P.A.T. R 02 B ALLEGATO B: INDAGINE SUL MERCATO IMMOBILIARE. Provincia di Treviso Comune di Treviso. Regione Veneto. Piano di Assetto del Territorio

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1 Regione Veneto Provincia di Treviso Comune di Treviso P.A.T. Piano di Assetto del Territorio R 02 B ALLEGATO B: INDAGINE SUL MERCATO IMMOBILIARE GRUPPO DI PROGETTAZIONE arch. Giuseppe Cappochin CAPOGRUPPO - Pianificazione urbanistica urb. Roberto Rossetto Coordinamento generale arch. Leopoldo Saccon Pianificazione urbanistica arch. Fernando Tomasello Pianificazione urbanistica CONTRIBUTI SPECIALISTICI IL SINDACO Avv. Giovanni Manildo dott. For. Stefano Reniero Sostenibilità ambientale VAS e VINCA Assessore all'urbanistica Paolo Camolei Direttore Generale dott. Otello Paraluppi Responsabile del procedimento Settore Pianificazione Territoriale ed Urbanistica arch. Stefano Barbieri Accordo di Pianificazione concertata tra Provincia di Treviso e Comune di Treviso del Adozione: D.C.C. n 12 del Approvazione: C.d.S. Provincia di Treviso e Comune di Treviso del ing. Federico Zannantonio Valutazione dei trasporti e viabilità ing. Giuliano Marella Valutazioni estimative dott. Luca Romano Indagini socio-economiche ing. Giuseppe Baldo Urbanistica partecipata Delibera di ratifica da parte della Giunta Provinciale n Codice Elaborato del W d Maggio 2015

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3 INDICE 1. CARATTERI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE CENSIMENTO DEI PRINCIPALI OSSERVATORI IMMOBILIARI I DATI DEL MERCATO IMMOBILIARE: UN ANALISI DELLE FONTI DIRETTE ED INDIRETTE L impiego dei dati nelle valutazioni urbanistiche Una analisi delle fonti Gli studi di società specializzate Gli Osservatori promossi da enti Le banche dati di agenzie ed operatori di mercato I periodici specializzati MAPPATURA DEI VALORI IMMOBILIARI Nome File PAG. 1

4 1. CARATTERI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE Il mercato immobiliare di Treviso rappresenta una quota significativa del mercato dei capoluoghi di provincia veneti, pari al 9% circa in termini di numero di transazioni, inferiore comunque, in termini assoluti, rispetto a Verona, Venezia, Padova e Vicenza, che complessivamente considerate assorbono oltre l 80% delle transazioni 1. Negli ultimi anni, il mercato locale sta attraversando una fase congiunturale negativa, parallela alla crisi finanziaria e immobiliare globale, che può essere letta sotto due profili, ovvero come drastica diminuzione del numero di transazioni, accompagnata da una riduzione dei valori di mercato, sia nominali che reali. In particolare, il numero di transazioni annue a Treviso ha subito una forte correzione a partire dal picco del Il numero di transazioni normalizzate di abitazioni (NTN), ovvero ponderate rispetto alla quota di proprietà effettivamente compravenduta, risulta infatti diminuito del 25% nel periodo che intercorre fra il 2006 (1.363 transazioni) e il 2011 (1.023 transazioni) 2. 1 Il numero di transazioni normalizzate (NTN) dei capoluoghi veneti è, in ordine decrescente: Verona 25,09%, Venezia 24,66%, Padova 21,95%, Vicenza 10,43%, Treviso 8,84%, Rovigo 5,76% e Belluno 3,26%. 2 Elaborazione su dati dell Agenzia del Territorio. Numero di transazioni e indicatori relativi alla capacità attrattiva del mercato locale sono stati tratti da ricerche dell Agenzia del Territorio. Nome File PAG. 2

5 Numero di transazioni normalizzate della città di Treviso. Per quanto riguarda l andamento dei valori, si ritiene utile proporre un analisi diacronica, volta ad inquadrare i trend di mercato di lungo periodo mediante serie storiche. Per la città di Treviso è stato possibile raccogliere i dati e costruire la serie temporale relativa ai valori unitari pubblicati dal periodico Il Consulente Immobiliare 3 nelle annate a partire dal Si propongono, in particolare, due serie: la variazione temporale dei valori unitari delle abitazioni nuove in centro, semicentro e periferia di Treviso, e la variazione del numero indice reale, con base 100 riferita al Per quanto concerne l andamento dei valori unitari nominali nel tempo, il grafico evidenzia che, dopo la brusca impennata delle quotazioni negli anni successivi al 2000, 3 Sono state analizzate tutte le annate disponibili dal Purtroppo, Il Consulente Immobiliare non ha pubblicato, negli anni 1983 e 1984, le quotazioni riferite a Treviso, pertanto, a favore della continuità e della coerenza della serie, sono stati riportati solo i dati a partire dal Nome File PAG. 3

6 a partire dal 2005 le quotazioni si sono sostanzialmente cristallizzate in termini nominali, sia nelle zone centrali che periferiche tv_c tv_s tv_p Centro Semicentro Periferia Valori immobiliari della città di Treviso: andamento valori unitari nominali. Estremamente interessante risulta inoltre l analisi del numero indice, che è stato costruito ponendo convenzionalmente pari a 100 il valore dei fabbricati in centro, semicentro e periferia nel In altri termini, si è fittiziamente azzerata la differenza di valore tra le varie zone in tale anno. Dalla lettura dell indice, appare evidente che, nel tempo, i valori del centro sono cresciuti in misura più che proporzionale rispetto al semicentro; i valori del semicentro, a loro volta, sono aumentati in modo molto più che proporzionale rispetto alla periferia. A titolo esemplificativo, nell arco di 27 anni ( ), le quotazioni del centro sono cresciute secondo un fattore moltiplicativo reale 2,7 circa (da 100 a 270), quelle della periferia secondo un fattore 2,0 (da 100 a 200). In Nome File PAG. 4

7 termini nominali, nello stesso periodo le quotazioni sono cresciute in centro storico di 6,5 volte, in periferia di 5 volte. E probabile che l abbondanza di offerta di nuova edilizia residenziale in periferia abbia mantenuto un corretto rapporto fra domanda e offerta, contenendo i prezzi, mentre la scarsa e frammentata offerta nelle aree centrali abbia favorito il decollo dei prezzi. Inoltre, dal grafico si evince che la sostanziale stabilità delle quotazioni nominali nel periodo successivo al 2005, in termini reali ha comportato un significativo decremento del valore di mercato degli immobili, in tutte le zone. 350 tv_c tv_s tv_p Centro Semicentro Periferia Valori immobiliari della città di Treviso: andamento dei numeri indice reali Un ultimo elemento che merita evidenziare è costituito dalla capacità attrattiva che il Comune di Treviso, in termini di dinamicità del mercato immobiliare, esercita sul Nome File PAG. 5

8 territorio. Un indicatore che permette di cogliere tale aspetto è costituito dal Grado di Attrattività dei capoluoghi (GDA) che viene calcolato come differenza tra il rapporto fra il NTN del capoluogo e il NTN della provincia e il rapporto tra lo stock del capoluogo e lo stock della provincia. Come si evince dalla figura seguente, Treviso esercita sul resto della provincia una forza attrattiva (con GDA positivo pari a 0,028), che è superiore a tutte le altre città capoluogo, ad esclusione di Rovigo. 0,080 0,064 0,060 0,040 0,020 0,023 0,004 0,028 0,014 0,007 0,000-0,020-0,040-0,060 BL PD RO TV VE VI VR -0,045 BL PD RO TV VE VI VR Grado di Attrattività (GDA) dei capoluoghi di provincia del Veneto Nome File PAG. 6

9 2. CENSIMENTO DEI PRINCIPALI OSSERVATORI IMMOBILIARI 2.1 I dati del mercato immobiliare: un analisi delle fonti dirette ed indirette Le valutazioni finalizzate ad esprimere giudizi di natura urbanistica, richiedono preliminarmente l individuazione di prezzi e valori atti a rappresentare compiutamente il mercato delle aree e dei fabbricati 4. La scarsa trasparenza del nostro mercato immobiliare, talora indotta da ragioni di convenienza fiscale che influenzano i prezzi dichiarati, l impossibilità di ottenere nel mercato delle compravendite precise informazioni tecniche (dimensione, ubicazione, stato di manutenzione) ed economiche (prezzi), mettono a disposizione dello studioso informazioni opache, incomplete, imprecise, disomogenee. Tuttavia, le pubblicazioni circa i dati economici ed immobiliari in Italia non mancano: da oltre un decennio sono nate diverse iniziative editoriali volte a raccogliere e diffondere prezzi di compravendita e di locazione, rendimenti e analisi dei comportamenti della domanda e dell offerta, dei trend del mercato immobiliare italiano. Nonostante ciò, ad oggi in Italia non si dispone di una base informativa condivisa che, invece, è presente in altre nazioni europee. Gli operatori di mercato (agenti immobiliari o intermediari) sono ancora riluttanti a fornire informazioni e dati riguardanti i beni immobili sul mercato, da cui le difficoltà nel reperimento di valori su cui basare le valutazioni. Tradizionalmente, le fonti dei valori immobiliari possono essere suddivise in: fonti dirette, ovvero gli atti di compravendita, i dati provenienti dalle aste pubbliche, le offerte di vendita, le perizie giudiziarie, le valutazioni dell Agenzia del Territorio, i 4 Si ringrazia la Prof. Laura Gabrielli dell Università di Ferrara per il contributo scientifico cortesemente fornito alla stesura del presente capitolo. Nome File PAG. 7

10 dati delle agenzie immobiliari; queste fonti forniscono dati puntuali relativi ai prezzi di mercato di specifici immobili; fonti indirette, rappresentate da dati forniti da Enti, associazioni di categoria, centri di ricerca, operatori del mercato e società private, generalmente riferiti a valori medi zona. Le fonti indirette più note possono essere ricondotte alla seguente classificazione: 1. studi di società specializzate (Nomisma, Scenari Immobiliari); 2. osservatori immobiliari di enti (Istat, Agenzia del Territorio); 3. banche dati di agenzie ed operatori di mercato (Tecnocasa, Gabetti, Fiaip); 4. periodici specializzati (Consulente Immobiliare). Le fonti indirette riportano dati medi rappresentativi e quotazioni immobiliari che fanno riferimento a particolari mercati o segmenti, individuando valori compresi in un intervallo (valori minimi e massimi) o valori medi, ottenuti da elaborazioni statistiche dei dati acquisiti dalle fonti. Le indagini o le pubblicazioni sono spesso in grado anche di indicare gli andamenti del mercato immobiliare, le caratteristiche dell offerta e della domanda, i trend dei prezzi, i saggi di rendimento o anche, in alcuni casi, i valori relativi alle aree edificabili. Tali fonti, quindi, possono fornire preziose informazioni sia sugli andamenti del mercato immobiliare passato, sia sui possibili trend futuri, attraverso le indicazioni (i sentiment) dei principali operatori del mercato. Tra le variabili più interessanti fornite da alcune delle fonti citate, vi sono: il numero di transazioni, rappresentativo della liquidità del mercato (si vedano, per esempio, i dati riportati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio); la differenza tra le superfici offerte e quelle compravendute, che può fornire indicazioni sulla vivacità del mercato immobiliare (Monitor Immobiliare di Scenari Immobiliari Censis); i tempi di vendita, che consentono di inquadrare le dinamiche tra domanda e offerta e la liquidità del mercato (tale dato è riportato dalle pubblicazioni dell Ufficio Studi di UBH, dall Osservatorio Immobiliare Fiaip, dal Focus Casa&Case del Sole24Ore); Nome File PAG. 8

11 lo sconto, ovvero la differenza tra il prezzo di offerta ed il prezzo di compravendita, utile per circoscrivere il rapporto esistente fra domanda ed offerta, ovvero il loro equilibrio nel mercato (anche in questo caso si possono esaminare i report dell Ufficio Studi di UBH, il Focus Casa&Case del Sole24Ore, ecc.) L impiego dei dati nelle valutazioni urbanistiche Non tutti i dati che vengono reperiti dalle fonti possono essere direttamente impiegati, o trattati allo stesso modo. In particolare, i dati che vengono raccolti dalle fonti indirette, le quotazioni immobiliari, oppure le informazioni circa il mercato immobiliare (i trend, i tempi di vendita, le dinamiche della domanda e dell offerta) debbono essere impiegati al solo fine di descrivere la situazione del mercato immobiliare ove è sito l oggetto di stima, i valori medi ed il loro intervallo, le possibili quotazioni minime o massime che gli immobili simili a quello stimato possono raggiungere in considerazione della particolare ubicazione, stato di manutenzione, caratteristiche, ecc. Tali dati, quindi, descrivono una congiuntura immobiliare, una forma di mercato, delle dinamiche e non possono che essere impiegati nella fase introduttiva di analisi delle quotazioni. Le fonti dirette, invece, forniscono informazioni che possono essere impiegate ed elaborate nei diversi procedimenti di stima, durante la fase di applicazione delle metodologie estimative e durante il confronto con immobili che sono recentemente compravenduti o locali, o semplicemente immessi nel mercato. Spesso queste informazioni si trovano in forma di prezzi di offerta, ovvero prezzi che rappresentano la somma cui il proprietario vorrebbe scambiare il proprio bene, o darlo in uso a terzi. Il prezzo di offerta non è il prezzo di scambio: in ragione della particolare congiuntura immobiliare il valore a cui il bene è offerto nel mercato potrà subire delle contrazioni (margine di trattativa) o, in particolari casi, anche a maggiorazioni (ma solo in congiunture favorevoli di mercato, o in mercati molto rarefatti) Una analisi delle fonti Le fonti dirette, soprattutto quelle derivanti da agenzie immobiliari, sono disponibili in tutto il territorio e la loro presenza è capillare anche nei mercati di dimensioni più ridotte. Nome File PAG. 9

12 Le fonti indirette, pur non così numerose, permettono di analizzare lo scenario italiano relativo al mercato immobiliare e delle costruzioni attraverso la pubblicazione di report periodici a cadenza trimestrale, semestrale o annuale. Non è raro però che i valori e le analisi contenute i questi osservatori del mercato immobiliare siano fra loro contrastanti o indichino valori diversi, o piuttosto risultino a copertura parziale del territorio, indicando quotazioni e trend solo per alcune zone dell Italia (solitamente i comuni più grandi o capoluoghi di provincia). In generale, le serie storiche dei dati relativi alle compravendite immobiliari sono piuttosto limitate nel tempo. Come si vedrà nei prossimi capitoli, alcune però riportano dati che risalgono ad alcuni decenni fa. Di seguito, in una breve rassegna, vengono analizzate diverse fonti e le modalità in cui prezzi e canoni vengono rilevati, elaborati e diffusi GLI STUDI DI SOCIETÀ SPECIALIZZATE L Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma diffonde quotazioni di mercato dal 1988, con cadenza quadrimestrale. La destinazione d uso degli immobili concerne i seguenti sottomercati: residenziale, direzionale, produttivo e commerciale. Le quotazioni relative al comparto residenziale sono riferite a 13 grandi aree urbane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia Mestre e Venezia città) i cui dati vengono raccolti a maggio e ottobre. A febbraio vengono raccolti i dati di 13 province intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona). Per quanto concerne il mercato residenziale, ogni città è articolata in zone di pregio, centri, semicentri e periferie ed i valori sono ulteriormente articolati per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare. Gli uffici sono articolati in zone centrali, semicentrali, periferiche terziarie e periferiche, mentre i negozi e box sono localizzati in centri, semicentri e periferie. Infine, il comparto produttivo è articolato secondo dimensione (500, 1000 e 3000 mq). I dati raccolti riguardano i prezzi di compravendita (espressi in euro/mq), canoni di locazione (euro/mq/anno) e rendimenti, con indicazioni sui valori minimi e massimi. Le statistiche pubblicate da Nomisma sono Nome File PAG. 10

13 precedute da analisi puntuali sul comparto immobiliare a livello internazionale e nazionale. L Osservatorio è una pubblicazione a pagamento. Censis e Scenari immobiliari pubblicano dal 1997 il Monitor immobiliare, un rapporto annuale dedicato all'analisi del mercato immobiliare, dei suoi attori e dei cambiamenti che si susseguono negli anni. Il Monitor approfondisce il mercato delle abitazioni, dei negozi e degli uffici, con un focus su 110 capoluoghi di provincia. Il territorio analizzato è articolato in zone di pregio, zone intermedie e zone periferiche per il sottomercato residenziale e terziario, in zone di pregio e altre zone per il commerciale. Solo nelle città di maggiori dimensioni, l articolazione del mercato residenziale arriva alla definizione di valori per quartieri o circoscrizioni. I prezzi sono indicati in euro/mq e riguardano le quotazioni minime, massime e più frequenti. I canoni di locazione sono espressi in euro/mq/anno. I valori sono raccolti utilizzando informazioni di immobili posti sul mercato, per i quali è stata data comunicazione al pubblico, ad esempio attraverso cartelli, inserzioni o pubblicità GLI OSSERVATORI PROMOSSI DA ENTI L Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio raccoglie i valori relativi al mercato immobiliare per 110 comuni capoluoghi di provincia e per oltre comuni coprendo il territorio nazionale. I valori riportati riguardano i settori residenziale, direzionale ed industriale e si riferiscono sia al mercato delle locazioni che a quello delle compravendite. Tali dati investono le principali tipologie edilizie esistenti: per fascia territoriale omogenea (centrale, semicentrale, periferica, suburbana, rurale); per destinazione d uso: a destinazione residenziale (ville-villini, abitazioni signorili, abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, abitazioni tipiche dei luoghi, posti auto coperti e scoperti, autorimesse-box); a destinazione non residenziale (negozi e centri commerciali, uffici e uffici strutturati, capannoni tipici e industriali, magazzini, laboratori); per stato di manutenzione e conservazione degli edifici (ottimo, normale, scadente). I valori (massimo e minimo) sono espressi in euro/mq di superficie commerciale per i prezzi di compravendita e in euro/mq per mese per i canoni di locazione. I dati dell Osservatorio derivano dalle indagini di mercato svolte dall Ufficio del Territorio circa i prezzi effettivi di compravendita e di locazione e da informazioni Nome File PAG. 11

14 derivanti dagli operatori del settore. I dati sono pubblicati ogni semestre e consultabili gratuitamente attraverso il sito dell Agenzia del Territorio. Nella tabella seguente, sono riepilogati i dati riferiti a Treviso (secondo semestre 2011). Tipologia Abitazioni civili Abitazioni di tipo economico Ville e Villini Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max. NORMALE , ,2 13, ,8 8, ,4 OTTIMO , ,2 13, ,8 8, ,4 NORMALE ,8 8, ,3 7, ,6 6,7 OTTIMO ,8 8, ,3 7, ,6 6,7 NORMALE Zona B1 Zona B2 Zona C1 Zona D1 Valore Mercato Valori Locazione Valore Mercato Stato / / x ese / conservativo Valori Locazione / x ese Valore Mercato / Valori Locazione / x ese Valore Mercato / Valori Locazione / x ese ,2 13, ,4 15, ,8 8, ,4 OTTIMO ,2 13, ,4 15, ,8 8, ,4 Autorimesse Posti auto coperti Posti auto scoperti Magazzini Negozi Uffici Capannoni industriali Capannoni tipici Laboratori NORMALE NORMALE NORMALE OTTIMO OTTIMO OTTIMO OTTIMO OTTIMO OTTIMO ,7 11, ,3 18, ,6 7, ,5 4, ,7 10, ,2 17, ,8 7, ,4 5, ,3 5, ,7 9, , ,1 3, ,1 3,1 N.D. N.D. N.D. N.D ,1 3, ,6 2, ,8 13, ,9 9, ,7 6, ,5 11, ,6 15, ,8 8, ,6 7,1 N.D. N.D. N.D. N.D. N.D. N.D. N.D. N.D ,1 3, ,9 2, ,1 3,1 N.D. N.D. N.D. N.D ,9 2, ,6 2, ,1 4,4 N.D. N.D. N.D. N.D ,3 3, ,1 3,1 La Banca d'italia ha avviato, a partire da marzo 2009, la pubblicazione di un Supplemento al Bollettino Statistico che, a frequenza trimestrale, riporta i risultati di un Sondaggio Congiunturale sul Mercato delle abitazioni in Italia, condotto congiuntamente con Tecnoborsa presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari, e relativo allo stato del mercato residenziale in Italia. Il report restituisce l immagine del mercato immobiliare italiano, attraverso l analisi delle compravendite residenziali avvenute nel territorio nazionale, nonché in merito al taglio dell immobile compravenduto, all ubicazione, alla disponibilità, allo stato di manutenzione e alla tipologia edilizia. Inoltre, sono analizzati i margini di trattativa, i tempi di vendita, le caratteristiche dei mutui e le prospettive di mercato. Il rapporto descrive le quotazioni nel semestre di riferimento in valore (euro/mq) e in forma di indice. Nome File PAG. 12

15 LE BANCHE DATI DI AGENZIE ED OPERATORI DI MERCATO L Osservatorio Immobiliare di Tecnocasa è pubblicato annualmente e raccoglie i dati reperiti presso le agenzie affiliate. L Osservatorio pubblica le quotazioni, l analisi dell offerta e della domanda residenziale di capoluoghi e le relative province, mentre l analisi del settore industriale, direzionale e commerciale è focalizzata nei comuni di maggiori dimensioni. Le abitazioni sono quotate secondo il quartiere di appartenenza all interno delle città. Nei comuni più piccoli, l articolazione riguarda il centro, semicentro e periferia. I valori immobiliari sono distinti per tipologia (signorile, media ed economica), con diverso stato manutentivo (nuove ed usate). La quotazione media è espressa in euro/mq di superficie commerciale. La parte che analizza il settore commerciale ed industriale osserva i valori dei mercati dell impresa per le principali città. Del settore produttivo vengono pubblicati i prezzi e i canoni di locazione del nuovo e dell usato. Similmente, l Osservatorio tratta i segmenti del direzionale, del commerciale e dei laboratori. Per le grandi città sono inseriti anche dati riguardanti i box e ai posti auto. L andamento del mercato immobiliare della locazione è monitorato in ragione dei canoni applicabili ad immobili tipo costituiti da bilocali o trilocali. Nome File PAG. 13

16 Nella tabella seguente sono riassunti i dati relativi a Treviso (Osservatorio 2011). Valo e Me cato / Usato Valo e Me cato / Nuovo ZONA Signorile Medio Economico Signorile Medio Economico CANIZZANO Centro N.D N.D N.D. EDEN Centro N.D N.D. SAN GIUSEPPE Centro N.D N.D N.D. SAN ZENO Centro N.D N.D N.D. SANTA MARIA DEL SILE Centro N.D N.D N.D. SANT'ANGELO Centro N.D N.D N.D. FIERA Periferia MONIGO Periferia N.D N.D SAN LAZZARO Periferia SAN LIBERALE Periferia N.D N.D. N.D. N.D. SAN PAOLO Periferia N.D N.D SAN PELAJO Periferia N.D N.D SANTA BONA Periferia N.D N.D SANT'ANTONIO Periferia L Ufficio Studi di Gabetti Agency prepara il Gabetti Overview del Mercato Immobiliare, report annuale di valori immobiliari e delle tendenze del mercato per le principali aree urbane (Torino, Milano, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Palermo, Cagliari) e per oltre 500 comuni (solo per il settore residenziale). I dati sono pubblicati annualmente e riguardano gli andamenti congiunturali del mercato, le principali opportunità di acquisto e di locazione, sia per il mercato immobiliare residenziale sia per il mercato immobiliare d impresa. I sottomercati analizzati sono quello residenziale, il terziario, il commerciale e il produttivo. Le unità immobiliari residenziali sono suddivise in vie e quartieri, mentre per le unità con destinazione diversa da quella residenziale, la suddivisione è in zone di pregio, zone centrali, zone semicentrali e periferia terziaria (per gli uffici); zone di pregio, zone valide e zone secondarie (per i negozi); margini città, periferie attrezzate e zone industriali (per gli immobili industriali). Le quotazioni sono espresse in valori minimi e massimi, in euro/mq per le Nome File PAG. 14

17 compravendite ed euro/mq/anno per la locazione, ed a questi si aggiungono i rendimenti espressi in percentuale. L Osservatorio immobiliare Fiaip redige due borsini immobiliari, uno per la compravendita immobiliare del comparto residenziale e l altro per la compravendita e locazione di quello turistico (località termali, di mare, di montagna e laghi). Per il comparto residenziale vengono riportate le quotazioni di compravendita per i 110 comuni capoluoghi di provincia. Le unità immobiliari quotate sono distinte per vie e quartieri nelle principali città (come Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Reggio Calabria), mentre per le altre città sono distinte in centro, semicentro e periferia. I dati riguardano immobili residenziali nuovi o ristrutturati, immobili usati in buono stato e da ristrutturare. I negozi e gli uffici sono considerati di scarso, medio ed elevato interesse commerciale. I capannoni industriali sono invece, come per altre fonti, articolati per dimensione (quindi fino a 500 mq, tra mq, e oltre i mq). Per ciascuna tipologia sono anche riportati i canoni di locazione espressi in euro/mq/anno. I dati riportati (valore minimo e massimo), espressi in euro/mq, individuano l intervallo entro cui ricadono i valori posseduti dagli immobili appartenenti al sottomercato considerato. Attraverso tali dati vengono anche elaborate stime sull andamento del mercato (trend per le diverse tipologie, andamento e sentiment di mercato). Nome File PAG. 15

18 Si riassumono, nella tabella seguente, i dati riferiti a Treviso (2011). RESIDENZIALE Case nuove Buono stato Da ristrutturare Valo e Me cato / Valo e Me cato / Valo e Me cato / QUARTIERI Min. Max. Min. Max. Min. Max. CENTRO STORICO DENTRO LE MURA FUORI LE MURA SANTA MARIA DEL ROVERE SELVANA/FIERA SAN ZENO SAN PAOLO/SAN LIBERALE/MONIGO SANTA BONA/SAN PELAIO SANTA MARIA DEL SILE SANT'ANTONIO SAN GIUSEPPE SANT'ANGELO DIREZIONALE UFFICI Valo e Me cato / COMMERCIALE NEGOZI Valo e Me cato / QUARTIERI Min. Max. Min. Max. CENTRO N.D. N.D ZONA PEDONALE VIALE DELLA REPUBBLICA ZONE FUORI LE MURA Valo e Locazio e / x a o ZONE Mq. 50 Mq. 90 Mq. 130 CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA Nome File PAG. 16

19 L Ufficio Studi UBH è il centro di raccolta ed elaborazione dei dati provenienti da una serie di agenzie in franchising quali Professione Casa, Grimaldi, Rexfin ed Assirex. L Ufficio Studi UBH produce report relativi alle statistiche e previsioni di mercato. Un tempo veniva pubblicato dalla stessa fonte il Rilevatore Immobiliare che diffondeva quotazioni di mercato relativamente al mercato residenziale, direzionale e commerciale. Le quotazioni relative al comparto residenziale erano riferite a 13 grandi aree urbane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e altre 13 città (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona). Attualmente il report semestrale è predisposto sulle informazioni rilevate direttamente dall attività di intermediazione immobiliare e creditizia. I dati analizzati riguardano le compravendite e le locazioni, ovvero prezzi, canoni di locazione e tassi di rendimento, le dinamiche del mercato attraverso alcune variabili chiave (tempi di vendita, margine di trattativa, durata, tassi per l erogazione dei crediti) e i profili della domanda e dell offerta. I prezzi sono indicati in euro/mq come valori medi per le zone di pregio, centro, semicentro e periferia. Gli immobili fanno riferimento a abitazioni libere, nuove o ristrutturate, ed i canoni di locazione sono espressi in euro/mese per immobili tipo. Viene analizzato, inoltre, il mercato dei box e del posto auto I PERIODICI SPECIALIZZATI Il Focus Città pubblicato dal Sole24Ore, riguarda i capoluoghi di provincia. La pubblicazione è annuale, ma i report riguardanti maggiori capoluoghi di provincia vengono pubblicati nell inserto del Sole24Ore del giovedì Casa 24. I Focus contengono indagini congiunturali sul mercato residenziale, articolato per quartiere, per tipologia di abitazione (signorile e medio) e stato di manutenzione (nuovo ed usato). Le quotazioni sono espresse in euro/mq e considerano i valori medi. Le quotazioni relative ai canoni di locazione sono espressi in euro/mese e riguardano immobili tipo (bilocali e trilocali). Insieme alle quotazioni, il focus presenta una serie di indicazioni circa le tendenze demografiche delle città analizzate. Nome File PAG. 17

20 I dati riferiti al 2012 sono riportati nella tabella seguente. Valo e Me cato / Valo e Locazio e / x ese Nuovo Usato QUARTIERI Signorile Medio Signorile Medio bilocali (60-70 mq) trilocali (80-90 mq) CENTRO STORICO DENTRO LE MURA FUORI LE MURA SELVANA/FIERA SANTA MARIA DEL ROVERE SAN PAOLO/SAN LIBERALE SAN ZENO MONIGO/SANTA BONA/SAN PELAIO SAN LAZZARO ZONA OSPEDALE SANT'ANGELO/SANTA MARIA DEL SILE SANT'ANTONIO Il Consulente Immobiliare del Sole24Ore, pubblica ogni sei mesi (a giugno e a dicembre) i valori immobiliari degli immobili a destinazione residenziale e commerciale per 103 comuni capoluoghi di provincia. Per altri comuni riporta i prezzi di compravendita e i canoni di locazione per le abitazioni e i prezzi di compravendita per i negozi. Per le principali città (Milano, Genova, Torino, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Bari) sono pubblicati i dati relativi alle locazioni di uffici, negozi e capannoni. Le quotazioni, in euro/mq, sono espresse attraverso i valori medi riportati per zone territoriali omogenee (centro, semicentro e periferia) per le abitazioni nuove o ristrutturate e recenti. I valori per i negozi sono riferiti ad immobili recenti o di buona qualità. Il Consulente Immobiliare riporta inoltre i canoni di locazione di immobili liberi (prima locazione) o a proroghe espressi in euro/mq/anno. La rivista fornisce anche coefficienti che permettono, a partire dalle quotazioni fornite, di individuare i valori per immobili con caratteristiche diverse (diverso stato di manutenzione, diverso livello di piano, diverso tipo di occupazione). Il Consulente immobiliare ha cominciato a pubblicare tali valori negli anni 60, e quindi è una delle serie storiche più lunghe relative ai dati immobiliari. Nome File PAG. 18

21 Nella tabella seguente, sono indicati i dati riferiti alla prima metà del ZONA Abitazioni nuove Valore Mercato / Abitazioni recenti Valore Locazione / x a o Negozi Libere Proroghe CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA Nome File PAG. 19

22 3. MAPPATURA DEI VALORI IMMOBILIARI Dall analisi delle fonti delineata nel capitolo precedente, emergono alcune possibili problematiche relative all utilizzo dei dati economici con finalità di supporto alla pianificazione urbanistica. Un primo aspetto critico è legato alla generale opacità in merito alle modalità di raccolta e trattamento dei dati utilizzati, che si presumono comunque essere fondate su interviste a testimoni privilegiati. Un ulteriore problema è costituito dalla forma di zonizzazione adottata da ciascuna delle fonti analizzate. In alcuni casi, infatti, appare troppo generica ed aggregata per poter stabilire con esattezza, su base cartografica il perimetro della zone censite. Ci si riferisce ad esempio al periodico Consulente Immobiliare, che si limita ad articolare il territorio in centro, semicentro, e periferia, non fornendo elementi atti a stabilire i confini di ciascuna area di rilevazione. Altre fonti non coprono l intero ambito comunale, come Tecnocasa che, pur adottando un articolazione ben più analitica delle zone, non censisce il centro storico. Altro aspetto rilevante è costituito dalla periodicità di aggiornamento dei dati economici, che non sempre è pianificata nel tempo. Questi aspetti devono confrontarsi con la necessità, ai fini della pianificazione urbanistica, di poter disporre di dati economici: (i) derivanti da una fonte autorevole e trasparente; (ii) articolati in zone chiaramente e univocamente identificabili nella cartografia; (iii) aggiornati con periodicità costante, dal momento che la validità del piano e conseguentemente l esigenza di valutazione copre un arco temporale pluriennale. Sotto questo profilo, la sola fonte che presenta congiuntamente i tre requisiti sopra elencati, sembra essere l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, aggiornato con cadenza semestrale e articolato in quattro zone territoriali: Nome File PAG. 20

23 due centrali (rispettivamente entro le mura cinquecentesche, ed esterna alle mura), una semicentrale e una periferica. Va rilevato che, fra i numerosi dati forniti dall OMI, quelli utili a fini urbanistici sono relativi alle costruzioni nuove. Come si è avuto modo di argomentare, infatti, la modalità di valutazione speditiva che si suggerisce di adottare, legata al coefficiente di incidenza dell area, deve far riferimento al valore di mercato degli immobili nuovi, in quanto prodotto diretto del processo di sviluppo urbanistico. Per tale ragione, si ritiene di assumere a riferimento esclusivamente lo stato conservativo indicato come ottimo, e quindi equiparabile alla nuova costruzione. Per testare la solidità del dato, nel corso del mese di Settembre 2012 è stata effettuata una rilevazione, mediante la somministrazione di questionari a testimoni privilegiati (agenti immobiliari ed esperti del settore). Scopo dell indagine era quello di verificare, per le diverse zone, tipologie e destinazioni d uso, la corrispondenza tra i valori di mercato dei fabbricati nuovi e i corrispondenti valori delle tipologie nello stato conservativo ottimo censite dall OMI. L indagine ha dato esito positivo, evidenziando che i valori OMI (in particolare i valori massimi) risultano plausibili, in quanto si collocano all interno dell intervallo di variabilità dei valori di mercato, ancorché in termini prudenti, in quanto collocati generalmente nella fascia bassa dell intervallo. Per tali ragioni, si ritiene che i valori massimi dell Osservatorio siano fondati, prudenti ed idonei a costituire un supporto alla valutazione economica in sede di pianificazione. Nelle illustrazioni seguenti, viene presentata una tavola di corrispondenza fra le quattro zone OMI e le relative unità urbanistiche elementari, ed una tavola di sintesi che riporta, per ciascuna zona, il valore massimo OMI (destinazione residenziale) e l aliquota percentuale di incidenza del valore dell area sul valore dei fabbricati residenziali. Dall applicazione dell aliquota al valore di mercato, è possibile determinare il valore di mercato del suolo e del credito edilizio, con i criteri indicati nell allegato A del Piano. Nome File PAG. 21

24 Nome File PAG. 22

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