2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE. Overview di mercato

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1 2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE

2 2 Rapporto sul Mercato Immobiliare Luglio 2014 Indice del Rapporto CONGIUNTURA IMMOBILIARE 1. Lo scenario macroeconomico 2. Il mercato al dettaglio 2.1 Congiuntura immobiliare nelle 13 grandi città 2.2 Previsioni 3. Il mercato corporate 3.1 Il mercato corporate in Europa 3.2 Il mercato corporate in Italia, Milano e Roma 4. La finanziarizzazione del mercato 4.1 Finanziamento al settore privato non finanziario in Europa 4.2 Mutui per l acquisto di abitazioni 4.3 Previsioni dei finanziamenti per l acquisto dell abitazione 4.4 Fondi immobiliari e società immobiliari quotate 5. Operazioni immobiliari e progetti di sviluppo RAPPORTI GRANDI CITTÀ Bari Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia APPENDICE STATISTICA

3 2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE La strada della ripresa del mercato immobiliare si conferma lunga e tortuosa. L ottimismo che aveva accompagnato il miglioramento del clima di fiducia delle famiglie e la fiammata dei volumi sul mercato corporate sul finire dello scorso anno, ha lasciato spazio alla consapevolezza della perdurante problematicità del quadro. Se dagli indicatori di sentiment continuano ad arrivare segnali, tutto sommato, incoraggianti, è dagli indicatori reali (hard data) che faticano ad emergere conferme del definitivo superamento della fase critica e dell avvio della risalita. Con il passare dei mesi sembra rafforzarsi il rischio, peraltro più volte paventato, che ad una recessione di inusitata durezza faccia seguito un periodo di stagnazione non necessariamente breve. Alla base di tale prospettiva si pongono alcuni fattori esogeni, oltre ad elementi endogeni che caratterizzano sia il mercato al dettaglio che quello degli investimenti. Sul primo fronte, la perdurante debolezza economica, riflessasi in un brusco ridimensionamento delle previsioni di crescita del PIL sia per quest anno che per il prossimo, rappresenta un elemento di indiscutibile penalizzazione della possibilità di acquisto di beni durevoli. A ciò si aggiunga la crescente divaricazione delle capacità reddituali (la metà delle famiglie detiene il 90% della ricchezza e l atra metà il restante 10%), che finisce inevitabilmente per ridurre il novero dei nuclei nelle condizioni di accedere al mercato immobiliare. Figura 1 Investimenti reali: intenzioni di acquisto di un abitazione nei prossimi 12 mesi 5,3% ( ) 1,3% ( ) Fonte: indagine Nomisma ,1% ( ) 3,0% ( ) Probabile Certo Non deve, dunque, stupire se le famiglie oggi alla ricerca di un abitazione siano poco più di 324 mila contro le quasi 730 mila di un anno fa, mentre quelle potenzialmente interessate ad attivarsi sono 1,6 milioni a fronte dei quasi 2 milioni registrati nel Un ridimensionamento dell area di interesse, ma soprattutto di quella attiva, che ben riflette l attuale fragilità nonché la precarietà delle prospettive personali (sostanziale mutamento del reddito di lungo periodo), seppure in un contesto che viene percepito in lieve miglioramento. I riflessi negativi degli elementi di debolezza citati non risultano circoscritti al solo mercato residenziale, ma investono in pieno anche quello corporate, alle prese con il continuo ampliamento del tasso di vacancy e i problemi di solvibilità delle imprese domestiche. Ai fattori di contesto si sommano quelli creditizi, la cui dinamica risulta fortemente correlata con le prospettive dell attività economica. Se anche su questo versante non vi sono dubbi sul superamento degli eccessi restrittivi che hanno caratterizzato la fase più acuta della crisi, pare altrettanto evidente che il ritorno alla normalità allocativa sia un processo appena avviato e, per il momento, limitato al sostegno alle famiglie. I segni sui bilanci bancari di una stagione di eccessi prociclici e di acritica fiducia nelle capacità difensive delle garanzie immobiliari sono, infatti, ancora evidenti e nient affatto metabolizzati per immaginare il ritorno a strategie marcatamente espansive. 1

4 2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE Tavola 1 Qualità del credito: incidenza dei crediti in bonis e deteriorati sul totale e tassi di copertura (1) (miliardi di euro) Totale crediti Primi 5 gruppi (2) Crediti garantiti Rettifiche Totale crediti Totale Crediti garantiti Rettifiche Crediti verso clientela in bonis deteriorati Sofferenze Incagli Ristrutturati Scaduti (1) Il tasso di copertura è dato dall ammontare delle rettifiche di valore in rapporto alla corrispondente esposizione lorda. (2) UniCredit, Intesa Sanpaolo, Monte dei Paschi di Siena, Banco Popolare, UBI Banca. Fonte: Banca d Italia Le ulteriori svalutazioni dei crediti deteriorati da realizzare, associate ad una politica di vigilanza sul valore degli asset maggiormente incisiva rispetto al passato, riducono in misura significativa il plafond da destinare ai finanziamenti, nonostante il sensibile miglioramento delle condizioni di funding per il sistema creditizio italiano. Non è, tuttavia, unicamente a ragioni di natura regolamentare, e all esigenza di ampliare i livelli di copertura, che si deve ricondurre la selettività con cui il sistema creditizio continua a gestire gli impieghi nel settore immobiliare. Le difficoltà di dismissione sul mercato coattivo, a fronte della massa montante di incagli e sofferenze, seppure con tassi di ingresso finalmente in graduale flessione, impongono il mantenimento di un approccio prudente e prevalentemente incentrato sulle capacità di restituzione del prenditore. La sostenibilità del debito rappresenta, in tale quadro, un elemento da cui non è possibile prescindere, casomai facendo affidamento sulle salvifiche capacità delle garanzie che, seppur richieste, sono tornate a rappresentare un opzione di salvaguardia e non, come accaduto in passato, la giustificazione a compiere azzardi. Si tratta di una consapevolezza destinata a caratterizzare l operatività nel medio-lungo periodo, anche una volta venuto meno l assillo del rientro sulle esposizioni pregresse e ripristinato un clima di maggior favore per gli investimenti immobiliari. Nonostante il livello di indebitamento di gran lunga più contenuto rispetto alla maggior parte dei Paesi europei 1, il sistema bancario italiano sconta oggi le inefficienze che ha contribuito ad alimentare, con una gestione attendista e conservativa del valore delle garanzie immobiliari che ha finito per accrescerne l illiquidità. Al di là dell entità del fardello dei crediti deteriorati, che ha raggiunto complessivamente i 320 miliardi di euro, di cui circa 240 riconducibili alle imprese, è all inadeguatezza delle correzioni dei prezzi e delle strategie di sostegno della domanda che si deve imputare l inconsistenza dei segnali di miglioramento invece già chiaramente percepibili in altri contesti continentali. È, dunque, un elemento prettamente settoriale l ulteriore ostacolo sulla strada del rilancio dell immobiliare nostrano. Con la flessione registrata nella prima parte dell anno, l arretramento in termini nominali fatto segnare dalle quotazioni rispetto ai picchi pre-crisi è arrivato ad attestarsi nell ordine del 19%, senza significative differenze a livello tipologico. 1 Quota di famiglie indebitate sul totale nei principali Paesi europei: Italia 25,2%, Grecia 36,6%, Portogallo 37,7%, Belgio 44,8%, Francia 46,9%, Germania 47,4%, Spagna 50,0%. 2

5 % 5,0 2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE Tasso di ingresso in sofferenza (1) (%) Famiglie consumatrici Imprese Totale economia Figura 2 4,0 3,0 2,0 1,0 (1) Flusso trimestrale di sofferenze rettificate in rapporto alle consistenze dei prestiti, al netto delle sofferenze rettificate, alla fine del trimestre precedente. Fonte: Banca d Italia 13 grandi città Variazioni dei prezzi correnti degli immobili (%) I sem / I sem I sem / I sem Abitazioni nuove -2,2-18,6 Abitazioni usate -2,6-19,1 Uffici -2,7-19,3 Negozi -2,5-16,0 Fonte: Nomisma 0,0 I 90 I 91 I 92 I 93 I 94 I 95 I 96 I 97 I 98 I 99 I 00 I 01 I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12 I 13 I 14 Trimestri Tavola 2 Considerando la modesta dinamica inflativa registrata nel periodo, il calo cumulato raggiunge il 26%, risultando comunque insufficiente al ripristino di posizioni di equilibrio, alla luce delle modifiche intervenute nei meccanismi di selezione delle richieste di finanziamento e, più in generale, sulle prospettive economiche della domanda potenziale. Il sensibile incremento del tasso di disoccupazione, associato all innalzamento del target di reddito per la concessione dei mutui e alla progressiva erosione del Loan to Value, finiscono, di fatto, per rendere virtuale gran parte dell interesse altrimenti destinato quantomeno a manifestarsi. Una correzione più marcata dei prezzi, stimabile nell ordine di un ulteriore 10% sulla base di un analisi delle condizioni del mercato creditizio pre e post crisi, consentirebbe di attenuare lo spessore della quota di domanda latente destinata a non manifestarsi. È, tuttavia, alle erogazioni che occorre fare riferimento per garantire un irrobustimento delle dinamiche moderatamente espansive e l accentuazione della parabola ascendente, che altrimenti si preannuncia piuttosto piatta. Una maggiore intensità del repricing, favorita dell eclatante eccesso di offerta alimentato, tra l altro, da una politica fiscale fortemente penalizzante e tutt altro che coerente e lineare, favorirebbe un intensificazione dei fenomeni in atto, attenuando gli effetti negativi che il deterioramento del clima di fiducia e delle prospettive economiche potrebbe ingenerare. A conclusioni analoghe è possibile giungere con riferimento al mercato corporate, per il quale le possibilità di effettivo rilancio paiono, nel breve periodo, unicamente riconducibili all operatività degli investitori stranieri. 3

6 Miliardi Quota % Milioni 2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE Figura 3 Italia Erogazioni di mutui destinati all acquisto di abitazioni: valori a consuntivo e previsioni mln (+16,4%) mln (+18,5%) mln (+12,5%) mln (+19,0%) I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d Italia e previsioni Nomisma L orientamento ancora fortemente selettivo del sistema bancario nei confronti del comparto, associato alla persistente debolezza delle prospettive economiche delle imprese italiane, riducono significativamente le possibilità di attivazione interna. La dipendenza dell estero, che scaturisce da tale quadro, implica ricadute sul livello dei prezzi della maggior parte degli asset ben più marcate rispetto a quelle fin qui registrate. Esiste, infatti, una quota non trascurabile di offerta per la quale gli spread rispetto ai parametri degli immobili prime devono essere più marcati rispetto agli attuali, specie in un contesto in cui la componente opportunistica della domanda è così rilevante. Figura 4 Italia Volume degli investimenti immobiliari corporate (miliardi di euro) ,3 1,5 3,5 3,9 4,4 3,7 8,0 * Dato riferito al primo trimestre Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas RE, CBRE e DTZ 9,5 6,8 4,6 4,5 4, * 2,9 4,7 0,7 Figura 5 Peso degli investimenti immobiliari in Italia sul totale investimenti in Europa (%) ,1 2,1 4,1 4,3 3,6 3,4 3,8 3, * * Dato riferito al primo trimestre Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas RE, CBRE e DTZ 5,7 6,6 4,7 3,7 2,3 3,2 2,0 Se non vi sono dubbi che, anche in questo caso, il punto più basso dell attività transattiva sia ormai alle spalle, pare altrettanto evidente che una ripresa generalizzata che annulli il potenziale recessivo insito negli attuali valori non rappresenti un ipotesi verosimile. In tale quadro, le possibilità di disinvestimento dei veicoli prossimi a scadenza o costretti alla chiusura perché elusivi paiono strettamente legate, non solo alla qualità degli asset, ma al riconoscimento di minusvalenze rispetto al NAV. 4

7 2 RAPPORTO 2014 SUL MERCATO IMMOBILIARE 13 grandi città Previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti (variazioni % annuali) Abitazioni Uffici Negozi ,6-4,9-4, ,2-1,4-1, ,4 +1,3 +1,1 Fonte: Nomisma Tavola 3 Anche l adozione di una misura che riconosca ai fondi che si sono già avvalsi di opzioni di differimento dei termini una facoltà di ulteriore proroga, pur garantendo un percorso meno esposto ad approcci speculativi, non rappresenterebbe di per sé una garanzia di ottenimento dei valori oggi rappresentati negli attivi patrimoniali. Al di là dell eventuale modesta dilazione dei tempi di smobilizzo, l esigenza dei veicoli di investimento con sottostante immobiliare, come pure delle istituzioni creditizie, è quella di fronteggiare in maniera finalmente risoluta le posizioni problematiche, riconoscendo perdite più marcate rispetto all evoluzione inerziale dei valori di mercato che emerge dalle risultanze dei modelli previsionali. La strada da fare pare tutt altro che breve, è forse venuto il tempo di accelerare il passo. Italia Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni * 15* 16* * Previsioni Nomisma Fonte: Agenzia delle Entrate Figura 6 5

8 Nomisma Società di Studi Economici S.p.A. Strada Maggiore, Bologna (Italy) T (+39) F (+39) segreteria.immobiliare@nomisma.it