Newsletter N 8 Investire all estero. Investimenti immobiliari. Partiamo sempre dall Italia

Transcript

1 Newsletter N 8 Investire all estero Investimenti immobiliari. Partiamo sempre dall Italia Nike Ground - New York, Londra, Parigi, Berlino, Madrid, Barcellona, Miami, Dubai, Rio, Phuket. Queste solo alcune delle mete estere protagoniste di oltre 40 mila transazioni immobiliari realizzate dai nostri connazionali nel 2012 (fonte: Scenari Immobiliari). Se consideriamo che nello stesso periodo le seconde case acquistate in Italia sono state solo 30 mila (fonte: Scenari Immobiliari, ma c è da considerare che la fiscalità sfavorevole con la quale sono tassate forse trucca il dato) e che il 2012 ha segnato un +11,4% negli acquisti oltrefrontiera, comprendiamo come la via dell estero sia sempre di più un valido complemento per la creazione di un portafoglio immobiliare che difenda il valore dei nostri risparmi. In un ipotetica asset allocation degli acquisti immobiliari degli italiani il primo posto è occupato solidamente dagli investimenti nazionali. E naturale sia così. Qui infatti risiediamo, qui sono le nostre seconde case, magari ereditate, qui sono le nostre tradizioni e radici. Ma l Italia merita di questi tempi attenzione anche per motivi più prettamente economici. Il mercato italiano vive, infatti, da circa 4 anni una fase recessiva, caratterizzata da prezzi in discesa (-23% in 5 anni nel segmento alto del mercato) e da una domanda poco attiva. Molte case oggi costano significativamente meno del prezzo a cui le abbiamo quasi comperate 5 anni fa e a un acquirente realmente intenzionato i venditori oggi concedono ulteriori margini durante la trattativa. Questo rende i prezzi di acquisto interessanti pur non potendo trascurare le difficoltà create al mercato dalla stretta creditizia.

2 L Italia dunque deve restare la meta principale per gli investimenti immobiliari degli italiani. Ma in un mondo che è diventato un villaggio globale oggi si aprono a ciascuno di noi possibilità di investimento fino a ieri riservate ad una élite. Ed è qui che entra in gioco l estero. Si fa presto a dire estero Nel mondo globalizzato abbiamo la libertà di spostarci e di spostare territorialmente i nostri interessi in modo molto più facile che in passato. Accorpare l intero globo sotto un unico cartello estero non aiuta molto a decidere della diversificazione geografica dei nostri investimenti. Proponiamo pertanto una distinzione del mondo molto semplice che prevede due tipi di mete geografiche e per ciascuna cercheremo di delineare una strategia di investimento immobiliare vincente: i mercati consolidati. In genere sono i Paesi dell Occidente industrializzato e le loro grandi capitali come New York, Londra o Parigi. All interno di questa categoria possiamo anche dividere le capitali fuori zona Euro da quelle all interno dell Unione per isolare il rischio delle fluttuazioni del tasso di cambio; i mercati emergenti. Sono Paesi non inclusi tra quelli maggiormente industrializzati. Normalmente si tratta di Paesi extra-europei, fuori dai percorsi di investimento rodati. Sono spesso nazioni con tassi di sviluppo frenetici dove si sta creando una classe media con buona capacità di spesa che necessità di prodotto immobiliare di standard più elevato di quello disponibile. In genere, sono considerati indistintamente Paesi nei quali l investimento immobiliare fronteggia un rischio maggiore dei precedenti. In realtà in un mondo globalizzato non sempre è così. Le singole economie nazionali fronteggiando nel medesimo momento storico fasi economiche molto diverse, presentano pertanto variabili che influenzano la rischiosità dell investimento molto diverse (livelli di domanda, capacità di indebitamento, aspettative sul futuro, ecc.). Ciò che invece davvero contraddistingue queste nazioni dalle precedenti è la necessità per operarvi di forti competenze locali, competenze la cui creazione comporta costi giustificati solo oltre soglie d investimento inaccessibili ad investitori privati ordinari. Due macro regioni molto diverse tra loro; due strategie di investimento dedicate. Investire all estero: un attività per professionisti In generale nell investimento immobiliare il fai da te non è mai una scelta vincente a meno di non avere sviluppato nel tempo competenze qualificate. Se vale per città che rappresentano da anni il nostro luogo di abitazione vale a maggior ragione nel caso di attività di investimento svolte in Paesi che

3 conosciamo solo superficialmente o addirittura non conosciamo affatto. Dunque che fare? La prima decisione da prendere è quella di rivolgersi a una persona che goda della nostra fiducia, ma che abbia al contempo competenze dimostrabili. La prima senza le seconde è semplice creduloneria ; le seconde senza la prima restano potenziali. Il nostro agente ci aiuterà a rendere espresse le attese di cui siamo portatori nei confronti dell investimento, a focalizzarle in un contesto immobiliare di cui spesso ci sfuggono dinamiche essenziali, ad incanalarle, se del caso, verso operatori professionisti affidabili organizzando tutta l operatività finalizzata alla selezione tra le diverse possibilità. Dapprima comodamente in Italia (la tecnologia in questo campo offre soluzioni eccellenti); successivamente nel Paese che avremo scelto. Infine dovrà poterci assistere professionalmente in tutti i servizi pre-vendita (assistenza legale, fiscale, consulenza per eventuali finanziamenti) e, cosa essenziale salvo che il nostro acquisto sia finalizzato a un utilizzo diretto, post-vendita inerenti alla completa gestione della proprietà messa a reddito. Abbiamo selezionato alcune operazioni realizzate dal 2010 a oggi che vi presentiamo in una sorta di playlist, prendendo a prestito i titoli di alcune celebri canzoni per le destinazioni presentate. London calling The Clash 1979 Londra è un approdo privilegiato per canalizzare i propri investimenti immobiliari, sia dal punto di vista finanziario, sia in un ottica di fruibilità. Inoltre, l investimento immobiliare londinese presenta anche importanti vantaggi gestionali. Per esempio, non è tassato il capital gain in caso di vendita da parte di non-residenti e la legislazione in caso di concessione in affitto è fortemente sbilanciata a favore dei proprietari. Ecco alcune operazioni immobiliari di taglio medio realizzate negli ultimi 3 anni. 1. Acquisto a Book Green (West London). Appartamento composto da soggiorno con angolo cottura, 1 camera da letto, bagno. Acquistata nel dicembre Prezzo di acquisto: Rendita: 5,5% - Totale annuo lordo: Valutazione attuale: Acquisto nell East London. Appartamento di circa 50 mq composta da soggiorno con angolo cottura, 1 camera da letto, bagno, ripostiglio e balcone.

4 Acquistata nell agosto Prezzo di acquisto: Rendita: 6% - Totale annuo lordo: Valutazione attuale: Acquisto a Mayfair. Appartamento di 89 mq composta da soggiorno con cucina a vista, 1 studio, 2 camere da letto, 2 bagni. Acquistata nell agosto Prezzo di acquisto: Rendita: 3,5% a settimana - Totale annuo lordo: Valutazione attuale: Questi tre esempi si riferiscono ad acquisti fatti 2 e 3 anni fa. È evidente che la rapidissima rivalutazione rappresenta la parte principale del ritorno sull investimento ed è chiaro anche che ritorni di questo tipo non possono essere considerate conseguenze automatiche dell investimento immobiliare. Resta però il fatto che Londra è la città al mondo che attrae più investimenti internazionali con una quota molto importante proveniente da Paesi emergenti (India e Cina su tutti). Going back to Miami - The Blues Brothers 1980 Dallo scorso anno il mercato immobiliare americano sta conoscendo una nuova primavera. A livello generale le compravendite segnano dati rassicuranti come il +2,3% nelle compravendite e il +7% nel livello dei prezzi (fonte: National Housing Report). Era dal 2009 che non si registrava una crescita simile. Se il dato generale fa capire quanto il mercato USA sia di nuovo in fase espansiva, le potenzialità di investimento si fanno ancora più evidenti se si considera una piazza come quella di Miami, meta da sempre molto amata dagli italiani, ma che attrae investimenti da moltissimi Paesi del mondo grazie a: un aeroporto leader mondiale per numero di compagnie aeree che vi atterrano; un clima che concede una estate lunga quasi 12 mesi; una qualità di vita molto alta e molto variegata. Miami è certamente una città della movida notturna, ma come grande metropoli multicentrica offre molte diverse possibilità tra le quali eventi culturali di livello mondiale. Non stupisce dunque l enorme numero di persone provenienti dai più svariati Paesi che amano trascorrere periodi più o meno lunghi dell anno frequentando le spiagge di South Beach, l Art Basel Miami e le tante altre possibilità offerte da questa città. Persone che garantiscono un flusso di

5 domanda di locazione senza stagionalità e molto differenziato in termini di provenienza geografica. Un toccasana per l investimento immobiliare. A Miami (e in tutta la Florida) tutto ciò che è o è stato in vendita è consultabile online attraverso l MLS (Multiple Listing System), una piattaforma digitale per la condivisione di offerte immobiliari alle quali accedono solo gli intermediari accreditati e non i privati. Dotarsi di un broker che abbia accesso a questo servizio è una scelta imprescindibile per un ogni acquirente per poter beneficiare appieno dei vantaggi di un mercato trasparente. Ecco alcune operazioni di investimento realizzate dal 2012 a oggi dai nostri clienti. 1. Acquisto a South Beach. Abitazione in costruzione di 50 mq composta da 1 camera da letto, soggiorno con angolo cottura, bagno. Acquistata nel dicembre Prezzo di acquisto: $ Rendita annua garantita: 6,3% ovvero $ Spese di gestione annue: $ Tasse di proprietà annue: $ Acquisto a South Beach. Appartamento di 48 mq composto da 1 camera da letto, soggiorno con angolo cottura, bagno. Acquistata in costruzione nel settembre Prezzo di acquisto: $ Rendita annua garantita: 6,1% ovvero $ Spese di gestione annue: $ Tasse di proprietà annue: $ Rivenduta nel gennaio 2012 a $ Acquisto a South Beach. Appartamento di 95 mq composto da 2 camera da letto, soggiorno con cucina all americana, 2 bagni. Acquistata in costruzione nel settembre Prezzo di acquisto: $ Rendita annua garantita: 6,0% ovvero $ Spese di gestione annue: $ Tasse di proprietà annue: $ Rivenduta nel gennaio 2012 a $ Berlin Lou Reed Tra le città europee nessuna è stata oggetto di interventi immobiliari tanto vasti quanto Berlino. Il risultato è stato una diminuzione dei prezzi molto significativa a partire dal 1998 tale per cui oggi a Berlino si acquista e si affitta

6 a valori al mq molto più bassi non solo rispetto alle altre città tedesche, ma anche in generale rispetto alle altre città europee di dimensioni e importanza comparabili. Berlino oggi ha una popolazione di 3,5 mln di abitanti ( negli ultimi 5 anni) ed è considerata tra le capitali europee più dinamiche. La cultura a Berlino è uno dei settori trainanti. Infatti, la città annovera oltre 400 gallerie d arte, 180 musei e 150 teatri. Il mercato è guidato da investitori privati, sebbene negli ultimi due anni ci siano stati importati transazioni che hanno avuto come protagonisti investitori istituzionali. I prezzi del nuovo di qualità vanno da a al mq, ma è facile acquistare appartamenti in zone residenziali centrali a valori inferiori ai al mq. Gli affitti sono parimenti bassi e vanno dai 60 ai 140 al mq/anno. A Berlino la quota di proprietari di casa è molto bassa (circa 14/15%) contro oltre il 40% delle altre città tedesche.le previsioni per il futuro sono dunque di crescita di tale rapporto e dunque di un incremento dei valori immobiliari. Con gli stessi soldi grazie ai quali a Milano o a Roma si riesce ad acquistare un appartamento, a Berlino è possibile comprare un edificio intero completamente locato. Attività molto comune resa possibile grazie a una buona disponibilità di offerta. Ecco alcune operazioni di investimento realizzate dal 2012 ad oggi dai nostri clienti. 1. Acquisto zona Charlottenburg. Palazzetto cielo-terra di 350 mq costituito da 6 appartamenti e da un sottotetto da recuperare. Acquistata nel marzo Prezzo di acquisto: Reddito da locazione: 4,7% ovvero Spese di gestione annue: Tasse di proprietà annue: Acquisto zona Mitte. Palazzetto cielo-terra di mq costituito da 17 appartamenti e da un negozio. Acquistata nel novembre Prezzo di acquisto: Reddito da locazione: 3,3% ovvero Spese di gestione annue: Tasse di proprietà annue: Acquisto zona Mitte. Palazzetto cielo-terra di mq costituito da 9 appartamenti, da 2 negozi e da un terreno con capacità edificatori di mq. Acquistata nel settembre 2012.

7 Prezzo di acquisto: ( l esistente). Reddito da locazione: 2% ovvero (2,7% sull esistente). Spese di gestione annue: Tasse di proprietà annue: From Russia with love - John Barry & Matt Monro 1963 Tra i Paesi cosiddetti emergenti non a tutti verrebbe forse in mente di annoverare la Russia. E sbaglierebbe molto. La Russia è il Paese più grande del mondo con una superficie di oltre 17 mln di kmq. Per intenderci la Cina non arriva ai 10, gli USA ai 9,5 e l India ai 3,5! E il 9 Stato più popolato con quasi 145 mln di abitanti. Tutti i principali indicatori economici della Russia sono eccellenti: debito pubblico pari al 7/8% del PIL; tasso di crescita del PIL 2012 superiore al 4%; costo del lavoro molto contenuto, ma in forte crescita (15% annuo); tassazione molto bassa (mai superiore al 24%); i prestiti bancari crescono di oltre il 30% all anno; tasso di inflazione tra 6 e 7% annuo; il tasso di cambio dollaro/rublo dal 2000 ad oggi ha avuto volatilità sostanzialmente identica a quella del cambio $/ ; Quando si parla di Russia, vengono in mente città internazionali oramai mature come Mosca e San Pietroburgo oppure i super miliardari sorti dal nulla negli ultimi 10 anni. Ci si dimentica invece da un lato delle numerose città con oltre 1 mln di abitanti e dall altro che si sta formando velocemente una classe media sempre più vasta con capacità di spesa e di indebitamento. Uno scenario economico-sociale simile a quello dell Italia degli anni 60. Differentemente però dall Italia di quegli anni, i russi del mondo globalizzato hanno la televisione satellitare e molte occasioni di viaggiare e così di cogliere il distacco enorme esistente tra le comodità delle soluzioni abitative occidentali e quelle dell architettura di regime oggi disponibili in patria. D altra parte però 70 anni di comunismo hanno spesso cancellato quello spirito imprenditoriale che ha reso possibile l Italia del boom. Dunque, esiste il bisogno, ma è difficile creare il prodotto che lo soddisfa. Si tratta solo di andare a colmare questo gap. Ecco alcune operazioni di investimento realizzate dal 2011 ad oggi dai nostri clienti. 1) Acquisto nel centro di Novosibirsk. Abitazione di 75 mq acquistata nel Marzo 2013, composta da 1 camera da letto, soggiorno, cucina, 2 bagni. Prezzo di acquisto: (equivalente in rubli)

8 Rendita annua: 11% Spese di gestione annue: (equivalente in rubli) Tasse sulle plusvalenze: nessuna, se la proprietà viene mantenuta per almeno 3 anni. 2) Acquisto nel centro di Tomsk. Appartamento di 90 mq, facente parte di complesso alberghiero con SPA, piscina, ristorante. Acquistato in costruzione nel novembre 2012 Prezzo di acquisto: (equivalente in rubli) Rendita annua garantita (dal costruttore): 10% Spese di gestione annue: (equivalente in rubli) Tasse sulle plusvalenze: nessuna, se la proprietà viene mantenuta per almeno 3 anni. 3) Acquisto nel centro di Ekaterinburg. Abitazione in costruzione di 80 mq con soggiorno, cucina abitabile, 2 camere da letto, un bagno grande con sauna, un bagno di servizio. Acquistata a febbraio 2013 Prezzo di acquisto: (equivalente in rubli) Rendita annua: 9,5% Spese di gestione annue: (equivalente in rubli) Tasse sulle plusvalenze: nessuna, se la proprietà viene mantenuta per almeno 3 anni. Se ben accompagnati investire all estero è più facile di quanto si pensi I 40 mila italiani che hanno acquistato all estero solo nell ultimo anno dimostrano che l acquisto all estero non è più destinato a un élite di investitori. Ciò è vero sia perché, come abbiamo descritto, all estero è possibile effettuare anche investimenti di piccolo taglio, sia soprattutto perché è diventato estremamente semplice da un punto di vista operativo e burocratico. I casi sopraccitati lo dimostrano: la via dell estero può essere molto semplice e gratificante. Noi, come compagni di viaggio e guide turistiche siamo sempre pronti a partire! Redazione TirelliAndPartners.com