La scissione immobiliare di RICCARDO SCUCCIMARRA (Avvocato in Roma)

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1 Patrimonio immobiliare La scissione immobiliare di RICCARDO SCUCCIMARRA (Avvocato in Roma) La scissione immobiliare viene utilizzata nella maggior parte dei casi come strumento di ristrutturazione aziendale. Spesso l intenzione dei contribuenti è quella di separare il ramo immobiliare da quello operativo (operazioni di spin-off) oppure di ripartire tra più società beneficiarie il patrimonio immobiliare della società scissa. Analizziamo i motivi che stanno alla base delle operazioni di scissione e le conseguenze di natura fiscale. Con la scissione il patrimonio di una società detta «scissa» è scomposto ed assegnato in tutto o in parte ad altre società preesistenti o di nuova costituzione (Newco), dette «beneficiarie», con contestuale assegnazione ai soci della prima di azioni o quote delle società beneficiarie. Gli elementi che caratterizzano la scissione sono quindi sia l apporto patrimoniale dalla scissa alla beneficiaria, sia l assegnazione delle azioni o quote della beneficiaria ai soci della scissa (e non alla società medesima), in cambio dell apporto ricevuto da questa. Alla diminuzione del patrimonio della scissa risponde quindi l assegnazione di titoli della beneficiaria, dimodoché i soci non possano subire alcun pregiudizio dall intera operazione. Prescindendo dalla questione dibattuta sulla natura della scissione, e cioè fenomeno successorio oppure modificazione del rapporto sociale, si rende opportuno in questa sede sottolineare brevemente le diverse forme in cui si presenta la scissione nella prassi di tutti i giorni, al fine di comprendere al meglio l operatività dell istituto. La scissione può essere: - totale, quando la società originaria si estingue ed attribuisce tutto il patrimonio ad almeno due altre società; - parziale, quando la società originaria rimane in vita, ma assegna parte del patrimonio ad altre società; - per incorporazione, quando le società beneficiarie sono preesistenti alla scissione; - in senso stretto, quando le società beneficiarie sono costituite ex novo; - omogenea, quando le società partecipanti all operazione sono dello stesso tipo; - eterogenea, quando si assiste al mutamento del tipo della società scissa, applicandosi, quindi, anche la disciplina della trasformazione. La scissione, inoltre si differenzia dalla fusione poiché vi è suddivisione di un unico patrimonio e di un unica compagine sociale in più società, in contrapposizione quindi con il concetto di unione di più patrimoni e di diverse compagini sociali. Infine è di fondamentale importanza anche la differenza con il conferimento d azienda o scorporo. In tal caso la società conferente acquisterà in cambio azioni o quote corrispondenti al proprio apporto patrimoniale, le quali restano perciò assoggettate alle regole di amministrazione del patrimonio sociale, mentre nell ipotesi di scissione saranno i soci a beneficiare delle nuove partecipazioni in misura proporzionale a quelle già possedute nella società scissa. Con la scissione possono mutare i rapporti di forza tra i soci ovvero restare invariati rispetto alle condizioni originarie (scissione non proporzionale ovvero proporzionale), ma soggettivamente non muta la proprietà che rimane in capo agli stessi soci originari. A tal riguardo occorre precisare che il cd. criterio proporzionale è soggetto a disciplina dispositiva: la riforma delle società di capitali ha soppresso il diritto inderogabile del socio di optare per la partecipazione proporzionale a tutte le società interessate all operazione consentendo all assemblea di deliberare anche a maggioranza la scissione non proporzionale, riconoscendo ai soci dissenzienti il diritto di far acquistare le proprie azioni dai soggetti indicati nel progetto di scissione per un corrispettivo determinato secondo le norme in tema di recesso. Inoltre, di particolare rilevanza appare la scelta che ha compiuto la riforma di qualificare il «passaggio» del patrimonio e la intestazione delle azioni conseguenti alla scissione, alla stregua di «assegnazioni» e non più di trasferimenti, come invece prevedeva l art septies cod. civ., ciò ascopo di escludere qualsiasi valenza acquisitiva, con conseguenze di notevole rilievo pratico soprattutto di natura tributaria. Per tali motivi l entrata di un nuovo socio pone l operazione fuori dallo schema giuridico della scissione (1). La scissione immobiliare quale strumento di ristrutturazione aziendale La scissione viene utilizzata nella maggior parte dei casi come strumento di ristrutturazione aziendale. Spesso l intenzione dei contribuenti è quella di separare il ramo immobiliare da quello operativo (operazioni di spin- Nota: (1) C.C.N.A. Parere n. 11 del 2 luglio IMMOBILI & PROPRIETÀ N. 4/

2 off) oppure di ripartire tra più società beneficiarie il patrimonio immobiliare della società scissa. Non di rado, nella volontà delle parti, sono presenti ambedue i motivi, ossia quello di separare il comparto immobiliare dall attività operativa e al contempo «suddividere» gli immobili tra i soci attribuendoli per scissione ad altrettante società beneficiarie. I motivi che stanno alla base delle operazioni di scissione possono essere di diversa natura: la volontà di garantire all attività immobiliare una adeguata remunerazione; la predisposizione di un assetto volto a facilitare l ingresso nella compagine societaria di nuovi soci interessati solo all aspetto operativo; la soluzione di dissidi tra i soci sulla gestione della società, etc. Si riportano di seguito alcuni casi pratici. A) La società Alfa allo scopo di finanziare alcuni investimenti, intende porre in essere un operazione di leaseback riguardante uno dei cespiti immobiliari attualmente in uso, deducendo fiscalmente i canoni di locazione finanziaria; dopo qualche tempo la società porrà in essere un operazione di scissione parziale con scorporo del patrimonio immobiliare e del contratto in corso di lease-back a favore della società Beta, beneficiaria di nuova costituzione e, conseguentemente, la stessa beneficiaria affitterà il patrimonio immobiliare alla scissa e subaffitterà l immobile in lease-back sempre alla società scissa. B) La società Alfa è costituita da due coniugi al 50% ciascuno; essi intendono trasferire l attività ai propri figli mantenendo la proprietà dell immobile da intestare alla costituenda società Beta; la società già esistente, ceduta ai figli, continua a svolgere l attività commerciale; la nuova società, di cui sarebbero unici soci in parti uguali i genitori, svolgerebbe attività di gestione immobiliare dell immobile costituente bene strumentale della società in essere in quanto è il luogo in cui viene svolta l attività; pertanto la società immobiliare locherebbe alla società commerciale l unico immobile da essa posseduto. C) Il genitore volendo ricorrere ad una donazione a favore di una comunione di tre figli ed avente ad oggetto alcuni degli immobili strumentali all esercizio della propria impresa in veste societaria, intende optare per una scissione parziale proporzionale, mediante la quale alcuni degli immobili facenti parte del patrimonio aziendale della scissa verrebbero trasferiti ad una società di nuova costituzione, di cui sarebbero soci solo i predetti figli: tale operazione nasce dall impossibilità giuridica per una società di lucro di compiere donazioni, caratterizzate dall animus liberalis. D) La società Alfa svolgente attività agricola vuole implementare le proprie risorse ed allargare la propria attività sfruttando la destinazione edificatoria di parte dei propri terreni; essa, pertanto, può optare per una scissione parziale proporzionale a favore di una serie di società di capitali operative neocostituite, cui verranno trasferiti diritti reali di cui essa è attualmente intestataria; successivamente potrà procedere ad un complesso intervento edificatorio che investa tutta l attuale proprietà, conservando la proprietà di tutti gli altri mezzi di produzione al di fuori dei terreni attribuiti alle beneficiarie. Conseguentemente, gli stessi terreni verranno concessi in affitto alla scissa affinché essa possa continuare a svolgere l attività agricola propria sino alla dismissione o all utilizzazione edificatoria degli appezzamenti. A seguito di tale scissione, la situazione può evolversi secondo ipotesi operative differenti di seguito descritte. Ante edificazione: - cessione totale o parziale delle azioni o quote di una o più beneficiarie ad operatori o investitori (nel caso specifico facenti parte del settore turistico alberghiero) prima di compiere qualsiasi operazione edificatoria e prima di richiedere autorizzazioni o concessioni per l edificazione; - valorizzazione dei terreni con l ottenimento di autorizzazioni e concessioni necessarie per la loro edificazione; eventuale realizzazione di opere di urbanizzazione e successiva cessione delle azioni o quote delle beneficiarie ad operatori commerciali di settore turistico-alberghiero. Post edificazione: - realizzazione degli interventi edificatori direttamente da parte delle beneficiarie con successiva vendita o destinazione alla locazione dei beni finiti; - realizzazione degli interventi edificatori direttamente da parte delle beneficiarie con richiesta diretta delle autorizzazioni amministrative per l esercizio della attività commerciale-turistico-ricettiva e successiva cessione di rami d azienda o destinazione alla locazione di rami d azienda dei beni formanti il patrimonio dell azienda; - vendita delle azioni o quote delle beneficiarie dopo aver eseguito l intero intervento edilizio. Tutte le ipotesi prospettate prevedono l utilizzo della scissione come parte di un progetto più ampio avente o meno ad oggetto una migliore organizzazione aziendale, presentando nell insieme fenomeni ad effetti obbligatori quali la locazione o più semplicemente traslativi, o entrambi quali il contratto di leasing o lease back. La scissione, tuttavia, pur essendo di per sé meritevole di tutela, potrebbe essere caratterizzata caso per caso da un suo utilizzo distorto, costituendo il metodo elusivo di un corretta imposizione fiscale, ai fini del perseguimento di un indebito risparmio d imposta. La scissione e l imposizione fiscale La scissione è di per sé operazione neutrale ai fini delle imposte sui redditi: il comma 1 dell art. 173, D.P.R. n. 917/86 (Tuir) dispone infatti che la scissione totale o parziale non dà luogo a realizzo di plusvalenze e minusvalenze dei beni della società scissa, comprese quelle relative alle rimanenze e al valore di avviamento. Con specifico riferimento al criterio proporzionale, il comma 16 dell ex art. 123-bis, Tuir, vigente ante riforma 2004, che sanciva il disconoscimento della neutralità fiscale delle scissioni non proporzionali, è stato abrogato dall art. 9, comma 6, D.lgs. n. 358/97, per cui, nell attuale sistema, la neutralità è prevista sia per le scissioni proporzionali che per quelle non proporzionali. 234 IMMOBILI & PROPRIETÀ N. 4/2006

3 La scissione, anche non proporzionale, è un operazione fiscalmente neutrale e di per sé non elusiva ed inoltre, in particolare, il trasferimento del patrimonio immobiliare dalla società scissa, che continui l attività imprenditoriale, a costituende società beneficiarie, con continuità di valori fiscali, non sottrae gli immobili al regime di impresa, caratterizzandosi come operazione di riorganizzazione aziendale, rispondente a determinate finalità e strategie imprenditoriali. In altre parole essa comporta una mera ridistribuzione del patrimonio societario, senza che questo implichi agli effetti fiscali, ipotesi di cessione di beni o di realizzo di plusvalenze o minusvalenze. Al contrario, è elusiva un operazione di fusione e la successiva scissione parziale non proporzionale che risulti in concreto finalizzata esclusivamente all assegnazione di beni ai soci. In tal caso la scissione potrebbe prestarsi ad un uso «distorto» finalizzato ad una mera assegnazione individuale di beni. Infatti le scissioni, possono servire a creare apposite «società contenitore» in cui immettere beni da alienare, in modo da ottenere, in caso di successiva cessione delle azioni o quote, una conversione delle plusvalenze su singoli beni in plusvalenze su partecipazioni, soprattutto a seguito della soppressione del comma 16 dell art. 123-bis del Tuir, il quale riconosceva neutralità fiscale alle sole scissioni nelle quali venivano trasferite aziende. Scissioni societarie e norme antielusive Gli Uffici hanno il potere di contrastare l elusione fiscale, cioè quell attività posta in essere dal contribuente attraverso atti e operazioni in sé leciti, ma aventi il solo scopo di aggirare norme impositive per conseguire dei risparmi d imposta. L amministrazione ha il potere di qualificare in maniera diversa un determinato strumento contrattuale che comporta una riduzione delle imposte, qualora dall analisi di comportamenti ed accadimenti reali si evinca una realtà diversa da quella riportata nel contratto, al fine di applicare correttamente l imposta. L amministrazione ha, quindi, la possibilità di disconoscere ai soli fini dell imposta sui reddti, i vantaggi tributari di specifiche operazioni qualora il contribuente non riesca a dimostrare che non sono elusive (2). L applicazione di tali principi è stata tradotta in termini normativi dall art. art. 37-bis del D.P.R. n. 600 del 1973 secondo il quale devono coesistere determinati elementi che possono così essere riassunti: a) il ricorso ad una delle operazioni (fusioni, scissioni, cessioni, conferimenti, ecc.) specificamente previste; b) il conseguimento di vantaggi fiscali o, comunque, il sostenimento di un onere tributario inferiore rispetto a quello derivante dall adozione di altre procedure che portino allo stesso risultato di quella posta in essere o che si intende porre in essere (cd. risparmio d imposta); c) l utilizzo di un meccanismo in sé lecito ma sostanzialmente non approvato dall ordinamento tributario, concretizzandosi nell uso di espedienti che finiscono per stravolgere i principi del sistema al fine di utilizzare la procedura fiscalmente più conveniente tra quelle che il sistema mette consapevolmente a disposizione (cd. indebito risparmio d imposta); d) la finalità che spinge il contribuente ad agire deve essere esclusivamente ispirata al conseguimento del vantaggio fiscale e quindi priva di «valide ragioni economiche» scaturenti da apprezzabili esigenze o progetti di tipo extracontabile (3). La mancanza anche di una soltanto di tali caratteristiche rende l operazione lecita, quando ad esempio esistono apprezzabili ragioni economiche, ovvero se pur non sussistendo queste, non si realizzi comunque un risparmio d imposta (4). Il contribuente può esercitare il diritto di interpello rivolgendosi dapprima alla Direzione Centrale Normativa e Contenzioso e poi al Comitato consultivo norme antielusive (C.C.N.A.) ai sensi dell art. 21, comma 10, legge n. 413/91. Principi Le valide ragioni economiche Il principio generalmente affermato è che, «allorché la scissione risulti preordinata esclusivamente alla creazione di apposite società contenitore in cui immettere beni da alienare, in modo da ottenere, in caso di successiva cessione delle azioni o quote, una trasformazione delle plusvalenze su singoli beni in plusvalenze su partecipazioni», deve escludersi la sussistenza di valide ragioni economiche (5). Il giudizio sull esistenza di una valida ragione economica deve essere condotto obiettivamente, con riferimento cioè ai soggetti che pongono in essere il negozio e perciò, nel caso di scissione, nei confronti della società che prevede di scindersi e di quella beneficiaria, senza riguardo all eventuale beneficio economico riferibile a soggetti diversi e, in particolare, ai soci (6). Si esclude quindi la valida ragione economica qualora si ponga in evidenza un eventuale interesse dei Soci e non della Società che, anzi, potrebbe meglio gestire la sua proprietà unitariamente (7). Note: (2) C.C.N.A. Parere 11 ottobre 2004 n. 23. (3) Ris.Min. 15 luglio 1999 n. 117/E, secondo la quale il risparmio d imposta si distingue dall elusione perché consiste nell utilizzo della procedura fiscalmente più conveniente tra quelle che il sistema mette consapevolmente a disposizione del contribuente, su un piano di pari dignità. (4) Ris. Min. 28 dicembre 2000, n. 200/E. (5) Ris. Agenzia delle Entrate - Dir. normativa e contenzioso n. 33/E del 23 marzo 2001, n. 166/E del 3 novembre 2000, n. 53/E del 21 febbraio 2002, n. 224/E del 9 luglio (6) C.C.N.A. Parere n. 4 del 23 marzo 1999, n. 4 del 21 febbraio (7) C.C.N.A. Parere n. 29 del 7 dicembre 1999: nel caso di specie il fine che la società scindenda intendeva raggiungere era quello di dividere il fabbricato di proprietà in tre parti uguali affinché ciascuno dei tre soci accomandanti potesse conseguire la piena proprietà e disponibilità di un terzo. IMMOBILI & PROPRIETÀ N. 4/

4 Pertanto nell esempio sopra citato della scissione preordinata alla donazione di immobili ai figli da parte del genitore unico socio della società scissa, si ravvisa l assenza di qualsiasi attività economica diretta allo sfruttamento del patrimonio destinato alla società beneficiaria. L operazione di scissione in tale ipotesi si sostanzia invece nella creazione di una mera società «contenitore» destinata ad accogliere beni da far circolare successivamente sotto forma di partecipazioni. L unica ragione in tale ipotesi è la convenienza fiscale, atteso che l istituto alternativo dell estromissione dei beni immobili dall esercizio di impresa con conseguente assegnazione degli stessi all unico socio - che sarebbe successivamente libero di provvedere alla donazione a favore dei figli - «genererebbe consistenti plusvalori, tassabili ipso facto» (8). Diversamente, la scissione è operazione fiscalmente neutrale e priva di costi nell immediato. In tal senso deve intendersi anche la non proporzionale assegnazione ai soci delle partecipazione della scindenda, quale indice di una probabile intento elusivo. Si riporta il caso di una scissione parziale non proporzionale, per la quale era stata prevista l assegnazione ad una neocostituenda società beneficiaria (s.r.l. unipersonale) di imprecisati cespiti immobiliari ed elementi dell attivo e del passivo della società scindenda. La motivazione dell operazione era fondata essenzialmente sulla necessità di superare contrasti fra soci, tutti stretti da vincoli familiari, attraverso l uscita di uno di essi dalla compagine societaria e l assunzione da parte sua della titolarità dell intero patrimonio della beneficiaria; di fatto non erano state rappresentate, per la società scindenda, nuove strategie imprenditoriali conseguenti alla scissione e, per la società neocostituenda, forme propriamente imprenditoriali di gestione degli immobili. In tale caso l operazione appare rivolta all aggiramento di norme tributarie, con indebito risparmio d imposta, in quanto destinata in realtà a surrogare lo scioglimento dal vincolo societario da parte di un socio, con assegnazione ad esso di una porzione del patrimonio immobiliare. È ritenuta invece una valida ragione economica qualora l operazione sia, altresì, finalizzata a favorire l inserimento dei figli nell attività commerciale per favorire la continuazione dell attività imprenditoriale (9); oppure quando viene conferita una rilevante consistenza patrimoniale, tale da ritenere che la medesima impresa, anche in ragione dei cospicui fattori produttivi ad essa trasferiti, possa continuare ad esercitare l attività già svolta dalla scindenda (10). Non è invece una valida ragione economica l eventuale conflitto tra soci della scissa in merito alla gestione del compendio immobiliare anche se tale da determinare uno stato di inattività gestionale, soprattutto quando questo non è sostenuto da una esauriente giustificazione. I meccanismi preordinati Il contesto ove si muove la scissione elusiva può essere vario: la ristretta base familiare della compagine societaria della società scissa, la gestione degli immobili di tipo meramente «locatizio», il patrimonio della società scissa che sembra risultare ab inizio di comodo. In tale campo si muove il giudizio di elusività che discende dalla conpresenza di tutti i presupposti dell art. 37-bis del D.P.R. n. 600 del 1973 tra cui, soprattutto, l utilizzo di espedienti, astrattamente leciti, uniti alla mancanza di ragioni economiche ed al raggiungimento del solo beneficio individuale dei soci. In tutte queste ipotesi la scissione appare preordinata esclusivamente alla creazione di società «contenitori» al fine di assegnare a ciascun socio una parte degli immobili dei quali lo stesso potrà liberamente disporre attraverso lo schermo societario. Sembra emergere dalla prassi che la legittimità di una scissione immobiliare non elusiva si fondi sulla continuazione della società scissa a svolgere l attività d impresa già in atto, senza peraltro attuare la sottrazione degli immobili ad una gestione imprenditoriale in forma societaria. In altre parole si devono mantenere i relativi plusvalori che concorreranno al reddito secondo le regole vigenti al momento in cui gli stessi verranno successivamente ceduti o assegnati ai soci. Pertanto esaminando le ipotesi anzidette, ove si è fatto riferimento agli strumenti utilizzati contestualmente o successivamente alla scissione ed aventi ad oggetto la locazione o cessione degli immobili o delle partecipazioni delle società beneficiarie, occorre considerare quanto segue. Qualora la società beneficiaria conceda in locazione a prezzi di mercato gli immobili acquisiti dalla scissa e subaffitti l immobile detenuto per effetto della cessione del contratto di lease-back, non vi è alcun illecito risparmio d imposta dal momento che i canoni costituenti costi per la società scissa danno luogo, correlativamente, a componenti positivi di reddito per la società beneficiaria neocostituita (11). Sarebbe invece diverso se in tal caso la scissione fosse seguita dalla fusione per incorporazione della società beneficiaria da parte della originaria controllante della società scissa; tale operazione dovrebbe ritenersi elusiva in quanto preordinata ad aggirare la disciplina dell art. 88, comma 5, del Tuir, concernente la cessione del contratto di locazione finanziaria (12). Note: (8) Risoluzione n. 327/E del 9 luglio (9) C.C.N.A Parere n. 6 dell 11 maggio (10) C.C.N.A. Parere n. 2 del 24 febbraio 2004: «nel pieno rispetto del necessario principio dell operatività richiesto per una valutazione impositiva in ordine alla sussistenza di valide ragioni economiche». (11) C.C.N.A. Parere n. 32 del 9 dicembre (12) C.C.N.A. Parere n. 27 del 27 ottobre «In difetto di esauriente giustificazione, supportata da idonea dimostrazione, in ordine alla sussistenza di valide ragioni economiche che sorreggono la scelta di un programma di ristrutturazione aziendale che si presenta anomalo ed artificioso»; C.C.N.A. Parere n. 16 del 20 ottobre 2003; C.C.N.A. Parere n. 11 del 5 maggio IMMOBILI & PROPRIETÀ N. 4/2006

5 Non sembra elusiva nemmeno la creazione di una società beneficiaria che gestisca l immobile assegnato dalla scissa ed a questa successivamente concesso in locazione, allorquando la società già esistente, ceduta ai figli, continuerebbe a svolgere attività commerciale; la nuova società, di cui sarebbero unici soci in parti uguali i genitori, svolgerebbe attività di gestione immobiliare dell unico immobile costituente bene strumentale della società in essere in quanto è il luogo in cui viene svolta l attività (13). Nelle ipotesi invece in cui vi siano solo assegnazioni, e cioè in assenza di operazioni locatizie, i soci intendono di solito attuare solo la separazione dell attività immobiliare dalle altre attività d impresa della società scissa suddividendo il patrimonio immobiliare della scissa con una o più società beneficiarie, in modo da consentire ai differenti soci di ciascuna di queste di gestire i diversi immobili secondo differenti criteri e strategie imprenditoriali. Anche in tal caso il contesto ove si muove la scissione elusiva può essere vario: essa generalmente, per non essere elusiva, non deve essere preordinata alla successiva rivendita delle quote societarie da parte dei soci persone fisiche, poiché in tal modo si sposterebbe la tassazione dei beni di primo grado (immobile), normalmente più onerosa, ai beni di secondo grado (quote di partecipazione), soggetta al più mite regime del «capital gain» (14); e così ugualmente una successiva liquidazione della società beneficaria, o la vendita dei relativi beni immobili ed in generale tutti gli altri fatti, atti o negozi volti ad un più ampio disegno elusivo (15). A tal riguardo si prenda ad esempio l ultima delle ipotesi ante citata nel primo paragrafo. Al fine di valutare se sussistono i presupposti per poter escludere eventuali profili elusivi si rende necessario analizzare separatamente le diversi ipotesi di comportamento, post-scissione, prospettate dalla società scindenda (16). Le ipotesi prospettate possano essere ricondotte sostanzialmente in due categorie di operazioni che si potranno verificare successivamente alla scissione: 1) cessione dei beni (terreni, terreni edificati, aziende o rami d azienda) da parte delle beneficiarie; 2) cessione delle azioni o quote; ciascuna delle quali potrà avvenire in tre momenti diversi: a) subito dopo la scissione, cioè prima di avere effettuato qualsiasi tipo di intervento; b) dopo la «valorizzazione» dei terreni ed ottenimento di autorizzazioni e concessioni necessarie per la loro edificazione, ed eventuale realizzazione di opere di urbanizzazione; c) dopo l intero intervento edificatorio direttamente da parte delle beneficiarie. Nell ipotesi di cessioni di beni dopo gli interventi edificatori non si ravvisano intenti elusivi, poiché i plusvalori realizzati sugli immobili in sede di cessione o i proventi derivanti dalla locazione vengono sottoposti alla regole ordinarie di tassazione del reddito di impresa in capo alla beneficiaria, così come lo sarebbero stati in capo alla scissa, se la stessa avesse provveduto direttamente all edificazione e successiva cessione o locazione. Ugualmente nel caso di cessione di ramo d azienda o locazione dello stesso, una volta avviata da parte delle beneficiarie l attività commerciale. Infatti, sia le società beneficiarie che la scissa dovrebbero sottoporre i proventi derivanti dall operazione al regime ordinario di tassazione previsto dal Tuir. Anche nel caso in cui le quote vengano cedute solo in seguito alla realizzazione degli interventi edificatori, effettuati dalle società beneficiarie direttamente ovvero attraverso contratti di appalto, non si ravvisano elementi che possano dar luogo a fenomeni elusivi. In tale ipotesi, infatti, le beneficiarie svolgerebbero una vera e propria attività imprenditoriale, che consente di affermare la sussistenza delle valide ragioni economiche a fondamento dell intera operazione di scissione. A tale conclusione, invece, non si può pervenire nelle altre ipotesi prospettate. Le beneficiarie, infatti, non ricevono un azienda, che anzi rimane ben salda in capo alla scissa, ma soltanto dei terreni. Pertanto, sia nel caso in cui le quote vengano cedute subito dopo la scissione, sia nel caso in cui le beneficiarie effettuino meri interventi volti a concludere convenzioni di lottizzazione e simili, senza svolgere alcuna attività economica, esse si rivelano come «meri contenitori», costituiti per cedere i beni, sotto forma di quote, con un notevole risparmio d imposta (17). Di conseguenza, deve concludersi che, in relazione alle richiamate ipotesi, il risparmio realizzato è indebito in quanto ottenuto aggirando le regole del sistema che prevede l imponibilità con aliquota ordinaria delle plusvalenze su beni (18). In conclusione la scissione è elusiva, in quanto priva di valide ragioni economiche, qualora i soci provvedano a cedere azioni o beni delle beneficiarie, senza che queste abbiano realizzato alcun effettivo intervento edificatorio (o in genere iniziato o continuato un attività imprenditoriale) sui terreni ad esse attribuiti. Nota: (13) C.C.N.A. Parere n. 6 dell 11 maggio (14) C.C.N.A. Parere n. 14 del 30 luglio (15) C.C.N.A. Parere n. 6 del 4 luglio (16) Risoluzione Agenzia delle Entrate - Dir. normativa e contenzioso n. 224/E del 9 luglio (17) Pertanto il risparmio d imposta diventa indebito: infatti, il «capital gain» realizzato in sede di vendita delle azioni o quote è assoggettabile ai sensi del D.Lgs. n. 461 del 1997, all imposta sostitutiva, con aliquote del 27 per cento e del 12,5 per cento rispettivamente per le partecipazioni detenute in misura qualificata e non. (18) Risoluzione n. 166/E del 3 novembre IMMOBILI & PROPRIETÀ N. 4/