"LA CITTÀ CHE CAMBIA"

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1 COMUNE di ANCONA ASSESSORATO URBANISTICA EDILIZIA AREA URBANISTICA EDILIZIA AMBIENTEMOBILITÀ "LA CITTÀ CHE CAMBIA" I DOSSIER DI URBANISTICA DOSSIER # 10 ANALISI DEL MERCATO DEI VALORI IMMOBILIARI NELLA CITTÀ DI ANCONA III AGGIORNAMENTO ANNO 2007 SINDACO : FABIO STURANI ASSESSORE : ENRICO TURCHETTI DIRETTORE AREA : SAURO MOGLIE Coordinatore : Gruppo di Lavoro: SAURO MOGLIE CARLO AMEDEO PALADINI RICCARDO RACCOSTA ANDREA GIACCHINI ELENA GISSI (Comune di Ancona Settore Pianificazione Urbanistica Generale) ROBERTO FAMILUME GIUSEPPE LAPPA ROBERTO CAPRIGLIONE MARCO MARCHI ANDREA RAGNETTI (Agenzia del Territorio prov. Ancona) (Camera di Commercio Ancona) (F.I.M.A.A.) (A.N.A.M.A.) (F.I.A.I.P.) DICEMBRE 2007

2 SOMMARIO INTRODUZIONE...1 ALCUNE PRIME BREVI CONSIDERAZIONI...2 CONSULTA DEI VALORI IMMOBILIARI DELLA CITTÀ DI ANCONA...3 ISTITUZIONE DELLA CONSULTA...3 ENTI e ASSOCIAZIONI PARTECIPANTI...3 PROTOCOLLO DI INTESA...4 CAMERA DI COMMERCIO DI ANCONA : BORSA IMMOBILIARE...5 FEDERAZIONI E ASSOCIAZIONI DI OPERATORI PRIVATI DEL SETTORE...6 AGENZIA DEL TERRITORIO...7 OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE (O.M.I.)...7 CODICE DEFINITORIO TERMINI O.M.I...8 ZONIZZAZIONE O.M.I. DEL COMUNE DI ANCONA CONSULTA : RILEVAZIONE, ELABORAZIONE E RAPPRESENTAZIONE DEI VALORI ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE TERRITORIO COMUNALE INDICI DEL MERCATO IMMOBILIARE ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE FASCE TERRITORIALI fascia CENTRALE fascia SEMICENTRALE fascia PERIFERICA fascia SUBURBANA ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE ZONE OMOGENEE SETTORE RESIDENZIALE : ABITAZIONI DI TIPO CIVILE SETTORE RESIDENZIALE : ABITAZIONI DI TIPO ECONCO SETTORE RESIDENZIALE : ABITAZIONI DI TIPO SIGNORILE SETTORE RESIDENZIALE : AUTORIMESSE BOX SETTORE COMMERCIALE TERZIARIO PRODUTTIVO CONSIDERAZIONI FINALI mercato valori Immobiliari dati 2007 SOMMARIO

3 INTRODUZIONE La relazione fra popolazione residente e domanda di abitazioni è ovviamente molto stretta ed il fatto che sia avvenuto un rallentamento della dinamica demografica ha indotto a ritenere che anche la domanda di abitazioni si sarebbe attenuata; i fatti hanno dimostrato il contrario. MERCATO IMMOBILIARE Una delle cause principali che hanno prodotto questo fenomeno è il rilevante aumento dei nuclei familiari e la riduzione del numero io di componenti, a fronte di una stagnazione della popolazione; tutto ciò ha evidenziato un conflitto fra la tipologia abitativa offerta dal mercato e l effettiva domanda, legata alle dimensioni ed ai bisogni della nuova famiglia. La domanda abitativa risulta pertanto in crescita e, soprattutto, in continua evoluzione; ad essa si contrappone un offerta che invece appare, per motivi diversi, assai più rigida e meno dinamica. In una situazione di popolazione che non cresce, in cui tendenzialmente resta invariato il numero di abitanti ma aumenta fortemente il numero di nuclei familiari, una rifunzionalizzazione del patrimonio esistente potrebbe garantire un minore squilibrio tra domanda ed offerta. In effetti la dimensione, la classificazione per età e le esigenze specifiche della domanda abitativa cambiano continuamente, per cui l equilibrio è difficilmente raggiungibile se non si diversifica e migliora il patrimonio edilizio esistente non più adeguato alle esigenze della domanda. Il patrimonio immobiliare disponibile alla vendita risulta prevalentemente composto da abitazioni pensate quando il nucleo familiare tipo era più numeroso mentre oggi abbiamo che più del 50% delle famiglie sono composte da single e coppie senza figli. A fronte di ciò risulta evidente come il patrimonio abitativo disponibile deve essere non solo ampliato con nuove tipologie abitative ma soprattutto deve essere svecchiato e trasformato per rispondere alle nuove esigenze della società. L altro fenomeno di rottura per il mercato degli alloggi è stato la bolla speculativa dopo il crollo delle borse. La casa è divenuta il bene rifugio per eccellenza e ciò ha provocato una decisa impennata dei prezzi, rendendo particolarmente oneroso l acquisto. Solo nell ultimo anno si è avuta una inversione di tendenza a fronte della crisi economica generale che, con ogni probabilità, porterà ad un ulteriore calo dei prezzi di compravendita. Da ciò consegue che anche il mercato degli affitti ha subito una forte crescita dei canoni i di locazione, soprattutto in quei segmenti in cui più forte è lo squilibrio fra domanda e offerta. In una società che cambia rapidamente diventa importante che il mercato sia più flessibile, aperto e che consenta alle giovani generazioni, più portate a cambiare abitazione rispetto al passato, di trovare alloggio più facilmente e a prezzi contenuti. INFORMAZIONE Obiettivo di questo lavoro è quello di creare un sistema di rilevazione dei valori del mercato immobiliare nella città di Ancona, partendo da una istantanea della situazione attuale. Non si pretende di fornire un dato esaustivo ma certamente si potrà avere un valido quadro di riferimento; con i prossimi rapporti si potranno affinare le rilevazioni e comunque monitorare nel tempo gli andamenti del mercato. Sono già stati pubblicati: dossier7 : ANALISI DEI VALORI IMMOBILIARI (II sem e I sem. 2006): dossier9 : ANALISI DEI VALORI IMMOBILIARI AGGIORNAMENTO 2007 (II sem. 2006) Il presente elaborato contiene l aggiornamento degli andamenti dei prezzi delle compravendite e delle locazioni immobiliari, sia residenziali che commerciali, terziarie e produttive, relativo al I semestre 2007, con considerazioni sugli andamenti ed analisi comparative. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.1

4 ALCUNE PRIME BREVI CONSIDERAZIONI A seguito delle mutate condizioni di domanda e offerta sembrerebbe che il mercato immobiliare stia attraversando una fase di assestamento dovuta alla fine della bolla speculativa ed alla crisi economica generale, ma anche a fattori endogeni come ad esempio la presenza di abitazioni non correttamente dimensionate, situate in zone con ridotta dotazione di servizi alla persona e lontane dai centri di relazione. CONSIDERAZIONI INIZIALI Nei fatti, per poter meglio rispondere alle caratteristiche della domanda, l offerta di abitazioni dovrebbe privilegiare: costruzione di nuove abitazioni maggiormente conformi alle esigenze dei nuovi nuclei familiari; ristrutturazione degli edifici esistenti ripensando la distribuzione degli spazi e delle destinazioni d uso; maggiore flessibilità del mercato delle abitazioni in affitto; adeguato sostegno al mercato delle fasce deboli con opportune politiche di welfare. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.2

5 CONSULTA DEI VALORI IMMOBILIARI DELLA CITTÀ DI ANCONA ISTITUZIONE DELLA CONSULTA ISTITUZIONE CONSULTA Il Comune di Ancona, la Camera di Commercio di Ancona, l Agenzia del Territorio di Ancona, la F.I.A.I.P., la F.I.M..A.A. e l A.N.A.M.A., in data , hanno sottoscritto un protocollo d intesa per la creazione di una dei Valori Immobiliari nella città di Ancona. L iniziativa scaturisce dall esigenza di migliorare la trasparenza del mercato immobiliare e la qualità delle informazioni in possesso degli Enti che a vario titolo utilizzano tali informazioni e, allo stesso tempo, di dare garanzie ai consumatori sui valori immobiliari. Così è nata l idea di creare un coordinamento tra Comune, Camera di Commercio, Agenzia del Territorio e Federazioni degli Agenti Immobiliari che consenta di migliorare le attività di rilevazione dei dati dei valori immobiliari. I sottoscrittori del protocollo hanno, quindi, trovato un intesa circa la necessità di creare un tavolo tecnico, costituito da tecnici dei rispettivi enti ed associazioni, che proporrà criteri di classificazione dei valori immobiliari omogenei e facilmente interpretabili utilizzando le migliori pratiche e conoscenze tecniche oggi disponibili nel settore. Saranno reperiti e classificati tutti i dati disponibili presso gli Enti e le Associazioni competenti creando una banca dati riferita al territorio del Comune di Ancona fruibile anche ai consumatori. Le informazioni saranno raccolte e pubblicate sui siti internet istituzionali e ciascun cittadino, all occorrenza, potrà conoscere le quotazioni degli immobili della città di Ancona. I valori immobiliari saranno classificati in base alla suddivisione territoriale utilizzata dall Agenzia del Territorio, ciò renderà facilmente confrontabili i vari valori oggi disponibili sul mercato e costituirà un efficace strumento di monitoraggio del mercato immobiliare a servizio dei cittadini. PARTECIPANTI ENTI e ASSOCIAZIONI PARTECIPANTI > ENTI PUBBLICI Comune di Ancona Camera di Commercio di Ancona Agenzia del Territorio > ASSOCIAZIONI di CATEGORIA Associazione Nazionale Agenti e Mediatori D'Affari Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali Federazione Italiana Mediatori e Agenti D'Affari mercato valori Immobiliari dati 2007 p.3

6 PROTOCOLLO DI INTESA PROTOCOLLO L anno 2005, addì 18 del mese di ottobre, tra: COMUNE DI ANCONA, rappresentato dal Sindaco Fabio Sturani, CAMERA DI COMMERCIO, rappresentata dal Presidente Giampaolo Giampaoli, AGENZIA DEL TERRITORIO, rappresentata dal Direttore dell Ufficio Provinciale di Ancona Gianfranco Berrettoni, F.I.A.I.P. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), rappresentata dal Presidente Angelo Cimarelli, F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari) rappresentata dal Presidente Piero Ninno, A.N.A.M.A. (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d Affari) rappresentata dal Segretario Provinciale Confesercenti Ancona Paolo Luzi Crivellini, VISTO l art. 15 L n. 241 che regola la possibilità per le amministrazioni pubbliche di concludere tra loro accordi per disciplinare lo svolgimento in collaborazione di attività di interesse comune CONSIDERATO che la trasparenza del mercato immobiliare rappresenta uno dei principali obiettivi per dare garanzie ai consumatori; che per migliorare la qualità delle informazioni è necessario procedere alla effettuazione di procedure di interscambio tra Enti eo strutture pubbliche e private, finalizzate alla acquisizione di nuovi flussi informativi; che i contatti intrapresi tra Comune di Ancona, Camera di Commercio, Agenzia del Territorio e Federazioni di agenti immobiliari tendono alla formalizzazione di un rapporto collaborativo che consente la costituzione di utili sinergie di settore necessarie al potenziamento, al miglioramento ed allo sviluppo delle attività di rilevazione; che i sottoscritti enti, nello svolgimento delle proprie funzioni istituzionali, abbisognano di una base dati condivisa e aggiornata dei valori immobiliari della città di Ancona, CONCORDEMENTE SI IMPEGNANO A istituire un tavolo tecnico, costituito da tecnici dei rispettivi enti e associazioni, per proporre criteri di classificazione dei valori immobiliari al fine di renderli facilmente confrontabili e interpretabili, nonché per la raccolta dei dati riferiti all intero territorio del Comune di Ancona; riunire il gruppo di lavoro con cadenza periodica al fine di aggiornare semestralmente i dati raccolti; tenere costantemente i contatti con le Associazioni di Categoria con cui già cooperano la Camera di Commercio e l Agenzia del Territorio al fine di reperire i dati di interesse e necessari riguardanti i valori immobiliari; utilizzare quale unica suddivisione territoriale quella utilizzata dall Agenzia del Territorio; redigere concordemente delle schede informative al fine di reperire i dati presso le suddette Associazioni di Categoria; elaborare i dati raccolti al fine del miglior utilizzo da parte dei soggetti sottoscrittori; pubblicare, sui siti internet istituzionali, i dati raccolti, con evidenziati i loghi e i recapiti delle Federazioni di agenti immobiliari, per rendere un servizio utile ai consumatori. Letto, confermato e sottoscritto, Fabio Sturani Sindaco del Comune di Ancona Giampaolo Giampaoli Presidente Camera di Commercio Gianfranco Berrettoni Direttore ufficio provinciale Agenzia del Territorio Angelo Cimarelli Presidente F.I.A.I.P. Piero Ninno Presidente F.I.M.A.A. Paolo Luzi Crivellini Segretario Provinciale Confesercenti A.N.A.M.A. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.4

7 PARTECIPANTI C.C.I.A. ANCONA CAMERA DI COMMERCIO DI ANCONA : BORSA IMMOBILIARE DESCRIZIONE Nell'ambito delle funzioni assegnate dalla legge di riforma n.580/93 spicca quello di promuovere, realizzare e gestire strutture ed infrastrutture di interesse economico generale a livello locale. Per questo si è inteso di aderire alla Borsa Immobiliare dell'adriatico, che si inquadra perfettamente in tale ruolo. Nella Borsa Immobiliare si verifica in modo significativo la compresenza dell'interesse pubblico, di cui è portatore l'ente Camerale, e degli interessi privati: è sicuramente di interesse pubblico introdurre maggiore trasparenza nel mercato immobiliare, realizzando una struttura che possa porsi come interlocutore di Enti Pubblici e garantendo la serietà delle contrattazioni attraverso l'accreditamento degli operatori, nonché la creazione di condizioni per un'effettiva ed ampia comparazione delle offerte. Contemporaneamente gli agenti immobiliari sono interessati a promuovere attraverso la Borsa l'attività di interiazione, a qualificare il loro lavoro emarginando le forme di abusivismo tutt'ora presenti sul mercato, a collegarsi con altri operatori locali e di altre provincie e/o regioni. L'attività consiste nell'immissione in una banca dati di un numero consistente d'immobili descritti analiticamente con riferimento all'ubicazione, allo stato di conservazione, al prezzo, ecc. in vendita o in locazione. L'affidabilità delle operazioni, nel compimento delle quali l'ente camerale funge per così dire da "iatore" tra i iatori ed i clienti, è assicurata non solo dalla selezione all'atto dell'ammissione degli interessati, ma anche dall'assoggettamento al loro controllo da una parte degli organi di borsa, all'interno dei quali è rappresentata la categoria degli operatori. OPERATORI ACCREDITATI L'ordine di priorità tra gli operatori accreditati per l'acquisizione dell'offerta è garantito dalla Camera di Commercio in aderenza ad un criterio equanime precostituito, che tiene conto, fra l'altro, del numero dei passaggi dell'operatore duranti i giorni di borsa. La massima correttezza professionale dell'agente immobiliare accreditato in borsa traspare da tre aspetti, il primo costituito dal fatto di essere tenuto al rispetto della privacy nei confronti dei dati personali acquisiti dai clienti, in ossequio alla normativa vigente, il secondo rappresentato dall'essere la sua attività presso la borsa svolta parallelamente rispetto a quella esercitata presso i suoi uffici, cosicché l'affare emergente presso i locali borsistici che risultasse già avviato per il tramite dell'agenzia verrebbe automaticamente a bloccarsi ed il terzo consiste nel fatto che per gli affari trattati in borsa la percentuale di provvigione da applicare è la stessa per tutti gli operatori. FINALITA' Il ventaglio di servizi per l'utenza è vasto e contempla, oltre alla messa a disposizione di un'offerta di immobili, anche la garanzia dell'omogeneità delle tariffe di iazione e di altre condizioni praticate dagli agenti immobiliari, la possibilità di fornire perizie certificate dagli organi di borsa ai fini di una qualificata consulenza nella valutazione tecnicocommerciale degli immobili e l'organizzazione di aste immobiliari per la liquidazione in tempi brevi e a prezzi di mercato di beni di questo tipo sottoposti a vendite coattive o volontarie. L'attività è disciplinata da un regolamento generale affiancato da un regolamento interno, di assetto organizzativo per i soci aderenti. Va infine ricordato che uno dei compiti basilari attuato dalla Borsa Immobiliare è quello della creazione di listini dei prezzi degli immobili secondo le reali tendenze del mercato: l'organo che adempie tali funzioni è il Comitato di Listino, composto da soli agenti immobiliari. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.5

8 PARTECIPANTI AG. IMMOBILIARI FEDERAZIONI E ASSOCIAZIONI DI OPERATORI PRIVATI DEL SETTORE A.N.A.M.A. (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d Affari) E un associazione a carattere nazionale che tutela gli interessi degli agenti immobiliari e dei iatori creditizi; rappresenta le principali reti in franchising e le società immobiliari. Al momento ha già aggregato oltre associati, diffusi su tutto il territorio nazionale oltre alle più importanti realtà del campo immobiliare e del franchising; attualmente dispone di 60 sedi provinciali operative ed organizza convegni tematici nazionali, seminari formativi per quadri e funzionari, fiere e manifestazioni sia nazionali che provinciali. Obiettivo primario è quello di ottenere la certificazione dei propri iscritti, delle aziende aderenti, delle singole agenzie favorendo l accesso al processo di certificazione ed al Sistema Qualità ANAMA nonché quello di favorire, per la gestione e diffusione delle informazioni, l utilizzo di nuove tecnologie quali : sistemi informativi, portali internet, notiziari telematici, house organ aziendali e associativi, news letter. F.I.A.I.P. (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali) La Federazione è guidata da una giunta nazionale, cui fanno riferimento i diversi settori operativi ed è strutturata sul territorio in collegi regionali e provinciali, in rappresentanza dell assemblea degli iscritti. I dati vengono raccolti con frequenza semestrale, attraverso i Collegi provinciali F.I.A.I.P., che svolgono un attività di raccolta e collezione dei dati per la provincia di appartenenza; i rilevatori che partecipano alla raccolta delle informazioni sono circa mille. Il rapporto comprende considerazioni qualitative sul mercato immobiliare in generale e dati e informazioni puntuali sui valori rilevati, che fanno riferimento ogni 6 mesi a circa 40 mila transazioni. F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Merceologici Aziendali) La maggior parte degli Agenti di Affari in Mediazione, iscritti nei ruoli presso le Camere di Commercio Provinciali, è iscritta anche a una associazione locale aderente alle Associazioni Commercianti delle varie province. Secondo le diverse realtà locali, l'associazione in questione prende il nome di Collegio, Sindacato, Associazione, ecc. Tutte queste Associazioni hanno come vertice e principale punto di riferimento l associazione nazionale F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Merceologici Aziendali). La Federazione, nell'interesse generale degli operatori rappresentati, si prefigge di promuovere e favorire servizi e attività, sotto qualunque forma giuridica, direttamente o indirettamente, di assistenza agli operatori, anche attraverso la pubblicazione e diffusione di propri organi di informazione ovvero altro tipo di pubblicazione periodica o meno. I "QUADERNI FIMAA" si propongono come un prodotto editoriale per approfondire tematiche specifiche di settore; vengono affrontati specifici temi di livello nazionale, anche in collaborazione con enti e società di ricerca, e pubblicati specifici studi sull andamento del mercato immobiliare, soprattutto a livello regionale e provinciale, a cura dei singoli Collegi. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.6

9 AGENZIA TERRITORIO OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE AGENZIA DEL TERRITORIO OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE (O.M.I.) L Agenzia del Territorio, nata all interno della riforma del Ministero dell Economia e delle Finanze, è operativa dal 1 gennaio 2001 ed è un ente pubblico dotato di personalità giuridica e ampia autonomia regolamentare, amministrativa, patrimoniale, organizzativa, contabile e finanziaria. È costituita da Direzioni Centrali che hanno sede a Roma, da Direzioni Regionali e da Uffici Provinciali, che garantiscono una capillare presenza su tutto il territorio nazionale. Compiti dell Agenzia del Territorio sono: assicurare ai cittadini e ai professionisti, alle pubbliche amministrazioni, agli enti pubblici e privati, una corretta ed efficiente gestione dell anagrafe dei beni immobiliari attraverso l offerta di servizi relativi al catasto, alla pubblicità immobiliare ed alla cartografia; mantenere la guida dell evoluzione del sistema catastale nel rispetto del processo di decentramento; garantire la costituzione di un affidabile osservatorio del mercato immobiliare e l offerta dei servizi estimativi. Tra i progetti strategici dell Agenzia del Territorio vi è quello denominato Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), nato nel 1993 quale strumento di ausilio interno (e di autotutela) per l attività di stima, che concorre ad assolvere il compito di rendere trasparente il mercato immobiliare attraverso la conoscenza e la diffusione delle informazioni relative al range di oscillazione dei prezzi di mercato, alle dinamiche dei prezzi e dei volumi, alle caratteristiche della domanda e dell offerta, alle principali variabili, insomma, del mercato immobiliare (dei mercati immobiliari locali). Da un punto di vista territoriale i dati sono strutturati sulla base della delimitazione del territorio comunale in zone omogenee (D.P.R ) nelle quali si registra uniformità di apprezzamento del mercato, per condizioni economiche e socioambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità dei valori di mercato delle unità immobiliari, nell ambito della destinazione residenziale, che hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%. ZONE OMOGENEE L ipotesi di base dell O.M.I. è che il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si è ritenuto pertanto che, al fine di ridurre la variabilità campionaria, il territorio deve essere suddiviso in porzioni che esprimono livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socioeconomiche, di dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea O.M.I. (zona ) riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socioambientali. E stato stabilito che il fattore di massimo scostamento dell intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere superiore ad 1,5. Un vincolo alla definizione delle zone omogenee è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale. Le microzone catastali rappresentano gli ambiti territoriali istituzionalmente rilevanti ai fini della revisione degli estimi catastali e sono state deliberate dai comuni ai sensi del D.P.R , n La scelta di univocità tra zona e microzona catastale è dipesa pertanto dall opportunità di mantenere un sistema di riferimento dell Osservatorio coerente con quello catastale. FASCE Al fine di avere un quadro uniforme, a livello nazionale, del mercato immobiliare sull intero territorio comunale viene definita la fascia (centrale, semicentrale, periferica, suburbana) come un area territoriale con precisa collocazione geografica nel comune, al mercato valori Immobiliari dati 2007 p.7

10 cui interno rientra un certo numero di zone omogenee descritte attraverso l indicazione del quartiere e delle vie principali di appartenenza. I parametri mercantili svolgono un ruolo determinante nella definizione della zonizzazione del territorio comunale. Di fatto il prodotto più significativo di questa operazione è costituito da una mappa rappresentativa dei valori fondiari della zona; più precisamente una mappa con maglie caratterizzate da segmenti del mercato immobiliare particolarmente contenuti. In ogni caso, le operazioni di formazione delle zone richiedono la conoscenza, ovvero la rilevazione diretta, di molteplici informazioni di natura qualitativa e quantitativa, idonee a parametrare le qualità, urbana ed ambientale, delle diverse zone del territorio comunale. BANCA DATI Per quanto concerne i caratteri quantitativi, gli stessi sono desumibili dall analisi per ciascuna zona e segnatamente per le unità assunte a riferimento del mercato immobiliare locale e concernono: i prezzi o i valori del mercato di trasferimenti immobiliari; i prezzi o i valori del mercato delle locazioni; l incidenza del fattore area sul valore di mercato dei fabbricati. La Banca Dati dell Osservatorio contiene valori espressi per unità di superficie commerciale ovvero di superficie utile, che si riferiscono rispettivamente al mercato delle compravendite e delle locazioni ed riguardano le principali destinazioni edilizie esistenti (destinazione residenziale, unità immobiliari autonome o accessorie, destinazione terziaria, destinazione produttiva, destinazione commerciale). Le fonti principali dell analisi di mercato sono costituite da prezzi effettivi di compravendite e locazioni così come risultano dalle valutazioni eseguite dagli Uffici nell interesse e per conto delle Amministrazioni Pubbliche, da indagini dirette e da informazioni derivanti dagli operatori privati del settore, un paniere di dati eterogeneo che viene successivamente elaborato e sintetizzato, con cadenza semestrale, a cura di un apposita Commissione istituita presso ciascun Ufficio periferico e di cui fanno parte tecnici interni particolarmente esperti del settore estimale. I valori elaborati sono localmente inseriti nel sistema informativo dell Agenzia del Territorio ed oscillano in un range i cui estremi rappresentano ie dei valori minimi e massimi riferiti ad una determinata tipologia edilizia per una specifica zona omogenea comunale. LEGENDA O.M.I. : CODICE DEFINITORIO TERMINI fascia : area territoriale con una precisa collocazione geografica nel comune, costituita da una aggregazione di zone omogenee» centrale: porzione di territorio comunale che coincide con il centro urbano del comune inteso come aggregato edilizio perimetrabile e distinguibile, in grado di esercitare attrazione nei confronti di un insediamento più ampio» semicentrale: porzione di territorio comunale che è in posizione imiatamente contigua al centro urbano e che ad esso è direttamente connessa per i servizi, i trasporti, le infrastrutture» periferica: porzione di territorio comunale contigua alla fascia semicentrale, delimitata dal margine esterno dell insediamento edificato» suburbana: porzione di territorio comunale che contiene le aree urbanizzate che sono separate dall agglomerato urbano del comune da un territorio non edificato, da una barriera naturale o artificiale zona omogenea : porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria; è individuata da uno o più fogli contigui, o parte di essi, caratterizzata da uniformità di apprezzamento del mercato, per condizioni economiche e socioambientali. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.8

11 PARAMETRI ZONE OMOGENEE Alcune indicazioni per un uniforme parametrazione dei caratteri qualitativi della zona omogenea sono riportati di seguito: caratteri morfologicoambientali: zona di pianura fascia litoranea zona pedecollinare zona collinare zona pedemontana zona montana; tipologia delle zone edificate: capoluogo comunale centro frazionale borgata; destinazione d uso delle zone edificate: residenziale (privata, convenzionata) direzionale commerciale alberghiera artigianale industriale (la destinazione dello strumento urbanistico sarà in particolare tenuta in considerazione per l associazione all una o all altra microzona di ambiti territoriali inedificati o parzialmente edificati); caratteri socioeconomici delle zone edificate: signorile civile economico popolare infrastrutture e servizi urbani pubblici: reti tecnologiche e viarie verde pubblico scuole e asili centri civici e per servizi sociosanitari impianti sportivi servizi di trasporto tipologie edilizie: edifici a torre edifici multipiano edifici in linea case a schiera ville e villini capannoni per attività artigianali costruzioni per la piccola e ia industria stabilimenti e opifici industriali epoca di costruzione dei fabbricati: sotto questo aspetto le unità immobiliari possono essere associate a tre insiemi: costruzioni nuove o ristrutturate recenti vecchie in conformità ai criteri già in uso per l Osservatorio dei Valori Immobiliari del Dipartimento del Territorio; stato di conservazione dei fabbricati: cattivo iocre buono ottimo mercato valori Immobiliari dati 2007 p.9

12 O.M.I. : ZONIZZAZIONE DEL COMUNE DI ANCONA Sulla scorta delle indicazioni appena riportate, il territorio del Comune di Ancona, risulta così suddiviso: ZONE O.M.I. fasce zone limiti toponomastici B1 viale della Vittoria rione Adriatico centrale B2 B3 B4 B5 via Matteotti p.zza del Senato zona Villarey p.zza Cavour p.zza Pertini via V.Veneto zona Capodimonte via Podesti via Cialdini via Astagno via della Loggia zona del Passetto via Santa Margherita quartiere Pietralacroce B6 c.so Garibaldi c.so Stamira c.so Mazzini p.zza del Plebiscito B7 zona Borgo Rodi via Bocconi semicentrale C1 C2 C3 C4 quartiere Archi c.so Carlo Alberto via G.Bruno zona Stazione FS p.zza Ugo Bassi via Ascoli Piceno via Martiri della Resistenza zona Pinocchio zona Palombare zona Posatora zona Grazie zona Tavernelle C5 zona portuale periferica D1 D2 D3 nuovi quartieri Q1 Q2 Q3 quartiere Torrette zona Palombina quartiere Collemarino fraz. Ghettarello via dellegrotte via Flaminia (Palombella) E1 fraz. Candia suburbana E2 E3 E4 fraz. Sappanico fraz. Montesicuro fraz. Gallignano fraz. Paterno fraz. Varano fraz. Montacuto fraz. Poggio fraz. Massignano zona Baraccola zona P.I.P. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.10

13 COMUNE di ANCONA ZONE OMOGENEE O.M.I. figura 1 individuazione cartografica fasce centrale semicentrale periferica suburbana D2 E2 D3 E1 C5 C1 C2 C3 B2 B6 B3 B7 C4 D1 E4 B1 B4 B5 E3 (aggiornamento perimetri : gennaio 2006) mercato valori Immobiliari dati 2007 p.11

14 CONSULTA : RILEVAZIONE, ELABORAZIONE E RAPPRESENTAZIONE DEI VALORI Il lavoro descritto rientra nell ambito delle attività svolte dalla dei Valori Immobiliari della Città di Ancona il cui programma dei lavori prevede la pubblicazione di successivi rapporti che a regime avranno cadenza semestrale rispettivamente con le scadenze di giugno e dicembre a partire dall anno FONTI Nel presente elaborato sono riportati sia i dati forniti dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, ufficio provinciale di Ancona, sia le elaborazioni dei dati forniti da due delle associazioni di categoria degli Agenti Immobiliari associate alla e più precisamente: F.I.A.I.P. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari). Per tutti i soggetti l oggetto dell indagine riguarda i valori di mercato ed i canoni di locazione massimi e minimi degli immobili a destinazione d uso residenziale e commerciale/terziaria, rilevati nel secondo semestre 2006, classificati in base alla suddivisione delle zone omogenee stabilite dall Agenzia del Territorio per il territorio del Comune di Ancona. TIPOLOGIE Tutti gli valori, indicati nelle tabelle seguenti, espressi in euro al metro quadrato [ /mq] per i valori immobiliari ed in euro al metro quadrato al mese [ /mq/mese] per i canoni di locazione, sono riferiti allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea alla quale appartengono gli immobili considerati. I valori elaborati oscillano in un range i cui estremi rappresentano ie dei valori minimi e massimi riferiti ad una determinata tipologia edilizia per una specifica zona omogenea e sono riferiti al metro quadrato di superficie lorda per il mercato delle compravendite e di superficie netta per il mercato delle locazioni e sono stati classificati secondo la destinazione d uso principale: DESTINAZIONE D USO RESIDENZIALE» abitazioni tipo civile» abitazioni tipo economico» abitazioni tipo signorile» ville / villini» box / autorimessa» posto auto coperto DESTINAZIONE D USO COMMERCIALE, TERZIARIO, INDUSTRIALE» negozi» uffici» magazzini» laboratori Successivamente sono state inserite le tabelle contenenti l elaborazione numerica di tali dati: sono stati calcolati i valori i di tutti i dati forniti dalle tre Associazioni di Agenti Immobiliari; i valori così ottenuti sono stati georeferenziati sulla cartografia del Comune di Ancona, ovvero sono stati rappresentati tramite mappe tematiche di imiata consultazione. Tali rappresentazioni rendono facilmente confrontabili i vari valori oggi disponibili sul mercato e costituiscono un efficace strumento di monitoraggio del mercato immobiliare a servizio dei cittadini. Tali dati sono stati elaborati dal Servizio Pianificazione Urbanistica Generale del Comune di Ancona e sono integralmente riportati nelle tabelle dell Allegato 1. NOTA : l A.N.A.M.A. ha comunicato di non poter fornire le proprie elaborazioni in quanto non dispone nel territorio del Comune di Ancona di operatori in grado di fornire dati aggiornati mercato valori Immobiliari dati 2007 p.12

15 ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE TERRITORIO COMUNALE MERCATO IMMOBILIARE Gli operatori del settore, sia al dettaglio che istituzionali, hanno percepito, e quindi evidenziato nelle loro comunicazioni, una contrazione del mercato immobiliare, più specificatamente nelle compravendite. Mai come in questo ultimo periodo, gli operatori hanno denunciato una preoccupante diminuzione dei volumi estesa a quasi tutti i comparti del mercato, soprattutto a quello residenziale di tipo civile ed economico e a quello commerciale e terziario. Sembra invece tenere il mercato degli immobili di pregio e degli immobili unibifamiliari, soprattutto in zone di prestigio della città e nelle arre suburbane. Questo andamento fortemente sbilanciato del mercato viene caratterizzato, secondo gli operatori del settore, dal blocco prodotto dalla stretta creditizia e dai vari fenomeni recessivi in atto; infatti sembra crollare il numero di quelle operazioni che normalmente venivano fatte utilizzando grosse quantità di debito mentre non sembra aver subito contraccolpi rilevanti quella fetta di mercato legata ad operazioni immobiliari di più ampio respiro. Tutto ciò è la naturale conseguenza di un offerta sempre più ampia (dal 2006 al 2007 gli immobili offerti in vendita sono aumentati del 5%) e di una domanda sempre più diradata (5% secondo le agenzie immobiliari, 2% secondo l Osservatorio) che preferisce attendere tempi migliori per effettuare un importante investimento forse il più importante della vita in un momento in cui tanti fattori concorrono a creare incertezza e scarsa fiducia nel mercato; l attuale contesto di crescita economica praticamente nulla se non addirittura negativa di riduzione della fiducia generale, di inflazione comunque artatamente bloccata, di elevato costo del debito soprattutto di quello pregresso e di salari reali bassi e distanti da quelli nominali, non può che azzerare la fiducia verso i consumi e, soprattutto, verso gli investimenti, consigliandone un rinvio sino a quando la situazione di riferimento non sarà più manifestamente favorevole. In questo quadro a tinte fosche del mercato immobiliare, la città di Ancona non si discosta molto dall andamento generale come emerge dalle rilevazioni seguenti (fonte Agenzia del Territorio). INDICI DEL MERCATO IMMOBILIARE riferimento INTERO TERRITORIO COMUNALE COMUNE DI ANCONA Le informazioni riguardano il Numero di Transazioni Normalizzate (N.T.N.), ovvero ponderate rispetto all effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita, e l indice di Intensità Mercato Immobiliare (I.M.I.), ottenuto dal rapporto tra N.T.N. e la quantità di unità immobiliari esistenti (STOCK) nel territorio del Comune di Ancona. STOCK : unità immobiliari censite N.T.N. : transazioni normalizzate res. terz. comm. prod. res. terz. comm. prod ,01 36,70 111,39 18, ,53 47,58 117,58 24, ,23 149,75 156,71 9, ,81 50,40 116,27 20, ,72 69,04 110,53 25, ,42 70,71 130,67 24, ,98 77,23 180,42 28, ,69 58,59 142,28 16,02 mercato valori Immobiliari dati 2007 p.13

16 Andamento del mercato immobiliare: settore RESIDENZIALE (abitazioni) STOCK NTN RESIDENZIALE (ABITAZIONI) Andamento del mercato immobiliare: settore TERZIARIO (uffici) STOCK NTN TERZIARIO (UFFICI) mercato valori Immobiliari dati 2007 p.14

17 Andamento del mercato immobiliare: settore COMMERCIALE (negozi) STOCK NTN 200 COMMERCIALE (NEGOZI) Andamento del mercato immobiliare: settore PRODUTTIVO (capannoni) 750 STOCK NTN 50 PRODUTTIVO (CAPANNONI) In linea generale anche nella nostra città il mercato delle compravendite immobiliari ha subito un stagnazione generale, sottolineata dal fatto che le agenzie immobiliari comunicano per il II semestre 2007 esattamente le stesse quotazioni del semestre precedente (cosa mai avvenuta fino ad oggi). mercato valori Immobiliari dati 2007 p.15

18 Solo alcune zone della città mostrano variazioni in controtendenza e solo per alcune tipologie di immobili, mentre diventa sempre più ampia la forchetta fra i valori minimi e quelli massimi, con i valori minimi che decrescono quasi ovunque e quelli massimi che invece aumentano, seppure di poco. PREZZI MEDI COMUNE DI ANCONA compravendita prezzi i [ /mq] Comune di Ancona 2006I 2006II var 2007I var 2007II var var 06/07 tipo civile A ,3 % ,0 % ,0 % 0,3 % residenziale tipo economico A3 A ,4 % ,2 % ,0 % 0,1 % tipo signorile A1 A7 A ,5 % ,6 % ,0 % 5,2 % box / autorimessa C ,5 % ,3 % ,0 % 8,9 % terziario uffici A ,1 % ,0 % ,0 % 0,0 % commerciale negozi C ,0 % ,5 % ,0 % 1,7 % produttivo laboratori D1D ,2 % ,0 % ,0 % 5,9 % compravendite : prezzi i nel territorio comunale I 2006II 2007I 2007II A2 A3A4 A1A7A8 C6 A10 C1 D1D7 Analizzando i prezzi i di compravendita sull intero territorio comunale si può notare come il prezzo unitario io degli immobili a destinazione residenziale di tipo civile (A2) è aumentato fino a tutto il 2006 (incremento massimo 2,3%) per poi decrescere e stabilizzarsi, nel corso del 2007, ad un valore in linea con quello del Il prezzo io delle abitazioni di tipo economico (a3 e A4) resta invece pressoché invariato, mentre il prezzo io delle abitazioni di pregio (A1, A7 e A8) è cresciuto regolarmente (circa 2.5% semestrale) fino al 2007 per poi stabilizzarsi sui valori massimi. Stesso andamento viene seguito dai prezzi i dei garage ed autorimesse private (C6). Discorso diverso invece per gli immobili a destinazione non residenziale. Il prezzo io degli uffici (A10) rimane pressoché invariato mentre decresce quello dei negozi dopo un picco registrato nel II semestre Andamento dei prezzi i decisamente negativo invece per gli immobili a destinazione produttiva (perso circa il 6% in due anni). mercato valori Immobiliari dati 2007 p.16

19 ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE FASCE TERRITORIALI Per passare dal dato generale a quello particolare, si sono analizzate le variazioni dei prezzi i suddivise per fasce territoriali, così come individuate e definite dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (centrale, semicentrale, periferica, suburbana). fascia CENTRALE È la porzione di territorio comunale che coincide con il centro urbano e comprende, oltre alla parte storica (Guasco, San Pietro, Capodimonte, Spina dei Corsi) anche i quartieri Adriatico, Borgo Rodi, Santa Margherita e Pietralcroce. compravendita prezzi i [ /mq] fascia CENTRALE 2006I 2006II var 2007I var 2007II var var 06/07 tipo civile A ,0 % ,9 % ,0 % 1,0 % RES tipo economico A3 A ,3 % ,2 % ,0 % 1,2 % tipo signorile A1 A7 A ,6 % ,2 % ,0 % 9,1 % box / autorimessa C ,1 % ,6 % ,0 % 15,0 % TERZ uffici A ,7 % ,8 % ,0 % 0,7 % COMM negozi C ,7 % ,1 % ,0 % 3,6 % PROD laboratori D1 D ,0 % ,9 % ,0 % 11,9 % FASCIA CENTRALE compravendite : valori i nella fascia centrale I 2006II 2007I 2007II A2 A3A4 A1A7A8 C6 A10 C1 D1D7 L andamento dei prezzi i nella fascia centrale segue fedelmente l andamento generale rilevato per l intero territorio comunale con prezzi in valore assoluto maggiori dovuti alla presenza di condizioni ovviamente più appetibili, soprattutto per gli immobili a destinazione residenziale. Tra questi spiccano gli immobili di pregio ed i posti auto coperti i cui prezzi sembrano non risentire della stagnazione del mercato e della sistematica diminuzione dei valori stimati. Gli immobili con destinazione terziaria e commerciale, pur a fronte di una stasi del valore registrata nell ultimo semestre, mantengono prezzi con un andamento io crescente, anche in questo caso legato più alla specifica collocazione sul territorio che a reali incrementi di valore. Poco significative in questa fascia le rilevazioni legate agli immobili a destinazione produttiva. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.17

20 fascia SEMICENTRALE È la porzione di territorio comunale che corrisponde alla c.d. Seconda Ancona ovvero comprende i quartieri Archi, Piano San Lazzaro, stazione, Vallemiano, Grazie, Tavernelle, Pinocchio, Palombare e Posatora. compravendita prezzi i [ /mq] fascia SEMICENTRALE 2006I 2006II var 2007I var 2007II var var 06/07 tipo civile A ,7 % ,2 % ,0 % 1,4 % RES tipo economico A3 A ,1 % ,6 % ,0 % 1,6 % tipo signorile A1 A7 A ,8 % ,7 % ,0 % 3,5 % box / autorimessa C ,9 % ,1 % ,0 % 9,1 % TERZ uffici A ,2 % ,2 % ,0 % 4,1 % COMM negozi C ,9 % ,7 % ,0 % 3,0 % PROD laboratori D1 D ,3 % ,6 % ,0 % 8,3 % FASCIA SEMICENTRALE compravendite : valori i nella fascia semicentrale I 2006II 2007I 2007II A2 A3A4 A1A7A8 C6 A10 C1 D1D7 L andamento dei prezzi i nella fascia semicentrale presenta dinamiche simili a quelle viste sull intero territorio comunale pur con differenze meno accentuate; infatti gli immobili a destinazione residenziale di tipo civile presentano un andamento che, dopo una lieve crescita nel 2006, si sono stabilizzati mentre quelli di tipo economico hanno mostrato un incremento di prezzo più evidente. Anche in questa zona gli immobili di pregio ed i garage mostrano una tendenza al rialzo evidente, anche se di entità decisamente minore rispetto alla zona centrale. Evidente invece il deprezzamento degli immobili con destinazione terziaria e commerciale ed ancor più di quelli a destinazione produttiva. Infatti nel periodo in esame i prezzi i degli uffici sono calati di oltre il 4%, quelli dei negozi del 3% e quelli degli immobili a destinazione produttiva in particolar modo i laboratori e gli edifici per attività artigianalidi oltre l 8%. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.18

21 fascia PERIFERICA È la porzione di territorio comunale che corrisponde alla c.d. Terza Ancona e Ancona Nord ovvero comprende i nuovi quartieri Q1, Q2 e Q3, il quartiere della Palombella, di Torrette e Collemarino, la zona di via delle Grotte e di Palombina. compravendita prezzi i [ /mq] fascia PERIFERICA 2006I 2006II var 2007I var 2007II var var 06/07 tipo civile A ,6 % ,7 % ,0 % 0,8 % RES tipo economico A3 A ,3 % ,8 % ,0 % 1,5 % tipo signorile A1 A7 A ,7 % ,9 % ,0 % 2,6 % box / autorimessa C ,0 % ,9 % ,0 % 1,9 % TERZ uffici A ,1 % ,3 % ,0 % 4,8 % COMM negozi C ,3 % ,8 % ,0 % 2,1 % PROD laboratori D1 D ,7 % ,0 % ,0 % 6,8 % FASCIA PERIFERICA compravendite : valori i nella fascia periferica I 2006II 2007I 2007II A2 A3A4 A1A7A8 C6 A10 C1 D1D7 L andamento dei prezzi i nella fascia periferica presenta dinamiche difformi da quelle viste sull intero territorio comunale e nelle altre fasce territoriali: anche se le variazioni non sono di ampia portata, è palese come diminuiscano i prezzi delle abitazioni di tipo economico ed aumentino sempre fatta salva la stagnazione rilevata nel II semestre 2007 i prezzi i delle abitazioni di tipo civile (le più diffuse) e, come nelle altre zone, quelli delle abitazioni di pregio. Forse a causa della maggiore dotazione di posti auto coperti, le quotazioni dei garage restano invece pressoché invariate. Anche gli immobili con destinazione terziaria sembrano aver raggiunto un valore stabile mentre quelli con destinazione commerciale, dopo un picco registrato nel II semestre 2006, sono tornati ai valori dell anno precedente. In controtendenza rispetto all andamento generale i prezzi i degli immobili con destinazione produttiva che sono quelli che registrano un costante andamento al rialzo ed un incremento, valutato sull intero periodo di osservazione di quasi il 7%. mercato valori Immobiliari dati 2007 p.19

22 fascia SUBURBANA È la porzione di territorio comunale che corrisponde all area extraurbana compresi tutti inuclei frazionali e la zona produttiva sud (Baraccola e P.I.P.). compravendita prezzi i [ /mq] fascia SUBURBANA 2006I 2006II var 2007I var 2007II var var 06/07 tipo civile A ,9 % ,6 % ,0 % 0,3 % RES tipo economico A3 A ,3 % ,4 % ,0 % 0,9 % tipo signorile A1 A7 A ,2 % ,0 % ,0 % 4,2 % box / autorimessa C ,4 % ,6 % ,0 % 8,2 % TERZ uffici A ,0 % ,1 % ,0 % 0,8 % COMM negozi C ,0 % ,6 % ,0 % 13,8 % PROD laboratori D1 D ,4 % ,2 % ,0 % 2,0 % FASCIA SUBURBANA compravendite : valori i nella fascia suburbana I 2006II 2007I 2007II A2 A3A4 A1A7A8 C6 A10 C1 D1D7 L analisi degli andamenti dei prezzi i in questa fascia territoriale non può prescindere dalla considerazione che al suo interno sono comprese sia l area extraurbana composta dal paesaggio agrario e dai nuclei frazionari sia dell area artigianaleindustriale della Baraccola e del P.I.P.. Infatti l andamento dei prezzi i delle abitazioni di tipo civile e di tipo economico non presentano variazioni significative; anche in questa aumentano i prezzi i delle abitazioni di pregio fattore legato alla ristrutturazione e cambio d uso degli immobili exrurali e quelli dei garage. I prezzi degli uffici, dopo una caduta palesatasi nel II semestre 2006, son tornati a salire mentre sono crollati i prezzi dei negozi (14,6% nel solo 2006), fatto dovuto presumibilmente alla concentrazione in tale fascia di numerosi grandi poli commerciali. Sostanzialmente stabili i prezzi i degli immobili a destinazione produttiva, fatto salvo il lieve incremento registrato nel II semestre 2006, interamente riassorbito nel mercato valori Immobiliari dati 2007 p.20

23 SETTORE RESIDENZIALE ABITAZIONI TIPO CIVILE MICROZONE CENTRALI ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE ZONE OMOGENEE SETTORE RESIDENZIALE : ABITAZIONI DI TIPO CIVILE (cat. catastale A2) Nello specifico, analizzando le variazioni di valore avvenute nel periodo , per le abitazioni di tipo civile (cat. catastale A2) si può constatare un diffuso abbassamento dei valori minimi di compravendita con alcune particolarità differenziate secondo la zona omogenea di appartenenza » FASCIA CENTRALE Ferma restando la frenata dei prezzi dell ultimo semestre, in tutte le microzone si ha una generale diminuzione dei prezzi i di compravendita; in particolare nelle microzone del centro storico (B3, B6), a fronte della già citata diminuzione generalizzata dei valori minimi, diminuiscono, anche se di poco, i valori massimi. Nelle altre microzone i prezzi massimi aumentano leggermente, con la particolarità della microzona B5 (Pietralacroce) dove si registra il maggior aumento dei valori massimi e della microzona B7 (Borgo Rodi via Bocconi) in cui si registra l allargamento più grande della forbice dei prezzi, probabilmente dovuto alla disomogeneità nella composizione della zona stessa. 2006I 2006II 2007I 2007II micro min min min min zone (var) (var) (var) B ,2% ,5% ,0% B ,2% ,9% ,0% B ,9% ,3% ,0% B4 B5 B6 B ,7% ,8% ,0% ,8% ,1% ,0% ,0% ,7% ,0% ,7% ,2% ,0% fascia : CENTRALE abitazioni tipo civile (A2) valori i 2006I 2006II 2007I var io 24 mesi 1,5% 3,7% 5,6% 1,8% 3,6% 1,1% 3,5% 2007II B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 mercato valori Immobiliari dati 2007 p.21