Property Times Uffici Milano T Lieve riduzione di take-up e canoni rents

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1 Lieve riduzione di take-up e canoni rents 17 Luglio 212 Indice Contesto economico 2 Assorbimento 3 Canoni 5 Sfitto e tasso di sfitto 6 Nuove consegne 7 Definizioni 8 Autori Ivan Biojo Analyst - CEMEA +33 () ivan.biojo@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research magali.marton@dtz.com Il mercato degli uffici di Milano ha registrato una lieve riduzione dell assorbimento nel corso del T2, con un take-up (Milano e Hinterland) che ha raggiunto 58.6 mq, in diminuzione del 9% rispetto al trimestre precedente. Le transazioni di spazi ad uso ufficio sono state di circa mq dall inizio dell anno, con una riduzione del 2% rispetto al primo semestre 211. La tendenza al risparmio si conferma come elemento prevalente dell andamento del mercato. I canoni hanno subito una lieve riduzione nel T2 ed i proprietari di immobili sono ora più disposti a concedere incentivi ai nuovi conduttori. Di conseguenza la Periferia di Milano, nella quale sono presenti immobili di qualità a prezzi convenienti, continua a concentrare il maggior numero di transazioni (23. mq nel T2). Sono state registrate alcune variazioni degli asking rent nel Centro e nella Periferia. Le difficili prospettive economiche hanno avuto un impatto notevole sul mercato degli uffici, tuttavia i canoni prime sono pressoché invariati a causa del numero esiguo di immobili di Grado A nel CBD. Si prevede un incremento del volume di spazi che verranno consegnati entro fine anno, inclusi alcuni progetti in fase di completamento, per un totale di circa 2, mq di spazi ad uso ufficio, per lo più concentrati nel Semicentro e nella Periferia di Milano. Contatti Magali Marton Head of CEMEA Research magali.marton@dtz.com Matthew Hall Global Head of Forecasting +44 () matthew.hall@dtz.com Grafico 1 Assorbimento Milano e Hinterland, Mq Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Q1 Q2 Q3 Q4 1

2 Contesto economico Riduzione degli indicatori economici dovuta alla crisi dell Eurozona L economia italiana è stata caratterizzata da un ulteriore contrazione nel T Nonostante gli sforzi compiuti dal governo per tagliare le spese, la crisi dell Eurozona minimizza gli effetti delle riforme passate negli ultimi mesi. L uscita della Grecia dell Unione Europea resta una possibilità e la situazione economica non è migliorata in Spagna la quale ha chiesto un aiuto finanziario per salvare le sue banche. Inoltre la notizia che il governo di Mario Monti dovrebbe lasciare l incarico nella primavera 213 ha sollevato preoccupazioni in merito alle riforme economiche future. In tale contesto, gli investimenti corporate continuano a diminuire a causa del peggioramento delle condizioni di credito. Tabella 1 Indicatori economici Indicatori 211 Previsioni PIL Tasso di disoccupazione Prezzi al consumo Tasso di risparmio Produzione industriale Consumi privati Fonte: Oxford Economics Giugno 212. Di conseguenza è stata registrata una riduzione degli indicatori economici. Si prevede una riduzione del PIL del 2.3% nel 212, rispetto a quanto previsto all inizio dell anno (-1.6%). Inoltre, la produzione industriale registrerà una riduzione del 6.5%, mentre i consumi privati scenderanno del 2.8% nello stesso periodo. Il tasso di disoccupazione dovrebbe subire un incremento raggiungendo il 1.5% nel 212 e l 11.2% nel 213. L incertezza nella stabilità economica italiana rende questi tempi difficili per il mercato immobiliare e le rinegoziazioni dei contratti in essere sono sempre più frequenti. 2

3 Assorbimento Riduzione del take-up a causa del peggioramento della situazione economica Il mercato degli uffici di Milano ha registrato una lieve riduzione dell assorbimento nel corso del T2, con un takeup (Milano e Hinterland) che ha raggiunto 58.6 mq, in diminuzione del 9% rispetto al trimestre precedente e del 17% rispetto allo stesso trimestre del 211 (Grafico 2). Seguendo il trend registrato negli ultimi anni, le transazioni di spazi al di sopra dei 2.5 mq hanno dominato il mercato degli uffici. Tali operazioni sono state fatte per lo più da società multinazionali come Hearst Magazines (6.8 mq) e Amazon Corporate Services che ha locato 4.3 mq (Grafico 3). La qualità degli spazi e la tendenza al risparmio hanno influito nella scelta della location da parte dei conduttori. Questo trend si traduce in transazioni relative a spazi di Grado A per il 65%. Inoltre, la qualità degli immobili in Periferia è maggiore rispetto al quella del CBD, i canoni sono inferiori ed i proprietari maggiormente disposti a concedere incentivi ai nuovi conduttori. Pertanto nella Periferia di Milano è stato registrato il maggior numero di transazioni nel T2 212 pari a circa 23. mq (Grafico 4). Grafico 2 Evoluzione dell assorbimento per trimestre Milano e Hinterland, Mq Grafico 3 Q1 Q2 Q3 Q4 Segmentazione dell assorbimento secondo la superficie Milano e Hinterland, Mq Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Up to 1, sq m More than 2,5 sq m , - 2,5 sq m Grafico 4 Ripartizione dell assorbimento per sottomercato Milano e Hinterland Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Milan city Milan periphery Hinterland 3

4 Mappa 1 Transazioni a Milano e Hinterland, T1-T2 212 BARBAIANA PASSIRANA ARESE CINISELLO BALSAMO BIRINGHELLO RHO TERRAZZANO OSPIATE CASCINA PAPIS CASCINA DEL SOLE CUSANO MILANINO CORMANO SAN MAURIZIO AL LAMBRO BRUGHERIO CARUGATE MAZZO NOVATE MILANESE BRESSO BARANZATE SESTO SAN GIOVANNI LUCERNATE CERCHIATE COLOGNO MONZESE PERO CERNUSCO SUL NAVIGLIO CORNAREDO VIMODRONE VIGHIGNOLO SAN PIETRO ALL'OLMO SETTIMO MILANESE FIGINO MILANO DUE ROVAGNASCO PIOLTELLO MILANO OLTRE QUINTO ROMANO Semicentre LAVANDERIE SEGRATE SEGGIANO SEGURO REDECESIO RUGACESIO LIMITO POBBIANO MONZORO VILLAGGIO CAVOUR TREGAREZZO SAN FELICE RODANO NOVEGRO CUSAGO CBD SAN BOVIO MILLEPINI CASCINA CUSAGO DI SOTTO CESANO BOSCONE Centre CASSIGNANICA Take-up (sq m) 1, 4,8 1,2 Q1 Q2 Q3 Q4 GAGGIANO BARATE Source : DTZ Research, Navteq ROBARELLO QUARTIERE TESSERA CORSICO TREZZANO SUL NAVIGLIO BUCCINASCO GRATOSOGLIO BAZZANA SUPERIORE ASSAGO VENINA VALLEAMBROSIA SAN NOVO QUINTO DE' STAMPI GUDO GAMBAREDO CASSINO SCANASIO CASCINA BAZZANELLA LINATE PONTE LAMBRO MEZZATE CANZO PANTIGLIATE MIRAZZANO ZELOFOROMAGNO BETTOLA BETTOLINO VIGLIANO SAN DONATO MILANESE BELLARIA CHIARAVALLE MILANESE ROBBIANO SAN MARTINO OLEARO VILLA ZURLI POASCO CARPIANELLO ZOATE NOVERASCO TRIGINTO 2,5 5 km SESTO ULTERIANO CIVESIO SAN GIULIANO MILANESE MEDIGLIA 4

5 Canoni In lieve riduzione I canoni prime hanno subito una lieve riduzione nel CBD e nella Periferia di Milano. Rispetto al trimestre precedente sono passati da 52 a 51 /mq/annui nel CBD, mentre in Periferia la riduzione è stata più marcata da 23 a 22 /mq/annui (Grafico 5). I canoni prime del Semicentro a Milano e di Sesto San Giovanni sono rimasti stabili rispettivamente a 34 e 2 /mq/annui. Più ci si allontana dal centro di Milano e minore è la differenza tra i valori minimi e massimi dei canoni. La disponibilità di immobili risulta più omogenea nella Periferia e Hinterland e pertanto i canoni degli uffici differiscono di poco (Grafico 6). Grafico 5 Andamento dei canoni per sottomercato - Milano e Hinterland, /mq/annuo Centre Periphery S. Donato Milanese Semicentre Sesto S.Giovanni Grafico 6 Canoni medi per sottomercato Milano e Hinterland, /mq/annuo min max 5

6 Sfitto In lieve riduzione ma volume ancora alto Lo sfitto di Milano e Hinterland ha subito una riduzione del 4% nel corso del T2, raggiungendo 1.3 milioni di mq di spazi ad uso ufficio disponibili. L Hinterland è l unico sottomercato ad aver registrato un incremento anche se di modeste proporzioni (2%), mentre la Periferia di Milano ha conosciuto una notevole riduzione dello sfitto (5%). Tuttavia, lo sfitto risulta abbondante in questi sottomercati (Periferia, Sesto San Giovanni, Assago e San Donato) con oltre 8. mq di spazi disponibili come a fine T La variazione dei canoni degli immobili nel Centro e in Periferia ha sicuramente favorito il ritorno di alcuni conduttori in queste zone. Pertanto in Periferia è stata registrata una riduzione dello sfitto mentre l Hinterland ha raggiunto mq (Grafico 7). La variazioni più significative dello sfitto sono state registrate nei sottomercati di Assago e San Donato Milanese con riduzioni su base trimestrale rispettivamente di -3% e -39%. Tasso di sfitto A Milano, il tasso di sfitto ha registrato una lieve riduzione nel corso dell ultimo trimestre passando da 1.9% del Q1 a 1.3 % nel T Il trend è simile anche per Milano e Hinterland dove il tasso di sfitto ha subito una riduzione dall 11.6% del T1 all 11.3% nel T2 212 (Grafico 8). I clienti corporate sono in una evidente posizione di attesa relativamente alle loro decisione di trasferimento. Su base trimestrale le variazioni dello sfitto degli ultimi tre trimestri sono state marginali in conseguenza dell attuale situazione del mercato immobiliare. Grafico 7 Andamento dello sfitto - Milano e Hinterland, Mq Grafico 8 Evoluzione del tasso di sfitto Milano e Hinterland 12% 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Q1 212 Q2 212 Milan city Milan periphery Hinterland Q2 212 Milan Milan & Hinterland 6

7 Nuove consegne Abbondante consegna di nuovi spazi per la fine del 212 Nel T2 212 sono stati consegnati circa 2.8 mq di spazi ad uso ufficio, di cui 8. mq ristrutturati situati nel Centro di Milano (Grafico 9). Per la fine del 212 dovrebbero essere consegnati circa 198. mq di nuovi spazi. Il Semicentro risulta essere il sottomercato con il più alto volume di spazi la cui consegna è prevista per il T3-T4 212 (11.4 mq). In quest area il progetto Porta Nuova di Hines è considerato come il complesso immobiliare più grande d Europa in fase di costruzione. Secondo gli ultimi aggiornamenti, il volume degli immobili di prossima realizzazione ( ) rappresenta un livello di ulteriori 11. mq e mq di spazi consegnati per ciascun anno; tali livelli sono ben al di sopra rispetto alle consegne registrate per l intero 211 (Grafico 11). Grafico 9 Nuove consegne - Milano e Hinterland, Mq Grafico Q1-Q2 Centre Semicentre 212 Periphery Sesto S.Giovanni S. Donato Milanese Hinterland Nuove consegne per sottomercato Milano e Hinterland, Mq Q3-Q Centre Semicentre Periphery Hinterland 7

8 Mappa 2 Sottomercati di Milano e Hinterland Fiera Maciachini Semicentre Repubblica Milano include: Milano, Sesto San Giovanni, Assago-Milanofiori e San Donato Milanese. Milano e Hinterland include: Milano, Cologno Monzese Segrate-Vimodrone- Cassina de Pecchi, Cinisello Balsamo, Lorenteggio-Corsico e Lainate-Saronno- Bollate. CBD RHO Sesto San Giovanni Savona Centre Forlanini Certosa Semicentre Bicocca CBD Forlanini Lorenteggio Centre Savona Ripamonti Cernusco Sul Naviglio Vimercate Segrate Ripamonti Sud San Donato Milanese Source : DTZ, Esri Ripamonti 5 1, m Milanofiori Source: DTZ Research Definizioni Stock: Assorbimento (Takeup): Offerta immediata Sfitto (Vacancy): Canone massimo (Prime rent): Nuove consegne: Offerta future probabile: Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta. La superficie si registra come assorbita quando è stato siglato un contratto regolare di locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate nell assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting. La superficie si registra come offerta immediata quando è attualmente disponibile/libera da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente. Rappresenta il canone d affitto raggiungibile per un'unità standard (min 5mq) di alta qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie. L insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata. L insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione. 8

9 Other DTZ Research Reports Other research reports can be downloaded from These include: Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices 212 Global Occupancy Costs Logistics 211 Obligations of Occupation Americas 212 Obligations of Occupation Asia Pacific 212 Obligations of Occupation EMEA 212 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Bangkok, Barcelona, Beijing, Berlin, Brisbane, Bristol, Brussels, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, India, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Poland, Prague, Qingdao, Rome, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapore, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden and UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Global Debt Funding Gap - May 212 Great Wall of Money - March 212 DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. 9

10 Contacts Managing director Paolo Insom paolo.insom@dtz.com Occupier services Manuela Miller manuela.miller@dtz.com Office agency Paolo Viganò paolo.vigano@dtz.com Disclaimer This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. 1