DTZ Research. Property Times Milano Uffici T Segnali positivi a inizio anno. 28 Maggio Indice. Autore. Contatti

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1 Property Times Milano Uffici T1 214 Segnali positivi a inizio anno 28 Maggio 214 Indice Contesto economico 2 Take-up 3 Canoni 4 Sfitto e tasso di sfitto 5 Nuove consegne 6 Definizioni 7 Autore Magali Marton Head of CEMEA Research + 33 () magali.marton@dtz.com Contatti Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 () fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research + 44 () hans.vrensen@dtz.com L'economia italiana ha mostrato alcuni segnali di ripresa, pur avendo registrato una crescita negativa del PIL nel 213 (-1,9% per l'italia e -1,4% per Milano). Tuttavia, un andamento più positivo a livello mondiale ed europeo unito ad una domanda interna più forte, dovrebbe aiutare il PIL a migliorare nel 214. Ad ogni modo il mercato del lavoro rimarrà in una situazione difficile con un tasso di disoccupazione che dovrebbe aumentare ulteriormente nel 214. Al contrario si prevede che l economia milanese raggiunga un tasso di disoccupazione leggermente inferiore, pervenendo potenzialmente al 9,5% nel 214, rispetto al 13% previsto a livello nazionale. Il 214 ha iniziato con un trend positivo per il mercato degli uffici di Milano, con un volume di take-up pari a 52.mq, il doppio rispetto al livello registrato un anno fa. La transazioni di piccole e medie dimensioni sono state più numerose nel T1 214, mentre quelle relative a spazi di grandi dimensioni ( mq) hanno continuato a dominare il mercato. La maggior parte delle operazioni registrate nel corso del trimestre, più di metà del totale take-up, ha avuto luogo nel centro di Milano. Dopo una riduzione registrata nel 213, i canoni prime si sono stabilizzati nel 1 trimestre 214, attestandosi a 475 /mq/anno nel CBD. Altrove, i valori di locazione sono rimasti stabili e compresi tra 17 e 32 /mq/anno (a seconda della location e della classe dell immobile). La disponibilità di spazi ad uso ufficio è rimasta pressoché invariata nel corso di questo trimestre, attestandosi a circa 1,6mln di mq, con un tasso di sfitto del 12,6% a Milano e del 12,9%, se si include il sottomercato dell Hinterland. Non ci aspettiamo un significativo incremento di tale disponibilità dato che la pipeline degli spazi ad uso uffici è diminuita nel 214, con solo 58.mq di spazi attualmente in fase di costruzione. Andando avanti, la nuova offerta di spazi potrebbe aumentare a 21.mq di uffici attualmente in costruzione che dovrebbero essere consegnati nel corso del 215. Un ulteriore volume di circa 18.mq di spazi è in attesa del permesso di costruzione; tuttavia la maggior parte di questi immobili non sarà probabilmente consegnata come previsto, a causa delle condizioni di mercato ancora difficili. DTZ Research

2 Milano Uffici T1 214 Contesto economico Lieve ripresa nel 214 L'economia milanese è stata caratterizzata da un periodo di recessione nel corso del 213, con un calo del PIL dell 1,4%. L'andamento per settore di attività ha registrato una crescita in quello dei servizi finanziari e commerciali di Milano, parzialmente compensati dell attività ridotta o in calo nella maggior parte degli altri settori. Il tasso di occupazione ha subito una flessione dell 1,5% nel 213, pari a 35. posti di lavoro, con contrazioni più evidenti nei settori retail e manifatturiero. Le prospettive economiche per il 214 sembrano essere un po più favorevoli con una previsione di crescita dello,9% dell'economia di Milano rispetto alla media nazionale (,4%). Andando avanti, l'economia milanese potrebbe sperimentare una lieve ripresa con una crescita del PIL dell 1,6% prevista nel 215 e dell 1,8% nel 216. Il mercato del lavoro sarà caratterizzato da una situazione difficile nel 214, con un tasso di disoccupazione che continuerà ad aumentare raggiungendo il 13% in Italia e il 9,5% a Milano. In seguito, prevediamo una lieve riduzione di questo valore nel 215 e 216. Fonte: Oxford Economics Grafico 1 Crescita del PIL (%) F 215F 216F Italy Milan Fonte: Oxford Economics Aprile 214 Grafico 2 Tasso di disoccupazione (%) Italy Milan Fonte: Oxford Economics Aprile Property Times 2

3 Milano Uffici T1 214 Take-up T1 214 raddoppia il volume registrato nel T1 213 Dopo un interessante T4 213, durante il quale è stato raggiunto un take-up di 111.7mq, il mercato degli uffici milanese ha iniziato il 214 con risultati soddisfacenti, con circa 52.mq di take-up registrati nel 1 trimestre, raddoppiando la performance registrata un anno fa (Grafico 3). La domanda dei conduttori, tuttavia, è rimasta pressoché invariata con tempi di negoziazione più lunghi rispetto al passato. Il numero delle transazioni registrate nel corso del trimestre è rimasto invariato con 46 deals, rispetto ai 47 chiusi nel T La transazione più significativa del trimestre è stata effettuata da una società di consulenza nella Periferia di Milano per 7.5mq di uffici di Grado B. A parte questa operazione, le aziende farmaceutiche e di consulenza sono risultate essere le più attive sul versante della domanda. Le grandi imprese hanno continuato a preferire spazi di Classe A, diversificandosi in termini di location. Operazioni relative a spazi di medie dimensioni hanno registrato un volume di take-up superiore alla media trimestrale, con 22.mq nel T1 (Grafico 4). Tali transazioni hanno riguardato edifici di Classe A, perlopiù concentrati nei sottomercati del Centro e Semicentro. Infine, le operazioni di spazi ad uso ufficio di piccole dimensioni sono state più numerose nel T1 214 (14.mq) rispetto al 213. In questo segmento, il CBD ha concentrato la maggior parte delle operazioni. Centro e Semicentro registrano metà del take-up trimestrale Le transazioni del T1 214 sono state meno numerose in Periferia, poiché molti conduttori alla ricerca di spazi hanno preferito il centro della città. L'attività di mercato è stata più forte nei sottomercati del Centro e Semicentro, con più di 29.5mq di operazioni registrate nel 1 trimestre 214, raddoppiando la media trimestrale registrata nel 213 (15.mq) (Figura 5). Al contrario, il take-up registrato nella Periferia ha subito un forte calo nel 1 trimestre 214 (19.mq) rispetto ai 35.mq registrati su base trimestrale nel 213. Tuttavia, la performance dello scorso anno è stata influenzata da alcune operazioni relative a spazi di grandi dimensioni (Nestlé e Gucci, come esempi). Grafico 3 Evoluzione take-up uffici per trimestre Milano e Hinterland, Mq Grafico 4 Segmentazione take-up uffici per superficie Milano e Hinterland, Mq Grafico 5 Q1 Q2 Q3 Q4 Ripartizione take-up per sottomercato Milano e Hinterland, Mq Up to 1, sq m 1, - 2,5 sq m More than 2,5 sq m City Periphery Hinterland Property Times 3

4 Milano Uffici T1 214 Canoni Stabili nel T1 214 Sono stati apportati adeguamenti ad alcuni valori locativi nel corso del 213, al fine di rispondere alla tendenza di riduzione dei costi ricercata da parte dei conduttori. In questo contesto, i canoni prime nel CBD di Milano sono scesi a 475 /mq/anno alla fine del 213, in riduzione rispetto ai 5 /mq/anno registrati nel 212. Altrove i canoni di locazione hanno seguito un andamento simile con alcune riduzioni comprese tra 1 e 3 /mq/anno in alcuni sottomercati. La media dei canoni nel CBD è passata da 37-5 /mq/anno nel Q1 213 a /mq/anno nel Q I valori locativi sono rimasti pressoché invariati nel Semicentro, dove la media risulta compresa tra 25 e 32 /mq/anno (Grafico 7). Al fine di adattarsi alle condizioni di mercato attuali, sia gli investitori istituzionali che i privati continueranno ad offrire incentivi (rent free, stepped rent e contributo per i lavori di fit-out). Il driver più importante di qualsiasi crescita dei canoni sarà la stabilizzazione della situazione politica ed economica. Grafico 6 Andamento dei canoni per sottomercato Milano e Hinterland, /mq/anno Grafico 7 Centre Periphery S. Donato Milanese Semicentre Sesto S.Giovanni Canoni medi per sottomercato Milano e Hinterland, T1 214, /mq/anno Property Times 4

5 Milano Uffici T1 214 Sfitto e tasso di sfitto Stabilità del volume degli spazi disponibili Dal 28, la disponibilità di spazi ad uso ufficio ha subito un notevole incremento passando da 8.mq a quasi 1,6 milioni di mq registrati alla fine del 213. Nel 1 trimestre 214 lo sfitto è rimasto invariato con la maggior parte delle disponibilità concentrata nella Periferia di Milano, inclusi San Donato, Sesto San Giovanni e Assago (85.mq). Guardando la qualità degli spazi disponibili, il volume degli uffici di Classe B è significativo nel mercato di Milano (77.mq) nel T Anche gli immobili di Classe A risultano numerosi, con 4. mq di spazi attualmente disponibili. Come diretta conseguenza dell elevato volume di spazi consegnati nel , il tasso di sfitto è aumentato attestandosi al 12,6% a Milano e 12,9%, se includiamo l Hinterland. Il volume limitato di consegne previsto per il 214 contribuirà a stabilizzare questo tasso nel breve termine. Grafico 8 Andamento dello sfitto Milano e Hinterland, Mq City Periphery Hinterland Grafico 9 Evoluzione del tasso di sfitto Milano e Hinterland 14% 12% 1% 8% 6% 4% Q1 214 Milan Milan & Hinterland Property Times 5

6 Milano Uffici T1 214 Nuove consegne Riduzione del volume delle consegne nel T1 214 L anno 213 si è concluso con un volume di 81.mq di nuovi spazi consegnati sul mercato milanese, registrando una riduzione significativa rispetto ai 18.mq del 212. Il 214 è iniziato con un trend simile, con meno di 2.mq di nuovi uffici consegnati nel 1 trimestre (7.7mq per lo sviluppo di Porta Nuova e 11.6mq in Periferia). La nuova offerta dovrebbe rimanere modesta nel 214, con un volume previsto di circa 58.mq di uffici attualmente in fase di costruzione. Tale volume comprende la transazione di 22.mq (pre-let) di NESTLE conclusa all'inizio del 212. Fatta eccezione per questo edificio, la maggior parte degli spazi attualmente in fase di costruzione è ancora disponibile. Nei sottomercati del Semicentro e della Periferia si concentra la maggior parte degli spazi la cui consegna è prevista nel 214. Andando avanti, il mercato degli uffici milanese potrebbe sperimentare un aumento del volume delle nuove consegne, con più di 21.mq di uffici, perlopiù concentrati in Periferia, che potrebbero essere consegnati nel 215. Un ulteriore volume di 18.mq di spazi ad uso ufficio, senza permesso di costruzione, potrebbe essere consegnato nel 215; tuttavia la maggior parte di questi progetti probabilmente non sarà lanciata nei tempi annunciati, al fine di beneficiare di migliori condizioni di mercato. Grafico 1 Nuove consegne Milano e Hinterland, Mq Q1 Centre Semicentre 214 Periphery Sesto S.Giovanni S. Donato Milanese Hinterland Grafico 11 Immobili ad uso ufficio di prossima realizzazione Milano e Hinterland, Mq Space Under Construction Space with building permit Space without building permit Property Times 6

7 Milano Uffici T1 214 Definizioni Stock Assorbimento (Take-up) Offerta immediata Sfitto (Vacancy) Canone massimo (Prime rent) Nuove consegne Offerta futura Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta. La superficie si registra come assorbita quando è stato siglato un contratto regolare di locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici affittate su carta (pre-let) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate nell assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting. La superficie si registra come offerta immediata quando è attualmente disponibile/libera da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente. Rappresenta il canone d affitto raggiungibile per un'unità standard (min 5mq) di alta qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie. L insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata. L insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione. Mappa 1 Certosa Sottomercati di Milano e Hinterland Maciachini Semicentre Fiera Repubblica CBD RHO Sesto San Giovanni Savona Centre Forlanini Certosa Semicentre Bicocca CBD Forlanini Lorenteggio Centre Savona Ripamonti Cernusco Sul Naviglio Vimercate Segrate Ripamonti Sud San Donato Milanese Source : DTZ, Esri Ripamonti 5 1, m Milanofiori Property Times 7

8 Milano Uffici T1 214 Other DTZ Research Reports Other research reports can be downloaded from These include: Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden and the UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe and the UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions September 213 Singapore Government Land Sales - September 213 Property Investment Guide Asia Pacific DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. Property Times 8

9 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 () fergus.hicks@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () john.forrester@dtz.com DTZ Italy Head of Office Agency Maria Raffaella Bertoli Phone : mariaraffaella.bertoli@dtz.com DTZ Italy Country Manager Douglas Babington Smith Phone: douglas.babington@dtz.com DTZ Italy - Associate Director - Office Agency Paolo Viganò Phone: paolo.vigano@dtz.com DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ Maggio Property Times 9