OGGETTO: PERIZIA TECNICA DI STIMA DI UN FABBRICATO AD USO CASERMA CARABINIERI - COMUNE DI NURAMINIS.

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1 DOTT. ING. ALESSIO ERRIU Via Domenico Millelire n Dolianova CA Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B TEL/FAX: 070/ CELL: 347/ P.IVA: alerriu@alice.it P.E.C.: alessio.erriu@ingpec.eu OGGETTO: PERIZIA TECNICA DI STIMA DI UN FABBRICATO AD USO CASERMA CARABINIERI - COMUNE DI NURAMINIS. La presente relazione si compone dei seguenti paragrafi: A) Premessa. B) Indagini preliminari. C) Conclusioni edificio stimato. A) Premessa: La stima riguarda un immobile adibito a caserma dei Carabinieri, sito a Nuraminis, in Via dello Sport, costruito nell anno Scopo della stima è valutare il più probabile valore di mercato o il probabile prezzo di vendita dell immobile, nella ipotesi in cui venisse posto in vendita e realizzasse una determinata somma di denaro, in condizioni di libera compravendita, e quindi di libero mercato in regime di ordinarietà. Il procedimento suggerito seguirà la condizione essenziale dell'ordinarietà, ovvero saranno determinati tutti i fattori della stima, secondo condizioni di capacità usuali e condizioni di mercato regolari. Nel caso della valutazione del valore di mercato del fabbricato adibito a caserma dei Carabinieri, non è possibile utilizzare il metodo di stima per comparazione diretta, in quanto non riconducibile agli immobili del tipo residenziale tradizionale, ma trattasi di un edificio a destinazione speciale. La stima viene effettuata secondo la metodologia della Stima per costo di costruzione (metodo sintetico), basata sulla determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali, e permetterà di calcolare il più probabile valore di mercato dell immobile in regime di ordinarietà. 1

2 Al fine di verificare e raffrontare il risultato ottenuto, si ritiene necessario applicare anche il metodo della capitalizzazione del reddito, che consiste nel determinare quale sia il reddito annuo che l immobile produce al netto delle spese, e nel rapportarlo al tasso di interesse. I testi a cui si è fatto riferimento per la stima sono i seguenti: Come si valutano i fabbricati e terreni edificatori di Virginio Panecaldo, Estimo di Vincenzo D Angelo, e Stima degli Immobili di Graziano Castello. B) Indagini preliminari: Dopo un attenta valutazione dello scopo e finalità della stima, lo scrivente ha provveduto ad effettuare tutte le operazioni di rito, ed in particolare ha eseguito una visita a carattere di sopralluogo in data 09/09/2011, procedendo ai rilevamenti ed indagini necessarie, e contestualmente ha eseguito un rilievo fotografico a supporto dello stato e consistenza dell'immobile, e del terreno residuo. L immobile in oggetto, adibito a caserma dei Carabinieri, si sviluppa su tre livelli di cui due fuori terra, è circondato su tutti i lati da un area cortilizia, ed è distinto al Catasto Fabbricati al foglio n 31, particella 574, subalterno 8. C) Conclusioni edificio stimato: Per la valutazione del probabile valore di mercato dell immobile destinato a caserma dei Carabinieri, è stata utilizzata la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del fabbricato, mediante il quale si è ottenuto un valore pari a ,00. Tale importo tiene conto anche delle strutture, della vetustà, degli impianti presenti e dello stato di conservazione generale del fabbricato, e degli interventi di manutenzione recentemente realizzati. Si è comunque ritenuto opportuno, al fine di verificare e raffrontare il risultato ottenuto, applicare anche il metodo della capitalizzazione del reddito, che consiste nel determinare quale sia il reddito annuo che l immobile produce al netto delle spese, e nel rapportarlo al tasso di interesse. Si rileva che dall applicazione di questo secondo metodo si ottiene un valore pari a ,00, risultato del tutto analogo, che si discosta leggermente da quello ottenuto con il primo metodo. 2

3 Pertanto, sulla base dei valori ottenuti con i due metodi di stima, si può determinare un valore del fabbricato pari a ,00. VALORE FABBRICATO ,00 Dicasi Euro (Ottocentosessantamila /00) Documentazione a corredo della presente perizia di stima: Allegato A Dolianova, 23/09/2011. Il tecnico incaricato Dr. Ing. Alessio ERRIU 3

4 DOTT. ING. ALESSIO ERRIU Via Domenico Millelire n Dolianova CA Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B TEL/FAX: 070/ CELL: 347/ P.IVA: alerriu@alice.it P.E.C.: alessio.erriu@ingpec.eu ALLEGATO A PERIZIA TECNICA DI STIMA DI UN FABBRICATO AD USO CASERMA CARABINIERI - COMUNE DI NURAMINIS A) CARATTERISTICHE GENERALI DELL'IMMOBILE L immobile oggetto di stima è situato nel Comune di Nuraminis, ed è attualmente destinato ad uso caserma dei Carabinieri. Il fabbricato, di proprietà del Comune di Nuraminis, è costituito da due corpi di fabbrica affiancati, ed è distinto al Catasto Fabbricati al foglio n 31, particella 574, subalterno 8. In planimetria l immobile è composto da due corpi di fabbrica affiancati, aventi forma rispettivamente quadrata e rettangolare, ognuno dei quali si sviluppa su tre livelli, di cui due fuori terra, ed è circondato su tutti i lati da un area cortilizia. L area su cui sorge il fabbricato ha forma quadrata, con andamento del terreno pressoché pianeggiante, e possiede due accessi situati entrambi sul lato Nord lungo la via dello Sport. Il terreno si estende per una superficie pari a circa mq al netto della superficie occupata dal fabbricato, e confina sul lato Nord con via dello Sport, sul lato Ovest con via Villasor, e sui restanti lati con un lotto adiacente. B) CARATTERISTICHE RELATIVE ALL'UBICAZIONE DEL FABBRICATO L edificio è ubicato nella via dello Sport, nella zona Ovest del Comune di Nuraminis, area periferica nelle vicinanze della SS 131. Le caratteristiche della zona sono buone, tenendo conto dei seguenti fattori: - Vicinanza strade extraurbane e a importante snodi di traffico; - Sezione stradale ampia; - Viabilità della zona buona; - Urbanizzazione primaria e efficienza generale della zona buona; - Illuminazione pubblica buona; 1

5 - Condizioni ambientali e salubrità della zona buona; - Caratteristiche microclimatiche della zona ottime; C) SUPERFICI IMMOBILE Il fabbricato è composto da due corpi di fabbrica che si sviluppano su tre livelli: piano seminterrato, piano terra e piano primo. Al piano seminterrato dell edificio 1 sono presenti i locali garage e ripostigli. Il piano seminterrato dell edificio 2 è composto dal locale garage e locale caldaia. Al piano terra dell edificio 1 sono ubicati i seguenti locali: ingresso, sala d attesa, uffici, sala radio, camera di sicurezza, archivio, e servizi igienici. Il piano terra dell edificio 2 è composto da: camere, soggiorno, cucina, servizi igienici e veranda. Al piano primo dell edificio 1 sono presenti: camere, cucina, dispensa, armeria, e servizi igienici. Al piano primo dell edificio 2 sono ubicati i locali: camere, soggiorno, cucina, servizi igienici e veranda. L area esterna è invece composta da un area cortilizia con adiacenti aree a verde. Nella tabella seguente si riportano per ogni piano le varie superfici distinte per tipologia: TABELLA SUPERFICI LORDE Superfici utili Verande - terrazze Aree scoperte - cortile PIANO SEMINTERRATO mq - - PIANO TERRA mq 7.30 mq - PIANO PRIMO mq mq - AREA ESTERNA mq TOTALE mq 21 mq mq Per la valutazione dell immobile si considera la superficie commerciale ragguagliata, che si ottiene sommando tra loro le seguenti grandezze: 100% della superficie utile, camere, uffici, mensa, archivi etc. 20% delle superfici verande e terrazze; 10% delle aree scoperte esterne, cortile, aree a verde. 2

6 SUPERFICIE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA SUPERFICI UTILI mq 100% mq PORTICATI - TERRAZZE 21 mq 25% 5.25 mq AREE SCOPERTE - CORTILE mq 10% mq 964 mq D) STIMA PER COSTO DI COSTRUZIONE - (metodo sintetico) Per la valutazione del probabile valore di mercato dell immobile, si può utilizzare la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali. Il valore dell immobile sarà dato dalla moltiplicazione tra la superficie totale commerciale ragguagliata ed il costo di costruzione al metro quadro. Da indagini di mercato su fabbricati simili a quello oggetto di stima, e da dati forniti dall Agenzia del Territorio, si può assumere un valore del costo di costruzione pari a /mq. Tale valore tiene conto della realizzazione delle parti strutturali, parti edili e rifiniture, impianto idrico, elettrico, fognario, climatizzazione, riscaldamento etc.. COSTO DI COSTRUZIONE AL METRO QUADRO 1.100,00 /mq Il costo di costruzione al metro quadro, può essere incrementato o decrementato in base all assegnazione di coefficienti correttivi dipendenti dalle caratteristiche del fabbricato, vetustà, impianti, strutture e conservazione. FABBRICATO - Vetustà Il grado di vetustà del fabbricato viene valutato in base alla classe di anzianità: non essendo la struttura di recente costruzione è possibile assegnare un coefficiente corrispondente pari a 0,90. FABBRICATO: VETUSTA Anno costruzione 1996 Coefficiente 0,90 3

7 FABBRICATO - Impianti Per quanto riguarda la valutazione degli impianti presenti nel fabbricato, si considera la funzionalità degli impianti fondamentali di cui deve essere dotato l edificio, ossia impianto elettrico, idrico, fognario, telecomunicazioni, riscaldamento, condizionamento, etc. Considerando un normale stato di conservazione e funzionalità dei vari impianti presenti, si può stimare un coefficiente complessivo degli impianti pari a 1,00. FABBRICATO: IMPIANTI Coefficiente 1,00 FABBRICATO - Strutture e conservazione La struttura portante del fabbricato è in conglomerato cementizio armato, mentre le tamponature sono in laterizio tradizionale. Lo stato di conservazione del fabbricato è buono, le facciate non necessitano di particolari interventi di manutenzione, e recentemente sono stati effettuati interventi di adeguamento, manutenzione degli impianti elettrici e messa a norma antincendio. Il livello delle rifiniture interne è normale, in relazione alle tinteggiature, pavimentazioni, rivestimenti, sanitari, infissi esterni e porte interne, apparecchi illuminanti, etc.. Per le considerazioni sopra riportate si può assumere un coefficiente corrispondente pari a 0,90. FABBRICATO: STRUTTURE - CONSERVAZIONE Coefficiente 0,90 Considerando i coefficienti complessivi relativi all edificio e moltiplicandoli tra loro abbiamo come coefficiente correttivo complessivo un valore pari a 0,81, tramite il quale è possibile ottenere il valore di mercato al metro quadro dell immobile oggetto della stima. Costo costruzione al mq Coefficiente correttivo totale Costo costruzione al mq 1.100,00 /mq X 0,81 = 891,00 /mq VALORE FABBRICATO 964 mq x 891 /mq ,00 Dicasi Euro (Ottocentocinquantanovemila/00) 4

8 E) METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO In alternativa alla stima per costo di costruzione sopra descritto, la valutazione del valore di un immobile può essere effettuata mediante il metodo della capitalizzazione del reddito, ritenuto da alcuni studiosi dell estimo il metodo più preciso ed appropriato. Il valore di un immobile si può determinare dal reddito che esso può fornire effettivamente, ossia occorre determinare quale sia il reddito annuo che esso produce, al netto delle spese, e rapportarlo al tasso di interesse. La formula della capitalizzazione del reddito da utilizzare per la stima di un immobile è la seguente: dove: a = reddito annuo netto r = tasso di interesse C 0 = a / r Il reddito annuo dell edificio adibito a caserma dei Carabinieri si può ricavare tenendo conto dell importo della quota annuale di affitto, e quindi si avrà: reddito annuo lordo = affitto annuale = A tale importo è necessario sottrarre le spese, al fine di ottenere il reddito annuo netto, e pertanto considerando l incidenza in percentuale delle varie categorie di spesa si avrà: Spese di manutenzione: 8% Spese di ammortamento: 1% Sfitti e inesigibilià: 5% Spese assicurative: 2% Spese per imposte varie: 6% Altre spese 3% ====================== TOTALE SPESE: 25% Pertanto il reddito annuo netto a = % = Il tasso di interesse invece, non è di facile determinazione, soprattutto se si considera che esso può variare notevolmente, e che in Italia nel giro di un decennio è passato dal 20% al 2,5%. Comunque, in base a studi accurati condotti attraverso gli anni, si è accertato un tasso di interesse statistico medio nel tempo che si tiene su valori medi compresi tra il 2% e il 6%. 5

9 Da indagini di settore e da valori forniti dall Istituto Nazionale di Statistica ISTAT, l Associazione Bancaria Italiana ABI, si può assumere un tasso di interesse nell anno in corso 2011 pari al 2,8 %. Pertanto, applicando la formula della capitalizzione del reddito si ottiene: Reddito annuo Tasso d interesse Reddito annuo ,00 : 2,8 % = ,00 Dicasi Euro (Ottocentocinquantasettemila/00) F) CONCLUSIONI Per la valutazione del probabile valore di mercato dell immobile, è stata utilizzata la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del fabbricato, mediante il quale si è ottenuto un valore pari a ,00. Si è comunque ritenuto opportuno, al fine di verificare e raffrontare il risultato ottenuto, applicare anche il metodo della capitalizzazione del reddito, che consiste nel determinare quale sia il reddito annuo che l immobile produce al netto delle spese, e nel rapportarlo al tasso di interesse. Si rileva che dall applicazione di questo secondo metodo si ottiene un valore pari a ,00, risultato del tutto analogo, che si discosta leggermente da quello ottenuto con il primo metodo. Pertanto, sulla base dei valori ottenuti con i due metodi di stima, si può determinare un valore del fabbricato pari a ,00. VALORE TOTALE FABBRICATO ,00 Dicasi Euro (Ottocentosessantamila/00) Dolianova, 23/09/2011. Il tecnico incaricato Dr. Ing. Alessio ERRIU 6

10 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 7

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