NOVITA FISCALI 2014 TASSAZIONE DEL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE

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2 NOVITA FISCALI 2014 TASSAZIONE DEL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE NOVITÀ IN MATERIA DI FISCALITÀ DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI Verona, 13 maggio 2014 Rosaria de Michele Responsabile Tributario Iccrea BancaImpresa Responsabile Fiscale Corporate Gruppo Bancario Iccrea 2

3 LA TASSAZIONE DEL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE STRUMENTALE Nella legge di stabilità 2014 il legislatore è intervenuto a disciplinare il subentro nel contratto di leasing immobiliare strumentale ai fini delle imposte d atto. Finalità del legislatore fiscale: Ragioni antielusive(emersione di maggior imponibile) e di perequazione fiscale. La nuova imposta di registro: Con l inserimento del nuovo art. 8-bis della tariffa e intervenendo sull art.40 co.1 bis del Testo Unico del Registro, in deroga al principio di alternatività IVA-registro, il legislatore ha previsto l applicazione dell imposta di registro proporzionale alle cessioni di contratto di leasing immobiliare strumentale che, ai fini IVA, sono ricondotte alla disposizione recata dall'articolo 3, co. 2, numero 5, D.P.R. n.633/72. 3

4 LA TASSAZIONE DEL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE STRUMENTALE Dal 1 gennaio 2014 La cessione contratto di leasing avente ad oggetto immobili strumentali (anche da costruire) è soggetta all applicazione di un imposta di registro nella misura del 4% Gli immobili devono essere individuati in funzione della categoria catastale di appartenenza (unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A10. Soggetti tenuti al versamento dell imposta sono in via solidale l Utilizzatore originario (cedente) e nuovo utilizzatore (cessionario). 4

5 IMPOSTA DI REGISTRO: DETERMINAZIONE Corrispettivo pattuito per il subentro dalle parti (cedente e cessionario del contratto) quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto valore che avrà a scadenza il bene oggetto del contratto ceduto. Il Legislatore introducendo questo meccanismo fa in modo che, al momento della cessione del contratto, anche il cessionario sopporti le imposte d atto Nessun adempimento e nessuna formalità sono previsti in capo alla società di leasing che diversamente non sconterebbe mai, in quanto il trasferimento del bene, al riscatto è soggetto ad imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa 5

6 Base imponibile imposta di registro IMPOSTA DI REGISTRO: DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE Contratto di Leasing immobiliare in decorrenza Corrispettivo pattuito Corrispettivo pattuito esposto in fattura Valore normale del bene Quota capitale comprese nei canoni ancora da pagare e il prezzo di riscatto Quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare e il prezzo di riscatto 6

7 IMPOSTA DI REGISTRO: EFFETTI AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE Per il nuovo utilizzatore l'imposta di registro rappresenta un onere! Le ipotesi avanzate dalla dottrina sono le seguenti: 1. Onere accessorio rispetto al contratto di leasing, da ripartirsi contabilmente in funzione della durata residua del contratto, con (speculare) riconoscimento fiscale; 2. Onere da aggiungere al valore dell'immobile che l'utilizzatore iscriverà nell'attivo patrimoniale al momento del riscatto, andando a formare, unitamente al prezzo di riscatto, la base da prendere a riferimento ai fini dell'ammortamento (nb. sospensione fino al riscatto); 3. Onere da imputare integralmente a conto economico e da dedurre per cassa in base all'articolo 99 Tuir. Secondo la relazione tecnica alla Legge di stabilità vale la prima soluzione. 7

8 CASO ESEMPLIFICATIVO Durata contratto Costo sostenuto dalla società di leasing 12 anni Euro Maxicanone 10 % Prezzo di riscatto 5% Tasso leasing 5,5% Canone periodico mensile 835 Euro Al termine del 9 anno, L utilizzatore X si accorda con la società Y, previo consenso da parte della società di leasing, per cedere il contratto di leasing. Prezzo convenuto: più IVA; la cessionaria (no IAS adopter) si accolla l'onere del pagamento dei canoni periodici a partire dal 10 anno (3 annualità). 8

9 CASO ESEMPLIFICATIVO Secondo le indicazioni fornite dalla Risoluzione Agenzia delle Entrate n.212/e dell 8 agosto 2007, il corrispettivo deve essere così ripartito dall impresa Y (nuovo utilizzatore): quota pagata a fronte del godimento del bene (onere pluriennale da ripartirsi in funzione della residua durata del contratto); quota pagata a fronte dell'opzione d'acquisto ("costo sospeso", fiscalmente deducibile con la procedura dell'ammortamento unitamente al prezzo di riscatto del bene medesimo). 9

10 CASO ESEMPLIFICATIVO Il costo sospeso è pari al valore normale del bene al netto del debito residuo in linea capitale "accollato" dal cessionario. Valore normale del bene Debito residuo <31.175> Anticipo del prezzo (=costo sospeso) Base da prendere a riferimento ai fini dell'ammortamento: Prezzo di riscatto Anticipo del prezzo (=costo sospeso) Valore da iscrivere tra le attività materiali al riscatto

11 CASO ESEMPLIFICATIVO Cosa accade se non viene esercitato il diritto di riscatto finale? Secondo l Agenzia delle Entrate il costo sopportato per l'acquisizione del contratto sarà spesabile integralmente nel periodo d'imposta in cui diviene certa l'insorgenza della insussistenza del valore già iscritto nell'attivo patrimoniale. 11

12 CASO ESEMPLIFICATIVO L'eventuale surplus (pari alla differenza tra corrispettivo pagato e il costo sospeso del bene al momento della cessione) costituisce per l impresa Y cessionaria una spesa relativa a più esercizi deducibile nei limiti della quota imputabile a ciascun esercizio lungo la residua durata del contratto (ex art. 108 TUIR): Corrispettivo cessione del contratto Anticipo del prezzo (=costo sospeso) <48.825> Diritto al godimento del bene (= onere pluriennale)

13 CASO ESEMPLIFICATIVO Determiniamo la base imponibile a cui applicare l imposta di registro dovuta per il subentro da parte della società Y prezzo di cessione quota capitale canoni residui prezzo al riscatto Base imponibile IMPOSTA REGISTRO (4%)

14 L IMPOSTA DI REGISTRO SUL SUBENTRO 14

15 Imposta Provinciale di Trascrizione (IPT) La legge di stabilità prevede l esenzione dall Imposta Provinciale di Trascrizione (IPT) per i riscatti dei veicoli effettuati dai locatari a titolo di leasing, a far data dal 2 gennaio Rimane dovuta l IPT per le vendite a terzi, a meno che il contratto non sia precedentemente ceduto ( subentro ) e che la cessione sia correttamente annotata al PRA prima del riscatto. 15

16 NUOVA TASSAZIONE DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI 16

17 Nuova Tassazione dei trasferimenti immobiliari I riferimenti normativi A partire dal 1 gennaio 2014 è stata ridisegnata la tassazione indiretta dei trasferimenti immobiliari, per effetto del combinato disposto dei seguenti provvedimenti legislativi: D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (c.d. «Decreto IMU»), che con all art. 10 ha apportato importanti modifiche all art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R n. 131/1986 (Testo unico imposta di registro); D.L. 104/2013, c.d. Decreto istruzione, convertito dalla L. 128/2013, che ha modificato e integrato a sua volta il suddetto «Decreto IMU» ; Legge di Stabilità 2014, che è intervenuta a modificare sia il «Decreto IMU» che direttamente l art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R n. 131/1986 (Testo unico imposta di registro). 17

18 Nuova Tassazione dei trasferimenti immobiliari A partire dal , per effetto delle modifiche apportate all art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R n. 131/1986, sui trasferimenti immobiliari assoggettati all imposta di registro proporzionale troveranno applicazione le seguenti aliquote: Aliquota 2% 9% Fattispecie Per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni dell agevolazione «prima casa» Per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. 12% Per i trasferimenti che hanno per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. 18

19 Nuova Tassazione dei trasferimenti immobiliari (segue) In tutti i casi in cui trovano applicazione le nuove aliquote: la misura dell imposta di registro dovuta non potrà in ogni caso essere inferiore al limite minimo di 1.000; non sono dovute l imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari; le imposte ipotecaria e catastale sono corrisposte nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna. 19

20 Nuova Tassazione dei trasferimenti immobiliari (segue) Abolite esenzioni e agevolazioni In relazione agli atti di trasferimento immobiliare, è stata prevista la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. In particolare non troveranno più applicazione i trattamenti agevolativi per: i trasferimenti di immobili di interesse storico, artistico o archeologico (prima soggetti all imposta di registro del 3%); i trasferimenti a favore di ONLUS (prima soggetti ad imposta di registro fissa); i trasferimenti di immobili abitativi esenti da IVA a favore di imprese di rivendita immobiliare (prima soggetti all imposta di registro dell 1%); i trasferimenti di immobili a favore dello Stato o di enti pubblici territoriali (prima soggetti all imposta di registro fissa); i trasferimenti di immobili compresi in Piani Urbanistici particolareggiati (prima soggetti ad imposta di registro dell 1%); le agevolazioni per i piani di recupero; le agevolazioni per i terreni montani; le agevolazioni per il compendio unico. Continueranno invece a trovare applicazione le agevolazioni esistenti per la piccola proprietà contadina (imposte di registro e ipotecaria in misura fissa e imposta catastale dell 1%). 20

21 Nuova misura fissa E stata aumentata la misura fissa dell imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, che quindi passa da 168 a

22 Disciplina delle imposte d atto nel leasing immobiliare in vigore dal 1/01/2014 (in grassetto le novità) REGOLE DAL FABBRICATO VENDITORE Acquisto società di leasing Canoni CESSIONE PER RISCATTO (Società di leasing opta per l'iva) finito Costruttore /Ristrutturatore < 5 anni Registro 200 IVA SI RC NO Ipotecarie Catastali Registro Fattura SdL Registro Ipotecarie Catastatali 3,0% 1,0% 0,0% IVA S T R U M E N T A L E Soggetti IVA (tra cui finito Costruttore /Ristrutturatore 200 SI 3,0% 1,0% 0,0% IVA SI > 5 anni) con opzione IVA Soggetti IVA (tra cui finito Costruttore /Ristrutturatore 200 ESENTE NO 3,0% 1,0% 0,0% IVA > 5 anni) senza opzione IVA finito Privato 9,0% NO NO ,0% IVA In corso di Privato 9,0% NO NO ,0% IVA costruzione/non ultimato Soggetto IVA 200 SI NO ,0% IVA Privato 9,0% NO NO ,0% IVA Area edificabile (Costruendo) Soggetto IVA 200 SI NO ,0% IVA Terreno agricolo (Costruendo) Privato 12,0% (1) NO NO ,0% IVA Soggetto IVA 12,0% (1) NO NO ,0% IVA (1) Aliquota introdotta dalla legge di stabilità del Mentre per i trasferimenti a favore di soggetti che rivestono la qualifica di Coltivatori Diretti o Imprenditori Agricoli Professionisti, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, trova applicazione il regime agevolativo che contempla l imposta di registro e quella ipotecaria in misura fissa e l imposta catastale pari all 1%. 22

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