Agrate Brianza, 23 luglio 2012 Pos. n Spettabile RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. Via Melchiorre Gioia, Milano

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1 REAG Real Estate Advisory Group SpA a socio unico Direzione Generale Centro Direzionale Colleoni Palazzo Cassiopea Agrate Brianza MB - Italy Tel Fax italy@reag-aa.com Sede Legale Via Monte Rosa, Milano - Italy Capitale Sociale ,00 i.v. R.E.A. Milano C.F. / Reg. Imprese / P. IVA Agrate Brianza, 23 luglio 2012 Pos. n Spettabile RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. Via Melchiorre Gioia, Milano Alla cortese attenzione del Dott.Alfredo Balzotti Egregi Signori, in conformità all incarico da Voi conferito REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. ha effettuato la relazione di stima del patrimonio immobiliare del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Riservato di tipo chiuso denominato Valore Immobiliare Globale alla data del 30 giugno La valutazione effettuata da REAG sarà utilizzata per una verifica patrimoniale, ai sensi dell art. 12 bis del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni e del Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012, titolo V, capitolo IV, sezione II, nonché delle linee guida di Assogestione del maggio 2010 e della comunicazione congiunta di Consob e Banca d Italia del luglio Con la presente Vi trasmettiamo n 1 copia della suddetta relazione di stima. Distinti saluti. REAG - Real Estate Advisory Group S.p.A. Allegato Osvaldo Rigamonti Direttore Generale

2 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE RISERVATO DI TIPO CHIUSO DENOMINATO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE RELAZIONE DI STIMA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO IMMOBILIARE VOLUME ZERO 30 GIUGNO 2012

3 REAG Real Estate Advisory Group SpA a socio unico Direzione Generale Centro Direzionale Colleoni Palazzo Cassiopea Agrate Brianza MB - Italy Tel Fax italy@reag-aa.com Sede Legale Via Monte Rosa, Milano - Italy Capitale Sociale ,00 i.v. R.E.A. Milano C.F. / Reg. Imprese / P. IVA Agrate Brianza, 23 luglio 2012 Pos. n Spettabile RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. Via Melchiorre Gioia, Milano Alla cortese attenzione del Dott. Alfredo Balzotti Oggetto: Relazione di stima degli immobili che compongono il patrimonio del Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso denominato Valore Immobiliare Globale al 30 giugno 2012 Egregi Signori, in conformità all incarico da Voi conferito REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. (di seguito REAG) ha effettuato la relazione di stima del patrimonio immobiliare del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Riservato di tipo chiuso denominato Valore Immobiliare Globale alla data del 30 giugno La valutazione effettuata da REAG sarà utilizzata per una verifica patrimoniale, ai sensi dell art. 12 bis del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni e del Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012, titolo V, capitolo IV, sezione II, nonché delle linee guida di Assogestione del maggio 2010 e della comunicazione congiunta di Consob e Banca d Italia del luglio 2010.

4 Definizioni Nel presente Rapporto ai termini di seguito elencati deve attribuirsi la corrispondente definizione, salvo sia diversamente indicato nel Rapporto stesso. Per la definizione di tutti gli altri termini tecnici e/o giuridici contenuti nel presente rapporto si rimanda al Codice Civile e leggi collegate, ovvero al significato di uso comune. Complesso Immobiliare (di seguito la proprietà ) indica l insieme di beni immobili (terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto della valutazione con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali. Valutazione indica la determinazione del (.) valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell incarico, l opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione (Standard di valutazione RICS, ed. italiana, 1 Marzo 2009). Valore di Mercato indica ( ) l ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni. (Standard di valutazione RICS, ed. italiana, 1 Marzo 2009). REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 2

5 Criteri valutativi La valutazione è stata effettuata sulla base della seguente ipotesi: cessione di ciascun immobile in blocco considerando la situazione locativa in essere alla data della stima, indicataci da RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A (di seguito Cliente). Nell effettuare la valutazione REAG ha adottato metodi e principi di generale accettazione, ricorrendo in particolare al criterio valutativo di seguito illustrato. Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici: 1. Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà. 2. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato: a) sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà; b) sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto; c) sull attualizzazione, alla data della valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa). REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 3

6 REAG, inoltre: ha effettuato un sopralluogo esterno ed interno sugli Immobili, verificandone le caratteristiche tipologio-architettoniche e lo stato manutentivo, per rilevare, in aggiunta alle informazioni fornite dal Cliente, tutti i dati necessari allo sviluppo della Valutazione, in occasione della valutazione del 31 dicembre 2011; ha effettuato un analisi delle condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati economici in esso rilevati ed adattandoli alle specifiche caratteristiche delle Proprietà attraverso opportune elaborazioni statistiche; ha determinato il Valore di Mercato delle Proprietà nel presupposto del loro massimo e migliore utilizzo, e cioè considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle Proprietà stesse il massimo valore; ha considerato i contratti di locazione in essere alla data della stima, desunti dalla documentazione (rent roll) fornita dal Cliente in data 06 luglio 2012 e successive integrazioni; ha considerato le consistenze, desunte dalla documentazione fornita dal Cliente in data 06 luglio 2012 con successive integrazioni, senza effettuare alcuna verifica. Variazioni rispetto alle condizioni riscontrate nell ultima valutazione semestrale: In data 19 aprile 2012 è stato ceduto l immobile ubicato in Corsico (MI) Viale dell Industria 15. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 4

7 Contenuto del Rapporto Il presente Rapporto, contenente la relazione finale sulle conclusioni cui REAG è pervenuta, comprende: una lettera di introduzione generale alla relazione, che descrive il tipo di indagine svolta e presenta, certificandole, le conclusioni di valore; tabella riepilogativa dei valori; assunzioni e limiti della valutazione; condizioni generali di servizio. Conclusioni Le conclusioni di valore concernenti la Relazione di stima sono state tratte da REAG sulla base dei risultati ottenuti al termine di tutte le seguenti operazioni: sopralluoghi sulle proprietà; raccolta, selezione, analisi e valutazione dei dati e dei documenti relativi alle Proprietà; svolgimento di opportune indagini di mercato; elaborazioni tecnico-finanziarie; nonché sulla base dei metodi e dei principi valutativi più sopra indicati. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 5

8 Tutto ciò premesso e considerato è nostra opinione che, il Valore di Mercato delle proprietà in oggetto al 30 giugno 2012 possa essere ragionevolmente indicato, come segue: Città Indirizzo Valore di Mercato Milano Via Messina Roma Viale Oceano Indiano San Giuliano Milanese (MI) Via Tolstoj Origgio (VA) Largo Boccioni TOTALE Agrate Brianza, 23 luglio 2012 Pos. n REAG - Real Estate Advisory Group S.p.A. Simone Spreafico Engagement Manager Director Osvaldo Rigamonti Direttore Generale Leo Civelli Amministratore Delegato REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 6

9 Team di Lavoro: All esecuzione della valutazione e alla stesura del Rapporto, con la direzione di - Leo Civelli Amministratore Delegato, - Osvaldo Rigamonti - Direttore Generale, - Simone Spreafico Engagement Manager Director, E la supervisione controllo di: - Giovanni Monti Engagement Manager Valuation & Investment e Responsabile Progetto, hanno partecipato: - Giovanni Monti Engagement Manager e Responsabile di Progetto, - Valeria Cacopardo Editing. N.B. Per una corretta comprensione dei risultati delle analisi si demanda alla lettura integrale del testo, che si compone di : Lettera Certificazione Valori con Criteri Valutativi, Assunzioni e Limiti, Condizioni generali (del servizio); Report descrittivo e relativi allegati. Allegati: - Elenco documentale; - Mercati Immobiliari. - Rapporti Descrittivi. - Assunzioni e limiti della valutazione. - Condizioni generali di servizio. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 7

10 ELENCO DOCUMENTALE Elenco della documentazione fornita dalla Proprietà, al fine di espletare il servizio di determinazione del Valore di Mercato degli immobili del patrimonio immobiliare del Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso Valore Immobiliare Globale alla data del 30 giugno Rentroll complessivo degli immobili con i dati relativi a Conduttore, scadenza contratti, disdette, tipologia, stato occupazionale, Canone Locazione al , Superfici occupate; 2. Estratto atto di vendita immobile in Corsico Viale dell Industria Copia contratto di locazione Tom-Tom relativo agli spazi nell immobile in Milano- Via Messina; 4. Importo IMU per ogni immobile. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. 8

11 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE RISERVATO DI TIPO CHIUSO DENOMINATO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE MERCATO IMMOBILIARE 30 GIUGNO 2012 REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 9

12 Il mercato immobiliare italiano Le prospettive per il settore immobiliare sono indissolubilmente legate all evoluzione del quadro macroeconomico: nel corso degli ultimi 3 anni questo legame è stato più che mai messo in luce e gli andamenti dell economia mondiale si sono riflessi sul trend del mercato immobiliare nella maggior parte dei Paesi. Da ottobre 2009 e fino alla primavera del 2011 si sono registrati alcuni segnali positivi ma l eccessivo debito pubblico di molti Paesi e l incertezza dei corsi azionari che ne è conseguita hanno allungato i tempi di uscita dalla crisi economica. Per ritornare ai livelli del 2007 in termini di volumi di scambi e di prezzi si dovrà aspettare il La recessione economica che l Area Euro dovrà affrontare nel 2012 porterà ad un ulteriore contrazione dell occupazione nel 2013 e di conseguenza anche della domanda di immobili. Il real estate potrebbe non essere più considerato come una valida alternativa all investimento nel mercato finanziario. L Italia produce oltre il 15% del prodotto interno lordo dell Area ma nonostante questo raccoglie meno del 3% degli investimenti immobiliari: alla base dello scarso interesse degli investitori stranieri ci sono i problemi strutturali del mercato mentre la speculazione di cui l Italia è stata vittima negli ultimi mesi ha accresciuto la diffidenza e il rischio percepito ben oltre il reale andamento dei fondamentali economici e portando il nostro mercato a non essere più considerato come un mercato core. La necessità di recuperare la fiducia nel sistema paese ha reso obbligatorie le manovre finanziarie attuate dal governo Monti ma i risultati tardano a realizzarsi sia per cause dovute alla situazione economica internazionale che per questioni di tempo ed ora è necessario rilanciare occupazione e consumi per evitare di innescare una nuova fase recessiva. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie In Italia il mercato immobiliare, che si muove ancora in un contesto macroeconomico molto incerto, appare fermo: i prezzi e i canoni tendono a stabilizzarsi mentre anche gli investimenti in abitazioni sono tornati negativi. Così come la crescita dei prezzi degli immobili era stata più contenuta in Italia rispetto a quanto avvenuto nel resto d Europa o negli Stati Uniti così la successiva contrazione è REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 2

13 risultata meno marcata ma solamente una sensibile revisione al ribasso delle quotazioni potrebbe ridare slancio al mercato facendo ripartire le compravendite. Le famiglie italiane continuano ad essere poco indebitate rispetto alla media europea ma la propensione al risparmio si sta rapidamente riducendo; l investimento immobiliare, specialmente in abitazioni, continua ad essere considerato solido e sicuro ma l introduzione dell IMU sulla prima casa ritarderà ulteriormente la ripresa del mercato immobiliare residenziale. La difficile quantificazione dell importo dell IMU a causa dei ritardi nella definizione delle aliquote, tuttora non definite nella maggior parte dei comuni, ha contribuito a rallentare ulteriormente il mercato nei primi mesi del La nuova tassazione non farà desistere dall acquisto quanti hanno già programmato di comprare una nuova abitazione ma terrà lontano dal mercato la fascia medio bassa della popolazione già colpita dalla stretta sui mutui e dall incertezza del mercato del lavoro. Negli ultimi anni di crisi questa fetta di popolazione si è rivolta al mercato dell affitto ma l aumento della tassazione potrebbe riversarsi sugli affittuari portando ad un incremento dei canoni, almeno nelle grandi città. La difficoltà di accesso al mercato del ceto medio - basso ha portato alla crescita dell invenduto specialmente nelle periferie delle grandi città dove negli ultimi anni si è costruito molto: ora i tempi di assorbimento di questa offerta si allungano notevolmente. Sui mercati residenziali e commerciali pesano direttamente le previsioni relative al mercato del lavoro: in tutte le economie avanzate, ad eccezione della Germania, si è verificato un innalzamento del tasso di disoccupazione e ciò ha influito direttamente sulle decisioni di spesa delle famiglie. I maggiori istituti di ricerca economica prevedono per il 2012 e il 2013 una crescita della disoccupazione e non si tornerà sui livelli del 2008 prima del Una contrazione delle vendite o una sostanziale stagnazione dei consumi potrebbe prolungarsi per i prossimi mesi con conseguenze sui prezzi degli immobili commerciali non ben localizzati. Nel corso dei prossimi anni e come già avvenuto in passato il settore residenziale guiderà la ripresa dell intero comparto continuando ad essere il naturale sbocco della liquidità delle famiglie; per quanto riguarda invece il comparto degli immobili per le attività economiche la ripresa sarà più lenta e direttamente proporzionale all evoluzione del quadro macro economico che appare ancora incerta. Il mercato degli investitori professionali, che non investono per utilizzo diretto, è stato caratterizzato nella seconda parte del 2011 e nei primi mesi del 2012 da un blocco delle operazioni che ha seguito la ripresa degli investimenti a basso tasso di rischio nel 2010 e nella prima parte del L incertezza economica e finanziaria porta gli investitori ad essere avversi al rischio: dall inizio della crisi gli investitori sono tornati a preferire gli investimenti domestici e a ricercare esclusivamente immobili di altissimo livello per location, qualità costruttive e rating del conduttore. I finanziatori sono disposti a sostenere solo investimenti in progetti immobiliari di prima fascia mentre gli utilizzatori ricercano immobili esclusivi per localizzazione, efficienza e servizi, lasciano i centri delle città per spostarsi in immobili nuovi anche in un ottica di risparmio. Tutto ciò ha portato a una tenuta dei prezzi REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 3

14 e dei canoni degli immobili che rispondono a queste caratteristiche anche grazie ad un offerta rarefatta. Gli immobili di seconda e terza fascia per localizzazione o qualità sono considerati eccessivamente rischiosi e attualmente non hanno mercato. Nel 1 trimestre del 2012 il valore delle transazioni effettuate dagli investitori istituzionali ha subito una sensibile contrazione rispetto a quanto si era verificato nella seconda parte del Le transazioni con valore superiore ai 10 milioni di euro sono state pari all 88% del totale, in diminuzione rispetto a quanto rilevato nel 4 trimestre In termini di superficie scambiata si è continuato a preferire immobili con superfici superiori ai mq. Nel corso del 1 trimestre 2012 la tipologia più compravenduta si conferma essere quella terziaria con un brusco rallentamento rispetto agli ultimi 6 mesi del 2011 delle transazioni relative ad immobili a destinazione commerciale. Oltre il 50% delle transazioni censite ha riguardato Roma e Milano. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Secondo dati dell Agenzia del Territorio il 2011 si è chiuso con circa 598 mila compravendite di abitazioni (-29% rispetto al picco di 845 mila compravendite del 2006) e con 62 mila transazioni di immobili non residenziali (-31% rispetto al picco di 90 mila compravendite del 2005). Nei primi 3 mesi del 2012 si è registrato un decremento del 17,8% delle compravendite e neppure il settore REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 4

15 residenziale ha fatto registrare un trend positivo (-19,6% rispetto ai primi 3 mesi del 2011). La decrescita delle compravendite di abitazioni si è verificata sia nei capoluoghi (-20%) che nei comuni di provincia (-19,3%). In Italia i prezzi sono cresciuti meno che nella maggior parte dei Paesi europei e in USA e solamente tra il 2005 e il 2007 hanno superato in termini reali i valori raggiunti all inizio degli anni 90. La precedente crisi del mercato immobiliare italiano risale al 1992 e portò a decrementi in termini reali dei prezzi delle abitazioni per 5 anni consecutivi. In quegli anni il livello inflazionistico era nettamente superiore a quello odierno e i prezzi reali registrarono una contrazione pari a poco più del 25%. In termini nominali invece i periodi di crescita dei valori sono risultati seguiti da altri di rallentamento o stabilità mentre le diminuzioni sono state sporadiche e di lieve entità. Nel corso del 2011 si sono registrati decrementi in termini reali dei prezzi medi delle abitazioni per il quarto anno consecutivo e pari al 5% (2010: -3,1%) mentre in termini nominali i valori si sono contratti del 2,4% (2010: -1,6%). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 5

16 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie A giugno 2012 sono stati censiti 552 nuovi progetti di sviluppo immobiliare: come avviene ormai da alcuni anni i nuovi progetti sono caratterizzati dall essere eco-compatibili e sostenibili, sono destinati a modificare i rapporti tra i territori grazie a nuove dotazioni infrastrutturali e ad opere destinate alle fasce più deboli della popolazione. Nel Nord Italia è localizzato il 61% degli interventi, il 21% al Centro e solamente il 18% nel Sud e nelle Isole. I progetti e Programmi di Trasformazione Urbana rappresentano il 48% del totale mentre il 26% è costituito da Progetti Immobiliari Innovativi; l 1,1% dei progetti monitorati riguarda la promozione di STU (Società di Trasformazione Urbana). I promotori immobiliari sono nel 35% dei casi enti pubblici, a fronte di un 65% composto da investitori privati. Il 6% dei progetti è promosso da investitori stranieri che risultano prevalentemente interessati alla residenza e ai complessi per servizi. La superficie fondiaria totale interessata dai progetti è di oltre 260 milioni di mq. Il 25% ha una superficie fondiaria inferiore a mq, il 50% inferiore a mq e il 75% inferiore a mq. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 6

17 Dal punto di vista finanziario gli sviluppi prevedono un investimento di capitale totale di circa 110 miliardi di euro; il 25% dei progetti ha un valore inferiore ai 25 milioni di euro, il 50% non supera i 76 milioni e il 75% i 199 milioni. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Negli ultimi 2 anni nonostante l incertezza del quadro macro economico è proseguita la fase di crescita dei fondi immobiliari, seppur a ritmi notevolmente inferiori rispetto a quelli registrati fino al A maggio 2011 è stato pubblicato il cosiddetto Decreto per lo Sviluppo (D.L. 13 Maggio 2011 n. 70) che ha apportato modifiche alla disciplina fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare mentre a maggio 2012 Banca d Italia ha approvato il nuovo regolamento sulla gestione collettiva del risparmio. L incertezza legislativa degli ultimi 2 anni ha minato la fiducia soprattutto degli investitori stranieri mentre molti fondi stanno per giungere a scadenza in un contesto di mercato che rende difficile l assorbimento di un offerta caratterizzata da un elevata concentrazione territoriale e tipologica e a valori di mercato che non mostrano variazioni sostanziali. Molti fondi riservati di piccola dimensione stanno iniziando un percorso di liquidazione anticipata come conseguenza della nuova tassazione mentre nei prossimi mesi si dovrebbe assistere alla nascita dei fondi immobili pubblici. Da gennaio 2012 ad oggi la capitalizzazione dell immobiliare quotato ha subito un decremento di circa il 20% portandosi a 2,1 miliardi di euro. I titoli legati al mercato immobiliare e presenti oggi nella borsa italiana continuano ad essere numericamente scarsi e a modesto flottante penalizzando tutto il comparto. L esigua dimensione del paniere si riflette sull alta volatilità dell indice immobiliare che risulta sensibilmente superiore a quella relativa agli altri impieghi finanziari (azioni ed obbligazioni). L immobiliare quotato sconta la percezione di eccessiva rischiosità degli impieghi borsistici. Negli ultimi ventiquattro mesi nel comparto dei fondi immobiliari quotati si è assistito ad un andamento altalenante degli scambi e dello sconto sul NAV: a giugno 2010 il valore degli scambi era di poco superiore ai 442 milioni di euro e il divario rispetto al NAV era pari al 35% contro rispettivamente i 459 milioni di euro e il 54% di maggio Considerando gli ultimi dodici mesi ad ottobre 2011 è stato toccato il minimo storico degli scambi (215 mln di euro) mentre a maggio 2012 il massimo livello dello sconto sul NAV (54%). REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 7

18 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Banca d Italia, Consob, Assogestioni e Scenari Immobiliari Il patrimonio immobiliare dei fondi immobiliari italiani al 31 dicembre 2011 ha raggiunto quota 46,4 miliardi di euro, in crescita di 6,7 punti percentuali rispetto al A dicembre 2011 risultavano 312 fondi attivi dei quali 286 sono fondi riservati e 26 sono retail. Al 31 dicembre 2011 le società di gestione del risparmio che gestiscono fondi immobiliari sono 49, 3 in meno rispetto all anno prima. Nel corso del 2012 varie fusioni tra le SGR o liquidazioni potrebbero portare ad un ulteriore riduzione del numero. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Banca d Italia, Consob, Assogestioni e Scenari Immobiliari Nel corso degli ultimi 12 mesi sono stati acquistati e conferiti immobili per milioni di euro con un incremento di oltre milioni di euro rispetto a dicembre Le dismissioni hanno decelerato passando dai milioni di euro del 2010 ai milioni di euro del REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 8

19 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Banca d Italia, Consob, Assogestioni e Scenari Immobiliari L ultima rilevazione di Assogestioni di dicembre 2011 censisce 179 fondi attivi dei quali 156 sono fondi riservati e 23 sono retail. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 9

20 La destinazione d uso prevalente è costituita dagli uffici (54%) seguita dalla destinazione commerciale (17%). Nel corso degli ultimi 6 mesi sono gradualmente cresciute le quote destinate al settore terziario, residenziale e logistica a sfavore delle restanti destinazioni d uso (commerciale, RSA, industriale e turistico - ricettivo) che rappresentano il 26,7% dell investimento complessivo in immobili. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 10

21 Il mercato immobiliare terziario in Italia Secondo l indagine congiunturale periodica di Unioncamere nel 1 trimestre 2012 le imprese fino a 49 dipendenti registrano un calo del volume d affari del 5,7% mentre quelle da 50 a 500 dipendenti evidenziano una diminuzione pari al 2,7% del fatturato rispetto allo stesso periodo del Le riduzioni del volume d affari interessano tutti i comparti ed in particolare alberghi, ristoranti e servizi turistici (-8,3%) e mense e servizi bar (-6,6%). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Unioncamere - Indagine congiunturale dei servizi REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 11

22 Secondo dati di Scenari Immobiliari nel 2011 il vacancy a Milano e Roma si è attestato rispettivamente al 7,8% e all 8,7% mentre le stime per il 2012 attestano Milano al 7,6% e Roma all 8,6%. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Nel mercato terziario le difficoltà che nel corso del 2010 avevano generato un calo della domanda, dell offerta e degli scambi, nei primi mesi del 2011 sono risultate inferiori: l offerta è infatti risultata generalmente stazionaria mentre in lieve crescita i metri quadrati compravenduti e si è arrestata la discesa dei prezzi; tuttavia il mercato della locazione ha evidenziato ancora performance in parte negative. Il miglioramento ha riguardato esclusivamente le zone top e le aree semicentrali meglio collegate e la richiesta si è rivolta soprattutto a terziari di media e piccola entità, segnale di un clima generale più positivo per le imprese. Nella seconda metà del 2011 e nella prima parte del 2012 non si è verificato l incremento delle compravendite che ci si attendeva mentre i tempi medi di vendita sono tornati a crescere. I principali attori si confermano essere i fondi immobiliari o i grandi operatori privati italiani mentre risultano essere quasi totalmente assenti gli investitori esteri. I Nuovi progetti in consegna a breve potrebbero portare all innalzamento del tasso di sfitto di immobili vecchi. Anche nel 2012 i valori di compravendita e i canoni si manterranno stabili sui valori raggiunti a fine 2010 per gli immobili di qualità, efficienti nei consumi e negli spazi, e ben localizzati grazie alla scarsa offerta di questo genere di asset e alla volontà dai tenant di delocalizzarsi in un ottica di risparmio. L offerta di immobili con queste caratteristiche si mantiene però scarsa come, di conseguenza, le compravendite. Il tasso di sfitto continuerà a crescere ma solamente per immobili di classe B e C, per quelli in localizzazioni secondarie e anche centrali se con canoni ritenuti su livelli troppo onerosi e non rinegoziabili; l offerta è prevista in aumento per tutte le tipologie. Nel 2011 il fatturato del mercato immobiliare terziario è cresciuto dell 1,4% rispetto al Nel 2010 il fatturato aveva raggiunto i milioni di euro mostrando un decremento di 2,8 punti percentuali REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 12

23 rispetto all anno precedente, durante il quale era stato registrato un decremento pari a 6,6 punti percentuali. Nel 1 semestre 2012 il fatturato, attestandosi intorno a circa milioni di euro, si stima evidenzi un calo di quasi il 20% rispetto allo stesso periodo del Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Per il 2011 l offerta complessiva è stata pari a mq (-2,5% rispetto al 2010). La disponibilità di usato è rimasta pressoché invariata rispetto al 2010 mentre quella riguardante le nuove costruzioni, pari al 14,2% del totale, è passata da mq del 2010 a mq, registrando un decremento del 14,8%. Si stima che nel 1 semestre 2012 i mq offerti complessivamente siano pari a quasi (-1,4%). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Nel 2011 i mq compravenduti complessivamente, pari a circa , sono cresciuti del 2,5% rispetto a quelli compravenduti nel 2010 e il tasso di assorbimento si attesta intorno al 40%. I mq compravenduti delle rivendite sono pari a circa (+3,7% rispetto al 2010) mentre i mq compravenduti delle nuove costruzioni, pari a , sono diminuiti del 4,6%. La vendita delle nuove costruzioni è pari al 36% dell offerta e l usato venduto corrisponde a oltre il 40,5% dell offerta REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 13

24 totale di rivendite. Si stima che nella prima parte del 2012 i mq compravenduti complessivamente siano in calo del 18% e pari a circa Secondo dati dell Agenzia del Territorio alla fine del 1 trimestre 2012 il numero delle transazioni relative a uffici e istituti di credito con NTN mostra una decrescita di 19,6 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2011: il forte calo delle compravendite riguarda tutte le circoscrizioni con punte del 23,1% in Centro. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Agenzia del Territorio Nel 1 semestre 2012 rispetto alla fine del 2011 i valori medi, calcolati considerando le principali aree urbane, non registrano generalmente variazioni di rilievo. I canoni hanno subito decrementi medi intorno allo 0,5% nelle zone di particolare pregio ed inferiori al mezzo punto percentuale nelle altre localizzazioni cittadine. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 14

25 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 15

26 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 16

27 Terziario: il mercato immobiliare nel 2012 e nel 2013 Nel 2012 non si prevede una ripresa delle compravendite e i tempi medi di vendita si allungheranno ulteriormente. I valori di compravendita potrebbero contrarsi rispetto ai livelli raggiunti a fine 2011 mentre i canoni sono stabili per gli immobili nuovi, di qualità e ben localizzati ma in flessione nell hinterland delle grandi città. Il tasso di sfitto continuerà a crescere specialmente per immobili di classe B e C e per quelli in localizzazioni secondarie e in città dove nei prossimi mesi, grazie all immissione sul mercato di prodotto nuovo, si libereranno spazi usati. La domanda di uffici in nuove costruzioni, ben collegati, a basso consumo energetico e in un ottica di risparmio sia per quanto riguarda il canone che gli spazi è in netta ripresa specialmente nelle grandi città ma l offerta di immobili con queste caratteristiche si mantiene scarsa così come, di conseguenza, le compravendite. Per il calcolo delle previsioni dei prezzi per il 2012 e il 2013 sono stati applicati due differenti modelli alla serie storica media dei prezzi degli uffici nelle grandi città italiane: uno econometrico e uno di analisi di sensitività. Nel modello econometrico le variabili risultate significative nello spiegare l andamento dei prezzi sono risultate: - le serie storiche dei prezzi degli uffici deflazionate per mezzo dell indice dei prezzi al consumo; - la variazione dell indice dei prezzi al consumo; - il PIL; - il tasso di disoccupazione; - il numero di occupati; - il tasso di interesse applicato alle imprese; - i metri quadrati compravenduti; - l offerta di nuove costruzioni. Considerato l attuale quadro macro-economico e l andamento di offerta e scambi sul mercato terziario per il 2012 e il 2013 non si prevede una stabile inversione di tendenza per i prezzi medi degli uffici che, secondo i risultati del modello, dovrebbero crescere nel 2012, probabilmente beneficiando della lieve crescita del PIL e degli scambi avvenuti nel 2011, per poi tornare a contrarsi nel 2013 (-1,5%). Dalle evidenze derivanti dall attuale situazione del mercato riteniamo opportuno correggere in negativo anche la previsione relativa al REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 17

28 Nell analisi di sensitività la lunghezza del passo considerata nell analisi è pari a 5 anni mentre nella determinazione della variazione percentuale ponderata, sulla quale si basano le proiezioni al , si sono utilizzati pesi temporali inversi ritenendo più influenti sul futuro trend della serie storica gli andamenti più recenti. Negli ultimi 31 anni i prezzi medi degli immobili ad uso ufficio sono cresciuti ad una velocità media annua pari al 6% facendo registrare un incremento totale del 507,2%. Dal 2006 al 2011 la variazione media annuale dei prezzi è risultata invece pari a 1 punto percentuale per un incremento totale pari al 5,3%. La variazione percentuale media annua risulta pari al 3,2% mentre la variazione percentuale ponderata allo 0,0%. Sulla base dei dati attualmente disponibili nel 2012 e nel 2013 i prezzi non dovrebbero subire variazioni (0,0% annuo). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 18

29 Il mercato immobiliare della logistica In Italia Il mercato degli immobili industriali è risultato essere il più penalizzato dalla congiuntura negativa del mercato immobiliare. Si è assistito ad un lieve miglioramento solamente per quanto riguarda la logistica di qualità sviluppata ad hoc per specifiche tipologie di clientela e gli immobili di nuova concezione. Molti operatori cercano di ridurre gli spazi e ottimizzare la superficie occupata. Il 2011 è stato comunque un buon anno in termini di take up sia a livello nazionale che internazionale. In generale la domanda di capannoni si mantiene moderatamente vivace ma si allungano i tempi utili al completamento delle trattative che si collocano mediamente tra i 4 e i 6 mesi. In aumento l offerta di capannoni usati sfitti. I prezzi e i canoni sono previsti ancora in rallentamento per tutto il 2012 e i rendimenti stabili; per il futuro si stima una crescita dell assorbimento. La domanda è alimentata dalle molte aziende che stanno riorganizzando la propria catena di distribuzione per ridurre i costi o dare maggiore efficienza alla catena di approvvigionamento. Il capannone più richiesto continua ad essere quello di medie dimensioni (15.000/ mq), preferibilmente di Classe A o Classe B, con un altezza minima di 10/12 metri, ampie aree di manovra, possibilmente ecosostenibile e altamente flessibile. Nell ultimo anno un numero elevato di proposte con immobili da costruire su aree già predisposte allo sviluppo sono state definitivamente ritirate dal mercato a causa delle difficili condizioni di accesso al credito che scoraggiano gli sviluppi speculativi, canalizzando il mercato quasi esclusivamente sulla formula built to suit. Tuttavia nell ultimo periodo si è avvertito un aumento dell interesse da parte di investitori istituzionali e privati, sia italiani che esteri. Le aree che attualmente presentano le migliori condizioni per ospitare un investimento immobiliare a destinazione logistica sono quelle di Milano e Roma, seguite da Bolzano, Trento e Verona. Nel futuro potranno avere buone prospettive anche Modena, Ravenna e Bologna, oltre a Novara, Alessandria e Genova. L Emilia Romagna e la Lombardia sono le regioni più attraenti per i player internazionali. Le transazioni si concentrano su strutture appena costruite mentre a soffrire sono le location secondarie, dove i tempi di assorbimento restano lunghi soprattutto se si tratta di edifici non recenti. Nel 2 semestre 2011 i fondi immobiliari italiani avevano allocato 873,3 milioni di euro del loro patrimonio in logistica (1.596,9 milioni di euro in industriale), registrando un incremento dell 8% rispetto al semestre precedente. La ripartizione degli investimenti per destinazione d uso, in linea con gli anni precedenti, vede l industriale rappresentare il 4,2% e la logistica il 2,3% degli investimenti complessivi. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 19

30 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni Secondo dati dell Agenzia del Territorio al 31/12/2011 risultano presenti in Italia immobili produttivi (capannoni e industrie) e magazzini. Dal 2007 lo stock complessivo del comparto produttivo del territorio italiano è aumentato del 19,2%, pari ad un incremento medio annuo del 4,5%. Nel 2011 il numero di transazioni normalizzate 1 che ha riguardato il territorio provinciale italiano è stato pari a per quanto riguarda i capannoni e le industrie (+5,3% rispetto al 2010) e a per i magazzini (+3,5% rispetto al 2010). Dal 2007 le NTN complessive sono diminuite del 16,7,%, pari ad una velocità media annua del 4,5%. Rispetto al 2010 lo stock è cresciuto del 6,4% e le transazioni del 3,7%. Il Sud chiude il 2011 con un saldo positivo delle compravendite pari ad un incremento del 20,4%; il Centro e il Nord segnano incrementi annui pari rispettivamente al 6,2% e al 2%. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Agenzia del Territorio 1 Transazioni ponderate rispetto all effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 20

31 Nel 1 trimestre 2012 rispetto allo stesso periodo del 2011 le transazioni del settore produttivo (capannoni e industrie) mostrano un trend in calo del 7,9%. A contenere la perdita è la buona performance registrata nell area del Sud che per il quarto trimestre consecutivo mostra una decisa crescita delle transazioni (+18,2%). Questo mercato concentra al Nord quasi il 70% delle compravendite dove si registrano però in calo del 10,3%. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Agenzia del Territorio Secondo dati di Scenari Immobiliari nel 2011 il fatturato complessivo della logistica è stato di miliardi di euro e a fine 2012 si stima debba raggiungere i miliardi di euro, con una variazione positiva di 5,6 punti percentuali. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Osservando l offerta di Classe A si stima che nel 2011 l immissione di prodotto sul mercato sia cresciuta di quasi il 3% nell ultimo anno: la disponibilità di usato, pari a mq, è aumentata dello 0,5% mentre quella riguardante le nuove costruzioni 2, pari all 8,6% del totale, è cresciuta del 2 Costruito o in costruzione REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 21

32 38%. Per il 2012 si stima un ulteriore incremento dell offerta complessiva di Classe A per quanto riguarda gli immobili nuovi (+12,3%). I mq compravenduti di Classe A si stimano pari a (+25,1% rispetto al 2010) e corrispondono al 30,5% del totale dei mq offerti. Per il 2012 si stima verranno scambiati mq (+12,4%). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Secondo stime di Scenari Immobiliari nel 2011 l offerta complessiva di immobili logistici dovrebbe raggiungere quota 7,13 milioni di mq 3, registrando un incremento di circa il 3,4% rispetto al I mq scambiati sono stati , evidenziando un assorbimento pari al 33%. L offerta di immobili ad uso logistico in Lombardia è pari complessivamente al 36,1% degli immobili presenti in Italia mentre quelli presenti in Veneto corrispondono al 20,8% di quelli nazionali e qui si trova quasi il 30% degli immobili di Classe A complessivamente esistenti nel nostro Paese. In Italia l offerta di immobili di Classe A è pari al 45% dell offerta totale e risulta in crescita rispetto al 2010 di quasi il 3%; l offerta in mq di Classe B, pari al 26,4% del totale è cresciuta in un anno del 3%. 3 Offerta (mq): quantità di superficie presente sul mercato, in vendita e/o locazione, sia che si tratti di spazi già realizzati o di progetti ancora da costruire purché sia stato completato l iter urbanistico. Fonte: Scenari Immobiliari REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 22

33 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Lo stock complessivo di immobili ad suo logistico è arrivato a poco più di 47 milioni di mq, pari a circa il 10% del totale dello stock industriale in Italia, con una concentrazione maggiore in Lombardia (30,3%), Piemonte (17%) e Veneto (10,4%). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Nel 2010 il vacancy si attesta intorno al 14,8% mentre le stime per il 2011 prevedono una crescita al 15,2% e un calo al 14,9% nel REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 23

34 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari I rendimenti, generalmente stazionari rispetto al 2010, si attestano intorno al 7,5-8%. I tempi mediamente necessari per vendere un capannone sono in crescita e superano i 10 mesi (con punte di 11 mesi a Napoli, di 11,3 mesi a Venezia Mestre e di circa 10,5 mesi a Torino e Bari) e superano gli 8 mesi per la locazione. Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto si è incrementato e ha raggiunto quasi il 14,5%. Nel 1 semestre 2012 i prezzi e i canoni nelle top location rispetto alla fine del 2011 sono rimasti pressoché stabili. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie I principali progetti di sviluppo o di ampliamento di immobili logistici in Italia nell arco temporale dovrebbero apportare circa 4,5 milioni di mq allo stock complessivo; si distribuiscono su tutto il territorio nazionale, concentrandosi principalmente nel Nord dove le iniziative sono 24. Seguono i progetti del Centro e del Sud con rispettivamente 7 e 3 sviluppi. Il Lazio è al primo posto in termini di Slp in progetto ( mq) mentre la Lombardia (11), l Emilia Romagna (7) e il Veneto (5) saranno interessate dal maggior numero di interventi. REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 24

35 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Nelle regioni del Nord si concentra circa il 52,8% di SLP attesa entro il 2020 e la Lombardia è al primo posto per quantità di superficie di nuove realizzazioni. Tra le province del Nord spiccano Venezia con una quota di mq, Piacenza con mq, Milano e la provincia di Monza e Brianza che prevedono una quota di mq e Pavia con mq. Il 28,4% delle future iniziative si concentra al Centro: Roma e Rieti sono le province che prevedono la quota di SLP maggiore, rispettivamente di mq e mq. Nelle regioni del Sud e Isole i circa mq si distribuiscono tra le province di Napoli ( mq), Catania ( mq) e Bari ( mq). Il volume medio del singolo investimento si è ridotto rispetto al passato ed è compreso tra milioni di euro e il rendimento atteso si attesta intorno al 7-8%. I primi 10 progetti di sviluppo per grandezza a destinazione logistica in Italia in corso di realizzazione nel periodo : REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 25

36 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 26

37 Il mercato immobiliare di Milano Il mercato immobiliare milanese evidenzia una domanda debole in tutti i comparti con conseguente allungamento dei tempi di vendita e locazione e rallentamento dell attività transattiva e del numero di contratti d affitto stipulati. Lo sconto applicato al prezzo richiesto, dopo aver toccato livelli record, si sta riducendo soprattutto in corrispondenza delle localizzazioni decentrate del comparto terziario e commerciale; per gli immobili più centrali, connotati da prezzi ancora elevati, la negoziazione risulta più difficile. L introduzione del Piano generale di Governo del Territorio (PGT), approvato a fine maggio 2012, regolerà l assetto urbanistico della città meneghina fino al 2030: le linee guida prevedono meno cemento e più verde, vincoli più stringenti per i parchi, gli scali ferroviari e le aree dismesse e una quota più importante di edilizia residenziale pubblica. Il PGT modificato dalla giunta Pisapia infatti riduce la potenzialità edificatoria del 51%, pari a 4 milioni di metri quadrati costruiti in meno, e aumenta del 25% la costruzione di edilizia residenziale sociale. I nuovi quartieri passeranno da 26 a 21, il tunnel Expo-Linate viene archiviato e il distretto economico di via Stephenson molto ridimensionato così come gli ex scali ferroviari il cui indice di edificabilità scenderà allo 0,70. Uno degli aspetti principali è la cancellazione della perequazione del Parco Sud: il nuovo Piano ha tolto agli imprenditori edili che non potevano costruire nella grande area agricola a Sud di Milano di poter costruire altrove in città per un indice volumetrico pari allo 0,2 mentre il nuovo Piano ha tolto questa possibilità. In secondo luogo chiunque costruisca all interno di un indice di edificabilità pari al massimo allo 0,70 e solo nelle 120 aree superiori ai metri quadrati deve garantire uno 0,35 di indice volumetrico per l housing sociale. Si potrà invece costruire nelle aree produttive Al di sotto dei metri quadrati ed è stata inserita una premialità di volumetrie pari al 15% per chi fa una riqualificazione energetica. Anche per quanto riguarda la Provincia la percentuale di consumo di suolo ammesso per i nuovi interventi è stata portata dal 6% del precedente Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale al 2% medio. Nella città centrale (Milano e 24 comuni limitrofi) il valore base è zero, con la possibilità di salire al 2% a fronte di progetti strategici. Il Ptcp indica come prioritaria la necessità di favorire il riuso delle aree già utilizzate e gli spazi già trasformati. Per tutelare infatti le aree su cui ancora non si è intervenuti il Ptcp prevede la creazione di ambiti agricoli non modificabili, al di fuori dei parchi già esistenti: il documento tutela così 162,8 kmq di campagna, una superficie quasi pari alla città di Milano (180 kmq). Il Piano del territorio della Provincia introduce inoltre l obbligo di prevedere una REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 27

38 superficie minima destinata all housing sociale per interventi superiori a mq: nella città centrale la soglia è stata fissata al 25%, per i poli attrattori al 15% mentre non c è obbligo per gli altri comuni. L Expo, insieme al PGT, sarà l altro evento che avrà un ruolo decisivo sulle prospettive del mercato milanese: secondo una comunicazione del 21 settembre 2011 dell VIII Commissione Lavori Pubblici del Senato della Repubblica dal 1 maggio al 31 ottobre 2015 seguiranno la manifestazione 20 milioni di visitatori, di cui il 30% stranieri e i Paesi partecipanti saranno 130. I ricavi derivati dall organizzazione e gestione dell evento saranno pari a mln di euro e i fabbisogni per le opere infrastrutturali a mln di euro. La CMC di Ravenna si è aggiudicata i lavori per la rimozione delle interferenze sul sito espositivo di Expo 2015 e a novembre è stata bandita la gara per l urbanizzazione i cui lavori dovrebbero iniziare a giugno 2012; a fine 2012 inizio 2013 dovrebbero partire i lavori che interesseranno i manufatti la cui gara verrà bandita tra gennaio e giugno Secondo il calendario che ci porterà ad Expo 2015 nel 2012 prenderanno il via le opere architettoniche sull area espositiva; oltre ai 53 Paesi che già hanno confermato ufficialmente la propria partecipazione alla manifestazione dovrebbero aderire altri 60 Paesi; Milano definirà il palinsesto dei grandi eventi e parteciperà a Expo Yeosu Nel 2013 è prevista la realizzazione delle aree espositive, l avvio della campagna reclutamento volontari, gli accordi operativi con le aziende e la roadshow promozionale internazionale. Nel 2014 infine inizierà l accoglienza dello staff dei partecipanti, la vendita dei biglietti e l attività di merchandising. Alcuni degli interventi in progetto e in corso di realizzazione a Milano: Cascina Merlata spa, società nata nel maggio 2007 con l'obiettivo di realizzare il progetto di Cascina Merlata e partecipata da EuroMilano, Greenway, Zoppoli & Pulcher, ha ceduto a un gruppo di operatori 100 mila mq destinati a edilizia residenziale. Il nuovo quartiere sorge in prossimità del polo fieristico di Rho-Pero, dell'area Expo 2015 e della direttrice Nord-Ovest, si estende su una superficie di oltre 520 mila mq e ospiterà' il Villaggio Expo 2015 che in seguito sarà riconvertito in residenze e servizi. Il masterplan prevede un mix funzionale a destinazione residenziale, pubblica, terziaria, ricettiva e commerciale. I 100 mila mq ceduti a un gruppo di imprese e cooperative rientrano nella superficie totale destinata al residenziale: mq suddivisi in diverse tipologie di edilizia libera, convenzionata e agevolata. Le residenze sorgeranno all'interno di un parco pubblico attrezzato di 200 mila mq circa, integrato con il contesto territoriale e con gli spazi a verde preesistenti ai margini dell'area, attraversato dal percorso ciclopedonale "raggio verde 7" che collega il centro di Milano con l'area Expo. A quest'arteria verde si aggiungono gli oltre 6 km di piste ciclabili e la passerella pedonale che permetterà di raggiungere a piedi l'expo; REAG S.p.A. per RREEF Fondimmobiliari SGR S.p.A. \ 28