TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA CONCORDATO PREVENTIVO PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILI

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA CONCORDATO PREVENTIVO G.D. DOTT. ROBERTO SIMONE COMMISSARIO GIUDIZIALE DOTT. RENZO BORTOLUSSI PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILI La sottoscritta Dott.ssa ANTONELLA CELEGON, Architetto libera professionista, iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Venezia al n 2264 e iscritta all Albo dei C.T.U. del Tribunale di Venezia al n 531, con Studio in Mestre - Venezia, Via G. Verdi n 133, in adempimento all incarico ricevuto dal G.D. Dott. Roberto Simone, istanza di nomina del Dott. Renzo Bortolussi, ha effettuato sopralluogo sul posto, in data 22 Giugno 2010, allo scopo di stimare il valore attuale degli immobili oggetto della presente relazione. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI Gli immobili oggetto della presente relazione risultano: a) Comune di San Donà di Piave Catasto Terreni - Via Della Francesca (ora Via Della Repubblica) Fg. 49, part. 267, qualità semin. arbor., mq Catasto Fabbricati - Via Dietro la Caserma n 20 C (assegnato ad altri) Fg. 49, part. 347, sub. -, cat. A/11, cl. 2, cons. 3,5 vani 1 ARCH. ANTONELLA CELEGON VIA VERDI, 133 MESTRE VENEZIA TEL. E FAX

2 b) Comune di Jesolo Via Cristoforo Colombo Catasto Fabbricati Fg. 47, part. 173, sub. 14, cat. area urbana, cons. 23 mq c) Comune di Eraclea Via Ungaretti n Catasto Fabbricati Fg. 46, part. 764, area urbana, cons mq d) Comune di Eraclea - Località Brian Catasto Terreni (proprietà quota 75/100) Fg. 36, part. 136, qualità seminativo, mq Fg. 36, part. 137, qualità seminativo, mq e) Comune di Eraclea Mare Via Aceri n 11 Catasto Terreni Fg. 58, part. 176, categoria lastrico solare, cons. mq 300 f) Comune di Eraclea Località Stretti Via Cadorna n 43 Catasto Fabbricati Fg. 6, part. 390, sub. 3, cat. C/6, classe 6, cons. 29 mq 2 ARCH. ANTONELLA CELEGON VIA VERDI, 133 MESTRE VENEZIA TEL. E FAX

3 Fg. 6, part. 390, sub. 5, cat. A/7, classe 4, cons. 13 vani Fg. 6, part. 390, sub. 6, cat. A/7, classe 4, cons. 8 vani Fg. 6, part. 390, sub. 9, cat. area urbana, cons mq g) Comune di Santo Stino di Livenza Via Vittorio Alfieri (ora Via Magellano) Catasto Fabbricati Fg. 38, part. 1438, sub. 6, area urbana, mq 867 h) Comune di Venezia Mestre Via Calabria Catasto Terreni Fg. 11, part. 800, qualità prato, mq 2) DESCRIZIONE E STIMA DEI BENI IMMOBILI La scrivente procede alla seguente stima semplificata, applicando il metodo sintetico, tenendo conto che lo scopo è di accertare il valore degli immobili finalizzato alla vendita per un immediato realizzo. Ai fini delle valutazioni sono state fatte le necessarie considerazioni in relazione all andamento del mercato immobiliare locale, e sono stati considerati i valori pubblicati dall OMI. 3 ARCH. ANTONELLA CELEGON VIA VERDI, 133 MESTRE VENEZIA TEL. E FAX

4 a) Comune di San Donà di Piave (allegato A: estratto di mappa) Terreni: Via Della Francesca. Trattasi di terreno edificabile mq 260 /mq 100, ,00 b) Comune di Jesolo (Cortellazzo) (allegato B: planimetria catastale) Fabbricati : Via Colombo. Trattasi di area urbana con possibilità parcheggio auto. posto auto mq 23 a corpo 1.000,00 c) Comune di Eraclea (allegato C: estratto di mappa; planimetria lotto) Fabbricati : Via Ungaretti. Trattasi di terreno lottizzato, con un fabbricato al grezzo, in corso di costruzione, costituito da tre unità abitative sviluppate su due piani fuori terra. terreno mq /mq 80, ,00 fabbricato al grezzo a corpo ,00 Totale arrotondato ,00 d) Comune di Eraclea - Località Brian (allegato D: estratto di mappa) Catasto Terreni (proprietà quota 75/100): trattasi di terreni agricoli terreno mq /mq 6, ,00 terreno mq /mq 6, ,00 Totale arrotondato ,00 4 ARCH. ANTONELLA CELEGON VIA VERDI, 133 MESTRE VENEZIA TEL. E FAX

5 e) Comune di Eraclea Mare (allegato E: planimetria catastale) Terreni : Via Aceri n 11. Trattasi di lastrico solare di condominio costituito da tre piani fuori terra, con possibilità di sopraelevazione. lastrico solare mq 300 a corpo ,00 f) Comune di Eraclea Località Stretti (allegato F: planimetrie catastali) Via Cadorna n 43 Fabbricati :Via Cadorna n 43. Trattasi di villa costituita da due appartamenti, uno di 8 vani e l altro di 13 vani, con garage e scoperto. La villa e lo scoperto di pertinenza risultano oggetto di contratto di locazione. Adiacente terreno edificabile escluso dalla locazione. appartamento al P.T. mq 140 appartamento al P.1 mq 195 /mq 1.400, ,00 /mq 1.400, ,00 garage,magazzini e scoperto a corpo ,00 Totale ,00 a detrarre 20% per immobili locati Totale ,00 terreno edificabile mq /mq 90, ,00 5 ARCH. ANTONELLA CELEGON VIA VERDI, 133 MESTRE VENEZIA TEL. E FAX

6 g) Comune di Santo Stino di Livenza (allegato G: elaborato planimetrico) Fabbricati : Via Alfieri. Trattasi di terreno in attesa di edificabilità area urbana mq 867 a corpo ,00 h) Comune di Venezia - Mestre Terreni : trattasi di striscia interclusa nel cortile di un condominio con larghezza di circa ml 1, priva di valore commerciale. terreno mq 105 Valore complessivo di tutti gli immobili stimati nella presente perizia: ,00 Mestre Venezia, li 28 Giugno Arch. Antonella Celegon ALLEGATI: A) estratto di mappa B) planimetria catastale C) estratto di mappa; planimetria lotto D) estratto di mappa E) planimetria catastale F) planimetrie catastali G) elaborato planimetrico H) estratto di mappa 6 ARCH. ANTONELLA CELEGON VIA VERDI, 133 MESTRE VENEZIA TEL. E FAX

7 TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA ORIGINALE CONCORDATO PREVENTIVO n 12/2010 IMMOBILIARE SERENELLA S.r.l. in liquidazione LIQUIDATORE: DOTT. RENZO BORTOLUSSI *** G. D.: DOTT. ROBERTO SIMONE *** RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO C.T.U Arch. Antonella Celegon Via Verdi 133 Mestre (Ve) Tel. e Fax 041/ Cell. 368/ antonella.celegon@archiworldpec.it

8 TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA CONCORDATO PREVENTIVO n 12/2010 IMMOBILIARE SERENELLA S.r.l. in liquidazione LIQUIDATORE: DOTT. RENZO BORTOLUSSI *** G. D.: DOTT. ROBERTO SIMONE *** RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO In data il Sig. G.D. Dott. ROBERTO SIMONE autorizzava il Liquidatore Dott. RENZO BORTOLUSSI, a conferire l incarico di seguito specificato, alla sottoscritta Dott.ssa ANTONELLA CELEGON, Architetto libera professionista, iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Venezia al n 2264 e iscritta all Albo dei C.T.U. del Tribunale di Venezia, con Studio in Mestre - Venezia, Via G. Verdi n 133: Incarico: Predisposizione della relazione di congruità del valore dei beni immobili posti a disposizione della procedura di concordato preventivo, e problematiche relative al Permesso di Costruire n 476/2007, al completamento delle opere da parte dei futuri acquirenti ed alla quantificazione, suddivisione e modalità di pagamento degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. *** In adempimento all incarico ricevuto, la sottoscritta ha reperito la necessaria documentazione agli atti presso gli Uffici dell Edilizia e Urbanistica del Comune di Eraclea, predisponendo la seguente Relazione. Pag. 1

9 1) INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEI BENI IMMOBILI. Gli immobili oggetto della presente relazione risultano essere siti in Comune di Eraclea (Venezia), in Via Ungaretti. Trattasi di terreno lottizzato con fabbricato plurifamiliare al grezzo costituito da tre unità abitative che si sviluppano su piano terra e piano primo. I beni immobili risultano così identificati: Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Venezia Comune di Eraclea - Catasto Fabbricati Foglio 46, Particella 883, sub. 1, Cat. in corso di costruzione. Foglio 46, Particella 883, sub. 2, Cat. in corso di costruzione. Foglio 46, Particella 883, sub. 3, Cat. in corso di costruzione. (cfr. Allegato A). Come risulta dagli elaborati grafici di progetto l unità abitativa identificata con il sub. 1 è composta al piano terra da ingresso, portico, soggiornocottura, disimpegno, due bagni e due camere; al piano primo da sottotetto non abitabile; inoltre garage al piano terra. L unità abitativa identificata con il sub. 2 è composta al piano terra da portico, soggiorno cottura, disimpegno, un bagno e una camera; al piano primo da sottotetto non abitabile, una camera, un bagno ed una terrazza; inoltre garage al piano terra. L unità abitativa identificata con il sub. 3 è composta al piano terra da portico, soggiorno cottura, disimpegno, un bagno, una camera ed un guardaroba; al piano primo da sottotetto non abitabile; inoltre garage al paino terra. Ciascuna delle unità di cui sopra ha scoperto di uso esclusivo. Pag. 2

10 2) ANALISI PRATICA URBANISTICA DI LOTTIZZAZIONE. PRATICA N 308/2005: Variante al Piano di Lottizzazione di iniziativa privata per insediamenti residenziali in Eraclea Capoluogo Ditta Immobiliare Serenella s.r.l. Il Piano di Lottizzazione in oggetto è stato presentato dalla Ditta Boso Rino che ha sottoscritto la Convenzione Urbanistica con atto del Notaio Angelo Sergio Vianello di San Donà di Piave rep del In data 14 Luglio 2006, prot. n 16615, vista l istanza della Ditta Immobiliare Serenella s.r.l., presentata in data con prot. n 9257/06, intesa ad ottenere la voltura a proprio nome della pratica edilizia, è stato rilasciato Permesso ad Urbanizzare prot. n relativo alla Variante al Piano di Lottizzazione di iniziativa privata per insediamenti residenziali in Eraclea capoluogo scheda urbanistica C.3.9 settore F comparto 5. (cfr. Allegato B). Nella Convenzione Urbanistica di cui sopra (cfr. Allegato C), la ditta lottizzante si è impegnata a cedere e a trasferire gratuitamente in proprietà al Comune le aree come previsto dalla Tav. 3 di progetto da destinare a strade e marciapiedi per mq 507,73, a standard mq 471,40, in totale mq 979,13. Tali aree risultano censite catastalmente al Foglio 46 mappale 882. La ditta lottizzante si è impegnata a realizzare a totale cura e spese le opere di urbanizzazione primaria e secondaria in conformità al progetto e secondo le prescrizioni di cui alla relazione tecnica: strade, marciapiedi e spazi pedonali, segnaletica stradale sia orizzontale che verticale, fognature, rete di approvvigionamento idrico, rete di distribuzione dell energia elettrica per uso privato e pubblico, impianto di illuminazione stradale, impianto rete Pag. 3

11 telefonica, impianto di metanodotto, verde pubblico. La ditta lottizzante si è impegnata ad assumere l onere delle opere necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi. La ditta lottizzante si è impegnata ad iniziare ed ultimare le opere di cui sopra nei termini previsti dall art. 4, IV comma, della legge n 10 e successive modificazioni. Qualora allo scadere dei tempi suddetti le opere non risultassero complete, il responsabile dell area urbanistica edilizia privata può revocare l autorizzazione a lottizzare o far eseguire le opere mancanti o difformi utilizzando i fondi di cui alla fidejussione prevista dall art. 18 della Convenzione. L inizio lavori risulta essere in data , come da protocollo n del Relativamente al termine dei lavori, si richiama il Verbale di deliberazione della Giunta Comunale n 198 del , nel quale, al punto 6. ha fissato i termini per l attuazione del piano di lottizzazione per insediamenti residenziali in anni 3 dalla stipula della convenzione per le opere di urbanizzazione ed in anni 10 dalla stipula della convenzione per l edificazione dei lotti. (cfr. Allegato D). Con riferimento al Permesso di Costruire per l esecuzione delle opere di urbanizzazione n del e all inizio lavori del , si evidenzia che il termine per la conclusione dei lavori è scaduto. La ditta lottizzante ha costituito quale garanzia finanziaria per gli adempimenti della Convenzione in oggetto, fidejussione bancaria pari al 130% del presunto importo degli oneri, ovvero Euro ,55 (cfr. Allegato E). Pag. 4

12 Come risulta dal computo metrico, prot del , il valore complessivo delle opere risulta infatti pari ad Euro ,88 (cfr. Allegato F). Risulta essere stato effettuato il pagamento di Euro in data , di cui oneri 1.731,34 e costo di costruzione 553,49, oltre al per diritti di segreteria, certificati e cartellone (cfr. Allegato G). La polizza fideiussoria n 6797 del risulta ancora in essere ma insoluta dal A questo proposito la scrivente ha contattato la Reale Mutua Assicurazioni di San Donà di Piave, la quale ha comunicato che vi sono 4 rate insolute scadute il il il ed il per un importo complessivo di Euro 4.628,04 (cfr. Allegato H). La convenzione urbanistica, all art. 12 riporta che è prevista la possibilità di iniziare la costruzione degli edifici prima del rilascio del collaudo, ma dopo la formazione del cassonetto stradale. Come risulta dal verbale di sopralluogo prot del , la ditta lottizzante ha realizzato il cassonetto stradale (cfr. Allegato I). Con riferimento al permesso di Costruire per l esecuzione delle opere di urbanizzazione, l Ufficio Urbanistica in data , prot. n 8989 aveva chiesto alla Ditta Immobiliare Serenella di definire lo stato delle opere atteso che il termine per la conclusione dei lavori era ultimato, tuttavia non è pervenuto alcun riscontro (cfr. Allegato L). Poichè alla data odierna non è stato eseguito alcun collaudo, neppure parziale, delle opere di urbanizzazione, che risultano incomplete, l ufficio Pag. 5

13 urbanistica non è in grado di stabilire quali possono essere le differenze economiche in termini monetari tra quanto oggi realizzato e quanto dovuto. L acquirente che intenda ultimare le opere di urbanizzazione di cui alla Variante del piano di lottizzazione di iniziativa privata per insediamenti residenziali, scheda urbanistica C3.9, settore F, Comparto 5, dovrà presentare una nuova istanza che verrà valutata ai sensi della normativa vigente. Relativamente alle opere di urbanizzazione, come già detto, il valore complessivo risulta da computo metrico pari ad Euro ,88. La scrivente evidenzia che le ipotesi di suddivisione che seguono sono riferite al computo metrico di cui sopra, protocollo n del , e che devono essere considerate solo come valore indicativo. Le eventuali variazioni del computo metrico comporteranno modifiche del calcolo e delle ipotesi di suddivisione che seguono. Per accertare le opere effettivamente eseguite sarà necessario procedere ad una ulteriore perizia con adeguata strumentazione in grado di rilevare anche le opere non visibili e dovrà essere redatto un nuovo computo metrico. Trattandosi di tre unità abitative, il costo delle opere di urbanizzazione sulla base del computo metrico protocollato potrà essere suddiviso come segue: - in tre parti uguali, che, rispetto al computo metrico di cui sopra, corrispondono a ,88 : 3 = ,63 per ciascuna unità; - oppure parametrando i metri cubi delle tre unità, che, rispetto al computo metrico già citato, corrispondono circa a: per il sub. 1, con volumetria pari a mc 263,19 = ,99; per il sub. 2, con volumetria pari a mc 321,50 = ,45; Pag. 6

14 per il sub. 3, con volumetria pari a mc 234,57 = ,62; per il portico con volumetria pari a mc 9,28 = 1.107,75. In ogni caso le opere dovranno essere eseguite nel loro complesso al fine di consentire i relativi allacciamenti delle tre unità a tutte le reti. In alternativa potrà essere monetizzato versando al Comune le relative quote, quest ultimo provvederà poi alla realizzazione delle stesse con modalità e tempistiche da accordare. Si ribadisce la necessità di riconteggiare gli oneri sulla base di eventuali variazioni del computo metrico e della detrazione delle opere già eseguite. 3) ANALISI PRATICA EDILIZIA. PRATICA N 2007/00476: Nuova costruzione di un fabbricato plurifamiliare ad uso civile abitazione (Lotto2). In data , prot. n 28937, viene presentata Domanda per il permesso di Costruire, in Ditta Immobiliare Serenella, per la nuova costruzione di un fabbricato plurifamiliare ad uso civile abitazione (Lotto 2) (cfr. Allegato M). In data , prot. n 21747, viene rilasciato il Permesso di Costruire n 476/2007. Viene determinato in 6.925,34 il contributo per oneri di urbanizzazione secondaria, ed in 1.844,96 il contributo per costo di costruzione. La quota totale del contributo per oneri di urbanizzazione secondaria è stata rateizzata in 4 rate uguali semestrali di cui la prima è stata versata prima del rilascio del suddetto Permesso di Costruire. La parte corrispondente al costo di costruzione è stata rateizzata in 2 rate, la prima pari al 30% versata al momento del ritiro del Permesso di Costruire e la rimanente parte del 70% Pag. 7

15 da corrispondersi entro 36 mesi dalla data di rilascio. La prima rata degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione è stata corrisposta in data con bolletta n 290 (cfr. Allegato N). In data , prot viene protocollata polizza fideiussoria n 2009/50/ a garanzia del pagamento delle rimanenti tre rate degli oneri di urbanizzazione secondaria e del saldo del costo di costruzione dell importo di 6.485,49 (cfr. Allegato O). La scrivente ha contattato la Reale Mutua Assicurazioni di San Donà di Piave, la quale ha comunicato che vi sono tre rate insolute dal per un importo di Euro 309,00 (cfr. Allegato H). Con riferimento al Permesso di Costruire n 476/2007, viene protocollata in data , prot. n , la dichiarazione di inizio lavori dal (cfr. Allegato P). Il Permesso di Costruire risulta decaduto in quanto sono trascorsi più di tre anni dalla data di inizio lavori, e la Ditta Immobiliare Serenella non ha mai presentato istanze di rilascio di un Permesso di Costruire per completamento lavori. Il Comune di Eraclea, in data , prot. n 15078, comunicava al Tribunale di Venezia ed al Dott. Renzo Bortolussi in qualità di Commissario Giudiziale, l importo del credito di 6.485,49 (erroneamente indicato 6.854,49 nella comunicazione di cui sopra). (cfr. Allegato Q). Tale importo corrisponde alla seconda, terza e quarta rata di 1.731,34 ciascuna, che scadevano rispettivamente il , il ed il , a cui si dovranno aggiungere le sanzioni per il mancato pagamento; inoltre 1.291,47 per saldo del costo di costruzione. Pag. 8

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17 ALLEGATI: A) Estratto di mappa, visure catastali, elaborato planimetrico. B) Permesso ad Urbanizzare prot. n ed estratto elaborati grafici. C) Convenzione Urbanistica. D) Inizio lavori e Verbale di deliberazione della Giunta Comunale n 198 del E) Polizza fidejussoria. F) Computo metrico prot del G) Pagamento oneri. H) Comunicazione Reale Mutua Assicurazioni di San Donà di Piave. I) Verbale di sopralluogo prot del L) Richiesta dell Ufficio Urbanistica in data , prot. n M) Domanda per il permesso di Costruire. N) Permesso di Costruire n 476/2007 ed estratto elaborati grafici. O) Polizza fideiussoria n 2009/50/ P) Dichiarazione di inizio lavori. Q) Comunicazione del Comune in data , prot. n R) Calcolo sanzione. Pag. 10