TRIBUNALE DI ENNA. Proc. Esecutiva Immobiliare n. 21-bis/ / / / / /03 R.G. Es. Promossa da: BANCA AGRICOLA ETNEA

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2 TRIBUNALE DI ENNA Proc. Esecutiva Immobiliare n. 21-bis/ / / / / /03 R.G. Es. Promossa da: BANCA AGRICOLA ETNEA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA PREMESSA Con ordinanza del 22/07/2016, il Giudice per l esecuzione Dott.ssa Evelia Tricani nominava il sottoscritto Dott. Ing. Giuseppe Rizzo, con studio in Nicosia (EN) alla Via San Michele n. 182/B, ed iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Enna al n. 585, esperto nel procedimento esecutivo promosso da BANCA AGRICOLA ETNEA, iscritto al R.G. Es. n. 21-bis/ / / / / /03, invitando lo stesso a comparire per prestare il giuramento di rito e ricevere l incarico di stima. Successivamente in data 16/09/2016, il sottoscritto accettava l incarico e prestava il giuramento di rito, ritirando copia del fascicolo. Il Giudice per l esecuzione poneva al sottoscritto esperto il seguente quesito: rediga gli attestati di prestazione energetica dell involucro e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, così come previsto dal decreto legislativo del 19 agosto 2005 n. 192 e succ. modifiche ed integrazioni. In data 17/10/2016 il sottoscritto esperto, previa convocazione delle parti interessate, si recava sui luoghi per cui è procedimento, 1

3 effettuando l ispezione visiva e fotografica e le rilevazioni necessarie al solo scopo di rispondere al quesito posto dal Giudice, consistente nella redazione degli attestati di prestazione energetica delle unità immobiliari indicate, alla presenza di alcuni dei debitori esecutati. Di detto sopralluogo si è redatto apposito verbale, sottoscritto dagli intervenuti, che si allega alla presente relazione (Allegato 1). IDENTIFICAZIONE DELLE UNITA IMMOBILIARI L elenco delle unità immobiliari per le quali risulta necessario rispondere al quesito posto dal G.E., relativo alla redazione degli attestati di prestazione energetica dell involucro e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, così come previsto dal decreto legislativo del 19 agosto 2005 n. 192 e succ. modifiche ed integrazioni, fa riferimento a quanto indicato nell avviso di vendita senza incanto pubblicato per l esecuzione immobiliare in oggetto in data 30/05/2016. In particolare, nel suddetto avviso, vengono individuati i seguenti lotti: LOTTO 3 (tre): Piena proprietà del bene immobile, sito in Piazza Armerina, Via Carducci, costituito da appartamento, al piano primo, esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura, con annesso terrazzo di circa mq. 388 e per quanto in effetti misura; immobile riportato in catasto fabbricati, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particella n. 279 sub. 4. LOTTO 4 (quattro): Piena proprietà del bene immobile, sito in Piazza Armerina, Via 2

4 Carducci, costituito da appartamento, al piano secondo, esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura, riportato in catasto fabbricati, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particella n. 279 sub. 6. LOTTO 5 (cinque): Piena proprietà del bene immobile, sito in Piazza Armerina, Via Carducci, costituito da appartamento, al piano terzo, esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura, riportato in catasto fabbricati, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particella n. 279 sub. 7. LOTTO 6 (sei): Piena proprietà del bene immobile, sito in Piazza Armerina, Via Carducci, costituito da appartamento, al piano terzo, esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura, riportato in catasto fabbricati, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particella n. 279 sub. 8. LOTTO 7 (sette): Piena proprietà di un locale, sito in Piazza Armerina, traversa Via Carducci, utilizzato come discoteca, esteso mq. 716 circa e per quanto in effetti misura, censito in catasto fabbricati, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particelle 1323 sub. 2 e 753 sub. 3 (categoria D/8, P.T.), nonché piena proprietà di un locale, in Piazza Armerina, traversa Via Carducci, utilizzato come magazzino, esteso mq. 659 circa e per quanto in effetti misura censito in catasto fabbricati, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particelle 1323 sub. 3 e 753 sub. 4 (categoria C/2, mq. 630, superficie catastale mq. 659, P. S1), allo stato con solo accesso pedonale, nonché piena proprietà di un appezzamento di terreno (stacco di terreno retrostante ai superiori 3

5 beni), esteso mq e per quanto in effetti misura, censito in catasto, Comune di Piazza Armerina, foglio 179, particelle n. 1322, per mq circa e n. 1027, per mq. 16 circa. Si precisa che la particella 1322, estesa nell intero mq. 1198, è destinata per il 20% a verde pubblico, per altro 20% a zona pedonale pubblica e per il restante 60% a zona residenziale <C1>, mentre la particella 1027, estesa mq. 16, risulta destinata a posteggi di piano particolareggiato, il tutto come da certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Piazza Armerina in data Sulla base della documentazione catastale reperita presso l Agenzia del Territorio di Enna, il sottoscritto ha individuato le unità immobiliari interessate dal quesito, secondo l elenco dei lotti e la relativa descrizione sopra riportata, e si è recato presso le stesse per eseguire le rilevazioni necessarie al solo fine di ottenere le informazioni utili per la redazione degli Attestati di Prestazione Energetica. RISPOSTA AL QUISITO Espletato quanto sopra, il sottoscritto ha provveduto a redigere gli Attestati di Prestazione Energetica delle singole unità immobiliari interessate, individuando la classe energetica corrispondente, secondo le modalità previste dal decreto legislativo del 19 agosto 2005 n. 192 e succ. modifiche ed integrazioni. In particolare si specifica che l Attestato di Prestazione Energetica è stato redatto non per tutti gli immobili elencati, ma per i seguenti: le quattro unità immobiliari individuate come lotti 3, 4, 5, 6, essendo le stesse destinate ad abitazione, e quindi appartenenti alla 4

6 categoria E.1 Edifici adibiti a residenza e assimilabili, secondo la classificazione prevista dall art. 3 del D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, nonché censite come categoria catastale A/2 Abitazione di tipo civile; l unità immobiliare individuata come lotto 7, relativa al locale utilizzato come discoteca, che nel proseguo della presente relazione verrà individuata come lotto 7/A, estesa mq. 716 circa, censita in catasto al foglio 179, particelle 1323 sub. 2 e 753 sub. 3 (categoria D/8, P.T.), essendo la stessa rientrabile nella categoria E.4 Edifici adibiti ad attività ricreative o di culto e assimilabili secondo la classificazione prevista dall art. 3 del D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, nonché censita come categoria catastale D/8 Fabbricati costruiti o comunque adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di diversa utilizzazione se non con radicali trasformazioni. L unità immobiliare individuata sempre come lotto 7, ma esclusivamente relativa al locale utilizzato come magazzino, esteso mq. 659 circa, censito in catasto al foglio 179, particelle 1323 sub. 3 e 753 sub. 4 (categoria C/2, mq. 630, superficie catastale mq. 659, P. S1), non è invece soggetta alla redazione dell Attestato di Prestazione Energetica, essendo la stessa non rientrabile in nessuna delle categorie previste dall art. 3 del D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, nonché censita come categoria catastale C/2 Magazzini e locali di deposito. Secondo infatti quanto disposto dall art. 3 comma 3 del D. Lgs. 192/2005, aggiornato alla Legge n. 90 del 2013, vengono esclusi gli 5

7 edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter ; a sua volta il comma 3-ter prevede che l attestazione energetica vada redatta limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica ; avendo constatato che il locale in oggetto è esclusivamente destinato a deposito magazzino, senza porzioni scorporabili adibite ad altri usi, secondo quanto riportato sopra, non è soggetto alla redazione dell Attestato di Prestazione Energetica. Lo stesso dicasi, in modo più evidente, per l unità immobiliare individuata sempre come lotto 7, relativa all appezzamento di terreno retrostante ai superiori beni, esteso mq. 1214, censito in catasto al foglio 179, particelle n. 1322, per mq circa, e n. 1027, per mq. 16 circa. In relazione agli immobili sopra indicati, per i quali il sottoscritto ha redatto gli Attestati di Prestazione Energetica, si riassume a seguire l esito delle rilevazioni e delle elaborazioni effettuate. LOTTO 3 (tre): Si tratta di un unità immobiliare sita in Piazza Armerina, Via Giosuè Carducci n. 25, costituita da un appartamento collocato al 6

8 piano primo di uno stabile condominiale comprendente altri appartamenti distribuiti in n. 4 piani ed un piano terra destinato a funzione commerciale. L appartamento è destinato ad abitazione ed è esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura, con annesso terrazzo di circa mq. 388 e per quanto in effetti misura; è censito nel catasto dei fabbricati del Comune di Piazza Armerina al foglio n. 179, particella n. 279, sub. 4, categoria A/2 classe 2 consistenza catastale 6 vani sup. catastale 131 mq (escluse aree scoperte 123 mq). Secondo quanto disposto dalla normativa vigente, si è proceduto ad effettuare il calcolo degli indici di prestazione energetica dell unità immobiliare in oggetto, pervenendo alla definizione della classe energetica corrispondente. In particolare, come deducibile dall Attestato di Prestazione Energetica redatto dal sottoscritto e allegato alla presente relazione (Allegato 2), l immobile è classificabile come appartenente alla classe energetica E. LOTTO 4 (quattro): Si tratta di un unità immobiliare sita in Piazza Armerina, Via Giosuè Carducci n. 25, costituita da un appartamento collocato al piano secondo di uno stabile condominiale comprendente altri appartamenti distribuiti in n. 4 piani ed un piano terra destinato a funzione commerciale. L appartamento è destinato ad abitazione ed è esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura; è censito nel catasto dei fabbricati del Comune di Piazza Armerina al foglio n. 179, particella n. 279, sub. 6, 7

9 categoria A/2 classe 2 consistenza catastale 6 vani sup. catastale 131 mq (escluse aree scoperte 123 mq). Secondo quanto disposto dalla normativa vigente, si è proceduto ad effettuare il calcolo degli indici di prestazione energetica dell unità immobiliare in oggetto, pervenendo alla definizione della classe energetica corrispondente. In particolare, come deducibile dall Attestato di Prestazione Energetica redatto dal sottoscritto e allegato alla presente relazione (Allegato 3), l immobile è classificabile come appartenente alla classe energetica E. LOTTO 5 (cinque): Si tratta di un unità immobiliare sita in Piazza Armerina, Via Giosuè Carducci n. 25, costituita da un appartamento collocato al piano terzo di uno stabile condominiale comprendente altri appartamenti distribuiti in n. 4 piani ed un piano terra destinato a funzione commerciale. L appartamento è destinato ad abitazione ed è esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura; è censito nel catasto dei fabbricati del Comune di Piazza Armerina al foglio n. 179, particella n. 279, sub. 7, categoria A/2 classe 2 consistenza catastale 6 vani sup. catastale 131 mq (escluse aree scoperte 123 mq). Secondo quanto disposto dalla normativa vigente, si è proceduto ad effettuare il calcolo degli indici di prestazione energetica dell unità immobiliare in oggetto, pervenendo alla definizione della classe energetica corrispondente. In particolare, come deducibile dall Attestato di Prestazione Energetica redatto dal sottoscritto e 8

10 allegato alla presente relazione (Allegato 4), l immobile è classificabile come appartenente alla classe energetica E. LOTTO 6 (sei): Si tratta di un unità immobiliare sita in Piazza Armerina, Via Giosuè Carducci n. 25, costituita da un appartamento collocato al piano terzo di uno stabile condominiale comprendente altri appartamenti distribuiti in n. 4 piani ed un piano terra destinato a funzione commerciale. L appartamento è destinato ad abitazione ed è esteso circa mq. 128 e per quanto in effetti misura; è censito nel catasto dei fabbricati del Comune di Piazza Armerina al foglio n. 179, particella n. 279, sub. 8, categoria A/2 classe 2 consistenza catastale 6 vani sup. catastale 130 mq (escluse aree scoperte 122 mq). Secondo quanto disposto dalla normativa vigente, si è proceduto ad effettuare il calcolo degli indici di prestazione energetica dell unità immobiliare in oggetto, pervenendo alla definizione della classe energetica corrispondente. In particolare, come deducibile dall Attestato di Prestazione Energetica redatto dal sottoscritto e allegato alla presente relazione (Allegato 5), l immobile è classificabile come appartenente alla classe energetica E. LOTTO 7/A (sette/a): Si tratta di un unità immobiliare sita in Piazza Armerina, traversa di Via Giosuè Carducci, costituita da un locale collocato al piano terra, adibito a discoteca sala ristorazione, esteso circa mq. 716 e per quanto in effetti misura. Precedentemente, e per come riportato nella 9

11 documentazione allegata agli atti di causa, tale unità era censita nel catasto dei fabbricati del Comune di Piazza Armerina al foglio n. 179, particelle n sub. 2 e n. 753 sub. 3 graffate. Dalle visure e planimetrie catastali reperite dal sottoscritto, è invece emerso come di recente sia intervenuta una variazione catastale, in base alla quale il nuovo identificativo risulta costituito dall unione delle seguenti due particelle: foglio n particella sub. 4 e foglio n. 179 particella n sub. 2; per ognuna delle due viene espressamente specificato che trattasi di porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) che si completa e costituisce unica u.i. con l altra. Ciò è risultato di fatti confermato da quanto il sottoscritto ha potuto visionare in occasione del sopralluogo, in cui si è rilevato come non esista una distinzione rilevante tra le due entità catastali descritte. Detta variazione è avvenuta con costituzione della particella 1637 il 10/08/2016 e variazione della particella originaria il 15/09/2016. Le suddette due particelle sono censite come appartenenti alla categoria D/8. Secondo quanto disposto dalla normativa vigente, si è proceduto ad effettuare il calcolo degli indici di prestazione energetica del locale in oggetto, considerato per l appunto nella sua unicità, pervenendo alla definizione della classe energetica corrispondente. In particolare, come deducibile dall Attestato di Prestazione Energetica redatto dal sottoscritto e allegato alla presente relazione (Allegato 6), l immobile è classificabile come appartenente alla classe energetica A3. ******** 10

12 Nella speranza di aver bene adempiuto all incarico conferitogli, conscio di avere serenamente operato al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità, il sottoscritto rassegna la propria Relazione di Consulenza d Ufficio corredata dei seguenti n. 6 allegati: - Allegato 1: Verbale di sopralluogo; - Allegato 2: Attestato di Prestazione Energetica dell unità immobiliare consistente in un appartamento, censita al foglio 179 part. 279 sub. 4; - Allegato 3: Attestato di Prestazione Energetica dell unità immobiliare consistente in un appartamento, censita al foglio 179 part. 279 sub. 6; - Allegato 4: Attestato di Prestazione Energetica dell unità immobiliare consistente in un appartamento, censita al foglio 179 part. 279 sub. 7; - Allegato 5: Attestato di Prestazione Energetica dell unità immobiliare consistente in un appartamento, censita al foglio 179 part. 279 sub. 8; - Allegato 6: Attestato di Prestazione Energetica dell unità immobiliare consistente in un locale discoteca sala ristorazione, censita al foglio 179, part.lle 1323 sub. 4 e 1637 sub. 2 (prec. foglio 179, part sub. 2 / part. 753 sub. 3). Nicosia, lì 14/11/2016 L Esperto (Dott. Ing. Giuseppe Rizzo) 11

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