Risposta alle osservazioni

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1 Tribunale di Palermo Sezione IV Civile Esecuzioni immobiliari G.E. Dott.ssa R. Guzzo Procedura esecutiva N. 396/2006 R.G. Es. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Risposta alle osservazioni LOTTO C QUOTA 1/1 - Immobile commerciale sito in Palermo nella Via Gorizia nn.10/12, piano terra, censito in catasto fabbricati al foglio 138 p.lla 660 sub. 5 C.T.U. Arch. Valeria Coco via Nettuno n PALERMO - arch.valeriacoco@pec.it Ordine degli Architetti della Provincia di Palermo n.4437

2 Tribunale di Palermo - Sezione IV Civile Esecuzioni immobiliari G.E. Dott.ssa R. Guzzo Procedura esecutiva N. 396/2006 R.G. Es. Risposta alle osservazioni LOTTO C Quota 1/1 - Immobile commerciale sito in Palermo nella Via Gorizia nn.10/12, piano terra, censito in catasto fabbricati al foglio 138 p.lla 660 sub. 5 SOMMARIO Premessa pag. 3 RELAZIONE TECNICA DI STIMA LOTTO C pag. 4 Conclusioni pag. 8 Pagina 2 di 8

3 Premessa In data la sottoscritta C.T.U. depositava presso la cancelleria del Tribunale di Palermo Sez. IV Civile Esecuzioni Immobiliari la Relazione di Consulenza Tecnica d'ufficio relativa agli immobili di cui al compendio pignorato nella procedura esecutiva in oggetto. In data la stessa riceveva a mezzo PEC le osservazioni della parte esecutata, riguardanti il lotto C del compendio pignorato. Ovvero l'immobile commerciale sito a Palermo nella Via Gorizia n.10/12 piano terra. Nello specifico la parte esecutata invitava il C.T.U. ad eseguire nuovo sopralluogo per appurare la presenza di un servizio igienico nell'unità immobiliare in oggetto. La parte esecutata informava poi per le vie brevi il C.T.U. che avrebbe provveduto a liberare la piccola porzione di immobile in precedenza non ispezionabile; si concordava di eseguire il sopralluogo in data , ed il C.T.U. ne dava formalmente comunicazione alle parti. In prossimità della suddetta data su richiesta, per le vie brevi, dell'inquilino dell'immobile in oggetto, il sopralluogo veniva rinviato al giorno alle ore 16.30, ed il C.T.U. provvedeva a darne formale avviso alle parti. Alla data del sopralluogo il C.T.U. riscontrava la recente demolizione di un tramezzo in gesso che, unitamente ad alte scaffalature e merci, occultavano la piccola area dal debitore indicata quale ex servizio igienico dell'immobile. In sede di sopralluogo il C.T.U. ha verificato che le dimensioni della piccola porzione di immobile indicata non sono idonee ad accogliere un servizio igienico, che andrebbe comunque ricollocato o ampliato. Inoltre, nonostante si sia rinvenuto su una parete, al grezzo, l'attacco dell'impianto di adduzione di acqua e la canaletta sotto traccia per un punto luce, non sono attualmente presenti scarichi a pavimento o a parete, ne rivestimenti e/o sanitari di qualsiasi genere. Si precisa che nel calcolo della superficie commerciale dell'immobile tale piccola area era comunque già stata computata desumendola dalle murature adiacenti, e che pertanto il suo valore era già stato incluso nella stima dell'immobile. Nel complesso, per le motivazioni sopra esposte, il C.T.U. ritiene di non potere accogliere le richieste contenute nelle osservazioni della parte debitrice. Pagina 3 di 8

4 Pertanto conferma la stima dell'immobile di cui al lotto C già espressa nella relazione depositata, della quale, per completezza, si riportano di seguito le parti relative al suddetto lotto. "RELAZIONE TECNICA DI STIMA LOTTO C Quota 1/1 - Immobile commerciale sito in Palermo nella Via Gorizia nn.10/12, piano terra, censito in catasto fabbricati al foglio 138 p.lla 660 sub Descrizione dell'immobile L'immobile in oggetto è costituito da un locale a destinazione commerciale, posto al piano terra, con due luci su strada ai nn.10 e 12 della Via Gorizia, facente parte di un fabbricato a cinque elevazioni fuori terra. L'appartamento confina: a nord con altra proprietà, a sud con la Via Gorizia, ad est con altra proprietà complanare, ad ovest con androne e vano scala. L'immobile è censito in catasto al foglio 138, p.lla 660, sub.5, zona cens. 1, categ. C/1, classe 4, 30mq, sup. catastale 43 mq, rendita 322,27. In catasto l'immobile risulta intestato al debitore (C) ed ai precedenti comproprietari, per la quota di 1/6 ciascuno, per mancata voltura. I dati catastali indicati nella nota di trascrizione dell'atto di pignoramento coincidono con le risultanze catastali. L'edificio di cui è parte l'immobile è di antica costruzione e la facciata presenta le decorazioni tipiche dell'epoca, comuni agli edifici limitrofi. Si tratta di un edificio a cinque elevazioni fuori terra, realizzato con struttura portante mista in muratura e c.a. I prospetti esterni sono intonacati e si presentano in discreto stato di manutenzione. Il locale presenta una pianta dalla sagoma regolare. Di fatto esso è utilizzato in unione al locale limitrofo che ha luce su strada al civ. n. 14, ed attraverso una scala in ferro collocata nello stesso locale si ha accesso all'intero soppalco in ferro e legno, realizzato su tutta l'area dei locali. Lo stato manutentivo interno è mediocre. L'impianto elettrico non è a norma di legge. Pagina 4 di 8

5 2. Note sulla provenienza, titolarità ed uso del bene Il bene oggetto di pignoramento risulta essere di proprietà del debitore (C) per la piena proprietà, per averlo ereditato dal padre - Denuncia di successione N.14 Vol trascritta il ai NN /10717, e per averlo adottato giusto atto di divisione del stipulato dal Oreste Morello rep. n.8134, trascritto a Palermo in data ai nn.23156/18732, nonché lodo arbitrale del registrato a Palermo - ufficio del Registro Atti Giudiziari - il al N.9573, trascritto il ai NN / Lo stesso bene è stato pignorato in danno del debitore (C) per la quota di 1/1. L'immobile è occupato da (E) come risulta da contratto di locazione del registrato a Palermo il al n serie 3A. 3. Note sulla regolarità edilizia ed urbanistica L immobile in oggetto è stato realizzato unitamente all edificio di cui fa parte in data antecedente al All'immobile non sono state successivamente apportate modifiche che avrebbero richiesto ulteriori concessioni e/o autorizzazione, a meno dell'apertura del varco nella muratura di confine con l'immobile adiacente (civ.14). Per detto vano è prevista la chiusura ed il ripristino della condizione originaria. Sotto il profilo urbanistico l area in cui ricade l'immobile è inserita nel Piano Particolareggiato Esecutivo del Centro Storico. Come previsto dal Regolamento Edilizio comunale agli artt.53, 54 e 59 il locale deve essere fornito del servizio igienico ai fini dell'ottenimento del certificato di abitabilità/agibilità, e trattandosi di adeguamento di un immobile di antica costruzione "L'ufficio comunale preposto può rilasciare il predetto certificato subordinandolo all'esito favorevole delle verifiche su: la staticità dell'unità immobiliare o della unità edilizia (edificio) a cui l'immobile afferisce; la regolarità della documentazione catastale; il possesso dei requisiti di sicurezza con riferimento alla specifica attività; il possesso dei requisiti igienici riferiti alla unità immobiliare o alla porzione di unità edilizia (edificio) oggetto dell'istanza; la compatibilità dell'uso richiesto rispetto alle destinazioni urbanistiche di zona". Prima della vendita l immobile andrà, infine, dotato della certificazione di conformità energetica, così come previsto dalla vigente normativa. Pertanto al successivo punto 5.5 sarà illustrato il dettaglio dei costi da sostenere per le spese di cui agli adempimenti sopra indicati. Pagina 5 di 8

6 4. Formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene Non si ha notizia di altre formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che rimarranno a carico di chi acquista né da cancellare, a meno di quelli nascenti dai crediti vantati dai creditori procedenti e dai creditori intervenuti nella presente procedura esecutiva. 5. Stima del bene 5.1 Criteri di stima utilizzati per la valutazione Al fine di pervenire alla valutazione commerciale dell'immobile si è adottato il criterio di stima sintetico-comparativo. Esso utilizza come unità di misura il metro quadrato e prende in considerazione il valore medio unitario di mercato (valore espresso in /mq) al quale sono stati venduti, o potrebbero verosimilmente essere venduti, immobili con caratteristiche il più possibile prossime a quelle dell'immobile oggetto di stima. Le caratteristiche analizzate sono sia quelle intrinseche, ovvero quelle proprie dell'immobile, legate alla distribuzione interna, alla luminosità e/o alla panoramicità, alla qualità dei materiali impiegati, al grado di finitura, al suo stato manutentivo; sia quelle estrinseche, ovvero legate all'area in cui l'immobile ricade, anche in termini di destinazione urbanistica e di qualità di vita. Per l'individuazione del valore medio unitario di mercato si è fatto riferimento a quanto riscontrato sul territorio, operando un confronto tra tali dati e quelli pubblicati da operatori del settore ed enti quali l Osservatorio del Mercato Immobiliare e Nomisma. Il valore commerciale dell immobile in esame è ottenuto detraendo dal valore medio di mercato gli eventuali costi da affrontare affinché l immobile sia commerciabile. 5.2 Caratteristiche dell'area in cui ricade l'immobile L'immobile ricade in zona centrale del Comune di Palermo. Si tratta, in particolare, della zona della via Roma prossima alla stazione centrale. L'area è a prevalente destinazione residenziale e commerciale, ma vi è la presenza anche di diversi immobili destinati ad uffici, ed è ben servita dalle linee dei trasporti pubblici. 5.3 Calcolo della superficie di vendita (Sup. comm.) Per il calcolo della superficie di vendita o "commerciale", viene presa in considerazione la Pagina 6 di 8

7 superficie lorda coperta dell'immobile, ovvero la somma della superficie residenziale e di quella non residenziale inclusi i tramezzi interni, i muri perimetrali ed una quota pari ad 1/2 dei muri di confine con altre proprietà. Infine, per quanto concerne spazi esterni ed accessori, viene computata una superficie ragguagliata, mediante l'utilizzo di comuni coefficienti di ragguaglio. Quest'ultima, sommata alla superficie lorda coperta, restituisce la superficie commerciale dell'immobile, la quale viene presa a base per il calcolo del valore commerciale dello stesso. L'immobile ha una superficie lorda coperta, calcolata come sopra specificato, di mq 43,00, che corrisponde nel caso in oggetto alla sua superficie commerciale. 5.4 Valore medio di mercato (Vm) Analizzati i parametri del mercato, così come indicato al precedente punto 5.1, e tenuto conto delle caratteristiche dell immobile, delle sue dimensioni contenute, nonché del suo stato manutentivo interno e dello stato manutentivo del fabbricato di cui fa parte, si è individuato, ai fini commerciali, un valore unitario medio di mercato (Vu) pari ad /mq 1.900,00 (millenovecento/00). Pertanto, il valore medio di mercato per l'immobile oggetto della presente stima, può essere assunto pari a: Vm = (Vu x Sup. comm. immobile) = = ( /mq 1.900,00 x mq 43,00) = , Costi per la regolarizzazione dell immobile Costi da sostenere per il ripristino della muratura (C1): Per la realizzazione della porzione di muratura atta alla chiusura del vano di passaggio realizzato, si stima una spesa complessiva pari ad 1.000,00 ca. Costi da sostenere per regolarizzare l'immobile sotto il profilo igienico-sanitario (C2): Per la regolarizzazione dell'immobile sotto il profilo di regolarità urbanistica-edilizia, lo stesso andrà dotato del servizio igienico minimo richiesto. Per detto adeguamento si stima una spesa complessiva pari ad 4.000,00 ca., comprensiva dei costi relativi alle opere da eseguire e all'allaccio alle reti idrica e fognante, e delle spese tecniche per le autorizzazioni, inclusi onorario, cassa di previdenza ed IVA da corrispondere al professionista incaricato. Costi da sostenere per la voltura e l'aggiornamento dell'elaborato planimetrico catastale (C3): Pagina 7 di 8

8 Al fine di eseguire l'aggiornamento catastale presso l'agenzia del Territorio, i costi presunti ammontano ad euro 300,00 ca., comprendenti spese catastali ed oneri da corrispondere al professionista incaricato, incluse cassa di previdenza ed IVA. Costi da sostenere per la certificazione di conformità energetica (C4): I costi presunti per la redazione della certificazione di conformità energetica ammontano ad euro 200,00 ca., comprendenti spese ed oneri da corrispondere al professionista incaricato, incluse cassa di previdenza ed IVA. 5.6 Valore commerciale dell'immobile (Vc) Il valore commerciale dell'immobile in oggetto, sarà infine dato dal valore medio di mercato come in precedenza stimato al punto 5.4 detratti i costi di cui al punto 5.5. Pertanto sarà: Vc = Vm - C1 - C2 - C3 - C4 = = , , ,00-300,00-200,00 = = ,00 (settantaseimiladuecento/00)" Conclusioni Con la presente la sottoscritta ritiene di avere fornito risposta ai quesiti posti, e resta a disposizione dell'ill.mo Giudice dell'esecuzione per i chiarimenti che si rendessero necessari. Si allegano: Verbale del sopralluogo del ; Osservazioni parte debitrice del ; Relazione fotografica dei luoghi alla data del Palermo, IL C.T.U. Pagina 8 di 8