3.1 Terreni comunali oggetto di vendita mediante asta pubblica. Terreno frazione di circa mq p.c.n. 371/1 del C.C.

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Sibilla Poletti
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1 Terreno e fabbricato diroccato Terreno a fabbricato diroccato, censito in P.T. 942 del c.c. di Trieste; all Agenzia del Territorio di Trieste Catasto Fabbricati: sez. V, f.21, num e 7422, via della Cattedrale n.ri 3 e 5, z.c. 1, cat. B/1, cl.4, cons.mc. 1940, rendita euro 2.204,25.- L immobile risulta libero. Prezzo base: euro , Terreni comunali oggetto di vendita mediante asta pubblica Terreno frazione di circa mq p.c.n. 371/1 del C.C. di Cologna Valore stimato Euro 5.000,00=a corpo Situazione urbanistica: per previsione della variante n. 66 al PRGC l immobile ricade in zona edificabile B5 zona della periferia a bassa densità edilizia. Terreno di circa mq. catastali 160 p.c.n. 66 del C.C. di S. Croce Valore stimato: 175,60 Euro al mq. (per un totale di Euro ,00 ). Situazione Urbanistica: per previsione della variante n. 66 al PRGC l immobile ricade in zona omogenea BT zona a vocazione residenziale turistica. Terreno di mq. catastali pp.cc.n.ri 971/1 e 972/1 del C.C. di Scorcola e BOX AUTO eretto sulla p.c.n. 971/4 Sul terreno è in fase di definizione il procedimento per la costituzione di una servitù di mq

2 Valore stimato: per il terreno libero da servitù (circa mq 1274): 161,28.=Euro/mq. (per un totale di Euro ,72); per il terreno da aggravarsi con servitù (mq 181): 80,64.=Euro/mq. (per un totale di Euro ,24); per il box auto: 9.565,50.=Euro. Situazione urbanistica: per previsione della variante n. 66 al PRGC gli immobili ricadono nella zona residenziale di completamento B4, zona della periferia a bassa densità edilizia. Terreno di mq catastali p.c.n. 1242/5 del C.C. di Servola Valore stimato Euro ,00.=a corpo Per previsione della variante n. 66 al PRGC l immobile ricade nella zona residenziale di completamento B3, zona della prima fascia periferica a bassa densità edilizia. 3.2 Qualche consiglio a proposito di acquisti immobiliari Il mercato immobiliare non può non essere preso quale elemento di analisi di una situazione economica più generale. La gestione dell arrivo dell Euro ha causato, infatti, un precipitare dell economia e gli italiani hanno subito un notevole abbassamento del loro potere d acquisto. Il mercato immobiliare, però, finora non è stato toccato da questa crisi. Ci chiediamo, quindi, perchè il mattone continua ad essere il principale bene-rifugio degli italiani (in particolare a partire dal 1988). Come operatori del settore riteniamo utile, pertanto, individuare quali possano essere le cause principali di questo fenomeno e fornire alcune informazioni utili.? MUTUO PER L ACQUISTO O AFFITTO? 16

3 I tassi di interesse sono notevolmente bassi. Oggi si aggirano fra il 3,05% ed il 3,20% per il variabile mentre il fisso ha una media del 5,4%. Accendere un mutuo per acquistare un immmobile CONVIENE. Infatti, la crescita del mercato immobiliare e dei canoni di affitto spinge un numero crescente di persone ad acquistare una casa. L attuale livello dei tassi e la possibilità di ottenere mutui di durata trentennale consentono di valutare l opportunità di contrarre un mutuo per l acquisto della casa. Indicativamente, un mutuo di 30 anni a tasso variabile di Euro comporta una rata mensile che può andare dai 470 ai 490 Euro.? TASSI FISSI O VARIABILI? Se si è indecisi tra tasso fisso e variabile, occorre ricordare che l attuale livello dei tassi variabili oggi (con una forbice di circa due punti percentuali in meno sul fisso) consiglia la scelta di questa tipologia di mutui e per durate di 10/15 anni. Da un indagine che da oltre un anno monitora il mercato dei mutui per l acquisto della prima casa, è emerso che il tasso variabile è sceso sotto la soglia del 4%, ed è quindi il più conveniente. Tuttavia, i mutui a tasso fisso continuano a risultare graditi soprattutto a chi ha l esigenza di pianificare il costo del finanziamento per l intera sua durata.? E I MERCATI AZIONARI? Sono bloccati dalla incertezza degli investimenti, anche obbligazionari. INVESTIRE IN BORSA NON DÀ GARANZIE. Questa situazione spinge, di conseguenza, ancora al RIALZO MOLTE QUOTAZIONI per quel che riguarda le compravendite di abitazioni 17

4 3.3 Immobili comunali oggetto di vendita mediante trattativa diretta La vendita mediante trattativa diretta di alcune proprietà comunali si inserisce, assieme ad altre operazioni alternative come la cartolarizzazione e il project financing, nell ambito di una politica dell Amministrazione che mira al reperimento di fondi in conto capitale, funzionali alla realizzazione di opere di pubblico interesse, nonché per il mantenimento e lo sviluppo dei servizi pubblici. Attraverso uno studio approfondito dei cespiti di proprietà del Comune di Trieste, si è pervenuti ad una stima del portafoglio immobiliare che ammonta complessivamente a circa 948 milioni di Euro (valutato ex D. Lgs. N. 267/2000), suddivisi tra demanio, patrimonio indisponibile e patrimonio disponibile. Nell ambito di tale patrimonio immobiliare, il segmento costituito dai beni disponibili ed indisponibili ammonta circa a 893 milioni; DESCRIZIONE Patrimonio disponibile VALORE CATASTALE (miliardi di Lire) SUB TOTALI Patrimonio alloggiativo 149 Patrimonio ad uso non abitativo (locali d affari, depositi e varie) Grandi infrastrutture (parcheggi) Terreni edificabili (zone di PRGC A, B e C) PATRIMONIO DISPONIBILE PATRIMONIO INDISPONIBILE PATRIMONIO AD USO ABITATIVO (alloggi per sfrattati e

5 relativi posti auto) PATRIMONIO INDISPONIBILE 77 TOTALE 948 La dismissione diretta degli immobili appartenenti al patrimonio disponibile del Comune di Trieste riguarda le unità immobiliari ritenute non essenziali; tale operazione di alienazione è gestita direttamente dalle strutture comunali. Rispetto al programma di vendita immobiliare diretta mediante trattativa privata, evidenziamo le principali operazioni immobiliari. Beni immobili venduti? Bar Ristorante La Marinella viale Miramare n.323 (Deliberazione Consiliare n. 80 dd ) per un importo di Euro ,35 per la vendita ed Euro ,76 per indennità di occupazione pregressa, per un totale di Euro ,11 (stipulato dd ) Beni immobili in fase di vendita? Palazzina via D Alviano 15 dell A.C.T. Euro ,00 (2004)? Palazzina ex mensa di Broletto (p.c.n. 220/8 in P.T. di Chiarbola) all A.C.T. Euro ,51 (2004)? Ex mensa CRDA alla Guardia di Finanza Euro ,00 (2005)? Fondo ai sigg. Busolini/Alberti circa Euro ,00 (2004)? Ex macello di via Flavia di Stramare 6-8, Muggia (2006)? Villa Vicolo Scaglioni 13 Euro ,00 (2004)? Conversioni da diritto di superficie a diritto di proprietà nell ambito delle aree PEEP (prima tranche introito di Euro 19

6 ,00 e seconda tranche introito di Euro ,00) introito totale circa Euro ,00 (2004)? Transazione ANAS con l Ente Nazionale per le Strade per l acquisizione ed occupazione di aree soggetto ad uso civico introito previsto: Euro ,39 (2005) Ex Mensa CRDA Il comprensorio relativo all ex Mensa CRDA di via Carli, avente destinazione di fabbricato industriale (foto R. Persoglia M.G. Vinci) 20

7 Ex Macello Il comprensorio di via Flavia di Stramare, relativo all ex Macello (foto R. Persoglia M.G. Vinci). 21

8 3.4 Immobili comunali (308 alloggi) oggetto di vendita all ATER L ATER (Azienda Territoriale per l Edilizia Residenziale pubblica) è divenuto Ente pubblico economico a seguito dell entrata in vigore della Legge regionale n. 24 del 27 agosto In funzione di ciò l ATER ha assunto una propria autonomia imprenditoriale, gestionale, patrimoniale e contabile tale da poter gestire patrimoni immobiliari di sua proprietà o di proprietà di altri Enti secondo modalità innovative ed in base a nuovi strumenti contrattuali. La vendita all ATER comprende 379 unità immobiliari, di cui 308 riguardano alloggi e il resto cantine e locali vari. Gli immobili da alienare sono elencati in modo dettagliato nello schema qui sotto riprodotto: IMMOBILI Totale unità immobiliari al Catasto Fabbricati Alloggi Cantine Locali d affari Cabina elettrica Alloggi sfitti Via Negri n.ri dal 9 al 25 Via Baiamonti n / / / / / / Tutti 22

9 Via Baiamonti n. 12 Via Pelagio n. 15 San / / / / / 19 Via Pagano n.ri 3 e TOTALE * 1 186? Tavolarmente costituito da 2 enti indipendenti. Questi alloggi erano per la maggior parte gestiti dall ATER (tranne l edificio di via Baiamonti n. 10). Alcuni di questi alloggi non possiedono più le caratteristiche minime indispensabili per essere adibiti a civile abitazione, a tal punto da non essere più locati; tutti gli altri presentano la necessità di opere di adeguamento per quanto riguarda gli impianti tecnologici, opere che saranno effettuate ora dall ATER. Il corrispettivo è stato quantificato nell importo globale di Euro ,00 (pari a Lire ), cifra ritenuta congrua alla luce degli aspetti socio-economici in cui si trovano gli stabili. Con questa operazione si raggiungeranno due obiettivi: introitare da parte del Comune un importo corrispondente al valore effettivo di questi immobili, che sarà riconvertito in opere pubbliche, e consentire la riqualificazione funzionale degli stessi da parte dell ATER, che li metterà a disposizione della domanda per l edilizia residenziale pubblica. Beni immobili oggetto di cessione all ATER 23

10 Via Baiamonti n. 10 Lo stabile di via Baiamonti n. 10 nel quale vi sono 74 alloggi da vendere all ATER (foto R. Persoglia M.G. Vinci). Via Baiamonti n

11 L edificio di via Baiamonti n. 12 nel quale vi sono 37 alloggi da vendere all ATER (foto R. Persoglia M.G. Vinci). 25

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