RELAZIONE DI PERIZIA. Lo scrivente ing. Sandro Giannuzzi, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di

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1 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi 1 RELAZIONE DI PERIZIA 1. PREMESSE Lo scrivente ing. Sandro Giannuzzi, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, ha ricevuto dal G.E. dott. Alessandro Brancaccio l incarico di consulente tecnico nel procedimento esecutivo n. 98/10 RGE. L incarico è stato conferito in data Al fine di rispondere ai quesiti posti (riportati nel verbale di incarico), il sottoscritto ha effettuato: - n. 2 sopralluoghi sui luoghi oggetto di causa, dei quali il primo in data , durante il quale non è stato possibile accedere al bene pignorato stante l opposizione dell occupante l immobile, il secondo in data alla presenza dell occupante, che ha consentito di ispezionare il bene oggetto di esecuzione immobiliare; - n. 2 accertamenti presso l Agenzia del Territorio di Salerno, in data e , finalizzati all acquisizione della necessaria documentazione catastale ed alla verifica della completezza della stessa; - n. 1 accertamento presso l Agenzia del Territorio Servizio di pubblicità immobiliare di Salerno, in data , finalizzato all acquisizione di visure ipotecarie per immobile e per soggetto; - n. 1 accertamento presso l Archivio Notarile di Salerno, in data ; - n. 2 accertamenti presso l Ufficio Tecnico comunale di Minori, in data , , finalizzati alla ricerca della documentazione inerente la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato in cui ricadono gli immobili pignorati e dei beni stessi; - n. 1 accertamento presso l Agenzia delle Entrate, in data ; - n. 1 accertamento presso l ufficio Anagrafe e Stato civile di Minori. Ciò premesso, si fornisce risposta ai quesiti posti.

2 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi 2 2. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI, VERIFICA DELLA CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO, DELLA CONFORMITA URBANISTICA, DEL REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, DELLO STATO DI OCCUPAZIONE DEI BENI E DELL ESISTENZA DI VINCOLI Forma oggetto della presente Relazione il bene immobile, consistente in appartamento e terrazzo con sottotetto pertinenziali, pignorati all esecutato sig. Omissis. L individuazione dell immobile da periziare è stata effettuata sulla base del Verbale di pignoramento e della documentazione ex art. 567 del c.p.c., entrambi presenti nei fascicoli del procedimento, nonché delle visure catastali ed ipotecarie effettuate dallo scrivente in ordine all esecutato ed al bene immobile. 2.1 Identificazione catastale e descrizione dei beni L immobile oggetto di stima consiste in appartamento e terrazzo con sottotetto pertinenziali ubicati nel comune di Minori (SA), alla via Lama civico n. 19 (ex n. 8), come rappresentato nello stralcio aerofotogrammetrico della Carta Tecnica Regionale in scala 1:5.000, riportato nell Allegato 1. Lo stesso è individuato al N.C.E.U. al foglio 5 mappale 368 sub 8, piano 3, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 369,27, via Lama n. 8, partita , intestato a Omissis per la quota 1/1 in regime di comunione dei beni. Nell Allegato 2 si riportano l estratto di mappa catastale, le visure e la planimetria catastale. Il bene è pervenuto a Omissis (esecutato), in regime di comunione dei beni (con Omissis, all epoca dei fatti coniuge, attualmente separata), con atto di compravendita rep. n racc. n del , per notaio Giovanni D Antuono di Maiori, trascritto a Salerno in data ai nn. 3942/3160, registrato a Salerno il al n. 1580, per acquisto da Omissis, per l intera quota 1/1. Questi ultimi erano possessori del bene in virtù di successione al padre Omissis apertasi a Minori il , trascritta a Salerno in data ai nn /15140, registrata a Salerno il

3 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi , con la precisazione che il coniuge del de cuius (Omissis) aveva rinunciato all eredità del marito. Quest ultimo era possessore del bene in virtù di atto di compravendita rep. n racc. n del , per notaio Matteo Pisani di Amalfi, trascritto a Salerno in data ai nn. 4432/4099, registrato ad Amalfi il al n. 409, per acquisto da Omissis, per l intera quota 1/1. Si fa presente che nell atto l immobile oggetto di compravendita è erroneamente identificato con il sub 4, che in realtà corrisponde ad un sub oggi soppresso e che originariamente identificava un immobile posto al piano 1, la cui soppressione ha generato i subb , posti al piano 1. Probabilmente l identificazione nell atto notarile a mezzo del sub 4 era errata. Copia dell atto di compravendita con cui l esecutato è entrato in possesso dell immobile pignorato, nonché copia della nota di trascrizione dell atto di provenienza e copia degli estratti delle visure ipotecarie sono riportate nell Allegato 3. Il bene oggetto di pignoramento consiste in appartamento, posto al piano terzo di uno stabile ante 1940 senza ascensore, composto da 3 ampi vani, cucina, locale WC, ripostiglio, con sovrastante terrazzo di copertura e sottotetto. La parte abitativa si sviluppa su una superficie utile netta pari a 120 mq circa di vani principali e 5 mq di ripostiglio comunicante ad essi, per una superficie lorda di 160 mq circa, determinata dall incidenza notevole delle murature portanti interne ed esterne. Gli intradossi di ciascun locale sono costituiti da soffitti a volte, con altezza al colmo pari a 3.60 m nei tre vani e a 3.45 m nel locale cucina. Il ripostiglio, con accesso dal locale cucina a mezzo di scalino, ha un soffitto curvo irregolare di altezza massima pari a 1,85 m. I tre vani principali sono disposti in sequenza; originariamente l unico possibilità di accesso ad un vano era costituita dal passaggio obbligato attraverso le stanze precedenti; allo stato attuale i primi due vani sono stati suddivisi a mezzo di pareti (la cui altezza non raggiunge l intradosso del sovrastante solaio), in modo da creare appositi corridoi; tale attuale configurazione non è riportata nella planimetria catastale.

4 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi 4 I locali abitativi sono rifiniti internamente con materiali di discreta qualità; gli infissi, le porte e gli scuri sono in legno, in discreto stato conservativo; le pareti sono tinteggiate, la pavimentazione è realizzata con piastrelle di ceramica. Ciascun locale, compreso il ripostiglio, a meno dei vani disimpegno e corridoio creati dalla parzializzazione di due vani a mezzo di pareti, è dotato di vani finestra. In parte dei locali, in corrispondenza del soffitto, sono state rilevate macchie di umidità con distacco di intonaco, dovute ad infiltrazioni dal sovrastante terrazzo di copertura. All unità abitativa sono annesse due pertinenze accessorie, costituite dal sovrastante terrazzo di copertura in parte coperto da locale sottotetto. Il terrazzo si sviluppa su una superficie di circa 60 mq, mentre il sottotetto ricopre una superficie di 80 mq circa; quest ultimo è costituito da un tetto a doppia falda realizzato con orditura principale e secondaria in legno e manto di copertura in tegole di terracotta; l altezza al colmo è pari a 1.80 m, l altezza alla gronda è di 0.30 m. Il calpestio non è rifinito. L accesso al sottotetto è consentito da una porticina di altezza limitata, che non rende agevole l ingresso. Il calpesti del terrazzo è rifinito con guaina impermeabilizzante, la cui tenuta è garantita solo in parte come testimonia la presenza di macchie di umidità da infiltrazione ritrovate in parte dei locali sottostanti, in particolare in corrispondenza della zona disposta lungo il lato nord del sottotetto. L immobile è dotato di impianto elettrico, impianto idrico-sanitario, impianto citofonico, mentre è sprovvisto di impianto di gas metano ed impianto di riscaldamento. Lo stesso affaccia su tre lati del fabbricato in cui ricade, di cui uno sulla strada principale, gli altri sui retrostanti vicoli. L accesso avviene dal portone ubicato su via Lama, unicamente a mezzo di scala condominiale, essendo il fabbricato sprovvisto di ascensore. Il bene, nel suo complesso, confina a nord in parte con unità immobiliare di proprietà aliena ed in parte con corte scoperta, ad est con vano scala condominiale, a sud con via Lama, ad ovest con stradina comunale. Quanto descritto è rappresentato nelle planimetrie riportate nell Allegato 4, nonché nella documentazione fotografica di cui all Allegato 5.

5 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi Verifica della rispondenza dei dati riportati nell atto di pignoramento Dalla lettura incrociata dell Atto di pignoramento, degli atti notarili di provenienza dei beni immobili, delle visure e delle risultanze delle indagini effettuate in situ, lo scrivente ha riscontrato la rispondenza dei dati riportati nell atto di pignoramento. 2.3 Indicazione dell attuale stato di occupazione degli immobili Dagli accertamenti effettuati in situ e presso l Agenzia delle Entrate lo scrivente ha rilevato che l immobile è occupato dal nucleo familiare dei genitori dell esecutato senza alcun contratto registrato. Nell Allegato 6 è riportata copia delle risultanze degli accertamenti anagrafici, effettuati dallo scrivente in relazione al nucleo familiare degli occupanti l immobile. Si fa presente che ai fini estimativi il bene sarà considerato libero, stante l inesistenza di contratto registrato che legittimi l occupazione dell immobile. 2.4 Indicazione del regime patrimoniale del debitore L esecutato, residente nel Comune di El Esparagal Murcia (SPAGNA), come da estratto anagrafico riportato nell Allegato 7, ha contratto matrimonio con la sig.ra Omissis, trascritto nel Registro degli atti di Matrimonio del Comune di Minori all atto num. Omissis parte II serie A, scegliendo la comunione dei beni, come da estratto di matrimonio riportato nell Allegato 8, nel quale si esplicita che non vi è nessuna annotazione per cui, trattandosi di matrimonio celebrato dopo il , è stata scelta la comunione dei beni; successivamente l esecutato si è separato in virtù di sentenza n. 3088/08 emessa dalla 1 a sezione civile del Tribunale di Salerno, dalla quale si evince che il provvedimento di assegnazione al coniuge della casa coniugale ricade su immobile diverso da quello oggetto di pignoramento. 2.5 Accertamento della conformità urbanistica degli immobili Dagli accertamenti svolti presso l ufficio tecnico comunale, nonché dalla planimetria catastale (che riporta data ), lo scrivente ha rilevato che il bene oggetto di pignoramento ricade in

6 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi 6 fabbricato edificato in epoca antecedente all entrata in vigore della legge urbanistica n. 1150; lo stesso è sprovvisto sia di licenza edilizia, sia di certificato di agibilità. Peraltro, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale non risultano pratiche edilizie relative a DIA, sanatorie e/o condono edilizio, nonché ad interventi di cui alla legge 219/81, come risulta dall attestato di cui all Allegato Formalità, vincoli o oneri sui beni che graveranno a carico dell acquirente Gravami urbanistici Dagli accertamenti effettuati è risultato, come descritto al precedente punto 2.5, che il fabbricato in cui ricade l immobile è sprovvisto del certificato di agibilità. Inoltre, in merito alla vincolistica si precisa che il bene è posto in fabbricato ricadente in: area a rischio da frana moderato R1; per parte, area a rischio da colata molto elevato R4; per parte, area a rischio da colata elevato R3; per parte, area inclusa nel perimetro del Parco Regionale dei Monti Lattari, come rappresentato negli stralci cartografici tematici riportati nell Allegato 10. Oneri catastali Come precisato in sede di descrizione, l immobile presenta una difformità tra quanto raffigurato nella planimetria catastale e lo stato di fatto, consistente nella trasformazione di parte del locale cucina in locale WC e nella creazione di due vani corridoio a mezzo di pareti che non raggiungono l intradosso del solaio di copertura. Resta a carico dell acquirente l aggiornamento della planimetria catastale, il cui onere è stimato in 500. Oneri condominiali insoluti Dagli accertamenti effettuati dallo scrivente è emerso che l immobile ricade in fabbricato con numero di condomini inferiore a cinque; pertanto, come dichiarato dall occupante l immobile, il fabbricato è sprovvisto di amministrazione condominiale.

7 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi Formalità, vincoli o oneri sui beni che risulteranno non opponibili all acquirente Dalla lettura della certificazione ipocatastale e delle visure ipotecarie effettuate dallo scrivente è risultato che sul bene gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: N.C.E.U. Particella 15/68/12 Ricerca effettuata sugli archivi informatizzati dal 13/11/1990 al 26/10/ ISCRIZIONE del 20/03/ Registro Particolare 2028 Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A., Repertorio 264/100 del 26/02/ ipoteca legale a norma art.77 DPR 29/09/1973 num.602 capitale ,47 - totale ,94 2. ISCRIZIONE del 24/04/ Registro Particolare 2209 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PATTI - Sezione Distaccata di Sant'Agata di Militello (ME), Repertorio 169 del 24/04/ ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo capitale ,18 - totale ,18 3. TRASCRIZIONE del 15/03/ Registro Particolare 7833 Registro Generale Pubblico ufficiale Uff. Giud. Tribunale di Salerno Sez. Amalfi, Repertorio 21 del 10/02/ atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili, per la somma di ,41 oltre ulteriori competenze, interessi e spese.

8 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi 8 3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI PIGNORATI CON INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO 3.1 Descrizione del criterio di stima Per la valutazione del prezzo base di vendita dei fabbricati si procede con il criterio di stima sintetico comparativa, basato sulla conoscenza delle quotazioni medie indicative degli immobili, costituite dalle medie dei prezzi rilevati sul mercato immobiliare. In particolare, dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio per il 1 semestre 2011 è stata dedotta una quotazione di /mq per abitazioni civili con stato conservativo normale, ricadenti nella zona semicentrale, e di /mq per la stessa tipologia nella zona centrale; pertanto, il valore normale unitario, ottenuto dalle suddette quotazioni immobiliari minima e massima applicando i coefficienti di merito relativi al taglio, al livello del piano ed alla categoria catastale dell immobile, è pari a /mq nella zona semicentrale e /mq nella zona centrale. Peraltro, dalle indagini di mercato effettuate presso le locali agenzie immobiliari lo scrivente ha appreso che il mercato immobiliare in Costiera Amalfitana e, nello specifico caso, a Minori, per le case di vecchia data di costruzione e con discreta esposizione, ricadente nella zona centrale/semicentrale, si attesta su quotazioni di /mq per le abitazioni di ampia metratura ( mq), e di /mq per le abitazioni di piccola metratura (50 70 mq). Pertanto, rapportando tale quotazione ( /mq), corrispondente al valore unitario di mercato, con le quotazioni dell OMI (derivanti da fonti ufficiali quali atti di compravendita, trasferimenti giudiziari), si rileva che il valore OMI che meglio si avvicina al valore di mercato è quello relativo alla zona centrale. Difatti, seppure via Lama nei rapporti OMI è inserita nella zona semicentrale, è pur vero che l immobile in esame ricade nel primo tratto della suddetta via, risultando praticamente limitrofo alla zona centrale (essendo a ridosso del Corso principale del comune) e più distante da quella semicentrale. Sulla scorta delle precedenti considerazioni, dunque, ai fini estimativi si prende a riferimento la quotazione OMI pari /mq, il cui scarto (del 10% circa) rispetto al valore unitario di mercato è

9 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi 9 ascrivibile al fatto che il valore posto a base della vendita dall agenzia immobiliare non è esattamente quello concordato in sede di vendita, essendo oggetto di successiva contrattazione tra il venditore e l acquirente. Ciò equivale ad un abbattimento del più probabile valore di mercato in quanto trattasi di immobile soggetto a vendita giudiziaria. La quotazione utilizzata va riferita alla superficie commerciale, nel cui computo la zona abitabile, computata per intero, va distinta da quelle delle pertinenze (ovvero depositi, balconi e logge, sottotetti), che sono ridotte a mezzo dei coefficienti di omogeneizzazione. Il valore di mercato si ottiene come di seguito riportato: V = S comm x c x Q m dove: S comm = superficie commerciale dell immobile; c = coefficiente correttivo di differenziazione; Q m = quotazione media. Nella tabella seguente è esplicitato il calcolo che conduce al valore di stima dell immobile: Immobile 5/368/8 Descrizione S (mq) Coeff. di omog. Coeff. riduttivo per mancanza di S corretta (mq) Quotazione ( /mq) Valore normale ( ) Detrazione regolarizzazione urbanistica ( ) oneri condominiali insoluti ( ) Valore finale ( ) Valore finale arrotondato ( ) ascensore Parte abitativa 150 1,00 0,80 120, Deposito 10 0,50 0,80 4, Sottotetto 80 0,25 0,70 14, Terrazzo di 25 0,15 0,70 2, copertura 35 0,05 0,70 1, Totale 141, ,00 0, Il valore immobiliare così ottenuto va corretto con un coefficiente di decremento considerato pari al 20% per tener conto della maggiore difficoltà di vendita dell immobile per quota indivisa; in tali condizioni, il valore dell intera quota dell immobile è pari a in c.t.. Pertanto, si ottiene che il valore della quota indivisa dell immobile da porre all asta risulta pari a , cui va sottratto l onere di regolarizzazione catastale di cui al precedente punto 2.6, per cui il valore finale della quota indivisa dell immobile da porre all asta risulta pari a Si precisa che il bene, così preliminarmente valutato, è venduto a corpo.

10 Dott. Ing. Sandro Giannuzzi RIEPILOGO CON FORMAZIONE DEI LOTTI Di seguito si procede alla descrizione del lotto da porre in vendita al pubblico incanto. LOTTO UNICO: porzione di quota pari ad ½ dell intero di appartamento sito nel comune di Minori (SA) alla via Lama civico n. 19 (ex n. 8), posto al piano 3 di fabbricato senza ascensore, composto da 3 ampi vani, cucina, locale WC, ripostiglio, distribuiti su una superficie utile netta pari a 120 mq circa di vani principali e 5 mq di ripostiglio comunicante ad essi, con sovrastante terrazzo di copertura (di 60 mq) e sottotetto (di 80 mq), per una superficie commerciale complessiva di 140 mq circa; identificato al N.C.E.U. foglio 5 mappale 368 sub 8, piano 3, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 369,27, via Lama n. 8, partita , intestato a Omissis per la quota 1/1 in regime di comunione dei beni, in virtù di atto di compravendita rep. n racc. n del , per notaio Giovanni D Antuono di Maiori, trascritto a Salerno in data ai nn. 3942/3160, registrato a Salerno il al n. 1580, per acquisto da Omissis, per l intera quota 1/1 ed in regime di comunione dei beni. Confinante a nord in parte con unità immobiliare di proprietà aliena ed in parte con corte scoperta, ad est con vano scala condominiale, a sud con via Lama, ad ovest con stradina comunale. Gravato da: 1. ISCRIZIONE del 20/03/ Registro Particolare 2028 Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A., Repertorio 264/100 del 26/02/ ipoteca legale a norma art.77 DPR 29/09/1973 num.602 capitale ,47 - totale ,94 2. ISCRIZIONE del 24/04/ Registro Particolare 2209 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PATTI - Sezione Distaccata di Sant'Agata di Militello (ME), Repertorio 169 del 24/04/ ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo capitale ,18 - totale ,18 3. TRASCRIZIONE del 15/03/ Registro Particolare 7833 Registro Generale Pubblico ufficiale Uff. Giud. Tribunale di Salerno Sez. Amalfi, Repertorio 21 del 10/02/ atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili, per ,41 oltre ulteriori competenze, interessi e spese. Attualmente occupato dai genitori dell esecutato senza contratto di locazione; ricadente in fabbricato edificato in epoca antecedente il 1942 e sprovvisto di certificato di agibilità; valore della porzione di bene da porre a base d asta, corrispondente alla quota di 1/2 della piena proprietà, pari a Salerno, 16 dicembre 2011 L esperto dott. ing. Sandro Giannuzzi