TRIBUNALE DI SIENA IMMOBILIARE

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1 TRIBUNALE DI SIENA IMMOBILIARE Procedura Esecutiva Immobiliare n 70/2017 Creditore Procedente: XXXXXXX Debitori: XXXXXXXXXX RELAZIONE PERITALE PREMESSO: che all udienza del 10 Settembre 2017 lo scrivente Dott. Arch. Fabio Fiorini residente in Montepulciano (Siena) Via dell Acquapuzzola n 13, iscritto all Albo dell Ordine Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Siena al n 220 Sez.A/a, libero professionista con studio in Montepulciano Vicolo delle Case Vecchie n 2, veniva convocato al fine di assumere dal Giudice dell Esecuzione Dott. Flavio Mennella l incarico di esperto estimatore designato ai sensi dell art 569 c.p.c, nell esecuzione immobiliare indicata in epigrafe; che in data 15 Settembre 2017, dopo il giuramento di rito, venivano rappresentate all esperto in ordine allo svolgimento dell incarico le seguenti indicazioni: che gli esperti stimatori nominati nelle procedure esecutive immobiliari si attengano nello svolgimento delle loro attività alle seguenti indicazioni: 1) verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, co. 2 c.p.c., mediante l esame degli atti (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari); 2) trasmettere al custode giudiziario la planimetria catastale dell immobile pignorato; accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 3) segnalare tempestivamente al giudice delle esecuzioni immobiliari ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); 4) effettuare visure aggiornate presso l ufficio del catasto accertando gli attuali dati identificativi dell immobile oggetto di pignoramento; 5) se l immobile non risultasse accatastato, procedere all accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto; provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 1

2 6) verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivere il tipo e l ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione; evidenziare le soluzioni tecniche che possano rendere autonomi e funzionali siffatte porzioni in esproprio; segnalare anche i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante; 7) segnalare se l identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità; 8) segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali; 9) procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto; provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al giudice delle esecuzioni immobiliari e soltanto nel caso in cui non siano necessari titoli abilitativi; 10) predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); 11) acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; 12) indicare l utilizzazione (abitativa, commerciale, ecc.) prevista dallo strumento urbanistico comunale; 13) indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, co. 5 del d.p.r. 380/2001, nonché 40, co. 6 della l. 28 febbraio 1985, n. 47, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l'eliminazione degli abusi; fornire comunque tutte le indicazioni prescritte dall art. 173-bis, co. 1, n. 7 delle disposizioni di attuazione al c.p.c.; 14) qualora ravvisi la commissione di abusi edilizi o urbanistici che possano configurare illecito penale, così come nel caso di riscontrata presenza di rifiuti speciali sul sedime del bene pignorato, segnali immediatamente a questo giudice l eventuale problematica e depositi una copia cartacea della relazione peritale per la trasmissione alla Procura della Repubblica; 15) predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modificazioni e depositarla presso l autorità tecnico amministrativa competente, salvo che l immobile sia esente ex art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata; 16) effettuare l accesso unitamente al custode giudiziario nella data ed ora che gli verranno da questi comunicate a mezzo di PEC; 17) descrivere, previo necessario accesso e verifica della toponomastica ufficiale vigente, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, frazione o località, indirizzo completo di numero civico (se assegnato), scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie netta in mq (soltanto per i 2

3 fabbricati), confini, dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, indicando la caratura millesimale contenuta nel regolamento di condominio ove esistente, nonché lo stato attuale degli impianti elettrico e termico; 18) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, tenuto conto del maggior aggravio di spese rappresentato, per la procedura, dal contributo per la pubblicazione sul portale pubblico delle vendite; nel caso di formazione di più lotti provvedere, ove necessario e solo previa autorizzazione del giudice delle esecuzioni, all identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio tecnico erariale; 19) se l immobile è pignorato soltanto pro quota specificare se il medesimo risulti comodamente divisibile in natura e procedere, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti (procedere ove necessario all identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio tecnico erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 846 c.c. e dalla l. 3 giugno 1940, n. 1078; 20) verificare, prima dell accesso con il custode giudiziario e mediante ogni opportuna ispezione anche presso le pubbliche amministrazioni, se risultino titoli di godimento registrati, in caso positivo richiederne copia e trasmetterla senza indugio al custode giudiziario stesso; accertare se l immobile è libero o occupato; acquisire dal proprietario e dall eventuale locatario i contratti di godimento; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento) indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 21) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 22) segnalare, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, co. 3 c.c. e fornendo in tal caso l espressa indicazione dell ammontare del giusto prezzo della locazione; 23) indicare l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accertare l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall art. 173-bis, co. 1, n. 8 e 9 disp. att. c.p.c.; 24) determinare il valore di mercato dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall art. 568, co. 2 c.p.c., inoltre considerando: i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, ove possibile anche mediante consultazione di atti pubblici di compravendita di beni analoghi, per collocazione e/o tipologia; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli contratti di locazione aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile se trascritta nei pubblici registri in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento e all eventuale iscrizione ipotecaria (in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse nuda proprietà). Ciò premesso: 3

4 la scrivente esperto estimatore: avendo in data 11 Gennaio 2018 effettuato l accesso-sopralluogo al compendio pignorato con il custode giudiziario nominato dal Giudice dell Esecuzione; avendo effettuato gli accessi agli uffici delle pubbliche amministrazioni per reperire i dati ed i documenti necessari allo svolgimento del proprio incarico; di seguito presenta relazione peritale dando risposta ai singoli quesiti come richiesto dal signor Giudice dell Esecuzione: 1) verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, co. 2 c.p.c., mediante l esame degli atti (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari); Lo scrivente ha verificato, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ai sensi dell art 567 del co.2 c.p.c., mediante l esame del certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. I dati indicati nel pignoramento identificano i due immobile oggetto di pignoramento e consentono una univoca identificazione degli stessi. I beni oggetto della presente relazione sono identificati catastalmente al NCEU del Comune di Chiusi Catasto Fabbricati con i seguenti identificativi: CESPITE UNICO - Unità immobiliare piano T-1-2- adibito ad uso ufficio di Proprietà XXXXXXXX., con resede esclusivo pertinenziale al piano terreno; foglio 35, particella 141 sub. 7 con graffato il resede distinto al sub 8 categoria A10, classe 2, vani 15. Superfice catastale 308 mq., Rendita 3.331,35. ; - Unità immobiliare ad uso opificio, censita in Catasto Fabbricati del Comune di Chiusi, foglio 35, particella 135, località Dolcianello piano T, categoria D/1, rendita Euro 3338,00, quest ultimi ex silos demoliti, rimasta presente solo una tettoia. Ambedue i beni localizzati in località Dolciano fanno parte di un area industriale contigua e recintata. Lo scrivente ha acquisito gli atti di provenienza fino a coprire il ventennio ed in particolare i beni oggetto di pignoramento sono cosi pervenuti : CESPITE UNICO - A XXXXXX i beni sono pervenuti: - - in virtù dell atto redatto da Notaio Biavati Paolo di Perugia in data 26 giugno 2008, repertorio , trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Montepulciano in data 16 luglio 2008 al n 2244 di registro particolare, contro XXXX per i beni censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Chiusi al foglio 35 particella 135 e beni censiti in Catasto Fabbricati del Comune di 4

5 Chiusi al foglio 35 particella 141 subalterni 5 e 6, particelle, queste ultime soppresse, che hanno generato con la variazione n /2013 del 10 dicembre 2013 protocollo n SI la particella 141 subalterno 7 graffata con il subalterno 8; - Per i beni distinti foglio 35 particella 141 subalterni 5 e 6 poi soppressi e divenuti sub 7 e 8 i beni censiti sono pervenuti in virtù dell atto ai rogiti del Notaio Cinelli Alessandro di Chiusi in data 12 febbraio 1990, repertorio n 13476, a favore di XXXX, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Montepulciano in data 3 marso 1990 al n 737 di registro particolare, contro XXXXXX. - Per i beni distinti al Foglio 35 Particella 135 del catasto fabbricati del Comune di Chiusi, in virtù dell atto in rogito del Notaio Trivioli Fausto di Parma in data 26 Luglio 1977, repertorio n 68507, a favore XXXXXXX, trascritto presso a Conservatoria dei Registri immobiliari di Montepulciano in data 9 agosto 1977 al n 1797 di registro particolare, contro XXXXX. - Atto ai rogiti del Notaio Gardelli Stefano di Parma in data 21 marzo 1980, repertorio n 10200, a favore XXXXXX, trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Montepulciano in dat 22 aprile 1980 al n 1022 di registro particolare, contro i beni censiti in catasto Terreni del Comune di Chiusi al Foglio 35 particella 135; - Con atto ai rogiti del Notaio Guerrieri Donati di Perugia in data 28 luglio 1986 repertorio n , trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Montepulciano in data 3 novembre 1986 n 2667 di registro particolare, XXXXXX, modifica la sede sociale; - 2) trasmettere al custode giudiziario la planimetria catastale dell immobile pignorato; accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; Dalle visure catastali effettuate presso l Agenzia del Territorio ed allegate alla lettera B gli attuali dati identificativi degli immobili oggetto di pignoramento risultano essere, identificati catastalmente al NCEU del Comune di Chiusi al Catasto Fabbricati al: CESPITE UNICO sito in Via Dolcianello civico 231 comune di Chiusi (SI) - Unità immobiliare piano T-1-2- adibito ad uso ufficio XXXXX., con resede esclusivo pertinenziale al piano terreno; foglio 35, particella 141 sub. 7 con graffato il resede distinto al sub 8 categoria A10, classe 2, vani 15. Superfice catastale 308 mq., Rendita 3.331,35. ; 5

6 - Unità immobiliare ad uso opificio, censita in Catasto Fabbricati del Comune di Chiusi, foglio 35, particella 135, località Dolcianello piano T, categoria D/1, rendita Euro 3338,00. Quest ultimo bene è stato parzialmente e legittimamente demolito ma non è stata effettuata la variazione catastale. Si segnala una difformità tra la sede della XXXXXX che risulta essere a Perugia come giustamente riportato nell atto notarile e nelle visure camerali C.FXXXXX e l intestazione della società nelle visure catastali in cui è riportato: XXXXXX con sede a XXXXXXX. Tale modifica che provvederemo a segnalare agli uffici del Catasto di Siena potrà essere corretta d ufficio. Durante il sopralluogo effettuato in data 11 Gennaio 2018 si è potuto constatare la corrispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato dei luoghi ed in particolare: al piano terra dell edificio ad uso uffici sono presenti, un disimpegno sala di attesa, una reception, quattro uffici amministrativi, un locale bagno ed un locale caldaia; al piano primo, quattro locali uffici, una piccola cucina, una sala riunioni e due bagni. Al piano sottotetto, quattro locali magazzino, non abitabili. L area esterna è così organizzata, area parcheggio, area di rimessaggio materiale e veicoli, area lavaggio automezzi, tutte pavimentate con autobloccanti, area imbrecciata ad uso deposito. Lo scrivente, nel rispetto delle disposizioni impartite dal G.E., ha verificato lo stato di conformità con gli elaborati tecnici di cui ai titoli abilitativi: Certificazione di Abitabilità e/o Agibilità depositata presso gli uffici comunali in data 19 Dicembre 2013, pratica SUAP 601/2013 in riferimento alle seguenti pratiche: Attività edilizia libera n 48 del Sanatoria edilizia art. 140 L.R. 1/2005 n 7/2013 del ; SCIA n del 14/10/2013. Successivamente a tale certificazione di conformità dello stato dei luoghi è stata presentata in SCIA del 18/04/2014 relativamente alla sistemazione del piazzale e dell area di deposito esterna all edificio. Dai controlli è emerso che anche gli elaborati grafici allegati ai titoli autorizzativi risultano conformi allo stato dei luoghi ad eccezione di: un piccolo disimpegno al piano primo non riportato nelle planimetrie catastali, difformità da non considerare rilevante; un ingresso nella recinzione perimetrale del piazzale sul lato ovest; una tettoia completamente aperta presente nel piazzale in prossimità dei silos che risulta conforme a quanto attestato dal Geometra xxxx con la DIA 11/2007 prot. 617, con autorizzazione paesaggistica 40/2007, ma non riportata catastalmente. 6

7 - Dalle verifiche effettuate si sono riscontrate la presenze di porzioni estranee al procedimento all interno della superficie di proprietà degli esecutati ed in particolare, come evidenziato nell allegato H, vi è una porzione di area recintata interna alla proprietà pignorata appartenente alla particella 158 foglio 35 di proprietà XXXXX con sede in Roma 3) segnalare tempestivamente al Giudice dell Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo ed acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); -Non si ravvisano carenze nella documentazione presentata. 4) effettuare visure aggiornate presso l ufficio del catasto accertando gli attuali dati identificativi dell immobile oggetto di pignoramento;. Dalle visure catastali effettuate presso l Agenzia del Territorio ed allegate alla lettera B gli attuali dati identificativi degli immobili oggetto di pignoramento risultano essere, identificati catastalmente al NCEU del Comune di Chiusi al Catasto Fabbricati al:. CESPITE UNICO sito in Via Dolcianello civico 231 Comune di Chiusi (SI). - Unità immobiliare piano T-1-2- adibito ad uso ufficio, con resede esclusivo pertinenziale al piano terreno;. foglio 35, particella 141 sub. 7 con graffato il resede distinto al sub 8 categoria A10, classe 2, vani 15. Superfice catastale 308 mq., Rendita 3.331,35. ;. Dalle verifiche effettuate non risulta campionata nella planimetria catastale. una tettoia completamente aperta presente nel piazzale in prossimità dei silos, demoliti ma ancora presenti in planimetri, che dovrebbe risultare al foglio 35 part ) se l immobile non risultasse accatastato, procedere all accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto; provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; L immobile adibito ad uffici risulta regolarmente accatastato, ma dalle verifiche effettuate risultano le seguenti difformità: - la presenza di una tettoia non riportata nelle planimetrie catastali e la presenza nelle planimetrie dei silos demoliti ci obbliga ad una variazione catastale; - si segnala inoltre una difformità tra la la sede della XXXXX che risulta essere a Perugia come giustamente riportato nell atto notarile e nelle visure camerali C.F.XXXX e l intestazione della società nelle visure catastali in cui è riportato: XXXXXXX con sede a Napoli C.F. XXXXXXX Tale modifica che provvederemo a segnalare agli uffici del Catasto di Siena potrà essere corretta d ufficio. 7

8 - si segnala inoltre la presenza di un piccolo disimpegno al piano primo non riportato nelle planimetrie catastali - Dalle verifiche effettuate si sono riscontrate la presenze di porzioni estranee al procedimento all interno della superficie di proprietà degli esecutati ed in particolare, come evidenziato nell allegato H, vi è una porzione di area recintata interna alla proprietà pignorata appartenente alla particella 158 foglio 35 di proprietà XXXXXX. 6) verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivere il tipo e l ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione; evidenziare le soluzioni tecniche che possano rendere autonomi e funzionali siffatte porzioni in esproprio; segnalare anche i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante; Tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella sulla base dei dati catastali vi è piena rispondenza ad eccezione di: - la presenza di una tettoia non riportata nelle planimetrie catastali e la presenza nelle planimetrie dei silos legittimamente demoliti ma non variati nella planimetria catastale; - dalla sovrapposizione delle planimetrie dell area recintata e le planimetrie catastali non vi è corrispondenza in quanto la recinzione dell area include anche una porzione di particella (Part. 159 proprietà Surya S.R.L.) come evidenziato nella sovrapposizione grafica allegata alla lettera H;. 7) segnalare se l identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità; La planimetria catastale non include porzioni aliene alla proprietà stessa descritta nel pignoramento ma la recinzione dell area include un area non di proprietà dell esecutato come evidenziato nella planimetria di sovrapposizione allegata alla lettera H.. 8) segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali; I locali oggetto di pignoramento non presentano fusioni di locali anomali rispetto alle planimetrie catastali ad eccezione di un area non di proprietà dell esecutato che risulta essere all interno del recinto (Part. 159 proprietà XXXX.) come evidenziato nella planimetria di sovrapposizione allegata alla lettera H.. 9) procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto; provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al giudice delle esecuzioni immobiliari e soltanto nel caso in cui non siano necessari titoli abilitativi; 8

9 Vi è la necessità di eseguire una variazione catastale per: - la correzione della difformità tra la la sede della XXXXX che risulta essere a Perugia come giustamente riportato nell atto notarile e nelle visure camerali C.F. XXXX e l intestazione della società nelle visure catastali in cui è riportato: XXXX. con sede a Napoli C.F. XXXXXX; - una tettoia completamente aperta perimetralmente non riportata nelle planimetrie catastali e l eliminazione dalle planimetrie dei silos legittimamente demoliti.. 10) predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); A seguire l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento), (visura ipotecaria a nome di XXXXX allegato alla lettera A ): ISCRIZIONI e TRASCRIZIONI Sulla base della documentazione in atti e dalla verifiche eseguite presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Montepulciano, di seguito elenchiamo l elenco delle formalità riscontrate. CESPITE UNICO - compravendita a rogito del Notaio Biavati Paolo di Perugia in data 26 giugno 2008, repertorio , trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Montepulciano in data 16 luglio 2008 al n 2244 di registro particolare, contro la XXXXX per i beni censiti in Catasto Fabbricati del Comune di Chiusi al foglio 35 particella 135 e beni censiti in Catasto fabbricati del Comune di Chiusi al foglio 35 particella 141 sub 5 e 6, come variate in data 10 dicembre 2013 prot. SI che ha originato la particella censita in Catasto Fabbricati del Comune di Chiusi al foglio 35 particella 141 sub 7 graffata con sub 8; - Trascrizione contro del 19/04/2017 Registro Particolare 1177 Registro generale 1618 Pubblico ufficiale UNEP Repertorio 9255 del 21/03/2017, a favore XXXXXX contro XXXXXX oltre per coprire il ventennio: - ipoteca volontaria per complessivi ,00. in favore della CREDIUMBRIA BANCA DI CREDITO COOPERATIVO-SOCIETA COOPERATIVA, CON SEDE in Città della Pieve, C.F , a garanzia di un capitale di ,00., iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Montepulciano in data 16 luglio 2008 al n , contro XXXXXXXX per i beni censiti al catasto fabbricati del comune di chiusi al foglio 35 particella ) acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; 9

10 Lo scrivente ha acquisito, poiché non depositate, l estratto della mappa catastale, le planimetrie catastali e gli elaborati planimetrici con l elenco dei subalterni per la corretta identificazione dei beni pignorati, allegando gli stessi alla lettera B.. Lo strumento urbanistico vigente nel Comune di Chiusi, classifica l ambito edificato a destinazione Artigianale Industriale l area come Aree gravemente degradate degradate o compromesse (D.Lgs. 42/2004 art. 143, comma 4, lett. b) e come tutela Paesaggistica come Immobili ed aree di notevole interesse pubblico (Dlgs 42/2004 art.136). Conformità Urbanistica Dal confronto effettuato tra gli elaborati tecnici depositati presso il comune di Chiusi e lo stato dei luoghi abbiamo potuto verificare che il fabbricato dove sorgono gli immobili è dotato di Certificazione di Abitabilità e/o Agibilità depositata presso gli uffici comunali in data 19 Dicembre 2013, pratica SUAP 601/2013 in riferimento alle seguenti pratiche: Attività edilizia libera n 48 del Sanatoria edilizia art. 140 L.R. 1/2005 n 7/2013 del ; SCIA n del 14/10/2013. Successivamente a tale certificazione di conformità dello stato dei luoghi è stata presentata in SCIA del 18/04/2014 relativamente alla sistemazione del piazzale e dell area di deposito esterna all edificio. Da una analisi approfondita dei permessi abbiamo potuto verificare piccole difformità quali: - un piccolo disimpegno al piano primo non riportato nelle planimetrie catastali, difformità da non considerare rilevante; - un ingresso nella recinzione perimetrale del piazzale sul lato ovest; - una tettoia completamente aperta presente nel piazzale in prossimità dei silos che risulta conforma a quanto attestato dal Geometra Roberto Giulietti con la DIA 11/2007 prot. 617, con autorizzazione paesaggistica 40/2007, ma non riportata catastalmente. - la recinzione include un area non di proprietà dell esecutato che dovrà essere oggetto di una pratica edilizia di riduzione dell area recintata per farla coincidere con l area di proprietà. 13) indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, co. 5 del d.p.r. 380/2001, nonché 40, co. 6 della l. 28 febbraio 1985, n. 47, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l'eliminazione degli abusi; fornire comunque tutte le indicazioni prescritte dall art. 173-bis, co. 1, n. 7 delle disposizioni di attuazione al c.p.c.; 10

11 Dai controlli è emerso che anche gli elaborati grafici allegati ai titoli autorizzativi risultano conformi allo stato dei luoghi ad eccezione di: un piccolo disimpegno al piano primo non riportato nelle planimetrie catastali, difformità da non considerare rilevante; un ingresso nella recinzione perimetrale del piazzale sul lato ovest; una tettoia completamente aperta presente nel piazzale in prossimità dei silos che risulta conforma a quanto attestato dal Geometra Roberto Giulietti con la DIA 11/2007 prot. 617, con autorizzazione paesaggistica 40/2007, ma non riportata catastalmente. Dalla sovrapposizione delle planimetrie dell area recintata e le planimetrie catastali non vi è corrispondenza in quanto la recinzione dell area include anche una porzione di particella (Part. 159 proprietà XXXX.) di altra proprietà come evidenziato nella sovrapposizione grafica allegata alla lettera H. Eseguita la vendita il nuovo proprietario dovrà procedere a presentare una pratica edilizia che permetta lo spostamento della recinzione fino a farla coincidere con la particella di proprietà. Tali difformità sono da considerare non rilevanti ai fini urbanistici edilizi. 14) qualora ravvisi la commissione di abusi edilizi o urbanistici che possano configurare illecito penale, così come nel caso di riscontrata presenza di rifiuti speciali sul sedime del bene pignorato, segnali immediatamente a questo giudice l eventuale problematica e depositi una copia cartacea della relazione peritale per la trasmissione alla Procura della Repubblica;. Dai controlli è emerso che anche gli elaborati grafici allegati ai titoli autorizzativi risultano conformi allo stato dei luoghi ad eccezione di:. un piccolo disimpegno al piano primo non riportato nelle planimetrie catastali, difformità da non considerare rilevante;. un ingresso nella recinzione perimetrale del piazzale sul lato ovest;. una tettoia completamente aperta presente nel piazzale in prossimità dei silos che. risulta conforma a quanto attestato dal Geometra Roberto Giulietti con la DIA 11/2007 prot. 617, con autorizzazione paesaggistica 40/2007, ma non riportata catastalmente.. Tali difformità sono da considerare non rilevanti ai fini urbanistici edilizi.. 15) predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modificazioni e depositarla presso l autorità tecnico amministrativa competente, salvo che l immobile sia esente ex art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata;. ALLEGATO E. 16) effettuare l accesso unitamente al custode giudiziario nella data ed ora che gli verranno da questi comunicate a mezzo di PEC;. 17) descrivere, previo necessario accesso e verifica della toponomastica ufficiale vigente, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, frazione o località, indirizzo completo di numero civico (se assegnato), scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, 11

12 superficie netta in mq (soltanto per i fabbricati), confini, dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, indicando la caratura millesimale contenuta nel regolamento di condominio ove esistente, nonché lo stato attuale degli impianti elettrico e termico;. Il Cespite oggetto di Pignoramento è costituito da un area recintata adibita a deposito materiali a cielo aperto su cui sorge un fabbricato ad uso uffici distribuiti su due livello oltre il sottotetto.. L immobile è situato in Comune di Chiusi, Località Dolcianello n 231 con fabbricato di superfice netta interna di mq. 213 distribuiti su due piani, esternamente con finiture ad intonaco ed internamente con un buon livello di finiture.. L area di proprietà confina con: a est con Strata Provinciale 326; a Sud con strada distinta alla particella 159 del foglio 135; sempre a Sud con particella 17 del foglio 135;a ovest con la particella 139 del foglio 135; a Nord con la particella 50 del foglio 135; Caratteristiche generali dell edificio La struttura portante dell edificio è di tipo in muratura e calcestruzzo armato, la copertura a padiglione in latero-cemento, finiture esterne in intonaco, solai orizzontali latero-cemento, tramezzature interne in muratura di laterizio, pavimentazioni in ceramica e parquet, rivestimenti in ceramica per il bagno e la cucina, infissi interni in legno e alluminio, infissi esterni in alluminio e doppi vetri con vetrocamera, in generale in buono stato di manutenzione. Gli impianti elettrici e termoidraulici in buono stato di manutenzione, ed in generale le finiture dei servizi sono ottimi. Il riscaldamento ed il raffreddamento dell edificio è assegnato ad una pompa di calore e la produzione di acqua calda ad uno scaldabagno elettrico. L impianto fognario è stato realizzato secondo la domanda di AUA depositata ma poi decaduta e che non ha mai avuto completamento nella parte amministrativa. 18) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, tenuto conto del maggior aggravio di spese rappresentato, per la procedura, dal contributo per la pubblicazione sul portale pubblico delle vendite; nel caso di formazione di più lotti provvedere, ove necessario e solo previa autorizzazione del giudice delle esecuzioni, all identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio tecnico erariale; Dalle indagini commerciali svolte nell area non risulta conveniente vendere i beni pignorati in lotti separati. 19) se l immobile è pignorato soltanto pro quota specificare se il medesimo risulti comodamente divisibile in natura e procedere, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti (procedere ove necessario all identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio tecnico erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., dall art. 846 c.c. e dalla l. 3 giugno 1940, n. 1078;. Il bene pignorato risulta di proprietà XXXXX 20) verificare, prima dell accesso con il custode giudiziario e mediante ogni opportuna ispezione 12

13 anche presso le pubbliche amministrazioni, se risultino titoli di godimento registrati, in caso positivo richiederne copia e trasmetterla senza indugio al custode giudiziario stesso; accertare se l immobile è libero o occupato; acquisire dal proprietario e dall eventuale locatario i contratti di godimento; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento) indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Durante il sopralluogo il Signor XXXXXC in rappresentanza della XXXXX ha presentato copia di un contratto di affitto che avrebbe stipulato la XXX conxxx datato 20/06/2011 non registrato e con nessuna prova di data certa della stipula, che alleghiamo alla lettera G. Detto contratto non si ritiene opponibile alla procedura in quanto non registrato e senza data certa. 21) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;. L immobile risulta attualmente essere completamente libero. 22) segnalare, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, co. 3 c.c. e fornendo in tal caso l espressa indicazione dell ammontare del giusto prezzo della locazione; Durante il sopralluogo il Signor XXXX in rappresentanza della XXXX ha presentato copia di un contratto di affitto che avrebbe stipulato la XXXX con la XXXX s.r.l datato 20/06/2011 non registrato e con nessuna prova di data certa della stipula, che alleghiamo alla lettera G. Detto contratto non si ritiene opponibile alla procedura in quanto non registrato e senza data certa. 23) indicare l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accertare l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall art. 173-bis, co. 1, n. 8 e 9 disp. att. c.p.c.; L area su cui sorge l edificato è classificata come Aree Gravemente Compromesse o Degradate dal Piano Operativo del Comune di Chiusi. L area è sottoposta a vincolo di cui al D.M. 6/10/1970 con classificazione tipologica alla lettera c) e d) dell art. 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004, a tutela dei principali centri abitati del circondario compreso nel borgo di Dolciano. Vincolo Paesaggistico. 24) determinare il valore di mercato dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall art. 568, co. 2 c.p.c., inoltre considerando: i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, ove possibile anche mediante consultazione di atti pubblici di compravendita di beni analoghi, per collocazione e/o tipologia; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli contratti di locazione aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile se trascritta nei pubblici registri in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento e all eventuale iscrizione ipotecaria (in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse nuda proprietà). 13

14 Di seguito riassumiamo le superfici commerciali del Cespite Unico: Foglio Part. Sub. Piani Suddivisione in relazione alle superfici sup calpestabile mq. sup access. Terrazze ecc Terra Uffici e servizi 105, Terra Pesa 3, Primo Uffici e servizi 106, Primo Terrazza 28, Sottotetto Dep. 36,12 212,85 68,89,00 1. VALUTAZIONE DEI BENI. Il procedimento utilizzato nella valutazione dei beni da stimare è quello sintetico comparativo consistente nella determinazione del valore degli immobili sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni con le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe, e venduti in condizioni ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l entità e le modalità di pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo. Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Il valore finale degli immobili è stato calcolato avvalendosi del prezzo unitario per mq applicato alla superficie commerciale del bene, nonché di parametri correttivi che tengono conto sia del tipo di costruzione che della presenza di accessori e pertinenze, dell ubicazione e delle caratteristiche della zona, del contesto ambientale ed economico-sociale, dell anno di costruzione, dello stato di conservazione e manutenzione, delle finiture e degli impianti tecnologici presenti, della presenza/assenza dei servizi ritenuti essenziali. ANDAMENTO del Mercato IMMOBILIARE Provincia: SIENA Comune: CHIUSI Fascia/zona: Suburbana/ZONA RESIDENZIALE DI RECENTE FORMAZIONE Codice di zona: E4 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Servizi Destinazione: Produttiva 14

15 Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Min Max Min Max Uffici NORMALE L 2,9 4,4 a) Fonte Agenzie Immobiliari Le agenzie immobiliare consultate hanno fornito dati leggermente superiori, stante l attuale crisi del mercato immobiliare, con quelli della banca dati dell OMI, rilevando che per vendite di immobili aventi posizione urbanistica e consistenza qualitativa similare, i prezzi di mercato medi che assumiamo sono mediamente compresi tra euro 800,00 e 1200,00 al mq di superficie abitabile. Vista il buon livello di rifinitura interna dell edificio si ritiene di assumere un valore base di 1200 /mq. di superfice calpestabile, un valori di 50 /mq del resede perimetrale dell edificio, un valore pari a 30 /mq del terreno parzialmente pavimentato e completamente recintato ad uso rimesse ecc.. Per il computo della superficie commerciale, attenendosi alla NORMA ITALIANA UNI si considera: a) La somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni (al 100% nel caso di edifici unifamiliari); Le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; a) Le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc). Il computo delle superfici coperte viene quindi effettuato con i seguenti criteri: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% dei muri interni; c) 50% dei muri esterni; Per il computo delle superfici accessorie vengono utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: a) 50% dell autorimessa b) 35% dei balconi e terrazze coperte c) 25% dei balconi e terrazze scoperte d) 20% delle cantine e soffitte e) 15% dei giardini di appartamenti LOTTO UNICO UFFICI FOGLIO 35 PART.141 SUB 7 SUB 8 e PART:

16 N. unità Suddivisione in relazione alle superfici sup Terrazze ecc. mq. sup calpestabile mq. Coeff. D'uso Superfice convenzionale Prezzo /mq. PIANO TERRA 1 W,C. 3,08 100% 3,08 2 Locale caldaia 2,58 50% 1,29 3 Pesa 3,91 50% 1,96 4 Disimpegno scale 14,01 100% 14,01 5 Segreteria 17,83 100% 17,83 6 Ufficio amministrativo 17,90 100% 17,90 7 Sala Riunioni ufficio 25,67 100% 25,67 8 Sala di attesa 9,41 100% 9,41 9 Ufficio 15,41 100% 15,41 Sup. calpestabile 109,80 PIANO PRIMO 10 corpo scale 6,93 100% 6,93 11 Disimpegno 11,83 100% 11,83 12 Ufficio 12,28 100% 12,28 13 Ufficio 14,88 100% 14,88 14 Sala Riunioni 20,62 100% 20,62 15 Ufficio 13,48 100% 13,48 16 Ufficio 10,88 100% 10,88 17 Angolo cottura 7,51 100% 7,51 18 Bagno 3,65 100% 3,65 19 Bagno 4,9 100% 4,90 20 Terrazzo 28,86 25% 7,22 Superfici muri interni e parz. Est 26,5 100% 26,50 Sup. calpestabile 106,96 PIANO SOTTOTETTO 21 Sottotetto non praticabile 36,12 20% 7,22 22 Sottotetto non praticabile più basso di 1,50 mt 67,93 10% 6,79 23 Corpo scale 6,93 30% 2,08 263, , ,20 23 Area di resede Sub 8 Foglio 35 part ,59 100% 333,59 50, ,50 16

17 Area di resede Foglio 35 Part. 135 D ,00 100% 9.540,00 30, ,00 Valore complessivo allo stato dei luoghi , ,70 Riduzione per minori garanzie civilistiche -5% ,54 Riduzione per lo spostamento della recinzione ricadente in altra proprietà (Foglio 35 Part. 159 Surya S.R.L.) ,00 Valore complessivo ,17 Valore complessivo da riportare in asta ,00 Dalle analisi eseguite si ritiene che il valore del CESPITE UNICO allo stato attuale per approssimazione sia pari a ,00 (Cinquecentosettantatre/00 euro). CONCLUSIONE Il sottoscritto nel rimettere la presente relazione, scritta in 17 pagine compresa la presente, nelle mani del signor Giudice, ringraziando per la fiducia accordatale, si rende disponibile ad ogni chiarimento ed approfondimento che dovesse essere ritenuto necessario. Montepulciano L ESPERTO ESTIMATORE Dott. Arch. Fabio Fiorini 17