Selezione e ottimizzazione geografica di un portafoglio immobiliare: strumento ideale per la Previdenza

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1 VI Itineriario Previdenziale ISTANBUL e CAPPADOCIA 29 Settembre 5 Ottobre 2012 Selezione e ottimizzazione geografica di un portafoglio immobiliare: strumento ideale per la Previdenza Alberto Matta Managing Director Optimum Asset Management

2 Argomenti discussi Definizione di obiettivi precisi dell investimento Confronto tra tipologie di investimento Composizione di portafoglio Fondi Pensione e Casse La selezione geografica del portafoglio immobiliare 1

3 Obiettivi di gestione di un fondo pensione Obiettivo tradizionale dell investitore: Ottenere un ritorno sopra l INFLAZIONE Considerazioni specifiche per la previdenza: 1. Profilo delle passività 2. Tolleranza al rischio di sottoperformance 3. Orizzonte temporale 4. Requisiti regolamentari 5. Liquidità 2

4 Obiettivi di gestione di un fondo pensione IL COSTO DELLA LIQUIDITÁ Strumenti illiquidi tendono ad offrire un rapporto rischio/rendimento significativamente superiore a quello di strumenti liquidi. Questo lo si può osservare anche nell ambito dello stesso strumento e classe di attivo. Esempio: Belgio 4,25% 04/22 (BE ) Titolo liquido $Libor + 116bps Belgio 8,875% 12/24 (US833654AA43) Titolo illiquido $Libor + 270bps 1,54% di premio illiquidità su un Aa3/AA- governativo BTP 3,75% 08/16 (IT ) Titolo liquido ASW + 241bps BTP 5,75% 07/16 (XS ) Titolo illiquido ASW + 310bps 0,69% di premio illiquidità su un BTP con scadenza breve Dati al 07 Settembre

5 Confronti tra tipologie di investimento TIPOLOGIE DI INVESTIMENTO A CONFRONTO TASSI DI CRESCITA REALI DI 1 EURO INVESTITO NEL 1988 Immobiliare Fonte: IPD Property Index Elaborazione interna 4

6 Confronti tra tipologie di investimento 500% TIPOLOGIE DI INVESTIMENTO A CONFRONTO DATI REALI 450% Valore % (mar 1988 =100) 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% OBBLIGAZIONI COMMODITIES AZIONARIO ITALIA EUROSTOXX ORO PETROLIO RES IT RES EU RES EU LEVA 60% 50% 0% Aug 1987 Mai 1990 Jan 1993 Okt 1995 Jul 1998 Apr 2001 Jan 2004 Okt 2006 Jul 2009 Apr 2012 Fonte: IPD Property Index Elaborazione interna 5

7 I vantaggi del mattone Asset reale Bassa volatilità Neutralità all inflazione Eventuale leva solitamente priva di triggers mark-to-market Disomogeneità del mercato Sia all interno di un mercato di riferimento che tra diversi mercati Maggiore facilità nella creazione dell alfa 6

8 Gli svantaggi del mattone Alti costi di transazione Asset illiquido Complessità della gestione e ottimizzazione Difficoltà di accesso a mercati esteri 7

9 Situazione in Italia ALLOCAZIONE STRATEGICA DI FONDI PENSIONE E CASSE PRIVATE ITALIANI Liquiditá 9% Private Equity 1% Obbligazioni 42% Immobiliare 20% Diretto 76% Gestito 24% Azioni 16% Strategie Attive 6% Altre Attivitá 6% Investimenti diretti nellʼimmobiliare superiori rispetto a fondi gestiti. Però bassa redditività del mercato (2,0% nel 2010). Fabbrica Prodotto come strumento per individuare aree specifiche di investimento con redditività superiori. Fonte: Italian institutional market analysis, Prometeia 2012 Elaborazione interna 8

10 Situazione in Italia ALLOCAZIONE STRATEGICA DEI FONDI PENSIONE ITALIANI Liquiditá 7% Private Equity 0% Obbligazioni 60% Immobiliare 9% Diretto 80% Gestito 20% Azioni 20% Altre Attivitá 2% Strategie Attive 2% Fonte: Italian institutional market analysis, Prometeia 2012 Elaborazione interna 9

11 Situazione in Italia ALLOCAZIONE STRATEGICA DELLE CASSE PRIVATE ITALIANE Liquiditá 10% Private Equity 1% Obbligazioni 30% Immobiliare 27% Diretto 75% Gestito 25% Azioni 14% Strategie Attive 9% Altre Attivitá 9% Fonte: Italian institutional market analysis, Prometeia 2012 Elaborazione interna 10

12 Situazione in Italia CONCENTRAZIONE GEOGRAFICA DEGLI INVESTIMENTI NELL IMMOBILIARE DI FONDI PENSIONE E CASSE PRIVATE ITALIANI Europa 6% Paesi Emergenti 0,2% Globale 2% Italia 91,8% Investimenti focalizzati sul mercato italiano. Scarsa diversificazione geografica anche della componente gestita. Fabbrica Prodotto come strumento per entrare in mercati esteri che garantiscano redditività maggiori e prospettive migliori. Fonte: Italian institutional market analysis, Prometeia 2012 Elaborazione interna 11

13 Situazione in Italia CONCENTRAZIONE GEOGRAFICA DEGLI INVESTIMENTI NELL IMMOBILIARE IN DETTAGLIO Diretto Gestito 76% 24% Italia 72% Globale 5% Europa 22% Paesi Emergenti 1% Fonte: Italian institutional market analysis, Prometeia 2012 Elaborazione interna 12

14 Situazione in Italia CONCENTRAZIONE GEOGRAFICA DEGLI INVESTIMENTI NELL IMMOBILIARE IN DETTAGLIO Nord Italia 16% Milano 21% Gestito 24% Diretto 76% Centro Italia 6% Sud Italia 8% Roma 47% Globale 1% Europa 1% Maggiore diversificazione geografica nel caso di portafogli gestiti. Investimenti diretti concentrati per il 98% sul territorio italiano. Fabbrica Prodotto come strumento per entrare in mercati esteri che garantiscano redditività maggiori. Fonte: Italian institutional market analysis, Prometeia 2012 Elaborazione interna 13

15 Trends tra Fondi Pensione europei Diminuzione degli investimenti in azioni e titoli per un maggiore controllo del rischio. Quasi totale arresto degli investimenti in obbligazioni strutturate. Aumento degli investimenti in classi di attivitá alternative per ridurre il rischio azionario. Aumento dell interesse verso investimenti in territori diversi dalla giurisdizione di origine per una maggiore diversificazione. Secondo un recente report di JP Morgan Asset Management, gli investitori istituzionali aumenteranno dal 5-10% al 25% i loro investimenti nell immobiliare entro i prossimi dieci anni. 14

16 Confronto tra diversi mercati immobiliari REDDITIVITÀ 10% 8% 6% 4% 2% 0% Investimenti interessanti in mercati maturi ma in cui la redditività é superiore alla media OECD. Ad es. Berlino, Santiago de Cile, Budapest, USA. Fonte: GSW CB Richard Ellis Housing Market Report March 2012 Global Property Guide Dati relativi ad appartamenti di circa 120 mq localizzati nelle zone centrali della città 2011; numbeo.com Elaborazione interna 15 OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) Santiago Reykjavik Budapest Mexico City Berlin Canberra Bratislava Warsaw Brussels Lisboa Washington D. C. Instanbul Amsterdam Dublin Oslo Wellington Copenhagen Ljubljana Tokyo London Bern Rome Tallin Helsinki Ottawa Wien Luxembourg Madrid Paris Stockholm Prague Seoul Athens Jerusalem

17 Confronto tra diversi mercati immobiliari PREZZO DI ACQUISTO/MQ Fonte: GSW CB Richard Ellis Housing Market Report March 2012 Global Property Guide Dati relativi ad appartamenti di circa 120 mq localizzati nelle zone centrali della città 2011; numbeo.com Elaborazione interna 16 OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) London Paris Tokyo Bern Jerusalem Helsinki Stockholm Rome Luxembourg Seoul Wien Athens Oslo Ottawa Canberra Amsterdam Washington D. C. Prague Madrid Wellington Copenhagen Dublin Warsaw Instanbul Mexico City Ljubljana Brussels Lisboa Tallin Bratislava Reykjavik Budapest Santiago Berlin Investimenti interessanti in mercati in cui i prezzi di acquisto sono inferiori alla media OECD e dove ci si può aspettare una convergenza. Ad es. Berlino, Santiago de Cile, Budapest, Istanbul, USA.

18 Confronto tra diversi mercati immobiliari AFFITTO MENSILE/MQ Fonte: GSW CB Richard Ellis Housing Market Report March 2012 Global Property Guide Dati relativi ad appartamenti di circa 120 mq localizzati nelle zone centrali della città 2011; numbeo.com Elaborazione interna 17 OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) London Tokyo Paris Bern Canberra Oslo Rome Jerusalem Helsinki Amsterdam Mexico City Washington D. C. Luxembourg Wellington Copenhagen Warsaw Stockholm Dublin Wien Ottawa Instanbul Seoul Reykjavik Madrid Santiago Ljubljana Prague Budapest Brussels Athens Lisboa Bratislava Tallin Berlin Investimenti interessanti in mercati in cui i costi di affitto mensili in rapporto agli stipendi sono inferiori alla media OECD.

19 Confronto tra diversi mercati immobiliari SALARI MEDI MENSILI Salari medi mensili sono un interessante indicatore per comprendere le dinamiche dei mercati immobiliari. Fonte: payscale.com; numbeo.com 18 OECD - Total Euro Area (17 Countries) European Union (27 Countries) Bern Luxembourg Oslo Tokyo Canberra London Copenhagen Dublin Wellington Amsterdam Washington D. C. Ottawa Helsinki Paris Stockholm Wien Seoul Berlin Brussels Madrid Reykjavik Jerusalem Rome Lisboa Istanbul Prague Ljubljana Athens Warsaw Bratislava Santiago Tallin Mexico City Budapest

20 Confronto tra diversi mercati immobiliari % SALARIO MENSILE PER AFFITTARE 100 MQ IN CENTRO 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% Fonte: Jones Lang LaSalle Residential Property Market Berlin 2nd Half of 2011; Global Property Guide Dati relativi ad appartamenti di circa 120 mq localizzati nelle zone centrali della città 2011; numbeo.com; payscale.com; numbeo.com Elaborazione interna 19 OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) Mexico City London Warsaw Budapest Paris Istanbul Santiago Rome Bratislava Jerusalem Tokyo Athens Ljubljana Prague Tallin Lisboa Helsinki Canberra Wien Reykjavik Amsterdam Washington D. C. Stockholm Seoul Wellington Ottawa Madrid Dublin Copenhagen Oslo Bern Brussels Luxembourg Berlin Il confronto tra salari medi mensili e i canoni di affitto portano ad identificare le cittá di Berlino, Lussemburgo e Bruxelles come tra i migliori mercati in cui investire.

21 Confronto tra diversi mercati immobiliari N ANNI DI SALARIO MEDIO PER ACQUISTARE 100 MQ IN CENTRO Fonte: Jones Lang LaSalle Residential Property Market Berlin 2nd Half of 2011; Global Property Guide Dati relativi ad appartamenti di circa 120 mq localizzati nelle zone centrali della città 2011; numbeo.com; payscale.com; numbeo.com Elaborazione interna 20 OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) London Paris Athens Mexico City Warsaw Rome Prague Jerusalem Istanbul Tokyo Tallin Budapest Ljubljana Seoul Bratislava Stockholm Helsinki Wien Madrid Lisboa Ottawa Santiago Amsterdam Washington D. C. Wellington Bern Copenhagen Canberra Dublin Oslo Brussels Luxembourg Reykjavik Berlin Il confronto tra il salario annuale e i prezzi di acquisto portano ad identificare le città di Berlino, Lussemburgo, Bruxelles e Reykjavik come tra i migliori mercati in cui investire.

22 Confronto tra diversi mercati immobiliari REDDITIVITÁ PIL PRO CAPITE (USD) 8% % 6% 5% % % 2% 1% % US* OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) 0 US OECD - Total European Union (27 Countries) Euro Area (17 Countries) Gli Stati Uniti offrono un interessante rapporto tra rischiosità di mercato, ricchezza della popolazione e redditività del mercato immobiliare. Un altro vantaggio del mercato è l interessante liquidità offerta al mercato locale. * US indica nel caso della redditivitá una media tra le aree centrali di New York, Miami e Los Angeles. Fonte: GSW CB Richard Ellies Housing Market Report March 2012 Global Property Guide Dati relativi ad appartamenti di circa 120 mq localizzati nelle zone centrali della città 2011; numbeo.com; OECD Statistics Elaborazione interna 21

23 Conclusioni 1. Investimenti diretti e indiretti nell immobiliare sono uno strumento ottimale per il sistema previdenziale. Oltre a rendimenti superiori, il grado di stabilità e l indicizzazione all inflazione lo rendono uno strumento unico. 2. Fondi Pensione e Casse, con un 20% medio di investimenti nell immobiliare, sono già rappresentati ma la diversificazione geografica é estremamente scarsa, con il 98% degli investimenti diretti e il 92% del totale concentrati in Italia. Quali sono le prospettive future del mercato immobiliare italiano? 3. Un attenta analisi dei fondamentali di altri mercati immobiliari permette di identificare aree geografiche con redditività e prospettive nettamente migliori, pur rimanendo su una classe di attivo ottimale e che ha da sempre dimostrato stabilità impareggiabile. 22

24 Chi siamo é una società specializzata in progetti di Private Equity e Asset Management. La società ha sede legale in Lussemburgo ed uffici a Berlino e Londra. Optimum ha come obiettivo quello di identificare opportunità di investimento di nicchia in diverse aree dei mercati finanziari e immobiliari. Nel settore immobiliare Optimum ha lanciato nel 2009 e nel 2010 Optimum Evolution Fund SIF Property e Property II, fondi di diritto lussemburghese dedicati all immobiliare residenziale e commerciale a Berlino. Il contributo di Optimum Asset Management: 13/15 anni di esperienza nei mercati immobiliare e finanziario di ognuno dei sui fondatori. Un ampio network di canali per l acquisizione di unità residenziali in Germania. Un processo meticoloso d ispezione e monitoraggio delle proprietà acquisite, supportati da un team locale. Relazioni consolidate con noti istituti di credito per l ottenimento e la gestione della leva finanziaria. 23

25 Contatti Luxembourg 46a Avenue J.F. Kennedy Luxembourg - L1855 Luxembourg Tel: Fax:: Berlin (Representative office) Kurfürstendamm Charlottenburg Berlin Germany Tel: Fax: London (Representative office) 15 Stratton Street, Mayfair W1J 8LQ, London UK Tel: Fax: Malta Tower Business Centre Tower Street, Swatar BKR 4013 Malta Tel: Fax: Berlin (Representative office) Kurfürstendamm Charlottenburg Berlin Germany Tel: Fax: London (Representative office) 15 Stratton Street, Mayfair W1J 8LQ, London UK Tel: Fax: