geometra Massimo Ferruzzi TRIBUNALE DI SIENA

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1 TRIBUNALE DI SIENA Oggetto: Esecuzione Immobiliare n. 185/2016 promossa dalla. nei confronti dei Sigg.. Consulente Tecnico d Ufficio: geom. Massimo Ferruzzi Prossima udienza: 7 dicembre 2017 * * * * * * * * In data 18 febbraio 2017 l Ill.mo G.E. Avv. Flavio Mennella ha incaricato lo scrivente di redigere una perizia tecnico-estimativa riguardante ibeni immobili oggetto del procedimento sopra citato. Più precisamente, l Ill.mo G.E. ha disposto che il C.T.U. provveda a: 1) Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 c.p.c., mediante l esame degli atti (estratto del catasto, nonché certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari); accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. 2) Segnalare tempestivamente al Giudice dell Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); 3) Effettuare visure aggiornate presso l Agenzia del Territorio, accertando gli attuali dati identificativi dell immobile oggetto di pignoramento. Se l immobile non risultasse accatastato procedere all accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi. Descrivere il tipo e l ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sull esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere autonome e funzionali siffatte porzioni in esproprio; segnalare altresì i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante. Segnalare se l identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità; Segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali. Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività 1

2 dovranno essere effettuate previa richiesta al Giudice dell Esecuzione e solo allorché non siano necessari titoli abilitativi; 4) Predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); 5) Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte delle amministrazioni competenti, della relativa richiesta; Indicare l utilizzazione (abitativa, commerciale, ecc.) prevista dallo strumento urbanistico comunale; Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno della dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 e 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché alla luce delle leggi regionali vigenti, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l eliminazione degli abusi. fornire in ogni caso tutte le indicazioni prescritte dall art. 137-bis, co. 1, n. 7 delle disposizioni di attuazione al c.p.c.; 6) Predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (come modificato dall art. 13 del D. Lgs. 03 marzo 2011 n. 28) e depositarla presso l autorità tecnico amministrativa competente, salvo che l immobile sia esente ai sensi di quanto previsto dall art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata; 7) Descrivere, previo accesso unitamente al custode giudiziario se nominato, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, frazione, località od altro toponimo (ad esempio: case sparse, ecc.), indirizzo (verificandone la correttezza alla luce della toponomastica comunale), numero civico piano e, laddove esistenti, scala e interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie netta in metri quadrati, confini, dati catastali attuali, eventuali accessori o pertinenze. Indicare la caratura millesimale contenuta nel Regolamento di Condominio ove esistente, nonché lo stato attuale degli impianti elettrico e termico; 8) Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provvedere, nel caso da ultimo menzionato, alla formazione dei lotti e procedere (solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi di debitamente approvati all Ufficio Tecnico Erariale. Dire se l immobile è pignorato soltanto pro quota, se esso sia comodamente divisibile in natura e procedere, in questo caso, alla formazione dei lotti (procedere ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla realizzazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 c.p.c., 846 c.c., nonché dalla legge 3 giugno 1940, n. 1078; 9) Accertare se l immobile è libero o occupato, acquisendo dal proprietario e dall eventuale occupante i contratti, di locazione od altro, in ogni caso previa interrogazione all Agenzia delle Entrate dell esistenza di eventuali titoli registrati, da effettuare sempre prima dell accesso congiunto con il custode giudiziario (se nominato). Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento) indicare la data di scadenza, la data fissata per il 2

3 rilascio o, se sia ancora pendente il relativo giudizio ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Segnalare immediatamente (anche al custode), in caso di contratto di affitto o di locazione, l eventuale inadeguatezza del corrispettivo alla luce di quanto previsto dall art. 2923, comma 3 c.c.; 10) Indicare l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli (artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità). Accertare l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se i medesimi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo). Rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), ovvero di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall art. 173-bis, commi 1, 8 e 9 delle disposizioni di attuazione del c.p.c.; 11) Determinare il valore di mercato dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall art. 568, comma 2 c.p.c. e, inoltre, considerando: i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, se disponibili; specifici atti pubblici di compravendita di beni analoghi, per collocazione e/o tipologia; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima, considerando lo stato di conservazione dell immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore a quella di trascrizione del pignoramento. L assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta: - opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; - non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento; - sempre opponibile se trascritta in data anteriore a quella di trascrizione del pignoramento (in questo caso l immobile andrà valutato come se oggetto della stima fosse la nuda proprietà del medesimo); * * * * * * * * * * * * * * * * * * Lo scrivente, tenuto conto delle diverse incombenze previste dall incarico professionale conferitogli ritiene corretto e più funzionale suddividere il proprio elaborato peritale d Ufficio secondo i vari punti nei quali si articola l incarico affidatogli, esprimendo per ciascuno di essi le proprie considerazioni/determinazioni. * * * * * * * * * * * * * * * * * * Punto 1 Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 c.p.c., mediante l esame degli atti (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari); accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai indicato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; segnalare tempestivamente al Giudice dell Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); 3

4 Lo scrivente, dopo aver prestato il giuramento di rito, ha preso visione del fascicolo dell esecuzione, esaminando in tale occasione tutti i documenti essere ritenuti utili per la stesura del presente elaborato d Ufficio. Con riferimento all art. 567 c.p.c. è stata prodotta da parte del Legale del creditore procedente la certificazione notarile in sostituzione degli estratti catastali e delle certificazioni ipotecarie. Tale documentazione è stata depositata telematicamente in data ed integrata, con ulteriore documentazione depositata (sempre telematicamente), in data All interno delle citate documentazioni sono stati indicati sia gli estremi catastali dei beni immobili d interesse, sia l elenco delle trascrizioni e delle iscrizioni avvenute nei venti anni anteriori alla data di trascrizione del pignoramento (quest ultima avvenuta in data ), indicando altresì gli estremi dell atto di provenienza ultraventennale. Per quanto attiene ai dati catastali indicati all interno dell atto di pignoramento, alcuni di essi non corrispondono a quelli attualmente in atti presso l Ufficio Provinciale di Siena dell Agenzia delle Entrate e del Territorio. Nonostante ciò, dopo aver ricostruito la cronologia delle variazioni catastali avvenute nel corso degli anni ed aver analizzato la documentazione in atti (mappe e planimetrie catastali), è stato possibile identificare i beni immobili di interesse. Nel tentativo di rendere più agevole la lettura del presente elaborato d Ufficio, lo scrivente riporta di seguito il quadro completo, ed aggiornato, degli immobili oggetto di esecuzione. numero d ordine 1 identificazione catastale indicata nell atto di pignoramento fgl. 83 p.lla 25 sub. 7 fgl. 83 p.lla 27 (identificativi graffati) identificazione catastale in atti presso l Ufficio Provinciale di Siena dell Agenzia delle Entrate Territorio (ex Catasto) fgl. 83 p.lla 25 sub. 7 fgl. 83 p.lla 25 sub. 22 fgl. 83 p.lla 27 (identificativi graffati) estremi della variazione catastale (eventuale) vedi dettaglio delle variazioni riportate di seguito 2 fgl. 83 p.lla 25 sub. 3 fgl. 83 p.lla 25 sub fgl. 83 p.lla 25 sub. 9 fgl. 83 p.lla 25 sub. 9 vedi dettaglio delle variazioni fgl. 83 p.lla 25 sub. 21 riportate di seguito (identificativi graffati) 4 fgl. 83 p.lla 25 sub. 13 fgl. 83 p.lla 25 sub. 13 vedi dettaglio delle variazioni fgl. 83 p.lla 25 sub. 20 riportate di seguito (identificativi graffati) 5 fgl. 83 p.lla 25 sub. 12 fgl. 83 p.lla 25 sub fgl. 83 p.lla 25 sub. 8 fgl. 83 p.lla 25 sub. 14 (porzione dell ex. sub. 8) variazione catastale n del 23/08/2012 (prot. SI ) in atti in pari data 4

5 7 fgl. 83 p.lla 25 sub. 8 fgl. 83 p.lla 25 sub. 15 (porzione dell ex. sub. 8) variazione catastale n del 23/08/2012 (prot. SI ) in atti in pari data 8 fgl. 83 p.lla 28 fgl. 83 p.lla a fgl. 83 p.lla 221 sub. 2 9.b fgl. 83 p.lla 221 sub. 3 vedi dettaglio delle variazioni 9.c fgl. 83 p.lla 29 fgl. 83 p.lla 221 sub. 4 riportate di seguito 9.d fgl. 83 p.lla 221 sub. 5 9.e fgl. 83 p.lla 221 sub. 1 Per quanto attiene agli immobili 1 3 e 4, gli stessi sono stati oggetto di mutamenti sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati. Più precisamente: CATASTO TERRENI foglio 83 - particella 25 (attuale identificazione) La particella risulta essere nella sua attuale qualità e consistenza (ente urbano - sup ) a seguito dell approvazione e della contestuale introduzione in atti del Tipo Frazionamento e Tipo Mappale n , in atti dal 25/05/2014. Con tale atto di aggiornamento venne modificato il limite della particella annettendo alla stessa, già censita al Catasto Terreni come Ente Urbano, le ex-particelle 223 (costituita dalla adiacente particella 217) 224 (costituita dalla adiacente ex-particella 218) e 227 (costituita dalla adiacente ex-particella 26). CATASTO FABBRICATI foglio 83 - particella 25 (attuale identificazione) A seguito dell approvazione del Tipo di Frazionamento e Tipo Mappale appena citato, ad alcune delle unità immobiliari vennero graffati dei resedi esclusivi, oltre ad introdurre in atti delle aree a comune (c.d. beni comuni non censibili). Più precisamente: - all unità immobiliare prima censita con il numero 1 venne graffato come ulteriore resede esclusivo il nuovo subalterno 22 della particella; - all unità immobiliare prima censita con il numero 3 venne graffato come resede esclusivo il nuovo subalterno 21 della particella; - all unità immobiliare prima censita con il numero 4 venne graffato come resede esclusivo il nuovo subalterno 20 della particella; Contestualmente, vennero introdotte in atti le seguenti utilità comuni: foglio 83 particella 25 subalterno 23 (resede bene comune non censibile ai subalterni 12, 13, 9, 20 e 21 della medesima particella 25); foglio 83 particella 25 subalterno 24 (resede bene comune non censibile ai subalterni 7, 10, 15, 16, 17, 18, 19 e 22 della medesima particella 25); foglio 83 particella 25 subalterno 25 (resede bene comune non censibile ai subalterni 10, 15, 16, 17, 18 e 19 della medesima particella 25); il tutto a seguito dell introduzione in atti della Denuncia di Variazione n del 09/06/2014 (prot. SI ), in atti in pari data. 5

6 Anche gli immobili 9.a 9.b 9.c 9.d e 9.e sono stati oggetto di mutamenti catastali, ovvero: CATASTO TERRENI foglio 83 - particella 221 (attuale identificazione) A seguito del Tipo Mappale n del 20/11/2017, in atti in pari data, è stata modificata la sagoma della costruzione presente sulla mappa catastale. Tale correzione, eseguita dallo scrivente C.T.U. sulla scorta della formale autorizzazione ricevuta dal G.E. nel corso dell udienza tenutasi il , non ha modificato né la consistenza né la qualità della particella precedentemente in atti al Catasto Terreni. CATASTO TERRENI foglio 83 - particella 221 (attuale identificazione) La particella risulta essere nella sua attuale qualità e consistenza (ente urbano - sup ) a seguito dell approvazione e della contestuale introduzione in atti del Tipo Mappale n , in atti dal 23/04/2013. Con tale atto di aggiornamento venne modificata la qualità della particella da Fabbricato Urbano da accertare a Ente Urbano, unendo alla ex-particella 29 (all epoca avente una superficie pari a ) sia una porzione della adiacente ex-particella n. 205 (di superficie pari a ) che una porzione della particella 27 (di superficie pari a ). CATASTO FABBRICATI foglio 83 - particella 221 (attuale identificazione) A seguito dell approvazione del TM 37247/2013, vennero censiti al Catasto Fabbricati i seguenti immobili: foglio 83 particella 221 subalterno 1 (bene comune non censibile ai subalterni 2, 3, 4 e 5 della medesima p.lla 221); foglio 83 particella 221 subalterno 2 (magazzino); foglio 83 particella 221 subalterno 3 (magazzino); foglio 83 particella 221 subalterno 4 (magazzino); foglio 83 particella 221 subalterno 5 (magazzino); il tutto a seguito dell introduzione in atti della Dichiarazione di Fabbricato Urbano n del 27/12/2013 (prot. SI ), in atti in pari data. Punto 2 Segnalare tempestivamente al Giudice dell Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); Per quanto attiene al presente punto, lo scrivente non ha nulla da segnalare. Punto 3 Effettuare visure aggiornate presso l Ufficio del Catasto accertando gli attuali dati identificativi dell immobile oggetto di pignoramento; se l immobile non risultasse accatastato, procedere all accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivere il tipo e l ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziare le soluzioni tecniche che possano rendere autonomi e funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalare anche i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante; Segnalare se l identificativo catastale includa ( infra ) anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppur, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità; Segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali; 6

7 Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto; provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giudice dell Esecuzione e solo in caso non siano necessari titoli abilitativi; I beni immobili oggetto di esecuzione risultano essere così catastalmente censiti: 1 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterni 7 e 22 graffati alla particella 27; categoria catastale A/8, classe 2, consistenza 39 vani catastali, sup. catastale totale mq. 1353, rendita catastale ,76; 2 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; categoria catastale A/2, classe 1, consistenza 5,5 vani catastali, sup. catastale totale mq. 110, rendita catastale. 497,09; 3 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterni 9 e 21 graffati; categoria catastale A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani catastali, sup. catastale totale mq. 124, rendita catastale. 476,43; 4 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterni 13 e 20 graffati; categoria catastale A/2, classe 1, consistenza 3,5 vani catastali, sup. catastale totale mq. 66, rendita catastale. 316,33; 5 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; categoria catastale A/2, classe 1, consistenza 2,5 vani catastali, sup. catastale totale mq. 47, rendita catastale. 225,95; 6 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 14; categoria catastale C/6, classe 5, consistenza 37 mq. catastali, sup. catastale totale mq. 52, rendita catastale. 129,94; 7 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 15; categoria catastale C/6, classe 5, consistenza 26 mq. catastali, sup. catastale totale mq. 32, rendita catastale. 91,31; 8 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; categoria catastale B/7, classe 5, consistenza 238 mc. catastali, sup. catastale totale mq. 48, rendita catastale. 81,12; 9.a - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 2; categoria catastale C/2, classe 5, consistenza 34 mq. catastali, sup. catastale totale mq. 42, rendita catastale. 82,53; 7

8 9.b - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 3; categoria catastale C/2, classe 5, consistenza 22 mq. catastali, sup. catastale totale mq. 37, rendita catastale. 53,40; 9.c - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 4; categoria catastale C/2, classe 5, consistenza 33 mq. catastali, sup. catastale totale mq. 39, rendita catastale. 80,10; 9.d - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 5; categoria catastale C/2, classe 5, consistenza 60 mq. catastali, sup. catastale totale mq. 76, rendita catastale. 145,64; 9.e - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 1; bene comune non censibile ai subalterni 2, 3, 4 e 5 della particella 221; Gli immobili oggetto della presente relazione d Ufficio sono pervenuti agli esecutati, unitamente a maggior consistenza, a seguito dell atto di compravendita stipulato dal Notaio Erminio Campanini di Siena del (rep /4149), trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Siena in data al n del registro particolare. All interno di tale atto gli immobili oggetto della presente relazione d Ufficio venivano così descritti: omissis. porzione dell azienda agraria Il Pozzo posta in Comune di Monteriggioni descritta al Catasto di detto Comune al foglio 81 particella 20, 21/a foglio 83 particella /1 25/ /b 32/b 35 36/a 63 64/b della superficie complessiva di ha omissis. L elenco delle particelle riportato nell atto di provenienza è in prevalenza coerente con gli identificativi catastali attualmente in atti. La maggior parte delle planimetrie catastali in atti presso l Ufficio Provinciale di Siena dell Agenzia delle Entrate e del Territorio (ex Catasto) sono conformi allo stato dei luoghi accertato durante i vari sopraluoghi effettuati sui luoghi di interesse, eccezion fatta per: - la cappella privata (immobile 8 ) adiacente alla Villa Il Pozzo, per la quale lo scrivente, dopo aver ricevuto la formale autorizzazione del G.E., ha redatto un apposita variazione catastale sulla scorta della quale è stata introdotta in atti una nuova planimetria, conforme allo stato dei luoghi (denuncia di variazione prot. SI del , entrata in atti in pari data); - la planimetria catastale dell immobile 3. Nella afferente planimetria, ed in particolare nel resede esterno, non è stato rappresentato un corpo di fabbrica utilizzato come rimessa. Detto manufatto, verosimilmente realizzato dopo il 1 settembre 1967, non è stato interessato da alcuna pratica edilizia (vedi risposta al successivo punto n. 5) e pertanto necessiterebbe di legittimazione sotto il 8

9 profilo urbanistico. Nonostante quanto evidenziato, nel rispetto delle istruzioni impartite dal G.E., lo scrivente non ha redatto gli aggiornamenti catastali, ancorché necessari. Lo scrivente, durante i vari sopraluoghi effettuati, NON ha riscontrato sul posto la presenza di porzioni estranee al procedimento all interno della superficie di proprietà degli esecutati. Punto 4 Predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); Lo scrivente, sulla base della documentazione in atti e delle opportune verifiche eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Siena, elenca di seguito tutte le iscrizioni e le trascrizioni pregiudizievoli relative ai beni in argomento: Repertori al giorno ) ipoteca volontaria del (rep ) iscritta in data al n del registro particolare di ,00 ( ,70) di cui ,00 ( ,28) in linea capitale a favore della BANCA POPOLARE DELL ETRURIA E DEL LAZIO SOC. COOP. A R.L. con sede in Arezzo gravante l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Siena, in Piazza Matteotti 34; 4.2) ipoteca volontaria del (rep ) iscritta in data al n del registro particolare di ,00 ( ,70) di cui ,00 ( ,28) in linea capitale a favore della BANCA POPOLARE DELL ETRURIA E DEL LAZIO SOC. COOP. A R.L. con sede in Arezzo gravante l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Siena, in Piazza Matteotti 34; 4.3) ipoteca volontaria del (rep /8104) iscritta in data al n. 642 del registro particolare di ,00 di cui ,00 in linea capitale a favore della BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SOCIETÀ PER AZIONI con sede in Siena. Detta formalità, anche a seguito delle annotazioni ad essa afferenti, grava oggi l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; 9

10 Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Terreni del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 29; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Siena, in Piazza Salimbeni ) ipoteca volontaria del (rep /8105) iscritta in data al n. 643 del registro particolare di ,00 di cui ,00 in linea capitale a favore della BANCA TOSCANA - SOCIETÀ PER AZIONI con sede in Siena. Detta formalità, anche a seguito delle annotazioni ad essa afferenti, grava oggi l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Terreni del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 29; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Siena, in Piazza Tolomei ) ipoteca volontaria del (rep /8116) iscritta in data al n. 815 del registro particolare di ,00 di cui ,00 in linea capitale a favore della FINANZIARIA SENESE DI SVILUPPO S.P.A. con sede in Siena. Detta formalità, anche a seguito delle annotazioni ad essa afferenti, grava oggi l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Terreni del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 29; 4.6) ipoteca volontaria del (rep /8117) iscritta in data al n. 816 del registro particolare di ,00 di cui ,00 in linea capitale a favore della BANCA TOSCANA SOCIETÀ PER AZIONI con sede in Siena. gravante, unitamente a maggior consistenza, l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Detta formalità, anche a seguito delle annotazioni ad essa afferenti, grava oggi l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; 10

11 Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Terreni del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 29; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Siena, in Piazza Tolomei ) ipoteca volontaria del (rep /8118) iscritta in data al n. 817 del registro particolare di ,00 di cui ,00 in linea capitale a favore della BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SOCIETÀ PER AZIONI con sede in Siena. Detta formalità, anche a seguito delle annotazioni ad essa afferenti, grava oggi l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Terreni del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 29; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Siena, in Piazza Tolomei ) ipoteca volontaria del (rep /9818) iscritta in data al n. 928 del registro particolare di ,00 di cui ,00 in linea capitale a favore della BANCA CRAS CREDITO COOPERATIVO CHIANCIANO TERME SOVICILLE SOCIETÀ COOPERATIVA con sede in Sovicille (SI) gravante, unitamente a maggior consistenza, l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; La banca ha eletto domicilio ipotecario presso la propria sede di Sovicille, Via del Crocino ) ipoteca giudiziale iscritta il data al n. 181 del registro particolare di ,00 a favore della CASSA DI RISPARMIO DI VOLTERRA S.P.A. con sede in Volterra (PI), derivante da decreto ingiuntivo del del Tribunale di Siena (rep. 195/2015) con capitale di ,92. Detta formalità, unitamente a maggior consistenza, grava la quota di 1/2 del diritto di proprietà del Sig. Corsini Corsino relativa ai seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7 graffata al foglio 83, particella 25 subalterno 22 graffata al foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; 11

12 Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9 graffata al foglio 83, particella 25, subalterno 21; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 14; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 15; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 2; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 4; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 5; 4.10) ipoteca giudiziale iscritta il data al n del registro particolare di ,00 a favore dei Sigg. GIUSEPPE CAGLIA e GABRIELE BONOLI, derivante da decreto ingiuntivo del del Tribunale di Siena (rep. 995/2016) con capitale di ,00. Detta formalità, unitamente a maggior consistenza, grava l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7 graffata al foglio 83, particella 27 subalterno 22; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9 graffata al foglio 83, particella 25, subalterno 21; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13 graffata al foglio 83, particella 25, subalterno 20; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 14; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 15; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 2; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 4; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 5; 4.11) ipoteca giudiziale iscritta il data al n del registro particolare di ,25 a favore della NUOVA BANCA DELL ETRURIA E DEL LAZIO S.P.A. con sede in Roma, derivante da decreto ingiuntivo del del Tribunale di Siena (rep. 1167) con capitale di ,84. Detta formalità, unitamente a maggior consistenza, grava l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 27, subalterno 22; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 21; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 20; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; 12

13 Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 14; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 15; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 2; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 4; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 221, subalterno 5; 4.12) pignoramento immobiliare del giorno (rep. 2676/2016), trascritto il giorno al n del registro particolare a favore della BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. con sede in Siena, gravante l intera quota di proprietà dei seguenti immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 7 graffato foglio 83, particella 27; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 9; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 30; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 13; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 28; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 8; Catasto Terreni del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 29; Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; NOTA BENE: all interno delle formalità sopra elencate, alcune delle unità immobiliari oggetto di esecuzione sono descritte con identificativi catastali diversi da quelli attualmente in atti. Tale circostanza è da ricondurre alle variazioni catastali che nel corso degli anni hanno interessato le medesime unità imm.ri (vedi risposta al precedente punto n. 1). Punto 5 - Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; Indicare l utilizzazione (abitativa, commerciale ) prevista dallo strumento urbanistico comunale; Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In casi di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l eliminazione degli abusi; Gli immobili oggetto di esecuzione costituiscono parte di un piccolo agglomerato urbano denominato Il Pozzo, posto in una zona a prevalente vocazione agricola poco distante dalla frazione di San Martino, nel zona sud-est del Comune di Monteriggioni, prossima al confine con il Comune di Siena. Secondo il vigente strumento urbanistico del Comune (R.U.) l intero agglomerato risulta essere classificato all interno della categoria Nuclei storici ed emergenze architettoniche puntuali, ed è 13

14 normato dall articolo 28 delle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) afferenti il medesimo Regolamento Urbanistico (R.U.). L intero agglomerato urbano (ivi comprese le porzioni immobiliari oggetto della presente relazione tecnica d Ufficio) è specificatamente trattato all interno delle apposite schedature riguardanti il patrimonio edilizio esistente (Isolato 35 Schede 2E e 3C), anch esse costituenti parte integrante del vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Monteriggioni. Conformità urbanistica Lo scrivente, riassume di seguito le risultanze ottenute dalle indagini svolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Monteriggioni, suddividendo le stesse per singolo immobile (vedi elenco di cui al precedente punto n. 3). 1 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterni 7 e 22 graffati alla particella 27; Trattasi del fabbricato principale del complesso immobilire denominato Il Pozzo, ovvero della Villa Padronale e del parco ad essa adiacente. La costruzione è antecedente al 1825, data nella quale fù ultimata la mappa del Catasto Leopoldino. In quest ultima venne rappresenta la sagoma di detta costruzione. A seguito delle ricerche e degli accertamenti svolti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Monteriggioni NON sono emerse pratiche edilizie che hanno riguardato l immobile. E ritenuto opportuno evidenziare quanto segue. Sin dal la legislazione Italiana prevedeva: omissis. l obbligo di chiedere l autorizzazione preventiva da parte di chi volesse svolgere attività edificatoria all interno dei centri abitati. omissis (vedi R.D.L. n. 640, art. 4). Tale obbligo veniva ribadito dall art. 6 del R.D.L n. 2105, poi convertito nella Legge n Nel periodo compreso tra le date sopra riportate ( ) molti regolamenti edilizi non erano ancora entrati in vigore. Con la promulgazione della Legge Fondamentale Urbanistica del n ebbe invece inizio la pianificazione territoriale urbanistica in tutta Italia. Nacquero i primi Piani Regolatori e le relative discipline che contemplarono il rilascio della licenza edilizia (nuova denominazione della preesistente autorizzazione a suo tempo introdotta con il R.D.L. n. 640/1935) per tutte le costruzioni da eseguirsi nei centri abitati. Successivamente, nel 1967, venne emanata la Legge ponte (Legge 6 agosto 1967, n. 765), così chiamata in quanto avrebbe dovuto costituire una sorta di ponte di passaggio tra la Legge urbanistica del 1942 ed una futura Legge di riforma del settore urbanistico. La Legge ponte estese l obbligo della licenza edilizia preventiva a tutto il territorio, ivi comprese le zone agricole, in precedenza escluse. 14

15 Dalla analisi combinata delle Leggi del 1942 e del 1967 si evince che: 1) gli immobili costruiti in data anteriore al 1942 senza alcuna licenza, sia all interno che all esterno dei centri urbani edificati, possono ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico; 2) gli immobili costruiti all interno dei centri urbani tra il 1942 ed il 1967 senza preventiva Licenza Edilizia non possono essere ritenuti regolari sotto il profilo urbanistico; 3) gli immobili costruiti tra il 1942 ed il 1967 all esterno dei centri urbani senza la preventiva Licenza Edilizia possono ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico. Lo scrivente, stante l assenza di titoli abilitativi, non è in grado di conoscere e/o di determinare con esattezza la data di realizzazione della costruzione in argomento. E verosimile che la stessa risalga ad epoca ampiamente antecedente al Tenuto altresì conto che l immobile è ubicato ben al di fuori dai centri urbani più vicini, ritiene in fede di poterlo definire urbanisticamente regolare. 2 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 3; Trattasi di un appartamento posto in adiacenza alla Villa Padronale. Anche in relazione a questo immobile NON è stata reperita alcuna pratica edilizia che lo abbia riguardato. La sagoma di detta porzione immobiliare, pur non essendo stata dettagliatamente rappresentata nella mappa del Catasto Leopoldino, è però presente nella mappa di impianto del Catasto Terreni la pubblicazione della quale risale al 1 novembre La circostanza è tale da far supporre che a tale data ( ) l appartamento fosse già esistente. Sulla scorta delle argomentazioni già esplicitate in precedenza riguardo all immobile n. 1, lo scrivente ritiene anche questo immobile urbanisticamente regolare. 3 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterni 9 e 21 graffati; Trattasi di un altro appartamento posto anch esso in adiacenza alla Villa Padronale Il Pozzo. Così come per gli immobili già trattati in precedenza, NON è stata reperita alcuna pratica edilizia che, nel tempo, lo ha riguardato. Analogamente all immobile 2 il suo sedime è rappresentato nella mappa di impianto del catasto e quindi verosimilmente esistente alla data del 1 novembre Lo scrivente, sulla scorta delle motivazioni già espresse in precedenza, ritiene la sola abitazione (Immobile 3) urbanisticamente regolare. 15

16 Nel resede pertinenziale dell unità immobiliare esiste un corpo di fabbrica utilizzato come rimessa, del quale non è vi è traccia nè nella planimetria, né nella mappa catastali. Detto manufatto non è mai stato interessato da alcuna pratica edilizia. Pur in mancanza di certezze assolute, anche in ragione delle sue caratteristiche costruttive, lo scrivente ritiene che la sua realizzazione risalga a data successiva al 1 settembre Stante ciò, tale rimessa è da ritenersi urbanisticamente NON regolare. Si renderebbe pertanto necessaria una sanatoria che però, non potendo soddisfare il requisito della doppia conformità non potrebbe essere rilasciata. Tale corpo di fabbrica dovrà pertanto essere demolito. La probabile spesa per la riduzione in pristino dei luoghi è ritenuta essere pari a circa ,00 imponibili. 4 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterni 13 e 20 graffati; 5 - Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, foglio 83, particella 25, subalterno 12; A differenza delle porzioni immobiliari trattate in precedenza (immobili 2 e 3) i due appartamenti trattati nel presente punto sono stati realizzati tramite il cambio di destinazione d uso con contestuale frazionamento in due distinte unità immobiliari di un preesistente magazzino. Detti interventi sono stati eseguiti sulla scorta dei seguenti titoli abilitativi: - Concessione Edilizia n. 243 (P.E. 0546) rilasciata dal Comune di Monteriggioni in data ; - Variante Finale depositata in data (prot. 9177); All interno del fascicolo della pratica edilizia NON è stata reperita l Attestazione di Abitabilità/Agibilità degli immobili. Dall analisi comparata tra quanto accertato in sede di sopraluogo e gli elaborati grafici allegati alla Variante Finale è emerso che: - per quanto attiene all immobile 4, (descritto come unità immobiliare n. 2 nella Variante finale del 2003), le altezze interne accertate in sede di sopraluogo sono diverse da quelle indicate negli elaborati grafici (vedi Sezione C-C). Stesso dicasi in riferimento alle dimensioni delle aperture esterne (finestre) riportate nei medesimi elaborati; - anche le dimensioni delle finestre dell immobile 5 (descritto come unità immobiliare n. 1 nella Variante finale del 2003) sono differenti da quelle indicate negli elaborati grafici. Lo scrivente ritiene che sarebbe necessario procedere alla redazione di un apposita pratica edilizia del tipo Accertamento di Conformità in Sanatoria sulla scorta della quale poter regolarizzare quanto accertato. Il rilascio della eventuale sanatoria è vincolato al pagamento di una sanzione amministrativa compresa tra. 516,00 ed ,00 (cfr. art. 37 D.P.R. 380/2001 e s.m.i. e art. 209 della L.R. Toscana 10 novembre 2014, n. 65), l esatta determinazione della quale è comunque demandata, dopo la conclusione dell istruttoria della pratica e la sua formale approvazione, al Responsabile dell Ufficio Tecnico. 16