La ricerca real estate in Italia: sfide aperte e riflessioni

Transcript

1 La ricerca real estate in Italia: sfide aperte e riflessioni Workshop di presentazione delle attività del Laboratorio di Finanza Immobiliare Claudio Giannotti Direttore del Laboratorio Università LUM giannotti@lum.it Università di Parma, Palazzo Centrale, Via Università, 12 - Parma Giovedì, 8 marzo

2 Il Laboratorio di finanza immobiliare Il Laboratorio è attivato nell ambito del Dottorato di Ricerca in Banca e Finanza, dell Università di Roma Tor Vergata Il Laboratorio è istituito in collaborazione con il Dipartimento di Economia dell Università di Parma Il Laboratorio si propone di realizzare ricerche che siano rigorose sul piano scientifico e utili sul piano operativo Questa presentazione contiene qualche spunto di riflessioni su possibili temi di ricerca real estate 2

3 Il Comitato Scientifico del Laboratorio Massimo Biasin, Università di Macerata; Claudio Cacciamani, Università di Parma; Edovige Catitti, Aareal Bank AG, Filiale Italiana; Stefano Cervone, DG Sorgente Group; Amedeo Giurazza, CEO Vertis SGR Valter Mainetti, CEO Sorgente Group e Università di Parma; Gianluca Mattarocci, Università di Roma Tor Vergata Claudio Porzio, Università di Napoli Parthenope; Gabriele Sampagnaro, Università di Napoli Parthenop Direttore del Laboratorio: Claudio Giannotti, Università LUM 3

4 Il benchmark internazionale Le regole di valutazione dei docenti e Università sono sempre più international (ad es. l IF) La pubblicazione su Journal richiede, tra l altro, temi rilevanti, data base adeguati, metodologie rigorose Networking docenti/operatori formazione e ricerca dati (ad es., il rischio del fondo e l analisi sul BP!!!) sensibilità della industry e delle Università convegni e tavoli internazionali (ERES) La ricerca real estate in Italia (investimenti, fondi, SGR, ecc.) è stata qualitativa/quantitativa Studi quantitativi su dati privati e soprattutto pubblici (fondi retail, rendiconti di gestione, bilanci, ecc.) 4

5 Quale relazione di casualità? Davis E.P., Zhu H. (2004), Bank lending and commercial property cycles: some cross country evidence, BIS Working Paper commercial (flussi attesi), non residential (reservation value) 17 Paesi (Italia, Francia, Germania, UK, US, ecc.) la crescita del credito favorisce la volatilità dei mercati la crescita dei prezzi immobiliari determina l aumento del credito bancario Anni e dal 2002 in poi? e in particolare in Italia? 5

6 Basilea 3 quale impatto? Basilea 3, dal 2013 al 2019 in modo graduale (CRD IV?) Rafforzamento capitale, strumenti anticiclici e liquidità LR Tier 1 3% Attivo Calcolato ogni 3 mesi (no window dressing) Non dipende dal rating del fondo (CR) e dai collateral Liquidity Cover Ratio (riserve di liquidità) Net Stable Funding Ratio (equilibrio m/l) E le operazioni immobiliari? E le banche che erogano finanziamenti immobiliari? 6

7 Il rischio di liquidità: primi risultati 1 Il campione Database: ABI banking data Orizzonte temporale: Frequenza dei dati: annuale Numerodibanchenelcampionerispettoal sistema bancario italiano Totale attivo delle banche nel campione rispetto al sistema bancario italiano Media 92% Media 85% 1 Giannotti C., Gibilaro L., Mattarocci G., Liquidity risk exposure for specialised and unspecialised real estate banks: evidence from the Italian market, Journal of Property Investment and Finance, Vol. 29, n. 2,

8 Il rischio di liquidità: primi risultati Il campione Seguendo Blasko and Sinkey (2006), le REBs sono state definite sulla base del rapporto fra i finanziamenti immobiliari e il totale attivo (soglia 40%) Numero di REBs nel campione Numero di anni di classificazione di ogni banca Media 47% >= 4 anni 55% 8

9 Il rischio di liquidità: primi risultati La metodologia Seguendo l approccio proposto da Fetch et al. (2008), le misure di liquidità LR e NFSR sono state regredite su variabili rappresentative sia delle specificità operative della banca sia delle condizioni di mercato relativamente al costo della liquidità. Alla luce delle caratteristiche del mercato italiano, sono state applicate le formule seguenti: LRit=α it +β it lntotal Assets it +γ it Eonia t +δ it Lending Facility t +θ it Mutual Bank it +ϑ it Financial group it +φ it STC it +τ it MLTC it +ε it (1) NFSR it =α it +β it lntotal Assets it +γ it Euribor t +δ it Lending Facility t +θ it Mutual Bank it +ϑ it Financial group it +φ it STC it +τ it MLTC it +ε it (2) LRit è una proxy Liquidity Ratio secondo Basilea 3 NFSRit è una proxy il Net funds Stability Ratio secondo Basilea 3 lntotal Assetsit è il logaritmo naturale del totale attivo Eoniat è lo Euro Overnight Index Average utilizzato come proxy del tasso di rifinanziamento overnight per tutte le banche; Euribort è lo Euro Interbank Offered Rate utilizzato come proxy del tasso di rifinanziamento di breve termine per tutte le banche; Lending facilityt è l ammontare di finanziamenti erogato dalla Banca Centrale Europea verso tutte le banche; Mutual bankit è una variabile dummy che assume valore 1 se la banca è una cooperativa e 0 altrimenti; Financial groupit è una variabile dummy che assume valore 1 se la bnaca appartiene a un gruppo bancario e 0 altrimenti STCit è l ammontare di finanziamenti di breve termine ( 1 year) erogati dalla banca durante l anno MLTCit è l ammontare di finanziamenti di medio-lungo termine (> 1 year) erogati dalla banca durante l anno. 9

10 Il rischio di liquidità: primi risultati I risultati La relazione fra il numeratore e il denominatore di LR Anni Totale Altre banche REBs Correlazione media Altre banche = 66% REBs = 68% La relazione fra il numeratore e il denominatore di NFSR Anni Totale Altre banche REBs Correlazione media Altre banche = 92% REBs = 75% 10

11 Altre banche REBs Wilcoxon test H0 RebS=Ot hers Il rischio di liquidità: primi risultati I risultati Statistiche di LR per le REB e per le altre banche Obs Mean St.Dev Min Max Obs Mean St.Dev Min Max Z Prob (Z)

12 Il rischio di liquidità: primi risultati I risultati Statistiche di NFSR per le REB e per le altre banche Altre banche REBs Wilcoxon test H0 RebS=Ot hers Obs Mean St.Dev Min Max Obs Mean St.Dev Min Max Z Prob (Z)

13 Il rischio di liquidità: primi risultati I risultati Le determinanti di LR, NSFR per il campione, le REBs e le altre banche LR NSFR Totale REBs Altre banche Totale REBs Altre banche Ln(Assets) ** ** Eonia Euribor 0.43* 0.99** 1.22 Lending facility ** 0.28 Mutual bank ** Financial group STC ** MLTC ** ** Constant * ** n. obs n. groups R^2 within R^2 between R^2 overall Wald Chi Prob > Chi Rho Notes: * significant at 90% level ** significant at 99% level 13

14 Il rischio di liquidità: primi risultati Le REBs investono in attività con garanzie illiquide e presentano un gap fra la durata media dell attivo e del passivo significativo, ma non hanno una liquidità inferiore rispetto alle altre banche Il livello di liquidità delle REBs è legato al costo della liquidità sul mercato interbancario Per le REBs che realizzano cartolarizzazioni, le misure della liquidità dovrebbero considerare maggiormente le esposizioni fuori bilancio che, in un ottica intertemporale, possono drenare la liquidità ottenuta dalla vendita delle attività e riallocare il rischio all originator. E dal 2008 in poi? 14

15 Il patrimonio pubblico Il patrimonio immobiliare pubblico ha caratteristiche, criticità e tempi molto diversi per la valorizzazione (rapporto stato centrale con enti territoriali) Idea di Claudio Giannotti e Mario Damiani (LUM): emissione di titoli pubblici speciali rimborsabili in quote del patrimonio immobiliare pubblico (fondi) sottoscrizione volontaria (mercato) ovvero obbligatoria (prestito forzoso con aliquota moderata) risorse per la riduzione del debito pubblico (rimborso titoli in scadenza degli investitori non residenti), alla crescita economica e (in parte) alla valorizzazione del patrimonio immobiliare rating assegnato da un istituzione pubblica 15 indipendente (trasparenza dell investimento)

16 Le SGR: performance La performance delle SGR immobiliari Modelli di business Catena del valore: quali sono le attività primarie (caratterizzanti) e le attività di supporto? Quale è il contributo delle aree alla redditività (ad esempio, le scelte finanziarie) 16

17 Le SGR: governance Amministratori indipendenti funzione consultiva e istruttoria ruoli nei comitati interni (remunerazioni, controlli interni e parti correlate) diritto / dovere di essere informati Ma Come si valuta l indipendenza? «E uno stato dell animo» Governo dei flussi informativi e documentali? Rapporti con gli organi di controllo? Rapporti con gli altri amministratori? 17