DTZ Research. Property Times Milano Uffici T Graduale ripresa del mercato. 24 Ottobre Indice. Autore. Contatti

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1 Property Times Milano Uffici T3 213 Graduale ripresa del mercato 24 Ottobre 213 Indice Contesto economico 2 Take-up 3 Canoni 4 Sfitto e tasso di sfitto 5 Nuove consegne 6 Autore Magali Marton Head of CEMEA Research + 33 () magali.marton@dtz.com Nel mese di Settembre, è riemersa una certa instabilità politica nel momento in cui Berlusconi chiese ai suoi ministri di lasciare il governo, innescando la possibile terza crisi politica degli ultimi tre anni. Fortunatamente, la risposta degli investitori a questi eventi politici è rimasta invariata. Tuttavia, la situazione sarà difficile per l'italia e l'economia milanese nel prossimo trimestre e nel 214, con un recupero del PIL previsto non prima del 215. In tale contesto, il cost saving rimarrà il principale driver della domanda dei conduttori. Dopo una ripresa nel T2 213, con 45.mq di take-up, il mercato degli uffici ha registrato un volume costante con ulteriori 41.6mq nel T3. Le transazioni superiori a 2.5mq sono state più numerose rispetto al trimestre precedente. È interessante notare come tutte queste transazioni di spazi di grandi dimensioni siano relative a immobili di Classe A. Al contrario, l'interesse per spazi di Classe A di medie dimensioni è stato meno evidente. I canoni prime si sono adeguati alle attuali condizioni di mercato in quanto la domanda risulta ancora debole rispetto al volume degli spazi disponibili sul mercato. I canoni si attestano a 48 /mq/anno nel CBD, rispetto a 49 /mq/anno del T2. Altrove, i valori locativi hanno registrato alcune riduzioni nel corso del trimestre, in particolare in Periferia dove risultano compresi tra 17-2 /mq/anno, rispetto ai /mq/anno dello scorso trimestre. La consegna di nuovi spazi facenti parte delle sviluppo di Porta Nuova (Semicentro) nel T1 ha incrementato lo sfitto che nel T3 ha raggiunto quasi 1,6mln di mq. Tale aumento registrato nel corso di questo trimestre è dovuto perlopiù al rilascio di alcuni spazi ad uso ufficio. Il tasso di sfitto ha raggiunto il 12,5% a Milano e il 12,7% a Milano e Hinterland. Contatti Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 () fergus.hicks@dtz.com Non sono stati consegnati nuovi immobili nel corso del secondo e terzo trimestre 213. Tre edifici, per un totale di 27.mq, dovrebbero essere completati entro la fine del T4, portando il volume totale di spazi consegnati nel 213 a circa 12.mq. Il volume degli immobili in prossima consegna risulta esiguo per quanto riguarda il 214, in quanto solo 3 progetti sono al momento in fase di costruzione. Tuttavia, il volume degli spazi ad uso ufficio, con o senza permesso di costruzione, presenti nella pipeline (6.mq) rimane significativo. La maggior parte di questi progetti non sarà completato nei tempi annunciati e ci aspettiamo sicuri ritardi, che potrebbero influenzare il flusso delle nuove costruzioni. Hans Vrensen Global Head of Research + 44 () hans.vrensen@dtz.com DTZ Research

2 Milano Uffici T3 213 Contesto economico Ripresa graduale fino al 215 La situazione economica in Italia ha registrato alcuni segnali indicativi di potenziale miglioramento. Tuttavia permane una certa prudenza per quanto riguarda le prospettive economiche del nostro Paese nel breve termine. Il PIL ha subito una contrazione nel 2 trimestre, così come le esportazioni sono state deboli nel mese di Luglio e la produzione industriale ha subito una riduzione dell 1,1% sul mese, scendendo al livello più basso registrato da Aprile 29. Grafico 1 Crescita PIL (%) f 213f 214f 215f 216f Prevediamo un ulteriore contrazione del PIL, anche se marginale, nella seconda metà del 213 per un totale di 1.8% a livello annuale. Inoltre, la ripresa economica sarà graduale e le imprese dovranno ancora affrontare difficili condizioni a livello creditizio nel medio termine. La situazione politica continua ad essere caratterizzata da incertezze e dalla continua minaccia di nuove elezioni. A metà Settembre, il rendimento dei titoli di Stato decennali in Italia ha superato la Spagna per la prima volta da Marzo 212 quando gli investitori hanno rivalutato il rischio all'interno dell Eurozone. In tale contesto, la domanda di spazi ad uso ufficio continuerà ad essere abbastanza stabile nell ultimo trimestre 213 e nel 214. L'economia milanese è stata meno influenzata dalla crescita della disoccupazione, attestandosi a 8,8% nel 213, al di sotto della media nazionale (12%). Tuttavia, il picco dovrebbe essere raggiunto nel 214 (9%) e rimanere abbastanza elevato nel 215 e nel 216. Fonte:Oxford Economics Ottobre 213 Grafico 2 Tasso di disoccupazione (%) Italy Fonte: Oxford Economics Ottobre 213 Italy Milan Milan Fonte: Oxford Economics Property Times 2

3 Milano Uffici T3 213 Take-up Volume stabile Nonostante il rallentamento della domanda dovuto al periodo estivo, il take-up è rimasto costante con 41.6mq di transazioni registrate nel T3. Questo livello è in linea con il volume del T2 (45.1mq), ma è ancora lontano dal dato registrato nello stesso periodo del 212. Dall'inizio del 213 è stato raggiunto un volume totale a oggi di circa 113.4mq di uffici, in riduzione rispetto alla media di 22.5mq registrata per lo stesso periodo dal 22 al 212. Il mercato del T3 è stato caratterizzato da 34 transazioni relative a spazi di piccole e grandi dimensioni. Dopo aver registrato numerose operazioni di superfici di medie dimensioni (28.mq nel 2 trimestre), il volume di take-up ha subito un incremento grazie a 4 transazioni superiori a 2.5mq. Al contrario, il segmento di spazi piccoli ad uso ufficio è risultato più dinamico con 2 transazioni registrate nel corso del trimestre, per un totale di 8. mq, in leggero calo rispetto al T2 (11.5mq). Come diretta conseguenza, la media delle transazioni uffici ha continuato ad aumentare passando da 95mq del 1 trimestre a 1.26mq del T3. Gli immobili di Classe A (28.5mq) risultano essere gli spazi più ricercati e rappresentano oltre il 6% del take-up di questo trimestre. In contrasto con il T2, quando la Periferia e il CBD dominavano il mercato, Il terzo trimestre 213 ha registrato un incremento delle operazioni in Periferia (22.5mq), in crescita rispetto ai 19.3 mq del T2. Il take-up nel Centro e Semicentro ha invece subito una riduzione nel T3 passando da 2.mq del T2 a 11.7mq. Il sottomercato dell Hinterland ha registrato una crescita del market share nel 3 trimestre, grazie a 7.mq di uffici di Classe A locati ad una società IT a Vimercate. Grafico 3 Evoluzione take-up uffici per trimestre - Milano e Hinterland, Mq Grafico 4 Segmentazione take-up per superficie Milano e Hinterland, Mq Grafico 5 Q1 Q2 Q3 Q4 Up to 1, sq m 1, - 2,5 sq m More than 2,5 sq m Ripartizione take-up per sottomercato Milano e Hinterland, Mq Milan city Milan periphery Hinterland Property Times 3

4 Milano Uffici T3 213 Canoni Variazioni dei prime rent La tendenza al risparmio da parte dei conduttori è ancora all'ordine del giorno come parte di una strategia occupazionale. I proprietari hanno continuato a ridurre i valori locativi degli immobili disponibili sul mercato, a causa del basso livello della domanda di spazi. Il canone prime del CBD di Milano si attesta a 48 /mq/anno, rispetto a 49 /mq/anno del T2 e 5 /mq/anno del 212. Tale riduzione di canoni non ha interessato solo il CBD: alcuni adeguamenti sono stati registrati anche nella Periferia, dove i valori locativi sono passati da /mq/anno del T2 a 17-2 /mq/anno. Il top rent di Assago-Milanofiori ha subito una riduzione passando da 19 /mq/anno del T2 a 18 /mq/anno del T3. Al fine di adattarsi alle condizioni di mercato attuali, sia gli investitori istituzionali che i privati, continueranno ad offrire incentivi (rent free, stepped rent e contributo per i lavori di fit-out). Non ci aspettiamo un incremento dei canoni nel 214 e 215, a causa dell elevato volume di sfitto e di una debole domanda da parte dei conduttori per il prossimo futuro. Grafico 6 Andamento dei canoni per sottomercato Milano e Hinterland, /mq/anno Grafico 7 Centre Periphery S. Donato Milanese Semicentre Sesto S.Giovanni Canoni medi per sottomercato Milano e Hinterland, T3 213, /mq/anno Property Times 4

5 Milano Uffici T3 213 Sfitto e tasso di sfitto Lo sfitto si stabilizza ad alti livelli Dal 28, lo sfitto di Milano ha subito un notevole incremento passando da 8,mq a quasi 1.6mln di mq registrati nel T Su base trimestrale, la disponibilità di immobili è cresciuta in media del 2% e dell 11% per i sottomercati del Centro e Semicentro. Questo trend al rialzo è principalmente dovuto alla consegna nel T1 dei nuovi immobili ad uso uffici di Varesine e Garibaldi (7. mq) facenti parte dello sviluppo di Porta Nuova. Tuttavia, il sottomercato della Periferia continua a concentrare la maggior parte degli spazi sfitti (75.mq). Un volume significativo dello sfitto si trova in edifici di Classe B, pari a circa il 6% delle disponibilità totale. Questo è in contrasto con il take-up relativo a spazi di Classe B, che rappresentano solo il 4% del volume totale registrato nel 212 e 213. Come diretta conseguenza dell elevato volume di spazi consegnati nel 1 trimestre, il volume del tasso di sfitto è aumentato attestandosi a 12.5% a Milano e al 12.7% a Milano e Hinterland. Si prevede un rallentamento nella consegna di nuovi spazi sul mercato di Milano nell immediato futuro. Grafico 8 Andamento della sfitto Milano e Hinterland, Mq Grafico 9 Milan city Milan periphery Hinterland Evoluzione del tasso di sfitto Milano e Hinterland 14% 13% 12% 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Q3 213 Milan Milan & Hinterland Property Times 5

6 Milano Uffici T3 213 Nuove consegne Nessuna consegna nel T3 Dopo i nuovi immobili ad uso ufficio di Varesine e Garibaldi (7.mq) completati nel T1, non è stata registrata alcuna consegna nel corso di questo trimestre. Il volume degli spazi in prossima consegna dovrebbe essere esiguo nel T4 213 con solo 11.6mq di nuovi spazi in Periferia. Due immobili attualmente in fase di ristrutturazione situati nel CBD (15.4mq) dovrebbero essere completati entro il T Si prevede che il volume di nuove consegne sarà esiguo nel 214 poiché solo tre immobili, attualmente in fase di costruzione, dovrebbero essere completati. Questo dovrebbe portare il volume totale di nuovi spazi in consegna nel 214 a 36.6mq. La futura pipeline rimarrà significativa a Milano, con più di 5.mq di spazi che dovranno essere costruiti nei prossimi anni e che saranno perlopiù concentrati in Periferia (43.mq). Grafico 1 Nuove consegne Milano e Hinterland, Mq Grafico Q1-Q3 Centre Semicentre 213 Periphery Sesto S.Giovanni S. Donato Milanese Hinterland Immobili ad uso ufficio di prossima realizzazione Milano e Hinterland, Mq Space Under Construction Space with building permit Space without building permit Property Times 6

7 Milano Uffici T3 213 Definizioni Stock Assorbimento (Take-up) Offerta immediata Sfitto (Vacancy) Canone massimo (Prime rent) Nuove consegne Offerta futura Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta. La superficie si registra come assorbita quando è stato siglato un contratto regolare di locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate nell assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting. La superficie si registra come offerta immediata quando è attualmente disponibile/libera da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente. Rappresenta il canone d affitto raggiungibile per un'unità standard (min 5mq) di alta qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie. L insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata. L insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione. Mappa 1 Certosa Sottomercati di Milano e Hinterland Maciachini Semicentre Fiera Repubblica CBD RHO Sesto San Giovanni Savona Centre Forlanini Certosa Semicentre Bicocca CBD Forlanini Lorenteggio Centre Savona Ripamonti Cernusco Sul Naviglio Vimercate Segrate Ripamonti Sud San Donato Milanese Source : DTZ, Esri Ripamonti 5 1, m Milanofiori Property Times 7

8 DTZ Research Contatti DTZ Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: +44 () Occupier Services Manuela Miller Tel: manuela.miller@dtz.com Managing Director Douglas Babington Smith Tel: douglas.babington@dtz.com Office Agency Paolo Viganò Tel: paolo.vigano@dtz.com Contatti Research DTZ Global Head of Research Hans Vrensen Tel: +44 () hans.vrensen@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Tel: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Tel: +44 () fergus.hicks@dtz.com DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ October Property Times 8