PERIZIA TECNICA RELATIVA VALORE DI MERCATO DI UN TERENO E DI UN IMMOBILE NEL COMUNE DI CASABONA (KR).

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1 PERIZIA TECNICA RELATIVA ALL ACCERTAMENTO DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UN TERENO E DI UN IMMOBILE NEL COMUNE DI CASABONA (KR). I. Premessa In data 01 ottobre 2016, l avv. Raffaela Lavinia nata a Crotone (KR) fallimentare del Fallimento, Curatore dichiarato dal Tribunale di Crotone con sentenza n. 34 del 2014, ha conferito al sottoscritto Luca Bisceglia, con studio tecnico in Crotone via G. Palatucci n. 55, iscritto all Albo degli ingegneri Iunior della Provincia di Crotone col n. 10, l incarico di rispondere con relazione peritale scritta al seguente quesito: Accerti il perito il più probabile valore di mercato del terreno sito in Casabona (KR), censito in Catasto al foglio di mappa n. 45 particelle 563,564 e foglio di mappa 23 particella n 22; e immobile censito al foglio n. 25 particella n cat. C/1 classe 2 di mq 26,00. Per l espletamento dell incarico ricevuto, il sottoscritto, ha acquisito preliminarmente tutti gli atti in possesso del proprietario ed ha eseguito i sopralluoghi necessari per l esatta individuazione cartografica del bene. Inoltre, il sottoscritto si è recato presso l Agenzia del Territorio di Crotone, per richiedere gli atti inerenti la posizione del bene oggetto della consulenza. Tanto premesso, dalla disamina di quanto acquisito, dalle indagini catastali eseguite e dall esecuzione degli accertamenti tecnici per la circostanza esperiti, si è pervenuti a ciò che è 1 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

2 esposto nella presente relazione tecnica. La stima è stata redatta secondo il criterio più obiettivo possibile, al fine di definire il valore di mercato, da tecnico abilitato, del tutto estraneo ai rapporti intercorsi tra la società in regime di fallimento ed il contesto socio-economico di riferimento, nonché tra i soci e/o altri eventuali portatori di interessi. Per "valore di mercato" deve intendersi il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale il bene è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agisce con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo, senza occulte finalità fittizie. Per la stima della proprietà in esame, costituita da un accorpamento di terreni a destinazione agricola e pascolo, sono state prese in esame: le caratteristiche generali dei terreni, e del contesto urbano/rurale di riferimento, le caratteristiche tecniche e lo stato di conduzione, il grado di commerciabilità sulla base dell attuale mercato, eventuali apprezzamenti o deprezzamenti rispetto ai valori di riferimento per cause specifiche. La presente perizia è costituita da n. 15 pagine, compreso l allegato fotografico. Definizioni e concetti Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci. I primi concernono fattori ambientali generali della zona in cui è ubicato il bene, mentre i caratteri intrinseci sono specifici del bene in esame. Per i beni rurali i principali caratteri sono: 2 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

3 Fattori estrinseci -i caratteri igienici quali la salubrità dell'aria; -i caratteri topografici come zona di pianura, depressa, montana, ecc., che incidono sul clima e sui trasporti e le opere di sistemazione; -i caratteri climatici, quali la piovosità, ventosità, possibilità e frequenza di gelate... -i caratteri geologici concernenti la natura dei terreni superficiale e sottostante strato agrario (questa ultima importante sul trattenimento delle acque); -i caratteri idrologici, come la presenza di fiumi, canali, invasi, falde freatiche, ecc. ai fini di valutare la possibilità di irrigazione; -i caratteri demografici ed economici, quali la densità della popolazione, influente sul mercato dei prodotti agricoli e disponibilità di manodopera, la dotazione di infrastrutture e vie di comunicazione, lo sviluppo economico; -i caratteri politici, cioè l'azione dello Stato nel campo economico e sociale, che sebbene unitaria nelle sue linea generali, può presentare differenziazioni locali (bonifiche, agevolazioni, incentivazioni, ecc.); -i caratteri agrari quali quelli relativi alla grandezza e numero dei fondi agricoli, agli ordinamenti colturali praticati, ai sistemi di conduzione, ecc. Fattori intrinseci - la posizione rispetto ai centri abitati, mercati agricoli, centri stoccaggio e trasformazione prodotti, corsi d'acqua, l'altitudine, la giacitura, l'esposizione, ecc.; 3 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

4 -la superficie, la forma geometrica del terreno intesa sia come regolarità del confine per consentire un ordinario uso delle macchine agricole, sia come accorpamento particellare; -la fertilità, determinata dallo spessore dello strato coltivabile, dalla tessitura, dalla capacità a mantenere l'acqua, dal contenuto in sostanza organica; -presenza di acqua nel sottosuolo; -sistemazione del terreno (opere di scolo, difesa, ecc.) e viabilità poderale; -presenza di piantagioni arboree, loro età, essenza, sistemazione e ciclo produttivo (annuale o poliennale); -presenza di fabbricati rurali, loro ampiezza, distribuzione, qualità edilizia e stato di conservazione; -indirizzo produttivo e ordinamento colturale; -presenza di vincoli, servitù attive e passive; -particolari condizioni che determino posizioni di comodo o scomodo rispetto ad altri fondi similari. CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA E DESCRIZIONE DEL TERRENO Il terreno oggetto della presente consulenza estimativa è ubicato in agro del Comune di Casabona (KR) a poca distanza dalla periferia del centro abitato. La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione ordinaria è quella di "seminativi". Detto terreno ha forma irregolare, con giacitura in lieve pendio. Dal punto di vista urbanistico il terreno, ricade in zona agricola. 4 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

5 SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima "ordinaria". Tra i vari aspetti economici si ritiene, per la determinazione del congruo valore del terreno in parola, procedere con quello a "valore di mercato". Il valore di mercato determinato con il criterio "sintetico comparativo" rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita. Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento. Nella fattispecie non si riscontra detto mercato, pur tuttavia è possibile reperire informazioni relative a terreni aventi stessa destinazione urbanistica per poi tenere conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie del bene oggetto di stima. INDAGINI E RICERCHE DI MERCATO Indagini dirette: si è proceduto al reperimento di informazioni presso operatori economici del settore immobiliare e presso tecnici che operano nella zona. Dalle indagini effettuate è emerso che per terreni ricadenti in zona destinazione agricola i valori mediamente oscillano tra Vmin /Ha ,00; 5 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

6 Vmax Ha ,00...valori sono riferiti ad appezzamenti di terreno caratterizzati da qualità "seminativi" distanti dal centro urbano ed estesi mediamente da 2 a 5 Ettari. Dalle indagini effettuate è emerso altresì che per la zona ove ricade il terreno in esame non è possibile definire compiutamente un range di valori minimo-massimo perché si è in presenza di terreni che risentono di una maggiore appetibilità dovuta alla vicinanza al centro urbano e alla Strada Statale. II. Generalità (Ubicazione, dati catastali, provenienza del bene e caratteri urbanistici dell area) I terreni oggetto di stima sono ubicati in agro di Casabona (KR), a poche centinaia di metri dal centro abitato di Casabona (KR), mentre il locale si trova al centro del paese, ed è al piano terra di un fabbricato a due piani fuori terra, con copertura a due falde con coppi, intelaiatura in mattoni pieni e pietre, adibito attualmente al commercio. I terreni, oggetto della presente relazione è ubicato nel Comune di Casabona, Qualità e classe suddivisi in: Foglio 45 particella ha are ca (ULIVETO 2); Foglio 45 particella 564- ha are ca (SEMINATIVO 2), ha are ca (ULIVETO 2), ha are ca (PASCOLO ARB U); Foglio 23 particella 22 - ha are ca (VIGNETO 2); mentre l immobile, altro oggetto di stima,, è censito, presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Crotone, al 6 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

7 Foglio 25 particella 1008 sub 4 categoria C/1 classe 2 consistenza mq Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

8 I terreni sono tutti a destinazione agricola e non rientrano nelle zone edificabili. Le visite effettuate presso i luoghi hanno confermato la presenza di essenze arboree, nella grande maggioranza alberi di ulivo, che determinano la specifica destinazione d'uso dei fondi agricoli in oggetto. Tutti i terreni sono censiti al NCEU del comune di Casabona (KR). 8 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

9 Va precisato, tuttavia, che un altro criterio possibile è quello del confronto con i valori correnti di mercato. Informazioni assunte presso operatori specializzati nel settore e la verifica telematica sulle ultime compravendite che hanno interessato terreni nelle aree limitrofe, dimostrano che il valore corrente di mercato su dette aree si assesta su valori molto variabili, a seconda dell'ubicazione, dello stato di redditività, della presenza di fabbricati e dallo stato di cura delle essenze arboree. Tale valore, sulla base delle consistenze rilevate mediante aerofotogrammetria e rilievi fotografici dall'esterno è stimato in ,00 ( euro settantaduemila/00). CONCLUSIONI Con la presente perizia tecnico-estimativa si determina come più probabile valore venale dell'appezzamento di terreno sito in Casabona (KR) - censito al Catasto Terreni del suddetto Comune ai fogli 45 e 23, particelle 563,564, e 22, per un totale di mq ,00 all'attualità e nello stato in cui si trova, l'importo di ,00,00 (euro settantaduemila/00). Mentre per il locale nel centro cittadino il valore stimato è di ,00 (euro ventimila/00), per un totale dei beni di ,00 euro novantaduemila/00). Il Tecnico: Ing. Luca Bisceglia 9 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

10 ALLEGATO FOTOGRAFICO: LOCALE PIANO TERRA 10 Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di

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