Relazione del Consulente Incaricato... 2

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1 Relazione del Consulente Incaricato... 2 Premessa... 2 Operazioni Peritali... 3 I Incontro... 3 II Incontro... 4 Proprietà... 7 Concessioni Edilizie... 7 Caratteristiche Esterne... 7 Inquadramento Territoriale... 8 Individuazione del contesto in cui si trova l immobile... 8 Descrizione del condominio dove è ubicato l immobile... 9 Caratteristiche Interne Descrizione dell unità abitativa Parametri di Valutazione Certificazione Energetica Condizioni dell immobile sotto l aspetto urbanistico-legale Pesi gravanti sull immobile Vincoli di tipo urbanistico gravanti sull immobile Condizione locativa in corso Eventuale presenza di opere abusive Stima dell immobile A) Stima in base al valore Nominale: B) Stima a costo di Costruire : C) Stima a valore similare : Stima Finale Riepilogativa Rassegna Incarico Allegati alla perizia : Pagina1

2 Relazione del Consulente Incaricato Premessa Il sottoscritto Ing. Roberto Giovannetti, con studio in Ascoli Piceno, in Viale Marconi n 4, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ascoli Piceno al n 1498, nell udienza del 19 Febbraio 2010, veniva nominato C.T.U. (All. 01), dal Tribunale di Ascoli Piceno, Ufficio del Giudice Unico sede centrale nello specifico dal Giudice dell Esecuzione Dott. Raffaele Agostini. Nella stessa udienza il sottoscritto, prestando il giuramento di rito, accettava l incarico affidatogli, impegnandosi a portarlo a compimento almeno cinquanta giorni prima della data dell udienza fissata dal Giudice per l esecuzione al 10 ottobre Il compito assegnato dal Giudice per l Esecuzione al C.T.U., consiste nel redigere una perizia estimativa attestante il valore di un immobile sito nel Comune di Montefortino, precisamente in Via Domenico Sbarra al civico n 4, di proprietà del Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxx. Il C.T.U. dovrà attestare il valore di mercato del bene, inteso come il più probabile prezzo di mercato al quale l immobile nel particolare, o, comunque, in generale una determinata proprietà, sarebbe venduta alla data di valutazione dopo un adeguata promozione e senza forzatura, raggiri o costrizioni di sorta. Tale perizia si rende necessaria in virtù del procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n xx/xx, promosso dalla Xxxxxxx Xxxxxxx nei confronti del Sig. Xxxxxx Xxxxxxx. Pagina2

3 Operazioni Peritali Il sottoscritto accettato l incarico, nell udienza del 19 Febbraio 2010 (All. 01), preso atto del procedimento di esecuzione immobiliare, decideva di convocare le parti, per un primo incontro, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, per il giorno 3 marzo 2010 (All. 02), presso il proprio studio; successivamente, prendendo atto per le vie brevi, dell impossibilità di una parte di presenziare, concordava, per le vie brevi, una nuova data, successivamente confermata tramite raccomandata, per il giorno 10 marzo I Incontro Nella sopra citata data di convocazione comparivano, oltre al sottoscritto, i Sigg.: Avv. Xxxxxx Xxxxxx in qualità di legale rappresentante del debitore Sig. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx; Avv. Xxxxxxx Xxxxxxx delegata dall Avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxx, in qualità di legale del creditore procedente Xxxxxxx Xxxxxxx; Alle ore 15:00 presso lo studio del C.T.U. sono iniziate le attività peritali, è stato letto l incarico autorizzato dal giudice, riepilogate le vicende che hanno generato la controversia. Il C.T.U. prendeva atto dell esistenza di una trattativa tesa al componimento della controversia, il C.T.U. ha preso atto di una trattativa tesa al componimento della controversia, per cui l avv. del debitore chiedeva se era possibile rinviare di circa 30 giorni le attività peritali. Il C.T.U., dopo aver accertato la disponibilità dell altra parte a Pagina3

4 riguardo, faceva presente come intendesse continuare lo svolgimento delle attività peritali, accettava quanto proposto dall avv. del debitore Dott. Xxxxxx, concordando che il prosieguo delle attività peritali, sarebbe avvenuto Lunedì 12 aprile 2010, presso l abitazione oggetto del pignoramento, e nell occasione si sarebbe anche visionato l immobile. Il C.T.U. rilasciava alle parti una copia con firma in originale del verbale di inizio attività peritali. In seguito il C.T.U. si recava presso i vari uffici tecnici per reperire la documentazione necessaria per consentire lo svolgimento della perizia, nello specifico si recava : Presso il catasto di Ascoli Piceno per prelevare la planimetria catastale dell immobile e le relativa visure in data 15 marzo 2010 (All. 03); Presso il Comune di Montefortino per reperire la documentazione inerente la concessione edilizia e l agibilità in data 22 marzo 2010 (All. 04) ; II Incontro Le parti, come da convocazione nel verbale di inizio attività peritali (All. 02);, si incontravano in data 12 aprile 2010 alle ore 9:30 presso l abitazione oggetto del pignoramento, sita in via Domenico Sbarra a Montefortino. In tale sede comparivano, oltre al sottoscritto: il debitore Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx; Pagina4

5 Il C.T.U. prendeva visione dell immobile, poneva delle domande al debitore Sig. Xxxxxx Xxxxxxxx, scattava alcune fotografie. Visionato l immobile, si recava in Amandola presso la sede lavorativa dell Amministratore di Condominio, Sig. Xxxxxx Xxxxxx, per avere informazione in merito ai pagamento delle quote condominiali dell appartamento del debitore Sig.Xxxxxxx (All. 08). In data 13 aprile 2010 il C.T.U. si recava presso la Unicredit Banca di Roma, filiale di Via Xxxxxxxx, nel Comune di Xxxxxx, per avere informazione in merito al pagamento delle rate del mutuo acceso con tale filiale. In data 15 aprile 2010 il C.T.U. inviava via fax (All. 02), ai legali delle parti, informazioni sul sopralluogo eseguito e sulle modalità di prosecuzione delle attività peritali. In data 16 aprile 2010, il C.T.U. veniva convocato dalla Unicredit Banca di Roma, per ritirare la documentazione richiesta (All. 05). In data 19 aprile 2010 si recava presso la conservatoria dei registri immobiliari di Ascoli Piceno, per recuperare la documentazione inerente l aggiornamento dell ispezione ipotecaria dell immobile oggetto del pignoramento, per confrontarlo con quello già in proprio possesso, risalente al mese di novembre (All. 06). In data 4 giugno 2010 si recava presso il negozio-rivenditore della Riello, sito in Corso Vittorio Emanuele nel Comune di Ascoli Piceno, per reperire il Pagina5

6 materiale attestante le caratteristiche tecniche della caldaia installata nell appartamento del Sig. Xxxxxx Xxxxxxx. (All. 7). Recuperata la documentazione necessaria, il C.T.U. procedeva alla redazione della perizia commissionatagli che, al fine di rendere più chiara e completa possibile sarà divisa nei seguenti sotto capitoli: PROPRIETA ; CONCESSIONI EDILIZIE CARATTERISTICHE ESTERNE o TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL IMMOBILE o INQUADRAMENTO TERRITORIALE o INDIVIDUAZIONE DEL CONTESTO DOVE E UBICATO L IMMOBILE o DESCRIZIONE CONDOMINIO DOVE E UBICATO L IMMOBILE CARATTERISTICHE INTERNE o DESCRIZIONE UNITA ABITATIVA o PARAMETRI DI VALUTAZIONE o CERTIFICAZIONE ENERGETICA CONDIZIONI DELL IMMOBILE SOTTO L ASPETTO URBANISTICO-LEGALE o PESI GRAVANTI SULL IMMOBILI o VINCOLI DI TIPO URBANISTICO GRAVANTI SULL IMMOBILE o CONDIZIONE LOCATIVA IN CORSO o EVENTUALE PRESENZA DI OPERE ABUSIVE STIMA DELL IMMOBILE o STIMA AL VALORE NOMINALE BANCA DATI O.M.I. o STIMA AL VALORE NOMINALE BANCA DATI BORSA DELL ADRIATICO o STIMA AL COSTO DI COSTRUZIONE o STIMA AL VALORE SIMILARE STIMA FINALE RIEPILOGATIVA RASSEGNA DELL INCARICO ALLEGATI ALLA PERIZIA Pagina6

7 Proprietà L immobile oggetto di pignoramento è interamente di proprietà del Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, nato ad Xxxxxxx il xx xxxxxxxxx xxxx, (C.F. xxxxxxxxxxxxxx), residente ad Xxxxxxxxx in via Xxxxx Xxxxxxxxx n xxx, nella nuova Provincia di Xxxxxxxx. Concessioni Edilizie La Struttura è stata autorizzata dalle seguenti Concessioni Edilizie dal Comune di Montefortino (All. 4): Licenza di Costruzione n 29 del 20 Febbraio 1967; Autorizzazione di Agibilità del 7 Agosto 1972; Caratteristiche Esterne Le caratteristiche esterne si riferiscono a tutti gli elementi distintivi dell ambiente che fanno da contorno all immobile, i requisiti oggetto di valutazione sono a titolo esemplificativo ma non esaustivo: La salubrità dell aria; Il livello di traffico; Il livello di rumorosità; La presenza o meno di infrastrutture, quali vie di comunicazione, ma anche servizi in genere quali scuole, banche, uffici, attività recettive; Le proprietà del condominio in cui è ubicato l immobile da valutare; Pagina7

8 Inquadramento Territoriale Il comune di Montefortino dista sia dal Capoluogo di provincia Fermo, sia dall altra provincia vicina Ascoli Piceno, alla quale è appartenuto fino a pochi anni addietro, cioè fino all istituzione della nuova Provincia di Fermo (anno 2004), circa 40 Km. Il Comune fa parte del Parco nazionale dei Monti Sibillini, si trova ad un altitudine che varia tra i 450 e i 2330 m s.l.m., si sviluppa per circa 78 Kmq, ha una popolazione residente di poco inferiore alle 1500 unità. Esso risulta ben collegato, sia alla provincia di Ascoli Piceno, specialmente dopo l apertura della galleria di Croce di Casale, attraverso la S.P. 237, sia alla Provincia di Fermo attraverso la S.P. 239, che passano nelle immediate vicinanze. Il traffico veicolare risulta nelle condizioni ordinarie, di modeste entità visto il numero relativamente basso di abitanti residenti, con periodi di picco nel periodo legato al turismo, che si verifica principalmente nei mesi primaverili ed estivi, anche in considerazione della presenza di diverse strutture adibite ad attività ricettive, quali agriturismi, ristoranti, alberghi. Essendo un comune che fa parte del Parco Naturale dei Monti Sibillini, questo risulta immerso nelle montagne, quindi contornato da aree di verde, pertanto la salubrità della zona risulta elevata, la presenza di rumore ridotta al minimo. Individuazione del contesto in cui si trova l immobile La Palazzina è ubicata nelle immediate vicinanze del centro storico e della via che attraversa longitudinalmente il Comune di Montefortino, precisamente via della Circonvallazione, a poche centinaia di metri dalla Pagina8

9 strada che conduce al centro storico ed al Municipio. Le vie che la contornano sono via Domenico Sbarra, via Tidei Wilson (All. 4), via Papa Giovanni XXIII. La zona è caratterizzata in massima parte da edifici a destinazione d uso residenziale con condomini a tre/quattro piani, dove spesso il piano terra è adibito a negozi, botteghe, piccole attività commerciali, classici dei piccoli centri (alimentari, bar, ristoranti-pizzerie,) e più difficilmente locali legate ad attività attinenti con il terziario. Nel Comune è presente un unica banca sita proprio al piano terra del condominio, dove è situato l appartamento oggetto dell operazione di stima. Il comune dispone comunque di una scuola materna, elementare e media situata in via Santa Lucia, di un corpo forestale, di un corpo nazionale di soccorso alpino, di un ufficio postale. Descrizione del condominio dove è ubicato l immobile Dal punto di vista Statico-Strutturale, limitatamente all analisi visiva, la struttura non presenta, lesioni, fessure, crepe o quant altro, che possano far temere il verificarsi di cedimenti. La struttura presenta un telaio in cemento armato in opera, con tamponatura esterna in mattoni; la finitura delle facciate esterne è in mattoncini lungo via Sbarra e via Papa Giovanni XXIII nel lato lungo, semplicemente tinteggiata in via Wilson e via Papa Giovanni XXIII lato corto, il manto di copertura è in coppi. Il condominio ha forma pressoché rettangolare con lati pari a circa 28,50 ml per 12,20 ml, per una superficie in pianta pari a circa 350 mq. Pagina9

10 La palazzina si sviluppa su quattro piani fuori terra, oltre al piano terreno in Via Domenico Sbarra, mentre su via Papa Giovanni XXIII, approfittando di una differenza della quota di base, che risulta ad un livello inferiore, presenta un ulteriore piano, sito ovviamente più in basso rispetto al precedente, che ha permesso la realizzazione di locali adibiti a autorimessa-garage, oltre ad un vano tecnico dove sono ubicati i contatori dell acqua. I vari livelli della struttura hanno la seguente destinazione d uso: o il piano terra adibito come detto ad autorimesse e vano tecnico nel lato di via Papa Giovanni XXIII, nel lato opposto, su via Domenico Sbarra, presenta diverse destinazioni d uso, quali attività commerciali e ricreative, in particolare troviamo una filiale della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno, uno studio di architettura una sede del Partito democratico; o i piani rialzati al primo, secondo, terzo e quarto livello hanno destinazione d uso abitativo; La struttura presenta dieci unità abitative separate ed indipendenti, di cui due al terzo piano, dove è ubicato l appartamento oggetto del procedimento di stima. I vari piani sono tutti raggiungibili solo tramite una scala condominiale interna, in cemento armato, adeguatamente rivestita in travertino. Al piano terra, al quale si accede da via Domenico Sbarra, troviamo oltre ad un ampio ingresso, anche i contatori dell energia elettrica. La palazzina esternamente presenta un buono stato di conservazione anche se si notano nella parte della struttura non rivestita, cioè semplicemente tinteggiata, locali macchie, non uniformità di colore. Pagina10

11 Caratteristiche Interne Le caratteristiche interne si riferiscono a tutte le condizioni proprie dell immobile, esse una volta valutate, vanno a costituire dei fattori, detti punti di merito che essendo specifici, cioè riferite alla singola unità abitativa, vanno a definire con maggiore dettaglio l immobile oggetto dell attività peritale. Descrizione dell unità abitativa L immobile oggetto dell attività peritale, che trova localizzazione all interno di un condominio, in una zona a carattere prevalentemente residenziale, risulta essere un abitazione civile (Categoria A/2), individuato catastalmente al N.C.E.U. dal Foglio 20 P.lla 385 subalterno xx (All. 3). La struttura è inserita nel PDF vigente (Piano di Fabbricazione approvato con delibera n 54 del 08 Luglio 1978 con indice di edificabilità 3mc/mq), in zona B1 di completamento Intensiva (All. 4). L unità abitativa in oggetto è situata al piano terzo e penultimo piano della palazzina, godendo quindi di un buona panoramicità, si affaccia sul tre lati, nord-est-ovest, disponendo quindi di una esposizione soddisfacente. Si compone di 6,5 vani catastali, risultando le stanze avere la seguente destinazione d uso, 3 camere da letto, un soggiorno, una cucina, un tinello, un ingresso-disimpegno, due bagni, tre balconi (All. 4). La superficie coperta è di circa 132 mq, di cui circa 112 calpestabili, a cui si devono aggiungere circa 12 mq di superficie accessoria adibita a balconi. Considerando i coefficienti di normalizzazione o standardizzazione Pagina11

12 (Norma UNI agenzie immobiliari ), otteniamo come taglio di superficie il seguente valore: COMPONENTE SUPERFICIE CONVENZIONALE (NORMALIZZATA) ALLOGGIO OGGETTO DI STIMA SUPERFICIE (mq) COEFFICIENTE di NORMALIZZAZIONE SUPERFICIE STANDARDIZZATA Abitazione 130 1,00 130,00 Pertinenze di Ornamento (Balconi Coperti) 12 0,35 4,20 TOTALE 134,20 L unità abitativa presenta uno stato di conservazione buono: i tramezzi, le pavimentazione, i rivestimenti, l intonacatura, la tinteggiatura e le finiture in genere non presentano danni di alcun tipo; gli infissi si presentano ben funzionanti e tali da fornire una soddisfacente luminosità; i termosifoni, i sanitari, la rubinetteria risultano in buono stato; Per quel che riguarda l aspetto impiantistico, elettrico, termico, idrosanitario, questi sono funzionanti, inoltre la caldaia installata all interno del vano cucina risulta pressoché nuova. La casa è in gran parte ammobiliata, in tutti i suoi vani. Parametri di Valutazione Le caratteristiche interne prese in considerazione fanno riferimento: all aspetto strutturale; Pagina12

13 alla superficie; al livello di piano; al numero di vani ed ampiezza (distribuzione degli spazi interni); all ambiente circostante; all età; alla tipologia; alla posizione (esposizione e luminosità); alla panoramicità e all orientamento; ai caratteri tecnologici (Condizione Impianti Tecnologici, Accorgimenti Tecnici quali isolamento acustico, coibentazione, grado di finiture); allo stato di conservazione; Si procede dunque alla stima dei parametri secondo i valori riportati nelle tabelle standard: K1 è il coefficiente che identifica il taglio di superficie: K1 Superficie Catastale fino a 45 mq. 1 oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 oltre 150mq 0 K2 è il coefficiente che identifica il livello di piano: K2 Livello di Piano piano seminterrato 0 piano terreno 0,2 piano primo 0,4 piano intermedio 0,5 piano ultimo 0,8 piano attico 1 Pagina13

14 PUNTI DI MERITO Caratteristiche ambientali ETA' TIPLOGIA POSIZIONE ANNI VILLA 2,00 CENTRALE 1,40 OTTIMI 1,05 FINO A 5 1,00 Villino 1,40 SEMIPERIFERICA 1,20 BUONI 1,00 TRA 6 E 20 0,90 Fab. Civile 1,25 PERIFERICA 1,00 MEDIOCRI 0,95 TRA 20 E 50 0,80 Fab. Economico 1,05 DEGRADATA 0,90 SACDENTI 0,90 OLTRE 50 0,70 Fab. Popolare 0,80 Fab. Rurale 0,70 Panorama-Orientamento Caratteri Tecnologici Stato di Conservazione Coeff. Risultante = 1,02 OTTIMA 1,00 OTTIMI 1,00 NORMALE 1,00 MEDIA 0,90 BUONI 0,90 MEDIOCRE 0,80 SCADENTE 0,60 MEDIOCRI 0,80 SCADENTE 0,60 SACDENTI 0,70 Certificazione Energetica Nel 2002 il Parlamento Europeo ha adottato la Direttiva 2002/91/CE (EPBD Energy Performance of Building Directive) sul rendimento energetico in edilizia con l obiettivo di migliorare la prestazione energetica degli edifici della Comunità, tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonché delle prescrizioni riguardanti il clima negli ambienti interni e l efficacia sotto il profilo dei costi. Questa direttiva prevede, infatti, che in ogni Stato membro venga predisposto un attestato di certificazione energetica al momento della costruzione, della compravendita e della locazione di un edificio nuovo o esistente. Tale attestato deve essere sviluppato a partire dall adozione di una metodologia di calcolo del rendimento energetico degli edifici che permetta, attraverso l utilizzo di Pagina14

15 standard minimi, di valutare la prestazione energetica per diverse tipologie edilizie. Il Governo Italiano ha quindi iniziato a predisporre una legislazione apposita inerente il rendimento energetico in edilizia, attraverso la redazione ed approvazione dei seguenti decreti principali, che hanno fatto proprie le disposizione emanate dalla Comunità Europea: D. Lgs. del 19 agosto 2005 n 192 Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico in edilizia ; D. Lgs. del 29 dicembre 2006 n 311 Disposizione correttive ed integrative al decreto legislativo 19 agosto 2005 n 192 ; D. Lgs. del 30 maggio 2008 n 115 Attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all efficienza degli usi finali dell energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE D.P.R. del 2 aprile 2009 n 59 Regolamento di attuazione dell art. 4 comma 1, lettere a) e b), del D. Lgsl. 19 agosto 2005 n 192, concernente l attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia; D.M. del 26 giugno 2009 Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici ; Come si evince da quanto sopra esposto, la legislazione sull efficienza energetica degli edifici ha subito una consistente accelerazione solo negli ultimi dieni anni, precisamente in seguito al famoso protocollo di Kyoto sul riscaldamento globale del pianeta (1997). La normativa oggi vigente, al fine del contenimento dei consumi energetici, si applica, sia sui nuovi edifici sia su quelli esistenti realizzati quando l aspetto energetico non veniva preso in considerazione. Di Pagina15

16 conseguenza le strutture costruite in precedenza, erano poste in opera senza tenere in considerazione tale aspetto, pertanto presentano al momento in cui esse vengono oggi valutate proprio sul tale riguardo, alti consumi e nella scala della certificazione energetica, si inseriscono inevitabilmente nelle classi più basse. Il c.t.u. ha quindi provveduto personalmente a redigere l attestato di certificazione energetica sull appartamento oggetto di stima. In occasione del sopralluogo effettuato nell unità abitativa, ha quindi provveduto principalmente a prendere nota: della tipologia della caldaia, della marca e del modello, nello specifico si tratta di una caldaia a camera stagna, marca Riello, modello Benefit, la quale è stata prodotta fino a circa il 1995, (All. 7); della sua ubicazione all interno dell appartamento (All. 12); della posizione dei radiatori nelle varie stanze dell unità abitativa; degli infissi presenti (All. 12);; Inoltre sono state desunte dalle planimetrie, sia catastali (All. 3), sia della concessione edilizia presentata ed approvata dal comune (All.4), le superfici dell unità immobiliari al lordo dei muri, pari a circa 132 mq, ed al netto dei muri pari a 112 mq, l altezza dell unità immobiliare assunta pari a 2,95 ml, oltre alla superficie dei terrazzi e a quella del vano scala condominiale. Si precisa che tale valutazione è stata ottenuta partendo da alcune ipotesi, scelte dal C.T.U., basate sulla propria esperienza, sulle caratteristiche tecniche costruttive di edifici similari aventi stessa tipologia, realizzati nello stesso periodo. Tali ipotesi hanno necessariamente Pagina16

17 comportato la scelta di alcune caratteristiche costruttive - che si sono poi considerate proprie dell unità abitativa - per procedere alla certificazione. In particolare si è supposto che: la tamponatura esterna, misurata, per quanto possibile, dal c.t.u. in occasione del sopralluogo effettuato il 12 aprile 2010, che presenta uno spessore di circa 30 cm, oltre al rivestimento in mattoncini per uno spessore di circa 2,00 cm; sia composta, partendo dall esterno verso l interno, da: o Malta di calce o di calce cemento 2,00 cm; o laterizio spessore 12 cm; o Intercapedine d aria spessore 4,00 cm; o Laterizio spessore 12 cm; o Malta di calce o calce e cemento 2,00 cm; Il solaio di piano sia composto partendo dal basso verso l alto da: o Intonaco spessore 2 cm; o Solaio in latero cemento spessore 20 cm; o Struttura chiusa di argille espanse 4 cm; o Massetto di sottopavimentazione-pavimentazione spessore 4+1,00 =5,00 cm; Tali scelte si sono rese necessarie poiché la pratica edilizia presente in comune, e, comunque, in generale gli elaborati grafici necessari al rilasciamento della concessione edilizia di quegli anni, non prevedevano la loro consegna o specifiche a riguardo. E chiaro che tali ipotesi non sono state verificate sul posto, poiché tale accertamento avrebbe comportato la necessità di fare dei sondaggi, sulla muratura esterna o sui solai di piano, Pagina17

18 che avrebbero causato, se eseguiti, danni all appartamento stesso oltre che costi per la loro esecuzione. Inoltre il c.t.u. è stato costretto, al fine di poter ricavare l attestato di certificazione energetica, a fare ulteriori supposizioni, su quali apparecchiature elettriche, nel caso l appartamento fosse normalmente abitato. (si ricorda che non risultano esserci persone al proprio interno.) sarebbero state presenti per potervi vivere secondo le normali modalità. Si è quindi supposta la presenza ed il regolare uso, all interno dell unità abitativa di frigorifero, congelatore, lavastoviglie, lavatrice, apparecchi televisivi computer etc., secondo le esigenze di una famiglia composta da 4-5 persone. Il c.t.u. ha inoltre supposto le ore in cui, sempre che nel caso l appartamento fosse stato regolarmente abitato, i termosifoni fossero stati in funzione all interno della giornata. In conclusione la classe energetica globale dell edificio risulta essere F (All. 12), si tratta di una classe bassa che prevede alti consumi energetici, difatti sono catalogate 8 classi da A+, classe più alta con consumi più bassi a G, classe più basso con consumi più alti. Tuttavia tale risultato, seppure negativo, per quanto detto in precedenza, in merito al periodo di sviluppo della normativa in materia di efficienza energetica, risulta perfettamente in linea con gli edifici che risalgono a quel periodo, cioè primi anni 70, pertanto non deve essere visto come un parametro penalizzante per la valutazione dell appartamento oggetto di stima. Pagina18

19 Condizioni dell immobile sotto l aspetto urbanistico-legale Al fine di fornire una valutazione esaustiva della situazione su cui verte l immobile, si è provveduto a verificare presso i vari uffici, enti di competenza, quale fosse il livello di situazione esistente. Le condizioni giuridiche che si sono esaminate hanno riguardato principalmente : 1) l esistenza di pesi gravanti sull immobile, quali servitù attive e passive, usufrutti, ipoteche, mutui, rate o pagamenti in arretrato, atti di pignoramento, altro, etc.; 2) l esistenza di vincoli di tipo urbanistico; 3) le eventuali locazioni in corso; 4) l eventuale presenza di opere abusive; Pesi gravanti sull immobile Secondo quanto risulta: sia nell ispezione ipotecaria effettuata presso la conservatoria dei registri immobiliari di Ascoli Piceno in data dal Sig. Xxxxxxx Xxxxxx, nominativo che compare come richiedente" della sopra menzionata ispezione ipotecaria nella documentazione fornita al C.T.U. dal Tribunale di Ascoli Piceno; sia dall aggiornamento dell ispezione stessa, eseguita dal sottoscritto C.T.U. in data , fino alla data del 19-Aprile compresa (All. 6), sull intero immobile, sito nel Comune di Montefortino, in Via Domenico Sbarra n 4, individuato catastalmente al Foglio 20 Pagina19

20 particella 385 sub 11, cat A/2 abitazione civile, avente una consistenza di 6,5 vani catastali, risultano esserci le seguenti trascrizioni ed iscrizioni: 1) TRASCRIZIONE A FAVORE del R. P. 533 R. G. 795, Pubblico Ufficiale Sig. Mori Alessandro Repert. 1091/450 del 21/01/05; ATTO TRA VIVI COMPRVENDITA Immobili siti in Montefortino (AP) 2) ISCRIZIONE CONTRO del R. P. 533 R. G. 796, Pubblico Ufficiale Sig. Mori Alessandro Repert. 1092/451 del 21/01/05; IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo. Immobili siti in Montefortino (AP) 3) ISCRIZIONE CONTRO del R. P. 461 R. G. 2571, Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2000 del 08/08/08; IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in Montefortino (AP) 4) TRASCRIZIONE CONTRO del R. P R. G. 5745, Pubblico Ufficiale UNEP C/O TRIBUNALE Repert del 28/05/09; ATTO ESECUTIVO CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILE Immobili siti in Montefortino (AP) Il punto 1 si riferisce all acquisto dell immobile, quando il Sig. Xxxxxx Xxxxxxx, al fine di poter perfezionare detto acquisto, accendeva, punto 2, presso la Unicredit Banca di Roma, nella filiale di Via Xxxxxx in Xxxxxxx, un mutuo decennale, al nr. xxxxxxxx di originali ,00 erogato in data 21 gennaio 2005 da estinguere con rata costante mensile di Pagina20

21 496,77. Allo stato attuale, come risulta dalla dichiarazione resa dalla Banca stessa, interpellata dal C.T.U., l ultima rata regolarmente pagata risulta quella relativa del 30 Settembre 2009, pertanto delle 120 rate previste dal mutuo inizialmente (rate mensili per 10 anni quindi 12 * 10 =120 rate), ne risultano alla data della dichiarazione fornitaci dalla Banca Unicredit, (16 aprile 2009), pagate 57, non pagate 73, in arretrato 6 per un importo pari a 2.971,65 oltre interessi di mora. Successivamente, punto 3, la Xxxxxxx Xxxxxxxx emetteva in data 08 agosto 2008 un decreto ingiuntivo n 1578/08 emesso dal tribunale di Pescara, con atto di precetto notificato in data 18 marzo 2009, nel quale intimava a Xxxxxx di Xxxxx Xxxxxxx, nonché a Xxxxxx Xxxxxx nella sua qualità di socio accomandatario, il pagamento, nel termine di dieci giorni, della somma di ,39, (euro ventiduemilaquattrocentotrenta/39) oltre interessi moratori, spese di notifica e spese successive occorrende. Inoltre, a tale somma, rimasta insoluta, si sommavano n 2 assegni bancari a firma di Xxxxxx di Xxxxxx Xxxxxx, per complessivi ,00 (euro diecimila/00), anch essi insoluti e che venivano regolarmente protestati, con atto di precetto in rinnovazione notificato in data 18 marzo 2009, nel quale la Xxxxx Xxxxxxx, in persona del suo legale rappresentante, intimava il pagamento, nei termini di 10 giorni, di ,82 (euro diecimilaottocentoventitre/82) oltre interessi legali, spese di notifica, e spese occorrende. Infine, si aggiunge un ulteriore assegno a firma del Sig. Xxxxxx Xxxxxxxx, per complessivi 5.802,97, rimasto insoluto e regolarmente protestato, con atto di precetto notificato in data 18 marzo 2009, con il quale la Xxxxxx Xxxxxxx intimava al Sig. Xxxxxx Xxxxx, il Pagina21

22 pagameto nei termini di 10 giorni, della somma di 6.172,72 (euro seimilacentosettantadue/72) oltre interessi legali, spese di notifica e spese successive occorrende. L intimazione a pagare le somme portate dai suddetti titoli rimaneva senza effetto; pertanto la Xxxxx Xxxxxxx, chiedeva di sottoporre a pignoramento, l unità abitativa, di cui il Sig. Xxxxx Xxxxxxxx, è proprietario, sita nel Comune di Montefortino, in Via Domenico Sbarra, distinto al catasto fabbricati al foglio 20 particella 385, sub 11, al piano terra, per l intera proprietà. In data 23 maggio 2009, punto 4, l ufficiale giudiziario dell ufficio esecuzioni del tribunale di Ascoli Piceno, sottoponeva a pignoramento l immobile del sig. Xxxxx Xxxxxxx, sito in via Domenico Sbarra, nel comune di Montefortino, a garanzia del credito vantato dalla Ferri Electronics, pari a complessivi ,93 (euro trentanovemilaquattrocentoventisei/93), come risulta dalla regolare somma algebrica degli importi richiesti, (22.430, , ,72) oltre interessi, spese, diritti ed onorari successivi occorrendi, il bene immobile sopra descritto e i relativi frutti. Per quanto riguarda poi la situazione condominiale (All. 8), in seguito al colloquio avuto con l amministratore, è stata verificata la regolarità della situazione relativa al pagamento delle rate condominiali. Pagina22

23 Vincoli di tipo urbanistico gravanti sull immobile Sull immobile non risultano gravare vincoli di tipo urbanistico particolari di alcun tipo, e comunque sono state rispettate le Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Fabbricazione del Comune di Montefortino vigente, approvato con delibera n 54 del 8 Luglio Condizione locativa in corso L immobile risulta, a seguito del sopralluogo effettuato in data 12 aprile 2010 (All. 02), alla stato attuale non occupato, in quanto il proprietario risiede altrove, e non risultano esserci all interno inquilini. Eventuale presenza di opere abusive In occasione del sopralluogo effettuato sempre in occasione del secondo incontro (All. 2), il 12 Aprile 2010, si è provveduto ad effettuare un confronto tra la planimetria dell unità abitativa così come depositata e regolarmente autorizzata dalla Concessione Edilizia dal Comune di Montefortino, e la situazione reale in essere. Dal confronto è emersa la piena rispondenza tra quanto risulta riportato nella concessione edilizia e quanto realizzato in opera. Non risultano quindi esserci opere abusive, l immobile risulta in possesso di un regolare certificato di abitabilità (All. 4), regolarmente accatastato (All. 3), con la relativa planimetria catastale che corrisponde esattamente con quella della concessione edilizia. Pagina23

24 Stima dell immobile A) Stima in base al valore Nominale: Per ricavare il Valore Unitario Minimo ed Il Valore Unitario Massimo, ci siamo basati sui dati riportati per il Comune di Montefortino, in zona centrale per i locali adibiti a civile abitazione, da due osservatori immobiliari, precisamente: la banca dati dell osservatorio del mercato immobiliare (O.M.I.), banca dati predisposta dal Ministero delle Finanze (All. 9); la banca dati della borsa immobiliare dell adriatico (All. 9). Entrambe le banche dati suddividono le tipologie edilizie in alcune categorie, che individuano completamente l intero mercato immobiliare. Ad ogni categoria sono associati due valori, che indicano rispettivamente, in riferimento al mq, unità di misura di riferimento, il valore unitario di mercato minimo ed il valore unitario di mercato massimo, e che individuano il range entro il quale la valutazione di un determinato bene appartenente ad una determinata categoria può variare, in occasione di una trattativa di compravendita. A.1 Banca dati dell Osservatorio Mercato Immobiliare O.M.I. In base alle tipologie previste dalla banca dati dell osservatorio del mercato immobiliare nel Comune di Montefortino (All. 9), si è scelto si assimilare l abitazione oggetto di stima come abitazione di tipo economico. Tali unità abitative sono contraddistinte dai valori unitari minimi e massimi sotto riportati : Pagina24

25 Valore Unitario Minimo = 760/00 ; Valore Unitario Massimo 970/00 ; CALCOLO VALORE NOMINALE -Banca Dati Osservatorio Mercato Immobiliare VALORE NORMALE = Valore Normale Unitario x Superficie catastale (mq) V.N.U. = Valore Normale Unitario = Val OMI min + ( Val OMI Max - Val OMI min ) x K K= ( K1+ 3 K2) / 4 Valore OMI min /mq 760,00 Valore OMI Max /mq 970,00 K1 Superficie Catastale fino a 45 mq. 1 K2 Livello di Piano piano seminterrato 0 oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2 oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4 oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5 oltre 150mq 0 piano ultimo 0,8 piano attico 1 K= ( K1+ 3 K2) / 4 = (0,3+3*0,5)/4= 0,45 Superficie Catastale appartamento mq: 134,20 V.N.U. = 854,50 VALORE NORMALE = ,90 Otteniamo quindi un valore base virtuale pari a ,90 ( centoquattordicimilaseicentosettantatre/90), che adattato alla specifica unità abitativa, attraverso l utilizzo dell indice correttivo di Pagina25

26 normalizzazione o standardizzazione sopra individuato, di 1,02, genera un valore finale di ,90 * 1,02 = ,38 approssimato a cifra tonda a : /00 (centodiciasettemila euro/00). A.2 Banca dati della borsa immobiliare dell Adriatico Le Abitazioni Civili secondo la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Adriatico (All. 9) hanno i seguenti valori di mercato: per l abitabile anni: Valore Unitario Minimo = 600/00 ; Valore Unitario Massimo 700/00 ; per il nuovo o ristrutturato: Valore Unitario Minimo = 710/00 ; Valore Unitario Massimo 1100/00 ; nel caso in esame, con l edificio circa 40 anni, reputando verosimile che ci siano state nel corso di tali anni alcuni interventi di ristrutturazione, o riqualifica o dell intero condominio o della singola unità abitativa, si ritiene di applicare un valore intermedio fra i due sopra riportati ottenendo quindi: Valore Unitario Minimo = (600/ /00) /2 = 655/00; Valore Unitario Massimo (700/ ) /2 = 900/00 ; Occorre però tenere in considerazione che tali valori si riferiscono al secondo semestre 2007, ultimo aggiornamento eseguito dalla banca dati, pertanto essi necessitano di essere aggiornati alla data attuale utilizzando i parametri forniti dall ISTAT degli indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (All. 11). Dalla consultazione di tali Pagina26

27 parametri si ricava l aumento del costo della vita intervenuto fra un mese ed un altro, anche di anni diversi, utilizzando il prospetto sotto riportato. Si riporta solo il prospetto relativo agli anni di interesse della nostra stima, di cui all All.11, come scaricabile dal sito Istat.it, oltre a copia di pag. 416 della Guida Pratica Fiscale 1/2010, esplicativa del procedimento di calcolo per ricavare l aumento del costo della vita intervenuto nel periodo di riferimento. L aumento in % del costo della vita intervenuto nel periodo di interesse, si determina considerando i mesi evidenziati in grassetto della sotto riportata tabella: ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC ,5* 111,0* 111,3* 111,4* 111,7* 112,1* 112,3* 112,3* 112,5* 112,8* 113,3* 113,4* 112,1* ,9* 114,3* 114,4* 114,8* 115,1* 115,3* 115,3* 115,3* 115,4* 115,7* 115,9* 116,0* 115,1* ,5* 116,9* 117,2* 117,5* 117,7* 117,9* 118,0* 118,2* 118,4* 118,7* 119,0* 119,1* 117,9* ,6* 119,8* 120,2* 120,4* 120,5* 120,6* 120,9* 121,1* 121,4* 121,5* 121,8* 121,8* 120,8* ,0* 122,4* 122,5* 122,8* 123,0* 123,3* 123,4* 123,6* 123,6* 123,6* 123,9* 123,9* 123,2* ,9* 124,3* 124,5* 124,9* 125,1* 125,3* 125,6* 125,8* 125,9* 126,1* 126,1* 126,3* 125,3* ,6* 126,9* 127,1* 127,4* 127,8* 127,9* 128,2* 128,4* 128,4* 128,2* 128,3* 128,4* 127,8* ,5* 128,8* 129,0* 129,2* 129,6* 129,9* 130,2* 130,4* 130,4* 130,8* 131,3* 131,8* 130,0* ,2* 132,5* 133,2* 133,5* 134,2* 134,8* 135,4* 135,5* 135,2* 135,2* 134,7* 134,5* 134,2* ,2* 134,5* 134,5* 134,8* 135,1* 135,3* 135,3* 135,8* 135,4* 135,5* 135,6* 135,8* 135,2* ,0* 136,2* 136,5* 137,0* 137,1* Per la precisione il mese di maggio 2010, ultimo disponibile ed il mese di Dicembre 2007, ultimo mese del semestre 2007, a cui risale la valutazione della Banca dati dell Adriatico. L aumento del costo della vita in percentuale è fornito dalla seguente formula: aumento del costo della vita (%) = ((Indice mese più recente / Indice mese meno recente) * 100) -100 = (( 137,10 / 130,00) * 100 ) -100 = 5,46% Pagina27

28 Alla luce di questo aggiornamento i valori unitari minimo e massimo risultano essere, approssimando tale incremento al 5% : Valore Unitario Minimo = 655/00 * 1,05 = /00; Valore Unitario Massimo 900/00 * 1,05 = 945/00 ; CALCOLO VALORE NOMINALE -Banca Dati Banca Immobiliare dell'adriatico VALORE NOMINALE = Valore Nominale Unitario x Superficie catastale (mq) V.N.U. = Valore Nomimale Unitario = Val OMI min + ( Val OMI Max - Val OMI min ) x K K= ( K1+ 3 K2) / 4 Valore OMI min /mq 687,45 Valore OMI Max /mq 945,00 K1 Superficie Catastale K2 Livello di Piano fino a 45 mq. 1 piano seminterrato 0 oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 piano terreno 0,2 oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 piano primo 0,4 oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano intermedio 0,5 oltre 150mq 0 piano ultimo 0,8 piano attico 1 K= ( K1+ 3 K2) / 4 = (0,3+3*0,5)/4= 0,45 Superficie Catastale appartamento mq: 134,20 V.N.U. = 803,35 VALORE NORMALE = ,23 Otteniamo quindi un valore virtuale pari a ,23 ( centosettemilaottocentonove/23). Occorre ora passare dal valore virtuale, così ottenuto, al valore specifico riferito alla singola unità abitativa. Per fare questo occorre considerare e valutare i diversi elementi di merito, con i coefficienti che ne conseguono. Pagina28

29 Riprendendo l indice correttivo di normalizzazione già individuato in precedenza pari a 1,02; otteniamo come valore nominale finale secondo la banca dati della borsa immobiliare dell adriatico il seguente: ,23 * 1,02 = ,41 ( centonovemilanovecentosessantacinque/41). Approssimando a cifra tonda otteniamo un valore pari a /00 (centodiecimila euro/00). B) Stima a costo di Costruire : Sulla base dei costi di costruzione della zona, considerando le qualità e le finiture dell edificio si possono ipotizzare i seguenti costi di costruzione per l intero condominio riferiti al mq e totali per l intera unità abitativa: UNITA' IMMOBILIARE Tipologia Costo di Costruzione /mq Superficie mq Totale ( ) Vani Principali e Accessori Diretti Abitazione Perinenze Esclusive di ornamento Perinenze Esclusive Accessorie Balconi, terrazze, verande, giardini. Cantina, box, soffitta, locali deposito etc Totale ,00 Considerando che l impresa costruttrice, perché abbia convenienza ad eseguire l opera deve reputare di avere un utile di impresa superiore al 35%, anche in considerazione di eventuali imprevisti che possono sopraggiungere in corso d opera, è ipotizzabile che il prezzo di vendita della casa sia almeno Pagina29

30 il 40 % superiore rispetto al costo di costruzione, ottenendo quindi per l immobile in oggetto un valore base virtuale pari a: /00 x 1,40 = /00 che deprezzamento del 15%, in base alla vetustà dell immobile, alla sua usura, genera un valore finale pari a: /00 x 0,85 = /00, che approssimato a cifra tonda è pari a /00 (centoventimila euro/00). C) Stima a valore similare : Sulla base di indagini di mercato eseguite, in base a colloqui avuti con agenzie immobiliari della zona, a seguito di annunci di vendita reperibili anche via internet è emerso che, allo stato attuale, per edifici siti a Montefortino, il valore di unità abitative che si trovano in condomini, non di nuova costruzione, situati nelle immediate vicinanze del centro storico, risulta variare tra gli 750 e i 900 /mq. A corredo di ciò, si riporta un offerta pubblicata sul sito dell agenzia Xxxxxxxx (All. 10), filiale di Comunanza, il cui Responsabile è il Sig. Xxxxx Xxxxxx, il quale contattato personalmente dal sottoscritto C.T.U., si è reso disponibile a fornire informazioni. L offerta propone un appartamento avente una superficie complessiva di 170 mq, oltre a circa 36 mq di balconi e circa 18 mq di garage interrato di proprietà. L immobile, ubicato anch esso in Via Domenico Sbarra, derivante dall accorpamento di due abitazioni, si trova al secondo piano, presenta all incirca lo stesso grado di finitura esterna, dispone, al contrario del nostro, di un garage interrato di proprietà, internamente risulta completamente ammobiliato disponendo tra l altro Pagina30

31 anche di due camini. Il prezzo di vendita richiesto, fissato dai proprietari, è di /00. Andando ad applicare i rapporti di conversione, al fine di ricavare la superficie convenzionale (normalizzata) per ottenere il costo a mq, otteniamo: SUPERFICIE CONVENZIONALE NORMALIZZATA ALLOGGIO SIMILARE COEFFICIENTE di COMPONENTE SUPERFICIE (mq) NORMALIZZAZIONE SUPERFICIE STANDARDIZZATA Abitazione 170 1,00 170,00 Pertinenze di Ornamento (Balconi) 36 0,35 12,60 Autorimesse Interrata 18 0,40 7,20 TOTALE 189,80 Dal confronto tra le due abitazioni, emerge che le condizioni esterne sono pressoché identiche, quelle interne sono leggermente diverse. Al fine di un ulteriore migliore approssimazione, tali differenze verranno ove possibile, opportunamente prese in considerazione attraverso l utilizzo di opportuni coefficienti correttivi. Alla luce del prezzo di vendita proposto dai proprietari in /00, atteniamo un prezzo al mq pari a : 632,24/mq. Tale valore, procedendo a ritroso rispetto a quanto fatto precedentemente nel caso di stima al valore nominale, può essere interpretato proprio come il valore nominale unitario. Pertanto possiamo ricavarci il relativo coefficiente K riferito all immobile similare: K1 è il coefficiente che identifica il taglio di superficie: K1 Superficie Catastale fino a 45 mq. 1 oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 oltre 70 mq. fino a 120 mq 0,5 oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 oltre 150mq 0 Pagina31

32 K2 è il coefficiente che identifica il livello di piano: K2 Livello di Piano piano seminterrato 0 piano terreno 0,2 piano primo 0,4 piano intermedio 0,5 piano ultimo 0,8 piano attico 1 K= (K1+ 3 K2) / 4 = (0 + 3*0,5) / 4 = 0,375 ; Dal rapporto tra il valore di K ottenuto per il bene oggetto della presente indagine peritale in precedenza riportato (K= (K1+ 3 K2) / 4 = (0,3 + 3*0,5) / 4 = 0,450), e quello ora ricavato per il bene similare otteniamo un valore pari a : K Bene Oggetto Perizia = 0,45 K Bene Similare 0,375 = 1,2 Pertanto andando a moltiplicare il valore a mq ricavato per il bene similare, pari a 632,24, per il coefficiente ora ricavato, si riesce ad ottenere un valore a mq per il bene oggetto della perizia, che tiene maggiormente conto delle caratteristiche interne, singolari dell immobile: si ha quindi come valore a mq : 632,24/mq * 1,20 = 756,69/mq; Andando a moltiplicare tale valore per quello della superficie standardizzata dell appartamento del debitore pari a 134,20 mq ricaviamo: 756,69/mq * 134,20 mq = ,80 ; Approssimando a cifra tonda otteniamo un valore pari a /00 (centoduemila euro/00). Pagina32

33 Stima Finale Riepilogativa Alla luce dei criteri di stima adottati, si stabilisce come valore dell immobile, quello derivante dalla media dei valori ottenuti con i metodi sopra riportati ottenendo come valore definitivo: CRITERIO DI STIMA VALORE DI STIMA Stima in base al Valore Nominale Banca Dati Osservatorio Mercato Immobiliare Stima in base al Valore Nominale Banca Dati Banca Popolare dell Adriatico , ,00 Stima a Costo di Costruzione ,00 Stima a Valore Similare ,00 Valore di Stima Definitivo ,00 Alla luce di quanto esposto in precedenza, il sottoscritto C.T.U., ritiene di poter correttamente attribuire all unità abitativa un valore finale definitivo di ,00 (euro centododicimiladuecentocinquanta/00), che deve ritenersi congruo e corrispondente al reale valore di mercato per le unità similari, salve le riserve espresse in merito alle attuali condizioni giudiziarie pendenti su detto immobile. Pagina33

34 Rassegna Incarico Lo scrivente Consulente incaricato rassegna, con la presente relazione, l incarico ricevuto, nel giusto convincimento di averlo correttamente eseguito e di aver fornito al Sig. Giudice, tutti gli elementi necessari e indispensabili richiesti per la stima dell immobile. Si dichiara disponibile a corredare la presente relazione con eventuali integrazioni ed ulteriori delucidazioni a riguardo. Con il senso della migliore osservanza Il Consulente Incaricato Ing. Roberto Giovannetti Allegati alla perizia : 1) Documenti Tribunale; 2) Corrispondenza e Comunicazione; 3) Documenti Catasto; 4) Documenti Comune di Montefortino; 5) Documento Unicredit Banca di Roma; 6) Documenti Conservatoria; 7) Documentazione Riello; 8) Documento Amministratore di Condominio; 9) Documenti Banche Dati; 10) Documento Bene Similare; 11) Documento Variazione Indice Istat; 12) Certificazione Energetica; 13) Documentazione Fotografica; Pagina34