CAAM RE ITALIA SGR S.p.A. è una società appartenente al Gruppo Crédit Agricole. CAAM RE Italia FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO

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1 SGR S.p.A. è una società appartenente al Gruppo Crédit Agricole CAAM RE Italia FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO Rendiconto al 31 dicembre 2009

2 Società di gestione: SGR S.p.A. Relazione degli amministratori della Società di Gestione al rendiconto annuale del fondo CAAM RE Italia Andamento del mercato immobiliare Nel 2009 tutte le principali economie avanzate hanno risentito della profonda recessione seguita alla crisi finanziaria generatasi contestualmente al fallimento di Lehman Brothers. Sulla base dei dati previsionali oggi disponibili il PIL dei paesi aderenti all OCSE ha registrato, alla fine dell anno, un dato negativo. Gli Stati Uniti, grazie alla ripresa manifestatasi nel secondo semestre, hanno chiuso con una marginale crescita del +0,1%, principalmente indotta da una dinamica accelerata del processo di ricostituzione delle scorte. Peggiori i dati tendenziali riferiti a tutte le altre principali economie: -2,1% nell area Euro, -3,2% in Gran Bretagna e -3,3% in Giappone. Soltanto in Cina e in India la crescita economica non si è interrotta, sebbene la dinamica sia stata meno esuberante rispetto al passato. L intensità del fenomeno recessivo ha colpito duramente l economia italiana in particolare nella prima parte dell anno, durante la quale i margini per un azione di politica fiscale espansiva sono stati fortemente limitati dalle dimensioni del debito pubblico: la riduzione tendenziale del PIL nel 2009 si è attestata al 2,8%. In tutte le principali aree monetarie la risposta della politica economica all intensità e alla dimensione della crisi è stata incisiva e fondata su interventi assunti in base a un coordinamento internazionale mai verificatosi in passato, seppur ancora insufficiente per quanto concerne la politica fiscale nell ambito dell Unione Europea. Sul fronte della politica monetaria le Banche Centrali hanno ridotto significativamente i tassi guida conducendoli, in alcuni casi, su livelli prossimi allo zero. Contestualmente l atteggiamento delle Autorità Monetarie è stato orientato a favorire, attraverso il cosiddetto quantitative easing, la possibilità di rifinanziamento degli istituti di credito al fine di scongiurare il rischio di un default dell intero sistema finanziario internazionale e di lenire gli effetti potenzialmente depressivi del credit crunch in atto. Sul fronte della politica fiscale l azione espansiva è stata, nella maggior parte dei paesi, imponente in termini quantitativi e orientata a mettere in campo un equilibrata combinazione di interventi volti congiuntamente sia a favorire la stabilità del sistema creditizio - percepita come obiettivo strategico, sia ad offrire un sostegno alla domanda aggregata. Il finanziamento della spesa pubblica in disavanzo, generata sia dalla prevedibile caduta delle entrate fiscali e dal funzionamento dei cosiddetti ammortizzatori sociali, sia dalle specifiche azioni di politica fiscale intraprese, implica l emissione di rilevanti quantitativi di titoli pubblici che prospettano in tutte le principali economie un marcato deterioramento del rapporto debito pubblico / PIL, ponendo diversi interrogativi sulla sostenibilità finanziaria degli emittenti pubblici. L ipotesi più probabile per il 2010 è quella di un ritorno ad una crescita molto contenuta. Numerosi indicatori anticipatori, nella seconda metà del 2009, si sono attestati in territorio positivo sia negli USA, sia nell Area Euro, ciononostante l accelerazione della crescita economica difficilmente potrà essere altrettanto intensa rispetto a quanto registrato storicamente, nel secondo dopoguerra, al termine delle fasi recessive. In particolare permane un ostacolo molto pesante ad una significativa ripresa dei consumi. Il reddito disponibile e le aspettative delle famiglie sono compresse dalla debolezza del mercato del lavoro. Negli Stati Uniti, nell anno trascorso, la riduzione delle non farm payroll è stata di oltre 4 Mln e il tasso di disoccupazione ha raggiunto il 10%. Un dato analogo a quello riscontrabile nell Area Euro. In Italia si stima che il 2009 si sia chiuso con una perdita di circa posti di lavoro. L andamento dell occupazione è ordinariamente considerato dagli economisti un lagging indicator, ciononostante non si assisteva a cadute di tale dimensione ed intensità dalla seconda crisi petrolifera dei primi anni 80. Nel 2009, dopo un iniziale dinamica della produzione e dei consumi molto negativa e un accelerazione del ribasso dei mercati azionari iniziato nel secondo semestre 2007, sul finire del primo trimestre sono intervenuti segnali di stabilizzazione o addirittura di marginale inversione riguardo l andamento di alcuni indicatori anticipatori, innescando una significativa ripresa dei mercati azionari durata fino alla fine dell anno. Contestualmente i rendimenti delle obbligazioni pubbliche a medio-lungo termine hanno invertito la favorevole tendenza in atto, ritornando negli Stati Uniti in prossimità dei livelli precedenti alla deflagrazione della crisi finanziaria. Una simile dinamica dei rendimenti obbligazionari, nel pieno di un fenomeno recessivo di rilevanza storica per intensità e dimensione, evidenzia il timore degli operatori finanziari che alla ripresa del ciclo si manifesti un accelerazione inflazionistica difficilmente controllabile dalle autorità monetarie. 1

3 Società di gestione: SGR S.p.A. La ricostituzione della fiducia degli operatori economici rispetto al prevalere di una dinamica propriamente depressiva è oggi un dato di fatto. Ciononostante è evidente che le attese di una stabilizzazione del ciclo economico mondiale, implicite nelle previsioni della dinamica del PIL oggi prevalenti, dovranno essere verificate alla luce di due tendenze palesemente in atto. Da un lato la crisi ha innescato, in tutto il mondo, profondi processi di ristrutturazione aziendale volti alla riduzione dei costi e all adeguamento della capacità produttiva a un livello di domanda che, a regime, si attende stabilmente più basso rispetto al recente passato, deteriorando significativamente le prospettive sul fronte dell occupazione e quindi le potenzialità di una ripresa dei consumi. Dall altro, il processo di ristrutturazione e rafforzamento dei bilanci bancari, favorito dall azione dei policy makers, è in atto, ma la restrizione del credito permane seppur con intensità inferiore rispetto alle fasi più drammatiche della crisi, incidendo negativamente sulle concrete prospettive di una ripresa degli investimenti. La forte tensione congiunturale ha prodotto effetti negativi sui valori immobiliari in tutte le aree geografiche e in tutti i settori, sebbene con diversa intensità. Nell Unione Europea, Gran Bretagna, Spagna e i paesi centro orientali di recente adesione hanno registrato le situazioni più critiche indotte sia da squilibri di carattere finanziario, aggravati dalla restrizione creditizia, sia da un eccesso di prodotto di nuova realizzazione, difficilmente assorbibile nel nuovo scenario di mercato. Nella seconda parte dell anno sono però giunti segnali di stabilizzazione e, nel caso di alcune aree geografiche, di ripresa. In particolare, secondo IPD il mercato britannico, uno dei più penalizzati durante la crisi, nel secondo semestre 2009, ha registrato una sostanziale ripresa dei capital value (+9,8%). In termini generali le tendenze prevalenti, nel corso dell anno, sono state due: sul fronte dell occupazione, l attivazione da parte degli utilizzatori di strategie volte alla riduzione dei costi; su quello delle compravendite, la caduta dei volumi delle transazioni, derivante principalmente dal mancato supporto all attività d investimento da parte del settore creditizio, impegnato in una decisa riduzione dell esposizione ai rischi derivanti dal finanziamento immobiliare. In merito alla prima tendenza è importante evidenziare che l efficacia delle azioni dei conduttori orientate a modificare gli accordi contrattuali sottoscritti in termini a loro favorevoli, risulta inversamente proporzionale al grado di tutela prevalente nei diversi ordinamenti delle prerogative della proprietà. In Italia, a causa del diritto riconosciuto ai conduttori di recedere unilateralmente dal contratto di locazione in virtù dei cosiddetti gravi motivi, la proprietà è esposta a rischi superiori rispetto a quanto avviene negli altri principali mercati continentali. In merito alla seconda, l intensità del credit crunch si è progressivamente ridotta dopo l estate. Generale Non Residenzale Uffici Commerciale Industriale Residenziale % -2.3% -3.0% -2.8% -1.5% 11.3% % 2.2% 3.6% 0.2% 2.3% 11.6% % 7.4% 6.9% 6.2% 10.1% 16.6% % 6.9% 10.8% 5.1% 5.1% 18.6% % 9.3% 10.0% 5.9% 14.4% 20.7% % 6.0% 9.3% 8.9% -2.9% 19.7% % 6.1% 5.4% 11.4% -0.2% 11.5% % 4.5% 4.0% 6.5% 2.1% 7.0% % 5.7% 4.5% 6.2% 6.4% -5.4% % 6.9% 6.9% 5.3% 9.6% 2.4% % 4.4% 5.5% 3.2% 4.3% -1.4% % -1.3% -0.2% -1.1% -3.3% -4.8% Sul mercato immobiliare domestico il rallentamento dei prezzi, già in atto dalla fine del 2007, si è intensificato, mentre il numero delle transazioni è diminuito e in media il divario tra prezzo offerto e corrispettivo definitivo della compravendita è cresciuto. L indice Scenari Immobiliari 1 registra una riduzione sull intero esercizio del 4,3%. La variazione più significativa è stata quella del settore residenziale con un -4,8%, mentre quella del settore non residenziale è stata soltanto del -1,3%. Il comparto degli uffici ha espresso una sostanziale tenuta registrando una flessione limitata allo 0,2%, mentre quello commerciale 1 L Indice Scenari Immobiliari è basato sulle transazioni realmente avvenute. I dati utilizzati sono i prezzi di scambio, i volumi compravenduti e i canoni di locazione. 2

4 Società di gestione: SGR S.p.A. ha chiuso il 2009 con un -1,1%. Il segmento logistico/industriale è quello che più ha risentito della recessione in atto con una riduzione del 3,3%. Nel secondo semestre 2009 sono stati censiti 471 nuovi progetti di sviluppo immobiliare. I nuovi progetti presentano, perlopiù caratteristiche comuni: sono sempre più eco-compatibili e sostenibili, portano la firma di celebri architetti e sono destinati a modificare il rapporto tra i relativi territori grazie a nuove dotazioni infrastrutturali e ad opere destinate alle fasce più deboli della popolazione. Il 64% degli interventi è localizzato nel Nord Italia, il 20% al Centro e solamente il 16% al Sud e sulle Isole. I progetti e programmi di trasformazione urbana rappresentano il 51,2% del totale, mentre il 36,1% è costituito da progetti immobiliari innovativi. I promotori immobiliari interessati sono 380 e nel 35% dei casi sono enti pubblici, a fronte di un 65% composto da investitori privati. L 8% dei progetti è promosso da investitori stranieri che risultano prevalentemente interessati alla grande distribuzione organizzata, al settore turistico e alberghiero e alla residenza. Dal punto di vista finanziario gli sviluppi prevedono un investimento di capitale totale di oltre 110 miliardi di euro a cui corrisponde una media per progetto di circa 233 milioni. Il 25% dei progetti ha un valore inferiore ai 42 milioni di euro, il 50% non supera i 93 milioni e il 75% i 200 milioni. Il segmento uffici Riguardo alla dinamica del segmento direzionale domestico, con riferimento all attività di compravendita, l Osservatorio Immobiliare Nomisma segnala una flessione con una domanda sempre meno influenzata dalla figura dell investitore congiuntamente proprietario ed utilizzatore finale. La riduzione del volume transato, già registrato dopo il deflagrare della crisi, ha condotto, nel secondo semestre, a un ribasso dei prezzi di compravendita. Si tratta della prima variazione negativa osservata dal I tempi di vendita e gli sconti sui prezzi sono cresciuti toccando nuovi massimi, con le periferie tradizionali e terziarie più deboli rispetto alle altre localizzazioni. Al termine del quarto trimestre i prime yield, secondo le rilevazioni di CB Richard Ellis, si sono stabilizzati al 5,85% sia a Milano sia a Roma, un valore leggermente inferiore a quello prevalente nei tre trimestri precedenti e superiore di 60/85 bps rispetto ai minimi di due anni prima. Sul fronte dell attività di occupazione, a Milano l assorbimento annuo al termine del 2009 si è attestato a mq: un dato sensibilmente inferiore rispetto ai mq del 2008 che si accompagna ad un tasso di sfitto, alla fine del terzo trimestre, in rialzo al 6,3% (+ 0.8% nel periodo). A Roma, invece, non si è registrato un deterioramento sul fronte dell occupazione: il vacancy rate si è stabilizzato, nel corso dell anno, in prossimità dell 8%. Nel 2009 i valori locativi si sono contratti: la discesa su base annua è stata del 5,5% sia a Milano (520 /mq/anno) sia a Roma (420 /mq/anno). La pressione negativa sui redditi locativi, nella maggior parte dei casi, si è concretizzata con il riconoscimento da parte della proprietà di sostanziali incentivi. Tale pressione è stata indotta dall attitudine, sempre più pressante, dei conduttori a ridurre i costi di occupazione attraverso la rinegoziazione dei contratti in essere oppure l identificazione di soluzioni alternative in localizzazioni meno pregiate di quelle attualmente adottate. 200 Indice degli affitti del settore uffici (prime properties) UK Francia Germania Italia Spagna Q3/09 Q4/08 Q1/08 Q2/07 Q3/06 Q4/05 Q1/05 Q2/04 Q3/03 Q4/02 Q1/02 Q2/01 Q3/00 Q4/99 3

5 Società di gestione: SGR S.p.A. Il segmento retail Per quanto concerne il segmento commerciale, sempre secondo le rilevazioni di CB Richard Ellis, i prime rent sia degli high street shops (3.700 /mq/anno a Milano e /mq/anno a Roma) sia dei centri commerciali (760 /mq/anno) non hanno subito variazioni nell ultimo anno a fronte di rendimenti stabili. I menzionati rendimenti immediati si posizionano, secondo le rilevazioni più recenti, in un intervallo compreso fra il 5,5% e il 6,2%. In generale l attenzione del mercato resta focalizzata sui format della grande distribuzione e sugli spazi di prestigio nei centri delle principali città. Il prodotto a reddito è giudicato sempre più appetibile in un contesto dominato dall incertezza, mentre le operazioni di sviluppo sono affrontate dai promotori con una crescente attenzione ai rischi in esse implicite e in prevalenza tramite schemi di pre-letting. La percezione di un limitato downside risk sul fronte dei valori locativi che, nel recente passato, ha costituito il principale catalizzatore del diffuso interesse degli investitori potrebbe venire meno nell ambito di un quadro macroeconomico caratterizzato da crescenti timori sulla tenuta dei consumi privati sui quali incombe l effetto della recessione. Il segmento Industriale/logistico Riduzione dei canoni, accompagnata da una bassa attività di occupazione, e crescita della redditività immediata richiesta dagli investitori sono state le dinamiche prevalenti anche nel segmento Industriale/Logistico. Nel 2009 i prime yield sono cresciuti, sia a Milano sia a Roma, fino al 8%, registrando un incremento di circa 20 bps. In un quadro caratterizzato da un deterioramento dei livelli di occupazione, l interesse dei potenziali compratori ha continuato a concentrarsi su prodotti di elevata qualità. La presenza di investitori istituzionali stranieri, che avevano alimentato la domanda negli anni precedenti, è sempre più rarefatta. I prodotti industriali/logistici sono quelli che più hanno sofferto dall inizio dell inversione ciclica: l incremento della redditività immediata negli ultimi due anni è stato nell ordine di 150 bps, dato coerente, con una caduta di circa il 25% dell implicit capital value. Anche in un contesto economico in forte deterioramento i rilevanti investimenti infrastrutturali cantierizzati o previsti, soprattutto nelle regioni del Nord Italia, favoriscono i prodotti ad uso logistico lungo le direttrici del cosiddetto Corridoio 5 (Torino-Milano-Venezia) e l asse Nord-Sud attraverso il Brennero. L interesse per i prodotti del Centro Sud resta condizionato allo sviluppo di strutture interportuali moderne. La dimensione e l incisività della contrazione economica registrata nel 2009 non lasciano presagire un rapido ripristino di dinamiche positive con riguardo alle metriche di occupazione degli spazi: debolezza dei valori locativi ed incremento del tasso di sfitto caratterizzeranno, con molta probabilità, anche il Uno scenario meno negativo potrebbe invece concretizzarsi sul fronte delle compravendite, dove già nella seconda parte del 2009 si sono manifestati, in tutti i principali mercati europei, segnali di stabilizzazione, se non di inversione, del ciclo dei rendimenti immediati. La redditività degli investimenti immobiliari non residenziali oggi si situa su livelli storicamente elevati sia rispetto al costo del debito sia a quello delle obbligazioni pubbliche. Inoltre, alla luce del potenziale inflazionistico delle azioni di politica economica intraprese dai policy makers per scongiurare la depressione, gli attivi immobiliari sembrano essere considerati con crescente interesse degli investitori. L inversione del ciclo negativo, ormai alle spalle, potrà, però, consolidarsi soltanto con una definitiva fuoriuscita dal credit crunch. 4

6 Società di gestione: SGR S.p.A. Strategie del Fondo CAAM RE Italia è un fondo chiuso immobiliare a vocazione domestica, e segue una politica d investimento orientata alla diversificazione nell ambito dei principali segmenti del mercato immobiliare. I settori di interesse sono quello direzionale (uffici), commerciale ed industriale/logistico, pur non trascurando il comparto dell hotellerie e del leisure. Durante la vita del Fondo la società di gestione intende sfruttare la ciclicità di alcuni settori, modificando l allocazione strategica degli investimenti nel tentativo di ricavarne un beneficio ulteriore. Nel corso del terzo trimestre 2009, il Consiglio di Amministrazione ha variato l asset allocation strategica degli investimenti. Al 31 dicembre 2009, le griglie di allocazione che definiscono l orientamento strategico del Fondo, nell ipotesi di utilizzo della leva finanziaria fino al 50%, sono rappresentate nelle tabelle sottostanti Allocazione Geografica Localizzazione Banda Attuale (12/2009) Banda Precedente (12/2008) Milano Roma Altro Allocazione Settoriale Tipologia Banda Attuale (12/2009) Banda Precedente (12/2008) Uffici centrali Uffici Localizzazioni Secondarie Commerciale Industriale Altro Stile di Gestione Tipologia Banda Attuale (12/2009) Banda Precedente (12/2008) Core Core-plus Il valore degli investimenti tipici del Fondo (immobili, partecipazioni in società immobiliari e diritti reali immobiliari) al 31 dicembre 2009 è ripartito geograficamente fra la provincia di Milano, quella di Roma e le altre localizzazioni (prevalentemente Veneto, Puglia e Sardegna), rispettivamente nella misura del 35,6%, del 17,3% e del 38,3% sul totale dell attivo. Rispetto all esercizio precedente l esposizione sull area di Milano si è ridotta per effetto del perfezionamento della cessione del complesso logistico di Basiano avvenuta il 30 giugno 2009, mentre l esposizione sull area di Roma si è incrementata grazie all acquisto di un immobile ad uso direzionale avvenuta il 5 agosto Sempre in relazione al totale dell attivo, alla fine dell esercizio, l allocazione settoriale del Fondo è caratterizzata da un esposizione del 59,6% sul segmento uffici, di cui il 10,1% in localizzazioni centrali e il 49,5% in quelle periferiche. Il peso del comparto retail raggiunge il 14,7%. Il rimanente 17,0% è investito nel settore industriale/ logistico e del leisure ed in terreno edificabile riveniente dalla cessione dell immobile di Basiano. La componente Core sul totale dell attivo è pari al 70,3%, mentre quella Core Plus al 20,9% 2. Nel corso dell esercizio il team di gestione ha ricevuto numerose proposte d investimento immobiliare analizzandole approfonditamente, in ogni caso, sulla base della strategia adottata nel breve termine, nessuna è stata sottoposta all attenzione degli organi deliberanti della SGR, fermo restando che la valutazione dell opportunità d investimento di via Marchetti, Roma è iniziata nel corso del Gestione Immobiliare Il valore complessivo al 31 dicembre 2009 degli investimenti caratteristici del Fondo è di , pari al 91,2% del totale dell attivo e al 150,8% del capitale raccolto in fase di sottoscrizione ( 166,7milioni). Nel corso dell esercizio il perimetro del portafoglio tipico è cambiato a causa della vendita dell immobile ad uso prevalentemente logistico di Basiano (MI) e dell acquisto di un complesso immobiliare ad uso ufficio localizzato in Via Marchetti, Roma. Alla fine dell esercizio il portafoglio tipico comprende 17 prodotti, 6 dei 2 Gli investimenti Core-Plus includono gli immobili di Bari e Santo Stefano (OT). 5

7 Società di gestione: SGR S.p.A. quali posseduti al 50% con il Fondo CAAM RE Europa 3, per un controvalore a costo storico pari ad 250,3 milioni. Al 31 dicembre 2009 il portafoglio immobiliare è stato valutato dagli esperti indipendenti 265,9 milioni, in diminuzione del 4,3% rispetto al 31 dicembre 2008, a parità di perimetro. Rispetto al costo storico di acquisizione, gli immobili del Fondo esprimono una plusvalenza complessiva di circa 15,5 milioni (pari al +6,2%). Acquisizioni Valutazioni / Cessioni Investimento Localizzazione Settore Data Prezzo di acquisto Data Prezzo di vendita / valutazione Plus / Minus Plus / Minus % Via Gadames Milano Uffici 11/01 9,296,224 12/09 10,550,000 1,253, % Via Bona* Roma Uffici 12/01 18,489,156 12/06 19,500,000 1,010, % Milanofiori* Assago (MI) Uffici 12/01 45,189,978 03/08 61,000,000 15,810, % Centro Commerciale Bussolengo (VR) Commerciale 12/01 18,075,991 12/09 24,050,000 5,974, % Via R. Sanzio Cesano Boscone (MI) Uffici 09/02 12,291,674 12/09 12,650, , % Villaggio Turistico ** Isola S. Stefano Ricettivo/Alberghiero 10/02 30,726,972 12/09 37,830,000 7,103, % Logistica* Basiano (MI) Industiale/Logistico 12/02 14,750,000 06/09 12,250,000-2,500, % Logistica*** Basiano (MI) - Terreno Terreno Edificabile 12/ /09 1,320,000 1,320,000 - Via San Giovanni sul Muro Milano Uffici 12/02 25,500,000 12/09 27,770,000 2,270, % Spazio Commerciale Sona (VR) Commerciale 12/02 2,765,000 12/09 4,690,000 1,925, % Spazio Commerciale Erbusco (BS) Commerciale 12/02 2,650,000 12/09 4,370,000 1,720, % Spazio Commerciale Macerata Commerciale 01/03 1,250,000 12/09 1,980, , % Spazio Commerciale Trieste Commerciale 02/03 3,910,000 12/09 5,290,000 1,380, % Via Marin Bari Uffici 09/04 20,050,000 12/09 19,670, , % Palazzo Vasari Segrate (MI) Uffici 06/06 11,750,000 12/09 11,580, , % Viale Monza Milano Uffici 06/07 15,770,000 12/09 13,870,000-1,900, % Galileo Park Cinisello Balsamo (MI) Uffici 12/07 21,500,000 12/09 18,525,000-2,975, % Industriale/Magazzino Galliera Veneta (PD) Industiale/Logistico 03/08 9,700,000 12/09 7,710,000-1,990, % Via Amoretti Milano Uffici 09/08 17,500,000 12/09 16,370,000-1,130, % Via Marchetti Roma Uffici 08/09 47,650,000 12/09 47,730,000 80, % Totale (Op. Aperte) 250,385, ,955,000 15,569, % Totale (Op. Chiuse) 78,429,134 92,750,000 14,320, % Totale 328,814, ,705,000 29,890, % N.B: valori epressi in Euro * In giallo le operazioni chiuse. ** Il prezzo di acquisto del Villaggio Valtur Isola di Santo Stefano comprende una rettifica di ammontare pari a per lavori di ristrutturazione effettuati al complesso turistico. Il prezzo di acquisto del complesso di Milanofiori - Assago (MI) include il pagamento integrativo di versato al venditore in data 23/12/2002 a seguito della consegna degli spazi riferiti all'ampliamento dell'immobile. *** Nell'ambito della cessione del complesso di Basiano non è stata alienata una superficie edificabile. Nel 2009 gli immobili che hanno maggiormente contribuito alla variazione negativa del valore del portafoglio sono quelli di Cinisello Balsamo (-0,93%), Galliera Veneta (-0,75%) e San Giovanni sul Muro (-0,67%). Il maggiore contributo alla valorizzazione del portafoglio è stato prodotto dall immobile di Bari (+0,03%). Nel corso dell esercizio sono state sostenute spese straordinarie capitalizzate, nell ambito del piano triennale di manutenzioni programmate per un ammontare complessivo di ,90 pari allo 0,24% del valore del patrimonio immobiliare gestito. Cessione complesso ad uso logistico via Pirandello, Basiano (MI) In data 29 gennaio 2009 è stato siglato un contratto preliminare finalizzato alla vendita del centro logistico sito nel comune di Basiano (MI) ad un prezzo complessivo di Nel mese di Aprile, a fronte del recesso esercitato del potenziale acquirente, FAP Investments Srl, è stata incassata una caparra penitenziale di In seguito la Società di Gestione ha riattivato la negoziazione con il potenziale acquirente. In data 30 giugno 2009, la cessione del centro logistico è stata perfezionata a fronte di un corrispettivo di , originando una minusvalenza di pari al 16,9% 4 del costo d acquisto. 3 Gli immobili di via Amoretti Milano, via San Giovanni sul Muro Milano, viale Monza Milano, Bussolengo (VR) e il terreno di Basiano Milano sono detenuti direttamente dal Fondo in comunione pro-indiviso al 50% con l altro fondo gestito dalla SGR CAAM RE Europa. Il complesso immobiliare di Cinisello Balsamo (MI) è detenuto sempre congiuntamente al fondo CAAM RE Europa attraverso una partecipazione del 50% nella società Jack Milan Srl. 4 La minusvalenza non include il valore di un terreno edificabile non alienato e valutato al 30/06/ La minusvalenza, tenuto conto del valore del terreno, si riduce a -8,07%. 6

8 Società di gestione: SGR S.p.A. In data 27 maggio 2009, contestualmente all accettazione della proposta irrevocabile di acquisto formulata dal cessionario, è stato incassato un importo di a titolo di acconto, mentre il restante ammontare di , sarà regolato entro il 31 dicembre 2010 e risulta, in ogni caso, garantito da una fideiussione bancaria a prima richiesta emessa da primario istituto di credito (BNL/BNP Paribas). Il corrispettivo concordato è stato supportato da un parere di congruità predisposto dagli Esperti Indipendenti in relazione ai termini economici della cessione. La proprietà è costituita da un immobile ad uso logistico, dislocato nelle immediate vicinanze dell autostrada Milano Venezia, che presenta una superficie coperta di circa mq. Si precisa che, in seguito al rilascio degli spazi da parte del conduttore, avvenuto in data 31/12/2008, l immobile non generava reddito. Nell ambito della cessione del complesso immobiliare, non è stata alienata una superficie edificabile antistante al corpo di fabbrica principale, di circa mq a cui gli Esperti Indipendenti attribuiscono al 30 giugno 2009 un valore di a seguito di un recente cambio di destinazione d uso. L immobile era detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Europa. Acquisizione immobile ad uso direzionale via Marchetti (Roma) In data 5 agosto 2009 il Fondo ha perfezionato l acquisto di un immobile ad uso direzionale in Roma, in Via Marchetti 105. L immobile è costituito da un edificio di 5 piani fuori terra che sviluppano una metratura totale di circa mq lordi oltre a 307 posti auto (di cui 84 coperti). Il complesso immobiliare risulta locato ad una pluralità di conduttori che generano un reddito annuo complessivo pari a Il controvalore dell operazione è di (spese escluse). La redditività lorda iniziale dell investimento è pari al 7,14%. Nel corso del 2009 alcune proprietà del Fondo sono state interessate da eventi, di cui si da notizia nel dettaglio: Immobile ad uso uffici - Cesano Boscone (MI) In data 30 marzo 2009, il conduttore IBM Italia S.p.A. ha comunicato, ai sensi del contratto vigente, il proprio recesso con decorrenza 30 settembre 2009, dalla locazione degli spazi relativi all immobile ad uso uffici sito in Cesano Boscone (MI), via Raffaello Sanzio n.5. Detti spazi esprimono una superficie lorda di circa mq e generavano un canone di locazione complessivo di annui, pari al 5,5% del monte canoni del Fondo 5. Con decorrenza 30 settembre 2009, il conduttore ha liberato gli spazi versando a ripristino parziale dei locali. A fronte della comunicazione di recesso del conduttore, è stato conferito a un primario operatore del settore un mandato di commercializzazione degli spazi. Villaggio turistico - Santo Stefano (OT) In data 25 febbraio 2009 è stato depositato presso il Tribunale di Milano un ricorso per sequestro conservativo nei confronti del conduttore Valtur. La decisione è maturata a seguito dei numerosi solleciti inviati dalla società di property management e dallo studio legale, advisor del Fondo, rimasti inevasi. Il conduttore si è reso inadempiente nei confronti del Fondo, finendo per accumulare un insoluto di tre trimestralità di canone, per un importo complessivo di ,05. In data 1 aprile, il giudice del tribunale di Milano, chiamato ad esprimersi in merito al suddetto ricorso, ha rinviato l udienza al 4 maggio 2009 invitando le parti a pervenire ad una soluzione conciliativa. Il 30 aprile 2009 Valtur ha bonificato al Fondo la somma di ,53 pari al 50% del debito. In data 4 maggio 2009 presso il Tribunale di Milano ha avuto luogo la seconda udienza che è stata rinviata al 17 giugno 2009 su richiesta congiunta 5 Per semplicità espositiva qui e nel resto della relazione con il termine monte canoni del Fondo si fa riferimento alla somma delle locazioni di competenza del Fondo generate dagli immobili direttamente o indirettamente detenuti (ivi inclusi quelli congiuntamente posseduti al 50% con il fondo CAAM RE Europa). Detto valore è pari ad ed è calcolato sulla base dei canoni di locazione in vigore al 31/12/

9 Società di gestione: SGR S.p.A. delle parti. In data 29 maggio 2009 il conduttore moroso ha saldato il restante 50%. La vertenza si è conclusa con il pagamento da parte del conduttore degli interessi di mora e delle spese legali. A seguito di ulteriori mancati pagamenti, in data 15 ottobre 2009, la SGR ha incassato il deposito cauzionale per un ammontare di , pari a tre mensilità del canone di locazione. In data 17 novembre 2009 la SGR, in virtù della clausola compromissoria prevista dal contratto di locazione, ha introdotto la procedura di arbitrato nei confronti del conduttore, nominando il proprio arbitro e invitando contestualmente il conduttore a designare l arbitro di sua elezione. Il Collegio Arbitrale deciderà in merito alla domanda di condanna del conduttore a corrispondere la somma complessiva di ,40 6, oltre agli ulteriori interessi moratori e al rilascio di una fidejussione bancaria a prima richiesta d importo pari a 3 mensilità del canone di locazione per complessivi a titolo di deposito cauzionale. Al 31 dicembre 2009 si registrano mancati pagamenti locativi per un ammontare complessivo di ,43 escluso IVA, pari al 7,3% del monte canoni del Fondo, oltre al mancato ripristino del deposito cauzionale di In data 31 marzo 2009 la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha notificato alla SGR, in previsione dello svolgimento del Grande Evento Presidenza Italiana del G8, il decreto di occupazione d urgenza finalizzato all esproprio permanente di una superficie di mq e all occupazione temporanea di una superficie di mq per la sostituzione di una vecchia condotta di acqua potabile. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute pari a ,39 a titolo di indennità di esproprio e occupazione temporanea. I lavori appaltati dal conduttore Valtur S.p.A. per la realizzazione del progetto di bonifica delle aree sequestrate nel 2005, una delle quali di proprietà del Fondo, sono stati completati. La realizzazione di tutte le attività prescritte è stata comunicata alle competenti autorità, che hanno proceduto ai necessari sopraluoghi. Si resta in attesa del dispositivo di sospensione della custodia giudiziale, con il conseguente definitivo dissequestro delle aree. Complesso direzionale Galileo Office Park - Cinisello Balsamo (MI) In data 8 giugno 2009 il conduttore Sony Italia S.p.A. ha comunicato il proprio recesso per gravi motivi, con decorrenza 31 marzo 2010, dalla locazione degli spazi attualmente occupati. A fronte del recesso, Jack Milan Srl, società partecipata al 50% dal Fondo, valutando con il supporto dell Advisor Legale insussistenti i menzionati gravi motivi, ha contestato la pretesa del conduttore con comunicazione trasmessa il 22 giugno A seguito di ulteriori comunicazioni intercorse tra le parti la SGR, tramite la società Jack Milan Srl, è attivamente impegnata con il conduttore nel trovare una soluzione conciliativa. Detti spazi esprimono una superficie di circa mq e generano un canone di locazione complessivo di circa pari al 68% degli affitti complessivi incassati dalla società Jack Milan Srl, proprietaria dell immobile, e, in termini di quota di competenza, al 4,9% del monte canoni del Fondo. Palazzo ad uso ufficio viale Monza - Milano Con riferimento agli accordi definiti con il venditore all atto dell acquisto dell immobile, che prevedevano la copertura di un programma di interventi straordinari, si segnala che i lavori sono stati completati per un ammontare di con IVA di cui a carico del venditore. L immobile è detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Europa. Palazzo ad uso prevalentemente ufficio in via San Giovanni sul Muro - Milano In data 15 aprile 2009 è stata accettata la proposta formulata da parte di Enel Servizi srl di risolvere consensualmente i 10 contratti in essere relativi all immobile in oggetto e di procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione comprendente, oltre alle porzioni già oggetto dei precedenti contratti, anche l unità immobiliare recentemente liberata da Immobiliare Foro Bonaparte S.p.A.. Il nuovo contratto, che decorrerà dal 1 gennaio 2010, prevede una durata di 9 anni, senza possibilità di recesso, e un canone complessivo di euro , pari in termini di quota di competenza al 9,3% del monte canoni del Fondo. Tale contratto riconoscerà al conduttore una riduzione del canone annuo, per ciascuno dei primi quattro anni, in misura pari ad una trimestralità. 6 L importo richiesto comprensivo di IVA comprende anche la mensilità di gennaio

10 Società di gestione: SGR S.p.A. In data 5 ottobre 2009 il Fondo ha siglato un contratto con Amplus Italia Srl della durata di 1 anno per la locazione di 3 posti auto, con decorrenza a partire dal 1 aprile Il corrispettivo concordato è pari ad , pari in termini di quota di competenza allo 0,04% del monte canoni del Fondo. In data 21 settembre 2009 la SGR ha concordato con il conduttore Sig. Marco Pagnotta una riduzione del canone di locazione dai precedenti a Al 31 dicembre 2009 il conduttore si è reso inadempiente con riferimento al pagamento del canone di locazione per un ammontare complessivo di 8.184,89 senza IVA. I canoni insoluti sono pari in termini di quota di competenza allo 0,02% del monte canoni del Fondo. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. Al 31 dicembre 2009 si registrano mancati pagamenti locativi per il conduttore Tesori del Faggio e il conduttore KR di rispettivamente 716,57 e IVA esclusa complessivamente pari, in termini di quota di competenza, allo 0,005% del monte canoni del Fondo. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. L immobile è detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Europa. Palazzo a uso ufficio via Fratelli Cervi - Segrate (MI) Con decorrenza 1 giugno 2009 uno spazio ad uso magazzino di circa Mq. 68 è stato liberato dal conduttore Pagine Utili srl a seguito della messa in liquidazione della società. La società ha altresì notificato la modifica della propria denominazione in Società Editoriale Annuaristica. In data 20 novembre 2009 il conduttore BioXell S.p.A. ha comunicato il proprio recesso per gravi motivi, con decorrenza 20 maggio 2010, dalla locazione degli spazi attualmente occupati. A fronte del recesso la SGR, valutando con il supporto dell Advisor legale insussistenti i menzionati gravi motivi, ha contestato la pretesa del conduttore con comunicazione trasmessa il 4 dicembre 2009, indicando inoltre la facoltà del conduttore di potere recedere dal contratto alle condizioni previste dallo stesso con il pagamento di una penale e il preavviso di 12 mesi. Palazzo ad uso ufficio via Marin - Bari In seguito al primo decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bari nel dicembre del 2007, il Ministero dell Economia e delle Finanze ha saldato in data 4 dicembre 2008 il debito relativo ai canoni di locazione fino al 31 luglio 2007 ad eccezione dell importo di Euro ,54 comprensivo di IVA dovuti a titolo di incremento ISTAT. L udienza prevista per il 17 dicembre 2009 e stata rinviata al 20 maggio In seguito al secondo decreto ingiuntivo depositato presso il tribunale di Bari dalla SGR in data 7 agosto 2009, si segnala che in data 17 settembre 2009 tale tribunale ha dato ingiunzione al Ministero di pagare entro 40 giorni la somma di ,55, oltre gli interessi legali nonché le spese del procedimento. In data 10 novembre 2009, nel rispetto dei termini procedurali previsti, il conduttore moroso ha depositato presso il tribunale giudicante un atto di opposizione al menzionato decreto. Il Tribunale di Bari ha convocato le parti in udienza per il prossimo 31 marzo In ogni caso in data 18 dicembre 2009 il Ministero ha versato, in riferimento al pagamento del canone di locazione, ,41 comprensivo di IVA. Al 31 dicembre 2009 si registrano mancati pagamenti locativi da parte dei Ministeri occupanti per un ammontare complessivo di ,06 senza IVA, pari all 8,6% del monte canoni del Fondo. Tale cifra è attribuibile per ,32 al Ministero dell Economia e delle Finanze e per ,74 al Ministero di Grazia e Giustizia. Al 31 dicembre 2009 si registra inoltre un credito per un ammontare pari a ,07 di oneri e spese di manutenzione a carico del Ministero dell Economia e delle Finanze anticipate dalla SGR. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. In data 24 luglio 2009, Il Fondo ha siglato un contratto con Equitalia ETR S.p.A. della durata di 6 anni + 6 per la locazione di una superficie di mq oltre a 20 posti auto, con decorrenza a partire dal 1 agosto Il corrispettivo concordato è pari ad , indicizzato annualmente in ragione del 75% del tasso di inflazione. Per i primi anni, in considerazione degli oneri da sostenere dal conduttore per l effettuazione dei lavori di adeguamento degli spazi, le parti hanno concordato una riduzione del canone di locazione, secondo lo schema di seguito illustrato: 9

11 Società di gestione: SGR S.p.A fino al 31 luglio 2010; fino al 31 luglio 2011; fino al 31 luglio 2012; successivamente. Immobile ad uso logistico con annessi uffici - Galliera Veneta (PD) Al 31 dicembre 2009 si registrano mancati pagamenti locativi per un ammontare complessivo di ,92, pari al 2,1% del monte canoni del Fondo. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. Centro commerciale Bussolengo (VR) Nel corso dell anno è decaduto il contratto preliminare d acquisto di cosa futura stipulato in data 10 maggio 2004 tra Gallerie Commerciali Italia S.p.A (gruppo Auchan) e il Fondo. L accordo prevedeva la realizzazione ad opera del conduttore di un ampliamento del centro commerciale di mq di superficie coperta al prezzo pattuito tra le parti di L immobile è detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Europa. 10

12 Società di gestione: SGR S.p.A. Di seguito si fornisce una tabella riepilogativa degli immobili in portafoglio al 31 dicembre 2009: Immobile Tipologia Conduttori principali Valore investimento (1) Mq lordi Canone annuo al Redditività Lombardia Basiano, via Pirandello 1 (2) Terreno 0(5) % Lombardia Milano, via S.Giovanni sul Muro, 9 via Porlezza, 12 (2) Uffici e negozi Società Gruppo Enel + 6 negozi ,62% Sony Italia Danieli & Lombardia Cinisello Balsamo, via Galilei, 40 (2) Uffici C. Officine Meccaniche ,94% Lombardia Milano, viale Monza 338/Sesto S. Uffici CocaCola HBC Italia ,55% Giovanni - v.le Edison (2) Veneto Bussolengo (Vr), Centro Commerciale (2) Commerciale Auchan Spa ,44% (4) Lombardia Milano, via Gadames 57 Uffici UCB Pharma Spa Ségécé Italia 9,296, ,69% (3) Veneto Galliera Veneta (PD), via Postumia Logistica GS-Scaffalature Engineering S.p.A. 9,700, ,58% (4) Lombardia Cesano Boscone (MI), via Sanzio 5 Uffici Vodafone Omnitel 12,291, ,19% Sardegna Isola di Santo Stefano (SS) Villaggio turistico Valtur Spa 30,726,972 (6) ,32% Veneto Sona (VR), Centro Commerciale Lombardia Erbusco (BS), Centro Commerciale Commerciale Game 7 Athletics Spa 2,765, ,94% Commerciale Game 7 Athletics Spa 2,650, ,44% Marche Macerata, Centro Commerciale Commerciale Game 7 Athletics Spa 1,250, ,55% Friuli Venezia Giulia Trieste Centro Commerciale Commerciale Game 7 Athletics Spa 3,910, ,82% Puglia Bari, via Marin 3 Uffici 6 diversi conduttori 20,050, ,45% Lombardia Milano, via (2) Uffici Henkel Spa 17,500, ,50% Amoretti 78 Lombardia Segrate (MI), via Fratelli Cervi Uffici Publitalia 80 Spa Monte dei Paschi 11,750, ,40% Lazio Roma, via Marchetti 105 Uffici 6 diversi conduttori ,14% Totale ,99% (1) Il valore degli investimenti è indicato al prezzo di acquisto al netto dei costi accessori. (2) Il costo storico così come il canone annuo sono indicati al 50%, in quanto l immobile è stato acquistato in comproprietà con il fondo CAAM RE Europa. (3) Cap rate lordo. (4) Al lordo dell ICI, ma al netto degli oneri ordinari, straordinari ed assicurativi. (5) Nell ambito della cessione del complesso immobiliare di Basiano non è stata alienata una superficie edificabile. (6) Al costo storico di Euro sono stati aggiunti Euro per oneri di valorizzazione sostenuti dal fondo. 11

13 Società di gestione: SGR S.p.A. Strategie future Il gestore intende, compatibilmente con le linee strategiche anzi delineate, proseguire nella costruzione di un portafoglio immobiliare equilibrato in termini di profilo rischio/rendimento, utilizzando le possibilità concesse dall utilizzo della leva finanziaria nei limiti della convenienza economica generata dall esistenza di uno spread positivo tra il rendimento immediato degli investimenti selezionati ed il costo dell indebitamento. L attenzione del Fondo si rivolge, nel breve termine e nel quadro di un offerta prevalentemente concentrata nel segmento direzionale, soprattutto verso opportunità d investimento sul fronte degli spazi ad uso ufficio. Per quanto riguarda tale tipologia di prodotti la politica di gestione è orientata ad individuare opportunità d investimento in localizzazioni sia centrali che secondarie in tutte le aree geografiche del paese. Finanziamento Il Fondo ha stipulato in data 29 marzo 2006 un contratto di finanziamento ipotecario con Morgan Stanley Bank International Limited (filiale di Milano) per un ammontare di , in parte destinati al rimborso del debito precedente, e per la frazione residua a nuove acquisizioni. Detto finanziamento, rimborsabile in sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili di Assago (MI), Bussolengo (VR), Cesano Boscone (MI), Milano via Gadames e via San Giovanni sul Muro, Santo Stefano (OT) ed è stato concluso ad un tasso variabile (Euribor 3 mesi), oltre ad un margine di 65 basis points, con l obbligo di copertura del rischio di tasso al verificarsi del superamento di soglie prestabilite. È inoltre prevista un opzione di estensione della durata del finanziamento di ulteriori 3 anni con un margine maggiorato di 10 basis points ed un rimborso pari al 50% degli affitti (al netto delle spese) relativi agli immobili cauzionali (cd. 50% cash sweep). Contestualmente alla cessione del complesso direzionale di Assago (MI), il Fondo ha provveduto ad un parziale rimborso del finanziamento, per un importo pari ad , conseguentemente al 31 dicembre 2009 l ammontare complessivo da rimborsare all erogante ammonta ad Il Fondo ha stipulato in data 12 dicembre 2007, un contratto di finanziamento ipotecario con Calyon S.A. (filiale di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile in sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sull immobile di Milano, viale Monza e da altre garanzie accessorie ed è stato concluso ad un tasso fisso del 4,507%, oltre ad un margine di 72 basis points. La società Jack (Milan) Srl, indirettamente partecipata al 50% dal Fondo, in data 12 dicembre 2007 ha stipulato un contratto di finanziamento ipotecario con Calyon S.A. (filiale di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile in sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sul complesso immobiliare Galileo Park di Cinisello Balsamo (MI) e da altre garanzie accessorie ed è stato concluso ad un tasso fisso del 4,507%, oltre ad un margine di 102,5 basis points. Contestualmente è stato sottoscritto con il medesimo istituto di credito un finanziamento IVA di ad un tasso del 4,463% oltre ad un margine di 60 basis points. A causa del perfezionamento del processo di fusione per incorporazione tra la società Jack (Milan) Srl e la controllante Jack Milan Holding Srl, il soggetto obbligato nei confronti del finanziatore è, a decorrere dal 30 giugno 2008, la società Jack Milan Srl risultante dall operazione straordinaria ed in conseguenza della sostituzione della ragione sociale. La società Jack Milan Srl, partecipata al 50% dal Fondo, ha rimborsato anticipatamente in data 15 luglio 2009, il finanziamento IVA erogato da Calyon S.A. per un ammontare di , a seguito del rimborso del credito IVA. Con riferimento al finanziamento erogato da Calyon S.A., si segnala che l innalzamento del rapporto Loan to Value, che è stato rilevato nel corso del quarto trimestre in base alle valutazioni al 30 giugno 2009 degli immobili di Cinisello Balsamo e Viale Monza, Milano, avrebbe attivato l obbligo ad un rimborso parziale anticipato dell importo erogato. La Società di Gestione ha pertanto provveduto in data 18 novembre 2009 ad una rinegoziazione del finanziamento, finalizzata alla modifica dei covenants in essere, che ha portato ad un incremento dell ammontare complessivo finanziato di la cui erogazione è stata effettuata il 18 febbraio Tale linea di finanziamento integrativa, rimborsabile all originale scadenza del contratto in un unica soluzione (bullet), è garantita da ipoteca di primo grado sulla proprietà 12

14 Società di gestione: SGR S.p.A. dell immobile sito in Via Amoretti - Milano ed altre garanzie accessorie ed è stata conclusa ad un tasso variabile Euribor 3 mesi oltre ad un margine di 220 basis point. Le condizioni sul finanziamento originale rimangono invariate. Al fine di coprire il rischio di tasso di interesse su questa ultima tranche di finanziamento è stato siglato con la stessa controparte un contratto derivato di tipo cap con strike al 4,5%. L erogazione del menzionato finanziamento da parte di Calyon S.A., società appartenente al Gruppo Crédit Agricole, si configura come un operazione in conflitto d interesse. La selezione della banca finanziatrice è avvenuta in ogni caso sulla base di una procedura competitiva ed il finanziamento è stato concluso alle migliori condizioni di mercato offerte dalle controparti interpellate. Il Fondo ha attivato in data 28 maggio 2009 una linea di credito unsecured, revocabile con un preavviso di tre mesi, concessa da Intesa Sanpaolo S.p.A. per un ammontare massimo di ad un tasso variabile pari all Euribor a 1 mese, oltre ad un margine di 87,5 basis points e ad una commitment fee dello 0,125% per anno. Al 31 dicembre 2009 la SGR non è ancora ricorsa all utilizzo della suddetta linea. Il Fondo ha stipulato in data 10 luglio 2009, un contratto di finanziamento ipotecario con Centrobanca (sede di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile a sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sull immobile di Via Marchetti, Roma. Il Fondo paga un tasso variabile pari all Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread di 175 basis points. Debito residuo Soggetto Rimborso Scadenza Garanzia in essere al 31/12/2009 Erogazione Debito Ammontare % Valore LTV Durata Debito Medio Linea obbligato (*) rimborsato (**) Garanzia (***) (****) residua 2009 Fondo Bullet 29/03/2013 Ipoteca - Via Gadames, Milano 3,998,778-3,998, % 10,550,000 38% ,998,778 Fondo Bullet 29/03/2013 Ipoteca - Bussolengo (VR) 7,537,803-7,537, % 24,050,000 31% ,537,803 Linea MS Fondo Bullet 29/03/2013 Ipoteca - Via Sanzio, Cesano Boscone (MI) 5,057,278-5,057, % 12,650,000 40% ,057,278 Fondo Bullet 29/03/2013 Ipoteca - Villaggio Valtur, S.Stefano (OT) 12,317,091-12,317, % 37,830,000 33% ,317,091 Fondo Bullet 29/03/2013 Ipoteca - Via S. Giovanni sul Muro, Milano 10,230,384-10,230, % 27,770,000 37% ,230,384 Fondo Bullet 29/03/2013 Ipoteca - Milanofiori, Assago (MI) 20,858,666 20,858, % Morgan Stanley 60,000,000 20,858,666 39,141, % 112,850,000 35% ,141,334 Linea Monza Fondo Bullet 15/01/2015 Ipoteca - Viale Monza, Milano 6,700,000-6,700, % 13,870, ,700,000 22% Linea Amoretti Fondo Bullet 15/01/2015 Ipoteca - Via Amoretti, Milano (*****) % 16,370, Linea Cinisello Jack Milan Srl Bullet 15/01/2015 Ipoteca - Cinisello Balsamo (MI) 14,500,000-14,500, % 18,525,000 78% ,500,000 Linea Iva Jack Milan Srl Bullet 15/01/2013 Pegno Credito IVA 2,950,000 2,950, % ,584,110 Calyon 24,150,000 2,950,000 21,200, % 48,765,000 43% ,784,110 Linea Marchetti Fondo Bullet 05/08/2016 Ipoteca - Via Marchetti, Roma 28,300,000-28,300, % 47,730,000 59% ,475,068 Centrobanca 28,300,000 28,300, % 47,730,000 59% ,475,068 TOTALE 112,450,000 23,808,666 88,641, % 209,345,000 42% ,400,512 Note: (*) Rappresenta l'allocazione del debito erogato sui soggetti obbligati così come stabilito in fase di sottoscrizione dei contratti di finanziamento. (**) In assenza di rimborsi l'ammontare dei debiti corrisponde ai valori di Erogazione. (***) Valutazioni degli esperti indipendenti al 31/12/2009 (****) Loan to Value (*****) Linea accordata non ancora erogata In seguito alle descritte operazioni, il debito complessivo del Fondo (diretto ed indiretto) ammonta ad , ed il grado di utilizzo della leva finanziaria è pari al 33,33% del valore del portafoglio immobiliare direttamente ed indirettamente posseduto al 31 dicembre Nel corso dell esercizio gli oneri finanziari di competenza, a fronte di un utilizzo medio del debito di , sono stati pari ad , generando un costo del debito su base annua pari al 3,64%. La redditività caratteristica immediata calcolata come rapporto fra il monte canoni del Fondo e la valutazione del portafoglio immobiliare direttamente ed indirettamente posseduto è pari al 6,58%. Rapporti con i collocatori Nel corso dell esercizio la Società di Gestione ha corrisposto ai collocatori del Fondo, in relazione ai servizi di consulenza e assistenza offerti agli investitori successivamente alla fase di sottoscrizione ed in costanza dell investimento, , pari al 19% delle commissioni di gestione di competenza nell esercizio di riferimento. Gestione mobiliare Nel corso dell esercizio la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari è stata investita in depositi a breve termine ed in fondi di investimento monetario. Informazioni sulle opzioni Il Fondo ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati aventi come sottostanti alcuni immobili presenti nel portafoglio e volte a coprire il rischio di eventuali riduzioni del valore di mercato di detti immobili, riscontrabili nel lungo periodo. 13