La peculiarità va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono:

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Condominio: da oggi in vigore la riforma Categoria: Condominio Sottocategoria: Adempimenti A 70 anni dall introduzione della vecchia disciplina in materia di condominio, la tanto attesa riforma è finalmente divenuta legge. La Legge n. 220 del 2012 è stata infatti pubblicata nella Gazzetta Ufficiale e contiene la modifica della disciplina codicistica. In particolare, la normativa cerca di consolidare, in norme, le decisioni più recenti della Corte di Cassazione aventi a oggetto la materia in parola, al fine di aggiornare le stesse alla realtà odierna e lo fa in maniera ampia e organica, sia pure con alcuni punti controversi. Emerge già da una prima lettura del testo di legge, la volontà di mettere a disposizione una normativa che porti con sé i caratteri della responsabilità e della trasparenza nella gestione condominiale, nell esclusivo interesse dei condòmini e a garanzia degli interessi dei terzi. Premessa Il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile. La peculiarità va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono: - parti di proprietà esclusiva; - parti di proprietà comune. Basta la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell immobile (c.d. condominio minimo) perché si debba applicare la disciplina del condominio (cfr. Cass. SS.UU. n del 2006). 1

2 Qualora vi siano più palazzi, già di per sé costituenti degli autonomi condomìni nel senso finora detto e vi sono beni e/o servizi in comune, si configura il c.d. supercondominio. Soggettività giuridica del condominio Un problema ancora non risolto riguarda la soggettività giuridica del condominio. In passato, il condominio veniva definito "un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell interesse comune dei partecipanti, limitatamente all amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino" (cfr. Cass. n del 2000). Questa definizione è stata smentita dalla sentenza delle Sezioni Unite n.9148 del 2008, secondo cui il condominio, in persona dell amministratore, intrattiene tutta una serie di rapporti con soggetti terzi e con gli stessi condomini, da fare risultare quantomeno plausibile la possibilità di configurare una sua autonomia giuridica, almeno a livello di centro d imputazione giuridico. Parti comuni La riforma del condominio ha modificato anche la disciplina delle parti comuni, cioè delle parti che sono in comproprietà tra i condòmini, contenuta nell art.1117 del codice civile e dalle quali sorge l obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione, riparazione e ristrutturazione. Sono ritenute parti comuni del condominio: - il suolo su cui sorge l'edificio, compreso di fondamenta, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate; - aree destinate a parcheggio, l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centralizzato, gli stenditoi ed i sottotetti; - le opere, le installazioni e i manufatti utili all'uso e al godimento comune, quali: ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti, fognature, canali di scarico, impianti per l'acqua, per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento e simili. - Tale elenco non è tassativo, ma costituisce presunzione di comproprietà in quanto si presumono di proprietà comune se non risulta il contrario dal titolo (art.1117, comma 1 C.c.). La comproprietà delle parti comuni sorge nel momento in cui più soggetti diventano proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari che costituiscono l'edificio. Le cose e le opere comuni hanno una funzione strumentale rispetto al condominio e servono all'esistenza e al godimento delle singole porzioni immobiliari e in proporzione al valore di ognuna di esse. 2

3 Non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni (art.1118 c.2 del c.c.), dunque non potrà in alcun modo svincolarsi dalle spese relative alla loro conservazione. È prevista, però, la possibilità per il condòmino di rinunciare all utilizzo delle parti comuni, come l impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art.1118 u.c. C.c.). L articolo 1118 del c.c. disciplina il diritto dei partecipanti sulle parti comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. L obbligo del pagamento dei contributi condominiali per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione di servizi di interessi comuni, costituisce obbligazione propter rem, cioè è obbligazione che grava sulla proprietà delle singole unità immobiliari. Natura delle obbligazioni da condominio Dalla comunione forzosa tra i condomini deriva non solo una comunione di godimento, ma anche di contribuzione alle spese di mantenimento, riparazione e manutenzione delle parti comuni. Per capire il meccanismo di ripartizioni, bisogna dar conto della disciplina delle obbligazioni solidali e parziarie, stante la svolta delle Sezioni Unite avvenuta con Sentenza n.9148 del Le obbligazioni costituiscono vincoli giuridici che possono sorgere da contratto, da fatto illecito o da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle (art c.c.). 3

4 Queste possono essere plurisoggettive (o soggettivamente complessa) quando vi sono più soggetti che rivestono la qualifica di debitore o di creditore. Ciò pone il dubbio se ogni debitore sia gravato dall'obbligo di adempiere integralmente alla prestazione; o se piuttosto egli possa ritenersi obbligato solo nel limite della quota di debito su di lui gravante in base al rapporto interno fra condebitori. Nel primo caso si tratterà di obbligazione solidale, nel secondo di obbligazione parziaria. Dal lato attivo sarà invece necessario stabilire se il pagamento integrale ad uno qualsiasi dei creditori liberi o non liberi il debitore. Il nodo della questione sta nell'art cc, in cui è affermato che i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente, dunque se ne ricava una presunzione di solidarietà per tutte le obbligazioni plurisoggettive dal lato passivo. Ciò è stato messo in dubbio dalla sentenza a Sezioni Unite citata, la quale si è occupata di valutare il regime cui sottoporre le obbligazioni assunte dal condominio, in persona del suo amministratore; più precisamente si è trattato di valutare se un singolo condomino, una volta escusso dal creditore, dovesse adempiere integralmente alla prestazione assunta nell'interesse comune o se piuttosto egli fosse obbligato soltanto nei limiti della quota effettiva di debito risultante a suo carico in base alle tabelle millesimali. La Corte ha mutato la lettura, fino ad allora data all'art cc, affermando che la regola della solidarietà dal lato passivo non opererebbe in ogni caso, bensì soltanto con riguardo ad obbligazioni aventi a oggetto una prestazione indivisibile. Per le obbligazioni con oggetto una prestazione divisibile opererebbe infatti l'opposta regola della parziarietà. La questione, oggetto della pronuncia in esame, riguardava se l art.1123 C.c. disciplinava solo il riparto interno - nel senso che nei rapporti col terzo, i singoli condomini sono obbligati solidalmente, quindi il terzo può chiedere ad ogni condomino l intera prestazione mentre nella ripartizione interna avviene, ovviamente, pro quota, in base alle tabelle millesimali. Le Sezioni Unite, con la sentenza citata, hanno ripudiato una giurisprudenza pluridecennale che pacificamente ammetteva la solidarietà esterna per le obbligazioni condominiali. Ripartizione delle spese I criteri legali di ripartizione delle spese si esprimono in millesimi di proprietà generale o in millesimi di uso (art C.c.). Tale ripartizione delle spese è derogabile all'unanimità, anche tramite un regolamento condominiale di natura convenzionale (Cass , n. 8877). 4

5 Il singolo condòmino può essere esentato dal concorso nelle spese solo se l'esenzione è contenuta in una clausola del regolamento di condominio (Cass. n.5975/2004) o se sia così deliberato dall assemblea. Gli articoli 1123 e seguenti del Codice civile contengono l elenco delle spese e delle modalità di ripartizione. Alcune sono ripartite in parti uguali tra i proprietari; altri sono ripartite in proporzione all uso. Si riportano qui di seguito, le regole di ripartizione delle principali spese: SCALE E ASCENSORE: la manutenzione e la ricostruzione delle scale competono ai proprietari dei diversi piani a cui esse servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in proporzione alle quote millesimali di ciascuno; per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. SOFFITTI, PAVIMENTI, VOLTE, SOLAI E BALCONI AGGETTANTI: le spese per la manutenzione e la ricostruzione sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti l'uno all'altro; restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (art c.c.). Nel caso in cui le riparazioni siano rese necessarie per un danno provocato da singoli condomini, trovano applicazione i principi generali in base ai quali il risarcimento spetta a colui che ha cagionato il danno (Cass , n. 3568). L'art c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti ma rientrano nella titolarità esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. n.15913/2007). LASTRICI SOLARI di USO ESCLUSIVO: nel caso in cui l'uso dei lastrici solari (cioè delle terrazze con funzione di copertura dei piani sottostanti) o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nelle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico, e a pagare i danni subiti a causa della cattiva manutenzione. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini proprietari della parte di edificio a cui il lastrico solare serve da copertura, in proporzione ai valori millesimali (art c.c.). SPESE DI RISCALDAMENTO DELLE PARTI COMUNI: rientrano tra quelle generali avendo ad oggetto il godimento della cosa comune ed è applicabile il criterio di riparto stabilito dal c. 1 art C.c. TRASFORMAZIONE DELL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: le spese relative alla trasformazione vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà. 5

6 MURO MAESTRO DI PROPRIETÀ DEL SINGOLO: le spese necessarie alla conservazione del muro maestro, di proprietà esclusiva del singolo condomino, devono essere suddivise tra tutti in proporzione alle loro quote millesimali (art c. 1 C.c.). CANCELLO CARRAIO: le spese per l'installazione e la manutenzione (ordinaria e straordinaria) del cancello carraio devono essere sostenute soltanto dai condomini proprietari dei box in proporzione ai valori millesimali di ciascuno di essi. CITOFONI E VIDEOCITOFONI: essi sono inclusi tra i beni comuni, dunque la spesa per la loro riparazione e manutenzione è ripartita in parti uguali tra le unità interessate in ragione del numero di allacciamenti. RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO: la ripartizione di tale spesa può essere effettuata attraverso l'utilizzazione di tre diversi criteri: a) criterio della cubatura riscaldata: questo criterio fa riferimento esclusivamente ai metri cubi riscaldati delle singole unità immobiliari; b) criterio della superficie radiante: la ripartizione si effettua sulla base del totale delle superfici radianti (radiatori); c) criterio misto: secondo tale criterio, la spesa complessiva del riscaldamento (spese di esercizio, riparazione e manutenzione dell'impianto, ecc.) va ripartita metà in base alla cubatura delle singole unità e metà in base alla superficie radiante. Si ritiene che tale criterio rappresenti il miglior sistema di calcolo. In caso di vendita dell'unità immobiliare, le spese straordinarie vanno sostenute da chi risulta proprietario nel momento in cui queste sono approvate dall'assemblea (Cass. n.10235/2013), stante la natura "propter rem" delle obbligazioni, in quanto hanno causa nel diritto di proprietà. Tabelle millesimali Le tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, costituiscono l indice di calcolo per la ripartizione delle spese condominiali riguardanti le parti comuni o l uso di servizi. La tesi tradizionale della Cassazione riteneva che le tabelle millesimali dovessero essere approvate all unanimità, perché tale tabella è un negozio di accertamento volto a eliminare le incertezze giuridiche e ad accertare i diritti che spettano ai singoli condomini in rapporto tra di loro, in proporzione al diritto di proprietà di cui ciascuno è titolare. 6

7 Le Sezioni Unite hanno aderito all opposto orientamento, secondo cui la tabella millesimale non incide sui diritti e non incide sulle posizioni sostanziali dei condomini. I diritti dei singoli condomini sono stabiliti dalla legge, non dalla volontà delle parti e dunque la tabella millesimale si limita ad esprimere in termini numerici un rapporto di valore tra i diritti dei singoli condomini stabilito dalla legge. Quindi la tabella millesimale non è un atto dispositivo di diritti, ma un atto ricognitivo della volontà della legge. Il che vuol dire che il soggetto che prende parte alla tabella millesimale non sta esprimendo una volontà dispositiva, ma sta prendendo atto della volontà della legge. Quanto alla modifica delle stesse, la riforma ha stabilito che tale decisione deve essere presa all'unanimità (art. 69 Dis. Att.); mentre rimane la maggioranza per le due ipotesi previste dal primo comma del medesimo articolo. Conto corrente per le spese condominiali Compiti dell amministratore Riscossione, decreto ingiuntivo, multe e sospensione dei servizi È obbligatorio, ex art c. 7 C.c., per l'amministratore condominiale, aprire un conto corrente per far affluire i contributi per le spese condominiali. Esso risponde "all'esigenza di trasparenza e di informazione verso ciascun condomino, i quali potranno cosi verificare la destinazione dei propri esborsi e la gestione condominiale (Cass. n. 7162/2012). All amministratore compete: - la riscossione dei contributi; - il pagamento delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Su di esso grava l'onere della prova dell'avvenuta effettuazione di tali operazioni, attraverso la predisposizione di un rendiconto e la tenuta dei registri. Una volta che la ripartizione delle spese tra i condomini è stata approvata dall'assemblea, l'amministratore può esigerne il pagamento da ciascuno anche mediante un decreto ingiuntivo. Per ottenere ciò, egli deve presentare al giudice il verbale dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto. Se il condomino, contro cui è stato richiesto il decreto, non ha impugnato la delibera di approvazione del rendiconto, non può poi contestare il titolo della pretesa dell'amministratore, in quanto tale delibera è divenuta incontestabile (Cass , n. 9787). L'inutile decorso del semestre, previsto dall art. 63 disp. att., non fa venire meno il debito contratto dal moroso, ma espone l'amministratore al rischio di revoca dall'incarico e alla richiesta di risarcimento dei danni da parte del condominio. A temperare tale rigidità, vi è la possibilità per l'assemblea di intervenire esonerando l'amministratore dal dare corso ad iniziative dirette al recupero del credito. Nulla è detto sulle maggioranze necessarie per deliberare in tal senso, ma la giurisprudenza ritiene di applicare gli stessi quorum previsti per l approvazione del rendiconto. 7

8 La mancata messa in mora del condòmino inadempiente non preclude all'amministratore la possibilità di chiedere il decreto ingiuntivo (Cass. n.9181/2013), in quanto la preventiva comunicazione di messa in mora, prevista dal regolamento, non costituisce una condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione. La previsione di una preventiva comunicazione costituisce solo una regola di condotta, dalla cui violazione potrebbe discendere una responsabilità da inesatto adempimento al mandato che lega l'amministratore ai singoli condomini. Inoltre, l'art. 63 disp. att. dispone che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione senza la preventiva autorizzazione della stessa. La Cassazione con sentenza n.10196/2013 ha sancito che non vi sono multe per i condomini in ritardo con i pagamenti delle spese condominiali, stabilendo altresì che le sanzioni eccedenti gli interessi legali possono semmai essere fissate nel regolamento condominiale ma non dall'assemblea dei condomini come misura "ritorsiva". Nel caso di morosità protratta per oltre sei mesi, l'amministratore è autorizzato a sospendere l'erogazione al condomino moroso di quei servizi che possono essere da lui goduti separatamente (art. 63 c. 3 disp. att.). Non è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Vi è però il problema di individuare quali servizi possono essere facilmente sospesi senza creare problemi. Interventi di energia ecocompatibile - profilo fiscale Il decreto legge 4 giugno 2013 ha previsto agli articoli 14, 15e 16, la disciplina in materia di incentivi agli interventi di energia eco-compatibile. La misura della detrazione Irpef/Ires prevista a dall articolo 1, comma 48, della Legge 13 dicembre 2010 n. 220 e successive modificazioni, è stata elevata dal 55 al 65% a partire dalle spese sostenute dal 5 giugno al 31 dicembre 2013 sulle singole unità immobiliari; mentre per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici Risparmio energetico condominiali o che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio è invece previsto un termine più ampio di sei mesi: il 30 giugno Ciò riguarda l installazione di pannelli solari per l acqua calda, la sostituzione di impianti di 8

9 climatizzazione invernale con caldaie a condensazione e messa a punto del sistema di distribuzione, le strutture opache verticali e orizzontali, finestre comprensive di infissi e alla riqualificazione energetica di edifici esistenti. Per espressa previsione normativa non beneficiano dell agevolazione le spese sostenute per gli interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia, nonché le spese per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. Proroga agevolazione per ristrutturazioni edilizie Acquisto mobili Il bonus è prorogato al 31 dicembre 2013 con la misura del 50%. Tale misura opera fino a un ammontare complessivo non superiore a 96mila euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti che fruiscono della detrazione per ristrutturazioni edilizia possono fruire anche della detrazione dall imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, nella misura del 50% delle ulteriori spese documentate per l acquisto di mobili finalizzati all arredo dell immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10mila euro. I registri e l obbligo di rendiconto La riforma ha introdotto l obbligo di tenuta dei registri (art C.c.) al fine di garantire la trasparenza non solo tra condomini e terzi ma anche nel caso di controversia giudiziaria, in quanto sarà possibile, per il tramite delle iscrizioni segnate nei registri, consentire la dimostrazioni di fatti storici e delle loro scansioni temporali. 9

10 REGISTRI Registro di anagrafe condominiale Registro dei verbali Registro di nomina e revoca dell amministratore Deve contenere le generalità di ogni condomino, dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (inquilini), con i codici fiscali, residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l'amministratore deve richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisirà le informazioni necessarie e ne addebiterà il costo ai responsabili. Sono inseriti i verbali e annotate le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne abbiano fatto richiesta. Deve essere allegato il regolamento di condominio, se esistente. Sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Sono annotati in ordine cronologico, i singoli movimenti in entrata ed in uscita entro trenta giorni da quello dell'effettuazione. Il registro può tenersi anche con modalità informatizzate. Registro di contabilità I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento (inquilini) possono sempre prendere visione dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese, fatte salve unicamente le condotte meramente emulative, quindi dettate solo dalla volontà di molestare la gestione. Le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla registrazione. Oltre ai registri, vi è anche il rendiconto, il quale si compone di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. 10

11 Costituzione di un Fondo spese Ipotesi di spesa specifiche La riforma ha introdotto una novità in tema di lavori straordinari, e cioè l'obbligo di costituire un fondo condominiale per la realizzazione di tali lavori per un importo pari alle spese deliberate. In pratica, ciò conduce a una riscossione anticipata di tutte le quote, e nella predisposizione di una separata giacenza delle relative somme. Tale obbligo si collega con il disposto del novellato articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale dispone che il creditore del condominio può agire contro il condominio in regola con i pagamenti solo a seguito di preventiva escussione di quello "moroso". Il legislatore ha voluto mitigare la regola che dispone la responsabilità sussidiaria del condomino "virtuoso" con la predisposizione di un fondo speciale che dovrebbe evitare il formarsi delle morosità. Per le decisioni già prese, l'aver deliberato le opere e aver quindi già iniziato a raccogliere i soldi con il metodo "ad avanzamento lavori" sembra escludere tale ipotesi. CONDOMINIO SUBENTRANTE: il condomino che subentra nei diritti di un altro condomino è obbligato solidalmente con quest'ultimo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63, co. 2 disp. att. c.c.). Secondo la Cassazione, il proprietario venditore è obbligato al pagamento delle spese deliberate quando era ancora proprietario (Cass. n. 981/1998), salvo che nel contratto di compravendita non sia stato stabilito diversamente. SPESE FATTE DA UN CONDOMINIO A VANTAGGIO DELLE PARTI COMUNI: il condomino che ha sopportato spese a vantaggio delle cose o parti comuni senza esserne autorizzato, dall'amministratore o dall'assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente (art c.c.), senza la possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. n. 4364/2001). IMMOBILE LOCATO: obbligato al pagamento delle spese condominiali è il locatore (Cass. n. 246/1994), che potrà rivalersi nei confronti del conduttore per tutte le spese (anche quelle relative al riscaldamento centralizzato) in relazione ai servizi condominiali. SERVIZI NON NECESSARI: è sempre possibile la rinuncia ad un servizio non assolutamente necessario, o che comporti una spesa molto gravosa, anche se deliberato dall'assemblea condominiale (art c.c.). - Riproduzione riservata - 11