TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 309 / 2015 R.G. Giudice dell esecuzione: Dott. ssa CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da: Contro: Rapporto di valutazione Immobili posto a Scandiano (RE) Viale Libertà n. 47, interno 9 Ausiliario del custode giudiziale: Architetto LUISA GHISELLI Pagina 1 di 11

2 SOMMARIO 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONE E OPERE PERITALI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE.5 4- DESCRIZIONE DEI BENI CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE LOTTO UNICO DI VENDITA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA DIRITTO DI PRELAZIONE VALORE DEI BENI SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEL BENE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE CERTIFICAZIONE ENERGETICA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI NOTE-BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI ALTRE INFORMAZIONI ALLEGATI.11 Pagina 2 di 11

3 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA n 309 / 2015 R.G. Esecutati: Procedente: Intervenuti: Data conferimento incarico: Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: Udienza: Mercoledì ore Atto pignoramento: trascritto il R.G R.P Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI E OPERE PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da Esse nominati tramite raccomandate A/R e posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Gli esecutati tramite raccomandata con ricevuta di ritorno in data n NON RITIRATA e TORNATA AL MITTENTE. 2. Il creditore procedente tramite posta elettronica certificata in data ; 3. Il creditore intervenuto tramite posta elettronica certificata in data Il creditore intervenuto tramite posta elettronica in data Pagina 3 di 11

4 Via E. de Amicis n Tel-fax DATI CATASTALI NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: abitazione Libertà 2p Sub. 12 vani 5 A/ ,61 euro autorimessa Libertà S1 Sub mq C/6 3 52,78 euro Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile C/6: autorimessa 3.2 DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Pagina 4 di 11

5 abitazione Libertà 2p. Sub mq-vani 5 A/ ,61 euro autorimessa Libertà S1 Sub mq-17 mq sup.catastale C/6 3 52,78 euro (2) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile C/6: autorimessa 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento, mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali: L appartamento a piano primo confina con: A nord-est e sud-est su cortile comune; A sud-ovest con scala comune; A nord ovest con appartamento terzi. La cantina a piano seminterrato confina con: A sud con cortile comune; a nord-est con corridoio comune; a sud-est con parti comuni e a nord-ovest con autorimessa di terzi L autorimessa a piano seminterrato confina con: A nord-est e a sud-ovest con autorimesse di terzi; a nord-ovest con cortile comune e a sud-est con corridoio comune. 4. DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di appartamento a secondo primo, facente parte di complesso residenziale a 12 alloggi Condominio Cappuccini sito in Scandiano in viale Libertà n. 47, interno 9. L appartamento, avente accesso da vano scala comune, è dislocato a secondo primo e risulta così composto: n. 1 pranzo-soggiorno, n. 1 cucina, n. 1 disimpegno, n. 1 bagno, n. 2 letti e n. 2 balconi. La cantina esclusiva si trova a piano seminterrato. N. 1 autorimessa nello stesso stabile, a piano seminterrato con accesso da fuori. Il cespite immobiliare è accessoriato dalla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte, ai sensi degli artt e segg. C.C. L immobile NON è dotato di ascensore. Vi sono spese condominiali insolute. L alloggio è ammobiliato e sono presenti oggetti/beni personali di scarso valore. L abitazione mostra caratteristiche di finitura di BUON livello, in BUONE condizioni di manutenzione e Pagina 5 di 11

6 Via E. de Amicis n Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it conduzione. Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto, si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di MODESTO livello. Le finiture interne dell appartamento sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonacato; pavimenti in ceramica, rivestimenti del bagno e della cucina in ceramica, sanitari in materiale porcellanato; porte in legno, finestre con vetro semplice e avvolgibili in pvc. Portoncino blindato d ingresso in legno. L impiantistica NON appare a norma: l impianto di riscaldamento è con distribuzione tramite radiatori. Il cespite è sito in Scandiano in POSIZIONE PERIFERICA. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione residenziale e presenta una media densità abitativa. Nei dintorni vi è dotazione di servizi di quartiere e sono presenti solo alcune attività commerciali al dettaglio a breve distanza. Le reti acqua e gas sono diffuse in modo capillare. 4.1 CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE La scrivente ha eseguito accertamenti presso l Amministrazione Condominiale Al.Ba di Barbato & Pioppi con sede a Scandiano (RE) in via Matteotti n. 2, per verificare l esistenza di eventuali spese insolute relative ai beni in oggetto. In particolare è stato appurato che: - I beni fa parte di un condominio denominato Condominio Cappuccini costituito da 12 appartamenti ciascuna e relative pertinenze. I millesimi di proprietà dei beni sono 92,80 / 1.000,00; - Le spese condominiali includono: compenso dell amministratore, adempimenti fiscali, assicurazione del fabbricato, energia elettrica, spese di espurgo, giardino e spese postali; - Le spese medie a carico dell unità in proprietà ammontano a circa 500,00 euro annui; - Ad oggi l insoluto dei signori Ibatici ammonta a 6.583,20 euro. - L Amministrazione ha precisato che C E REGOLAMENTO CONDOMINIALE. 5. LOTTO UNICO DI VENDITA La presenza di un unica unità immobiliare impone la vendita in un unico lotto corrispondente all alloggio più le pertinenze esclusive, oltre alle porzioni comuni dell edificio e all autorimessa : DATI CATASTALI abitazione Libertà 2p. Sub mq-vani 5 A/ ,61 euro Confini: L appartamento a piano primo confina con: a nord-est e sud-est su cortile comune; a ovest con scala comune; a sud-ovest con scala comune e a nord-ovest con appartamento terzi. La cantina a piano seminterrato confina con: a sud con cortile comune; a nord-est con corridoio comune; a sud-est con parti comuni e a nord-ovest con autorimessa di terzi. Pagina 6 di 11

7 autorimessa Libertà S1 Sub mq-17 mq sup.catastale C/6 3 52,78 euro Confini: L autorimessa a piano seminterrato confina con: a nord-est e a sud-ovest con autorimesse di terzi; a nordovest con cortile comune e a sud-est con corridoio comune : DESCRIZIONE COMMERCIALE L indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di alloggi in zona è sensibilmente diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una modesta commerciabilità, con tempi di vendita medio - lunghi rispetto all attuale periodo di mercato. BUONO il livello di conservazione e manutenzione dell unità immobiliare e MODESTO per le parti comuni del condominio. Impiantistica apparentemente NON a norma : REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA L immobile è individuato dal PSC del comune di Scandiano in zona urbanizzata e urbanizzabile senza tutele specifiche. Concessione edilizia n. 194/77 del per Costruzione di edificio residenziale. Variante al progetto prot del Abitabilità n. 47/82 rilasciata il Gli immobili oggetto di pignoramento, risultano conformi alle normative edilizie ed urbanistiche del Scandiano e le schede catastali riportano la situazione riscontrata in loco : EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO La vendita viene fatta nelle condizioni attuali e pertanto non sono previste opere di ripristino : OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Dopo aver inviato comunicazione tramite raccomandata al debitore in data , NON RITIRATA e tornata al mittente. Da colloqui con Amministrazione Condominiale e vicinato che informano sulla NON PRESENZA di persone all interno dell immobile, la scrivente in accordo con l IVG tenta un primo sopralluogo in data ma senza trovarvi nessuno. Procede all accesso congiunto con l incaricato dell IVG, fabbro e Polizia Municipale in data alle ore circa. L immobile NON è abitato, con mobilio e oggetti personali di modesto valore. Utenze NON attive. Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione né comodato. Pagina 7 di 11

8 5.1.6: VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del sui beni, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: ISCRIZIONE del RP n RG Ipoteca volontaria a favore di in Brescia. A carico di. ISCRIZIONE dello RP n RG Ipoteca giudiziale a favore di in Scandiano (RE). A carico di. TRASCRIZIONE del RP n e RG n Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di Reggio E. N Rep. 3166/2015 del Atto esecutivo o cautelare-verbale di pignoramento Immobili a favore di in VERONA. A carico di : DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato : VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato è la stima al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costruzione. In questo caso non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nelle condizione di dover vendere (esecuzione forzata) e che per tanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche dei beni in oggetto (stato di manutenzione e conservazione, il livello delle finiture interne, efficienza degli impianti tecnologici). Pagina 8 di 11

9 Via E. de Amicis n Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di alloggi è generalmente diminuita e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità; inoltre il mercato immobiliare è saturo di appartamenti nuovi invenduti aventi prezzi molto concorrenziali. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente commerciale: Unità immobiliare Abitazione 12 Vani utili abitativi balcone balcone Destinazione d'uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) Sup. comm. (mq) 2 P. 2, P. 11,5 0,3 3,45 2 P. 4,9 0,3 1,47 K cantina TOT. SUP. LORDA S1 2,5 5,5 0,25 1,38 88,9 TOT. SUP. COMM. 73,30 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato in oggetto è stata effettuata una comparazione utilizzando prezzi noti di immobiliari similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 18 mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI riferiti al 2 semestre del A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario: Abitazione di tipo civile: 1.350,00 /mq Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. Pagina 9 di 11

10 Via E. de Amicis n Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore Abitazione 73,3 1350, ,00 autorimessa ,00 TOTALE.155,00 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A.100,00 (Diconsi Euro centodiecimila e cento/00) Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di circa di 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Risulta pertanto il seguente valore: Valore ridotto =.100,00 20% = ,00 VALORE PROPOSTO-A CORPO-BASE D ASTA ,00 (Diconsi Euro ottantottomila/00) 5.1.9: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza: L immobile e stata acquistato a seguito di atto Dottor Notaio ANTONIO VACIRCA del al rep /169, trascritto in Reggio Emilia in data all art STATO CIVILE DEI DEBITORI 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data dello , non risulta il certificato energetico dell immobile in oggetto. Pagina 10 di 11

11 8. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Non sono state depositate le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/ NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI Durante il sopraluogo presso l immobile in oggetto, effettuato in data alle ore 12.00, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno pignorato (mobilio, caldaia murale, frigorifero) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di modesto valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. 10. ALTRE INFORMAZIONI - NESSUNA 11. ALLEGATI Allegato A RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE; Allegato D DICHIARAZIONE DEL TERZO OCCUPANTE. Novellara (RE), lì L AUSILIARIO DEL CUSTODE GIUDIZIALE Architetto LUISA GHISELLI Pagina 11 di 11