Alberto Vai Head of Marketing & Individuals BNP Paribas Reim Rimini, 19 maggio 2011

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1 Il mercato immobiliare in Italia e i fondi immobiliari come strumenti di diversificazione dell'asset allocation per la clientela affluent. Alberto Vai Head of Marketing & Individuals BNP Paribas Reim Rimini, 19 maggio 2011

2 Agenda 1. Overview sul mercato immobiliare in Italia 2. I fondi immobilari nel mercato italiano 3. I fondi immobiliari come strumenti di diversificazione del portafoglio 4. Nuovi prodotti immobiliari per il mercato affluent: i fondi di fondi immobiliari

3 Overview sul mercato immobiliare in Italia

4 Popolazione residente in immobili di proprietà (%)

5 Lo scenario macro la crisi immobiliare Perdita dei valori immobiliari durante la crisi ( ) Irlanda UK Usa INDICE IPD GLOBALE Spagna Giappone Australia INDICE IPD EUROPA Polonia Francia Svezia Norvegia Canada Portogallo INDICE IPD EUROZONA Italia Paesi Bassi Belgio Finlandia Danimarca Austria Corea del Sud Sud Africa Svizzera -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

6 Il ciclo immobiliare nel settore residenziale Numero di abitazioni compravendute in Italia % -10% Indice dei prezzi reali delle abizaioni nuove nelle principali città Italiane (1999=100) I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I* II* I* II* Numero di abitazioni compravendute (scala sinistra) Indice dei prezzi reali delle abitazioni nuove (scala destra) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati Nomisma e Agenzia del Territorio (2011). * Previsione

7 Investimenti in immobili di impresa in Italia million Altro Misto Alberghiero Industriale e Logistico Commerciale Uffici % ytd 280 Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

8 Principali trend del mercato degli investimenti in immobili di impresa Il mercato appare sempre più focalizzato su investimenti di tipo core: Tipologie di immobili meno rischiose uffici e commerciale Prodotti localizzati in aree/città/quartieri primari Per gli uffici il centro e semicentro di Milano e il centro e l Eur di Roma Per gli immobili commerciali il Centro ed il Nord Italia Immobili nuovi o recentemente ristrutturati Immobili già interamente locati a società affidabili Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

9 Il mercato dei conduttori a Milano Volum e e Tasso disfitto '000 m ² Volum e disfitto Tasso disfitto 12% Volume e tasso di sfitto in costante aumento dal 2007: % 8% Alto livello di nuovi immobili completati ed immessi sul mercato di recente % 4% Riduzione degli spazi utilizzati da parte dei conduttori a causa della crisi % CanoniM ediponderatiper Zone /m ²/anno Nonostante questo, i canoni medi degli affitti chiusi negli ultimi anni sono aumentati in alcune zone della città (semi centro e periferia). I conduttori tendono infatti a: CBD e Centro Sem icentro Periferia Hinterland spostarsi verso zone decentrate risparmio sul canone /mq/anno ridurre gli spazi occupati risparmio monte canone totale preferire immobili nuovi risparmio di costi di manutenzione ed energetici Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

10 Rendimenti prime uffici a Milano Rendimenti Prime Uffici a Milano 8% CBD Semi Central Periphery & Hinterland 7% 7,00% 6% 6,00% 5% 5,20% 4% Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

11 Il mercato dei conduttori a Roma Volum e e Tasso disfitto '000 m ² 700 Volum e disfitto Tasso disfitto 7% 600 6% 500 5% 400 4% 300 3% 200 2% CanoniM ediponderatiper Zone /m ²/anno Centro Greater EUR Periferia Volume e tasso di sfitto in lieve aumento nel 2008 e 2009 e in lieve riduzione nel 2010: Basso livello di nuovi immobili completati ed immessi sul mercato di recente Gli spazi rilasciati sono raramente rimessi sul mercato in quanto da ristrutturare I canoni medi degli affitti chiusi negli ultimi anni si sono generalmente ridotti. Solo nella zona dell Eur sono oggi vicini ai livelli precrisi. I conduttori tendono infatti a: spostarsi verso zone decentrate ma comunque ben collegati al centro della città preferire immobili nuovi che nella capitali sono disponibili quasi unicamente nella zona dell Eur Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

12 Rendimenti prime uffici a Roma Rendimenti Prime Uffici a Roma 8% City Center Greater Eur 7% 6,90% 6% 6,00% 5% 4% Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

13 I fondi immobiliari nel mercato italiano

14 La ricchezza delle famiglie Italiane Attività reali 62% (per l'80% circa rappresentate da abitazioni) Liquidità 11% Obbligazioni 8% Attività finanziarie 38% Azioni e partecipazioni in società di capitali (quotate e non) 9% Fondi comuni d investimento 2% Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati Banca d Italia (2011) Assicurazioni 7% Altro 1%

15 Il mercato dei fondi di investimento in Italia 100% Patrimonio Gestito 90% Non Classificato 80% Immobiliari 70% Hedge 60% 50% Flessibili 40% Monetari 30% Obbligazionari 20% 10% Bilanciati 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Azionari Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati Assogestioni (2011)

16 giu-10 dic-10 Il mercato dei fondi immobiliari in Italia ( mil) dic-01 giu-02 dic-02 giu-03 dic-03 giu-04 dic-04 giu-05 dic-05 giu-06 dic-06 giu-07 dic-07 giu-08 dic-08 giu-09 dic-09 AuM Fondi Retail AuM Fondi Riservati Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati Assogestioni (2011)

17 Capitalizzazione di borsa delle società immobiliari italiane Aedes 117 mil 4% Risanamento 192 mil 7% Uni Land Brioschi 80 mil 116 mil 3% 4% Gabetti 31 1% Capitalizzazione totale delle società immobiliari Italiane quotate: Prelios 446 mil 15% Beni Stabili mil 49% IGD 499 mil 17%

18 Capitalizzazione di mercato dei fondi immobiliari 30 Capitalizzazione Mercato (al 29/04/2011): mln Componenti Indice BNP Paribas REIM (al 29/04/2011): 22 Fondi quotati dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 # Componenti Capitalizzazione Indice BNP Paribas REIM Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

19 Indice BNP Paribas REIM Dicembre 2002 Aprile dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

20 Indice BNP Paribas REIM vs Indice EPRA dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 Indice BNP Paribas REIM EPRA Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

21 -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% Indice BNP Paribas REIM DTN (Sconto sul NAV) -31,43% dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

22 Indice BNP Paribas REIM vs altre asset class dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 Indice BNP Paribas REIM Italian Treasury Bills FTSE MIB Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

23 I fondi immobiliari come strumenti di diversificazione del portafoglio

24 Lo scenario macro - L immobiliare come asset class Crescita del PIL e inflazione torneranno alla «normalità» nel Tassi di interesse di lungo periodo torneranno intorno al 5% nel Rischio principale: inflazione alta Bonds pubblici: rendimenti molto bassi fino al Azioni: rendimento medio e alta volatilità Immobiliare: buon diversificatore e hedge contro il rischio inflazione

25 Il Pil in Eurolandia andamento e stime Previsioni del tasso di crescita del PIL (variazione % sull'anno precedente) * 2012* Italy France Germany Spain UK Source: IMF (January 2011). *Forecast

26 2011* 2012* 2013* L inflazione in Italia andamento e stime Tasso di Inflazione Annuale 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Fonte: Istat (2011). *Previsioni

27 Performance fondi immobiliari da bilancio (Nav) Rendimento medio annuo lordo: + 5.7% Fonte: IPD (2011)

28 Volatilità Indice BNP Paribas REIM vs altre asset class apr-11 dic-03 feb-04 apr-04 giu-04 ago-04 ott-04 dic-04 feb-05 apr-05 giu-05 ago-05 ott-05 dic-05 feb-06 apr-06 giu-06 ago-06 ott-06 dic-06 feb-07 apr-07 giu-07 ago-07 ott-07 dic-07 feb-08 apr-08 giu-08 ago-08 ott-08 dic-08 feb-09 apr-09 giu-09 ago-09 ott-09 dic-09 feb-10 apr-10 giu-10 ago-10 ott-10 dic-10 feb-11 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Volatilità a 12m Indice BNP Paribas REIM Volatilità a 12m Indice FTSE MIB Volatilità a 12m Italian Treasury Bills Fonte: BNP Paribas Real Estate Research (2011)

29 Performance fondi immobiliari e altre asset class Fonte: IPD (2011)

30 Performance fondi immobiliari e altre asset class Rendimenti Annualizzati % 10 Fondi Immobiliari (Indice IPD) Azionario Azionario Immobiliare Bonds Statali anno 3 anni 5 anni Fonte: IPD (2011)

31 Sharpe ratio dei fondi immobiliari % dic-05 giu-06 dic-06 giu-07 dic-07 giu-08 dic-08 giu-09 dic-09 giu-10 dic-10 Sharpe Ratio Fondi Immobiliari Sharpe Ratio Medio Fondi immobiliari (ultimi 10 anni) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati IPD (2011)

32 L asset immobiliare migliora la frontiera efficiente % Rendimento (Oro Fondi monetari Azioni Bonds pubblici Immobiliare) Con immobiliare Senza immobiliare % Standard Deviation (rischio) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati Banque de France, IEIF, IPD (2011)

33 Portafoglio ottimale per rendimento obiettivo (Studio per Clienti Istituzionali) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Oro Fondi monetari Azioni Immobiliare Bonds pubblici 10% 0% 3,0 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 11,5 12,4 % rendimento Fonte: BNP Paribas Real Estate Research su dati Banque de France, IEIF, IPD (2011)

34 Nuovi prodotti immobiliari per il mercato affluent: i Fondi di Fondi immobiliari

35 I punti di forza dei fondi immobiliari Soglia d investimento molto contenuta (in media tra i 200 e i euro per quota), in particolare rispetto all acquisto diretto di immobili Maggiore flessibilità in termini di liquidabilità rispetto all acquisto diretto Ampia diversificazione settoriale, geografica e per stile (core-value-value added) Assenza di incombenze gestionali, minor carico di oneri, basso rischio di sfitti Possibilità di accedere ad operazioni di grandi dimensioni riservate a investitori istituzionali Gestione professionale e attiva dell asset immobiliare Decorrelazione dai mercati finanziari tradizionali correlazione positiva con l inflazione ottimo strumento di reale diversificazione Bassa volatilità del valore patrimoniale (Nav) Rendimenti da dividendi di norma in linea con quello dei titoli di Stato di pari durata, legati a canoni di locazione stabili nel tempo Rivalutazione del valore degli immobili nel tempo

36 Le aree di debolezza dei fondi immobiliari Durata dell investimento strutturalmente medio-lunga (10 anni) Minore liquidabilità rispetto a strumenti finanziari classici (titoli di Stato, bonds quotati, azioni, fondi comuni mobiliari, sicav, etf ecc.) Impossibilità di garantire il capitale investito a scadenza Tassazione al 20% sui dividendi e sul capital gain

37 Il mercato dei Fondi di Fondi immobiliari in Europa Il mercato dei fondi di fondi immobiliari in Europa ( mil) Fonte: Inrev (2010) NAV attuale complessivo del settore # FoF

38 I punti di forza dei Fondi di Fondi immobiliari L investimento in veicoli già esistenti, con portafogli a reddito, consente di beneficiare subito della redditività degli immobili sottostanti; Maggiore liquidità dell investimento indiretto, il quale garantisce una riduzione dei tempi di costruzione e smobilizzo del portafoglio del Fondo; Tempi di investimento ridotti (6-12 mesi), con possibilità di percezione di dividendi già dal primo anno; Ampia diversificazione del portafoglio (settoriale, geografica, per stile); Accesso a prodotti riservati ad investitori qualificati e già selezionati da investitori istituzionali internazionali; Investimento in fondi e veicoli offerti da gestori con un track record d eccellenza e stabile nel tempo, sia in termini di yield che di IRR. Bassa probabilità di dover ricorrere al periodo di proroga/grazia