geometra Andrea Cartocci TRIBUNALE DI SIENA

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1 TRIBUNALE DI SIENA Oggetto: Esecuzione Immobiliare n. 221/2016 promossa da Siena Mortgages 10-7 S.r.l. nei confronti del Sig. Iorio Mario e della Sig.ra Calvelli Lucia. - Consulente Tecnico d Ufficio: geom. Andrea Cartocci - Prossima udienza: 29 marzo 2018 ore 12,30 * * * * * * * * All udienza del 16 settembre 2017 l Ill.mo Giudice delle Esecuzioni Avv. Flavio Mennella ha incaricato lo scrivente di redigere la perizia tecnico-estimativa riguardante i beni immobili interessati dal procedimento in oggetto. Più precisamente, il G.E. ha disposto che il C.T.U. provveda a: 1) Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 C.p.c., mediante l esame degli atti (estratto del catasto, nonché certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari); accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. 2) Segnalare tempestivamente al Giudice dell Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); 3) Effettuare visure aggiornate presso l Agenzia del Territorio, accertando gli attuali dati identificativi dell immobile oggetto di pignoramento. Se l immobile non risultasse accatastato procedere all accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi. Descrivere il tipo e l ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sull esclusiva proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere autonome e funzionali siffatte porzioni in esproprio; segnalare altresì i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante. Segnalare se l identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai 1

2 frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità; Segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali. Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giudice dell Esecuzione e solo allorché non siano necessari titoli abilitativi; 4) Predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); 5) Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte delle amministrazioni competenti, della relativa richiesta; Indicare l utilizzazione (abitativa, commerciale, ecc.) prevista dallo strumento urbanistico comunale; Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno della dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 e 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché alla luce delle leggi regionali vigenti, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l eliminazione degli abusi. Fornire in ogni caso tutte le indicazioni prescritte dall art. 137-bis, co. 1, n. 7 delle disposizioni di attuazione al C.p.c.; 6) Predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (come modificato dall art. 13 del D. Lgs. 03 marzo 2011 n. 28) e depositarla presso l autorità tecnico amministrativa competente, salvo che l immobile sia esente ai sensi di quanto previsto dall art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata; 7) Descrivere, previo accesso unitamente al custode giudiziario se nominato, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, frazione, località od altro toponimo (ad esempio: case sparse, ecc.), indirizzo (verificandone la correttezza alla luce della toponomastica comunale), numero civico piano e, laddove esistenti, scala e interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie netta in metri quadrati, confini, dati catastali attuali, eventuali accessori o pertinenze. Indicare la caratura millesimale contenuta nel Regolamento di Condominio ove esistente, nonché lo stato attuale degli impianti elettrico e termico; 8) Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provvedere, nel caso da ultimo menzionato, alla formazione dei lotti e procedere (solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi di debitamente approvati all Ufficio Tecnico Erariale. Dire se l immobile è pignorato soltanto pro quota, se esso sia comodamente divisibile in natura e procedere, in questo caso, alla formazione dei lotti (procedere ove necessario 2

3 all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla realizzazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 c.p.c., 846 C.c., nonché dalla legge 3 giugno 1940, n. 1078; 9) Accertare se l immobile è libero o occupato, acquisendo dal proprietario e dall eventuale occupante i contratti, di locazione od altro, in ogni caso previa interrogazione all Agenzia delle Entrate dell esistenza di eventuali titoli registrati, da effettuare sempre prima dell accesso congiunto con il custode giudiziario (se nominato). Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento) indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o, se sia ancora pendente il relativo giudizio ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Segnalare immediatamente (anche al custode), in caso di contratto di affitto o di locazione, l eventuale inadeguatezza del corrispettivo alla luce di quanto previsto dall art. 2923, comma 3 c.c.; 10) Indicare l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli (artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità). Accertare l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se i medesimi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo). Rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), ovvero di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall art. 173-bis, commi 1, 8 e 9 delle disposizioni di attuazione del c.p.c.; 11) Determinare il valore di mercato dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall art. 568, comma 2 c.p.c. e, inoltre, considerando: i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, se disponibili; specifici atti pubblici di compravendita di beni analoghi, per collocazione e/o tipologia; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima, considerando lo stato di conservazione dell immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore a quella di trascrizione del pignoramento. L assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta: - opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; - non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento; - sempre opponibile se trascritta in data anteriore a quella di trascrizione del pignoramento (in questo caso l immobile andrà valutato come se oggetto della stima fosse la nuda proprietà del medesimo); * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3

4 Lo scrivente, tenuto conto delle diverse incombenze previste dall incarico professionale conferitogli, ha ritenuto opportuno e sufficientemente corretto suddividere il proprio elaborato peritale d Ufficio secondo i punti nei quali si articola l incarico stesso, esprimendo per ciascuno di essi le proprie considerazioni/determinazioni. * * * * * * * * * * * * * * * * * * Punto 1 Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 C.p.c., mediante l esame degli atti (estratto del catasto, nonché certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari); Accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. Con riferimento all art. 567 C.p.c. è stata prodotta da parte del creditore procedente la certificazione notarile in sostituzione degli estratti catastali e delle certificazioni ipotecarie. Tale documentazione è stata redatta dal Dott. Enrico Siracusano, Notaio in Villafranca Tirrena (ME) in data 24 ottobre 2016 e depositata presso la Cancelleria del Tribunale di Siena il 03 dicembre All interno della certificazione notarile sono stati indicati sia gli estremi catastali dei beni immobili di interesse, sia l elenco delle trascrizioni e delle iscrizioni avvenute nei venti anni anteriori alla data di trascrizione del pignoramento avvenuta in data 09 novembre Gli estremi identificativi riportati nell atto di pignoramento, corrispondono alla realtà dei luoghi e corrispondono a quelli in atti presso l Agenzia del Territorio di Siena e consentono di identificare in maniera univoca le unità immobiliari oggetto di esecuzione. Punto 2 Segnalare tempestivamente al Giudice dell Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e acquisire l atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti); Per quanto attiene al presente punto, lo scrivente non ha nulla da segnalare. Punto 3 Effettuare visure aggiornate presso l Agenzia del Territorio, accertando gli attuali dati identificativi dell immobile oggetto di pignoramento. 4

5 Se l immobile non risultasse accatastato procedere all accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi. Descrivere il tipo e l ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sull esclusiva proprietà debitoria sottoposta a esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere autonome e funzionali siffatte porzioni in esproprio; segnalare altresì i lavori ed i costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante. Segnalare se l identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità; Segnalare se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali. Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giudice dell Esecuzione e solo allorché non siano necessari titoli abilitativi; Gli immobili posti in Radda in Chianti, località Lucarelli nn. 63 e 64, nell atto di compravendita stipulato dal notaio Patrizio Cappelletti in data 21/12/ Repertorio Raccolta 2917, vengono così descritti: omissis.porzioni di edificio omissis adiacenti alla Strada Provinciale Chiantigiana, su cui prospetta l ingresso principale dell immobile, e precisamente di detto fabbricato: - il quartiere di civile abitazione, dislocato ai piani terreno-stradale, primo e secondo-sottotetto; composto da ingresso, cucina, ripostiglio, al piano inferiore; quattro stanze e servizio igienico al piano primo; tre stanze e servizio igienico al piano sottotetto; si precisa che il collegamento interno tra i tre livelli avviene attraverso il vano scala posto in posizione centrale rispetto la sagoma dell edificio; l unità immobiliare di cui trattasi ha accesso dall ingresso prospiciente la pubblica via, contraddistinto dal civico n. 63, dislocato a sinistra dell ingresso del locale deposito di cui infra; - il magazzino deposito costituito da ampio locale a forma rettangolare con ulteriore locale secondario tergale direttamente comunicante col precedente, al piano terreno del medesimo fabbricato, complanari alla via pubblica, con ingresso principale distinto dal civico n. 64; l unità immobiliare qui descritta, che è annessa in pertinenza al quartiere sopra descritto, ha accesso sia dallo sporto carrabile ubicato all estrema destra del corpo di fabbrica e prospiciente la pubblica via, sia dall ingresso condominiale contraddistinto dal civ. 63, a sinistra del precedente omissis.. 5

6 - La planimetria catastale del magazzino in atti presso l Agenzia delle Entrate e del Territorio di Siena, è sostanzialmente conforme allo stato dei luoghi accertato in sede di sopraluogo, eccezion fatta per la mancata rappresentazione di un piccolo vano sottoscala la cui altezza massima utile interna è pari a circa ml. 1,40 per poi finire a zero. - La planimetria catastale dell appartamento depositata in atti presso l Agenzia delle Entrate e del Territorio di Siena, NON è conforme allo stato dei luoghi accertato in sede di sopraluogo. In essa infatti, al primo piano, vengono rappresentati quattro vani e un servizio igienico. Attualmente gli spazi interni del piano primo sono suddivisi diversamente anche mediante la realizzazione di nuovi brevi tratti di tramezzature in muratura di laterizi forati. Inoltre, sono stati realizzati tre nuovi varchi (passaggi che hanno messo in comunicazione tra loro la cucina il soggiorno e il salotto) nelle murature portanti ed uno preesistente è stato tamponato. La finestra della cucina del piano primo è stata trasformata in porta finestra che consente di accedere ad un sottostante resede privato non oggetto di esecuzione. Al piano secondo della medesima planimetria sono rappresentate due camere da letto, con inframezzo un ampio vano disimpegno dal quale si accede anche al w.c. In realtà le camere sono tre in conseguenza dell avvenuto accorpamento di un vano facente parte dell adiacente subalterno catastale n. 21 anch esso di proprietà dei Sigg. Iorio Mario e Calvelli Lucia, ma estraneo al procedimento al quale si riferisce la presente relazione (vedi planimetria dimostrativa allegato n. 6). Inoltre, la camera posta nell angolo in basso a destra della planimetria ha in realtà un altezza utile interna di ml. 2,58 anziché di ml. 2,75 come indicato nella planimetria catastale. All interno dello stesso è stata realizzata una sorta di cabina armadio. Nonostante quanto sinora descritto, in considerazione del fatto che dette difformità dovranno essere sanate sotto il profilo urbanistico, e nel rispetto delle indicazioni impartite dal G.E., lo scrivente non ha redatto alcun tipo di aggiornamento catastale. Punto 4 Predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); Lo scrivente, a seguito delle ricerche eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Siena, elenca di seguito tutte le iscrizioni e le trascrizioni pregiudizievoli riguardanti le unità immobiliari di interesse: 6

7 Repertori al 05/02/2018 1) Ipoteca volontaria del 21/12/2007 (rep /2918), iscritta in data 10/01/2008 al n. 53 del registro particolare di ,00 ( ,00 in linea capitale) a favore della BANCA TOSCANA S.P.A. con sede in Firenze (FI), gravante l intera proprietà dei seguenti immobili: Catasto Fabbricati del Comune di Radda in Chianti foglio 19; particella 62; subalterno 29; Catasto Fabbricati del Comune di Radda in Chianti foglio 19; particella 62; subalterno 32; La Banca ha eletto domicilio ipotecario in Greve in Chianti (FI), Piazza Bucciarelli n.37. 2) Pignoramento immobiliare del 24/10/2016 (rep. 3137) trascritto il giorno 09/11/2016 al n del Registro Particolare a favore di SIENA MORTGAGES 10-7 S.R.L. con sede a Conegliano (TV), gravante l intera proprietà dei seguenti immobili: Catasto Fabbricati del Comune di Radda in Chianti foglio 19; particella 62; subalterno 29; Catasto Fabbricati del Comune di Radda in Chianti foglio 19; particella 62; subalterno 32; Punto 5 - Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte delle Amministrazioni competenti, della relativa richiesta; Indicare l utilizzazione (abitativa, commerciale, ecc.) prevista dallo strumento urbanistico comunale; Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno della dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 e 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché alla luce delle Leggi regionali vigenti, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per l eliminazione degli abusi. Fornire in ogni caso tutte le indicazioni prescritte dall art. 173-bis, co. 1, n. 7 delle disposizioni di attuazione al C.p.c.; Secondo il vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Radda in Chianti, il fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione immobiliare, ricade nell area Centro Abitato Lucarelli, tessuto consolidato prevalentemente residenziale/commerciale. Il fabbricato è inoltre compreso negli edifici della classe 3: Edifici o complessi di modesto interesse architettonico e/o storico testimoniale antecedenti al Detta classe 3 è normata dagli art. 53; 77; 79 e 82 delle N.T.A. del vigente strumento urbanistico del Comune di Radda in Chianti (R.U.). 7

8 Conformità urbanistica Dalle ricerche svolte dallo scrivente presso l Ufficio Tecnico del Comune di Radda in Chianti, non sono emerse pratiche edilizie che, in passato, hanno riguardato le due unità immobiliari d interesse. Non è inoltre stato possibile accertare l epoca nella quale venne originariamente realizzata la costruzione all interno della quale si trovano le unità immobiliari in esame. Nella mappa di impianto (canapina) custodita e consultabile presso l Ufficio Provinciale di Siena dell Agenzia delle Entrate e del Territorio (ex Catasto), la sagoma esterna della costruzione in argomento risulta pressoché corrispondente a quella rappresentata negli odierni estratti di mappa (particella n. 62 del foglio n. 19) del Comune di Radda in Chianti. La mappa di impianto fu pubblicata per la prima volta in data 01 novembre E pertanto lecito ritenere che a tale data la costruzione del fabbricato del quale sono parte anche le unità immobiliari di interesse fosse già stata ultimata. Lo scrivente c.t.u. ritiene opportuno evidenziare anche altri aspetti riguardanti l argomento della conformità urbanistica. Preliminarmente però occorre distinguere il termine conforme da regolare. Quando si utilizza il termine conforme si suppone che esista una documentazione alla quale riferirsi per il confronto con l attuale realtà dei luoghi. In mancanza di sufficiente esaustiva documentazione, il termine conforme non è adeguato ed il tecnico NON può esprimersi in tal senso. Diversamente, definendo regolare l immobile di interesse, si può intendere che la sua esistenza non debba/possa essere ritenuta illegittima. Sin dal la legislazione Italiana prevedeva: omissis l obbligo di chiedere l autorizzazione preventiva da parte di chi volesse svolgere attività edificatoria all interno dei centri abitati. omissis (vedi R.D.L. n. 640, art. 4). -Tale obbligo veniva ribadito dall art. 6 del R.D.L n. 2105, poi convertito nella Legge n Nel periodo compreso tra le date sopra riportate ( ) molti regolamenti edilizi non erano ancora entrati in vigore. Con la promulgazione della Legge Fondamentale Urbanistica del n ebbe invece inizio la pianificazione territoriale urbanistica in tutta Italia. -Nacquero i primi Piani Regolatori e le relative discipline che contemplarono il rilascio della licenza edilizia (nuova denominazione della preesistente autorizzazione a suo tempo introdotta con il R.D.L. n. 640/1935) per tutte le costruzioni da eseguirsi nei centri abitati. 8

9 -Nel 1967 venne emanata la Legge ponte (Legge 6 agosto 1967, n. 765), così chiamata in quanto avrebbe dovuto costituire una sorta di ponte di passaggio tra la Legge urbanistica n del 1942 ed una futura Legge di riforma del settore urbanistico. La Legge ponte estese l obbligo della licenza edilizia preventiva a tutto il territorio, ivi comprese le zone agricole, in precedenza escluse. -Dall analisi combinata delle Leggi del 1942 e del 1967 si evince che: 1) gli immobili costruiti in data anteriore al 1942 senza alcuna licenza, sia all interno che all esterno dei centri urbani edificati, possono ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico; 2) gli immobili costruiti all interno dei centri urbani edificati tra il 1942 ed il 1967 senza preventiva Licenza Edilizia non possono essere ritenuti regolari sotto il profilo urbanistico; 3) gli immobili costruiti tra il 1942 ed il 1967 all esterno dei centri urbani senza la preventiva Licenza Edilizia sono da ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico. Stante il fatto che negli archivi del Comune di Radda in Chianti non sono custodite planimetrie rappresentanti le due unità immobiliari oggetto di esecuzione immobiliare, tenuto conto delle interpretazioni sopra sintetizzate, lo scrivente ritiene in fede le due unità immobiliari possano essere ritenute urbanisticamente regolari. Lo scrivente ha interpellato il tecnico del Comune di Radda in Chianti riguardo alle discordanze rinvenute in sede di sopraluogo. Preme evidenziare che il fabbricato che comprende le unità immobiliari di odierno interesse ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico (area di rispetto del Fiume Pesa). Le difformità interne riscontrate tra lo stato attuale e quello rappresentato nella planimetria catastale potrebbero essere amministrativamente regolarizzate mediante un Accertamento di Conformità in Sanatoria ai sensi dell art. 209 della L.R. Toscana 65/2014 e s.m.i. e dell art. 36 del D.P.R. 380/2001. Il rilascio della sanatoria sarà comunque vincolato al pagamento di una sanzione compresa tra. 516,00 ed ,00 l esatto importo della quale dovrà essere determinato dal Responsabile dell Ufficio Tecnico comunale dopo l approvazione della stessa. 9

10 Per quanto attiene invece alla modifica della finestra in porta finestra, ricadendo l edificio nell area di rispetto del fiume Pesa sottoposta a vincolo paesaggistico, potrebbe ravvisarsi un danno ambientale, e comunque tale modifica necessita di essere regolarizzata per mezzo di un Accertamento di Compatibilità Paesaggistica. In merito a quest ultima circostanza il Comune di Radda in Chianti si è dotato di apposito regolamento per la valutazione dei danni ambientali ai sensi dell art. 167, comma 5 del D. Lgs. 42/2004. Il medesimo Comune di Radda in Chianti, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 45 del 31/10/2015, si è altresì dotato di un apposito regolamento in merito al calcolo dell indennità risarcitoria del Danno Ambientale. Il rilascio dell Accertamento di Compatibilità Paesaggistica sarà comunque subordinato al pagamento di una sanzione comminata ai sensi dell articolo 6, comma 2 lettera B 3 paragrafo, NON inferiore a 750,00. Punto 6 Predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (come modificato dall art. 13 del D. Lgs. 03 marzo 2011 n. 28) e depositarla presso l autorità tecnico amministrativa competente, salvo che l immobile sia esente ai sensi di quanto previsto dall art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata; Al momento del sopraluogo dello scrivente, l unità immobiliare abitativa posta in Località Lucarelli n. 64, Strada Provinciale Chiantigiana 2 bis, oggetto di esecuzione NON era dotata di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Lo scrivente ha quindi redatto detto documento allegandolo al presente elaborato d Ufficio. Punto 7 Descrivere, previo accesso unitamente al custode giudiziario se nominato, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, frazione, località o altro toponimo (ad esempio: case sparse, ecc.), indirizzo (verificandone la correttezza alla luce della toponomastica comunale), numero civico piano e, laddove esistenti, scala e interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie netta in metri quadrati, confini, dati catastali attuali, eventuali accessori o pertinenze. Indicare la caratura millesimale contenuta nel Regolamento di Condominio ove esistente, nonché lo stato attuale degli impianti elettrico e termico; Consistenza degli immobili Per quanto attiene alla determinazione delle superfici commerciali delle unità immobiliari poste in località Lucarelli n. 63/64, Strada Provinciale Chiantigiana 2 bis, lo scrivente ha ritenuto corretto adottare come dato di riferimento iniziale le risultanze del rilievo effettuato in occasione del proprio sopraluogo. Quanto rilevato è stato poi confrontato con le documentazioni in atti. Le superfici rilevate sono state poi convertite nelle equivalenti superfici commerciali, utilizzando i parametri ed i criteri di calcolo adottati dalla Consulta 10

11 Interassociativa degli operatori del mercato immobiliare della Provincia di Siena all interno del documento denominato Standard Unico Provinciale per la misurazione del Metro Quadro Commerciale, considerando così anche l incidenza delle murature interne ed esterne. Trattasi di una abitazione e di un magazzino, facente parte di un più ampio fabbricato posto nell abitato della località Lucarelli, circa 7 km a Nord/Ovest del Comune di Radda in Chianti, nel territorio a prevalente vocazione agricola. L unità abitativa si sviluppa su tre piani fuori terra (terreno, primo e secondo) ed ha accesso diretto dal civico 63 della Strada Provinciale Chiantigiana 2bis. L appartamento è costituito, al piano terreno, da un ampio ingresso, da un vano ad uso cucina, da un ripostiglio posto nel retro della cucina e da un ulteriore ripostiglio/sottoscala. Dall ingresso tramite una scala interna si sale al piano primo dove si trovano un ampia cucina, il soggiorno e un piccolo salottino, collegati direttamente tra loro, oltre a una camera, un servizio igienico e un piccolo ripostiglio, con accesso dal vano scala. Al piano secondo si trovano un ampio vano disimpegno tre camere da letto ed un servizio igienico. Il magazzino ha accesso sia dal civico 64 della Strada Provinciale Chiantigiana 2bis sia dall ingresso dell appartamento posto al civico 63, ed è composto un ampio locale di forma rettangolare e da un secondo locale posto nella parte terminale, lato sinistro, del vano principale oltre ad un piccolo ripostiglio (altezza media ml. 1,00) ricavato nel sottoscala dell appartamento. Caratteristiche generali del fabbricato: - Struttura portante in muratura; - Copertura a più falde, con manto in laterizio; - Finitura esterna delle facciate ad intonaco tinteggiato; Caratteristiche generali dell appartamento: - Solai orizzontali con struttura portante in legno e scempiato in laterizio; - Tramezzature interne in muratura; - Pavimentazione prevalentemente in mezzane di laterizio ad esclusione dei servizi igienici che sono in gres ceramico; - Rivestimenti in gres; - Infissi interni in legno a più corpi; 11

12 - Infissi esterni in legno, dotati di vetri camera 3/6/3. L oscuramento è garantito da persiane; Le condizioni manutentive generali sono da ritenersi normali. Caratteristiche generali del magazzino: - Solaio orizzontali con struttura portante in longarine e voltine di laterizio; - Tramezzature interne in muratura; - Pavimentazione in mattonelle di graniglia e cemento; - Infissi esterni in ferro, dotati di vetri normali. L accesso sulla pubblica via, è inoltre dotato di serranda avvolgibile metallica. Le condizioni manutentive generali sono da ritenersi scadenti. Superficie A B C D commerciale *1 Piano T, P1 loc. principali e P2 appartamento L mq. 279,84 100% mq. 279,84 Piano T magazzino L mq. 86,23 50% mq. 43,12 mq. 322,96 Legenda A Tipologia della superficie indicata Utile/Lorda (U/L); B Superficie della tipologia misurata; C Maggiorazione percentuale, ove necessaria, per considerare l incidenza delle murature; D Rapporto percentuale mercantile di conversione in superficie commerciale, relativo alla specifica tipologia della superficie rilevata; * 1 Superficie Commerciale = B x C x D ; Le unità immobiliari costituenti censite al Catasto Fabbricati del Comune di Radda in Chianti: beni d interesse risultano essere così catastalmente appartamento - foglio 19, particella 62, subalterno 32; categoria A/2, classe 1, consistenza 10,5 vani catastali, superficie catastale mq.248 sup. escluso aree scoperte mq. 248, rendita catastale 704,96; magazzino - foglio 19, particella 62, subalterno 29; categoria C/2; classe 8; consistenza mq 64,00; superficie catastale mq.86,00; rendita catastale 89,24; I confinanti risultano essere: altre proprietà degli Intestatari su più lati, Strada Provinciale Chiantigiana 2bis, salvo se Altri; 12

13 Le caratteristiche delle dotazioni impiantistiche dell appartamento risultano essere le seguenti: Impianto elettrico del tipo sotto traccia ; Impianto idrico con adduzione diretta dalla rete idrica comunale. Impianto termico - autonomo, alimentato a g.p.l., garantito da una caldaia atta anche alla produzione di acqua calda posta a parete nel magazzino e da termocucina a legna posta nella cucina al piano primo. Gli elementi radianti sono in ghisa. Sulla scorta delle informazioni acquisite in fase di sopraluogo, l unità immobiliare NON fa parte di Condominio. Punto 8 Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provvedere, nel caso da ultimo menzionato, alla formazione dei lotti e procedere (solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi di debitamente approvati all Ufficio Tecnico Erariale. Dire se l immobile è pignorato soltanto pro quota, se esso sia comodamente divisibile in natura e procedere, in questo caso, alla formazione dei lotti (procedere ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla realizzazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 c.p.c., 846 c.c., nonché dalla legge 3 giugno 1940, n. 1078; Lo scrivente, sebbene si tratti di fatto di un appartamento e di un magazzino, tenuto conto che le due unità immobiliari di fatto sono collegate tra loro e che nel magazzino si trovano tutti gli impianti a servizio dell unità abitativa, NON ritiene conveniente e opportuno suddividere in più lotti quanto è oggi oggetto di esecuzione immobiliare. Punto 9 Accertare se l immobile è libero o occupato, acquisendo dal proprietario e dall eventuale occupante i contratti, di locazione od altro, in ogni caso previa interrogazione all Agenzia delle Entrate dell esistenza di eventuali titoli registrati, da effettuare sempre prima dell accesso congiunto con il custode giudiziario (se nominato). Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento) indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o, se sia ancora pendente il relativo giudizio ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Segnalare immediatamente (anche al custode), in caso di contratto di affitto o di locazione, l eventuale inadeguatezza del corrispettivo alla luce di quanto previsto dall art. 2923, comma 3 c.c.; 13

14 Lo scrivente, alla data del proprio sopraluogo ( ), ha constatato che i beni immobili oggetto di esecuzione sono occupati ed utilizzati dalla Sig.ra Calvelli Lucia (esecutata) e dal di Lei figlio; Punto 10 Indicare l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli (artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità). Accertare l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se i medesimi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo). Rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), ovvero di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall art. 173-bis, commi 1, 8 e 9 delle disposizioni di attuazione del c.p.c.; Lo scrivente, a seguito delle ricerche effettuate presso la C.RR.II. di Siena, NON ha rilevato l esistenza dei vincoli sopra descritti gravanti sui beni immobili oggetto di esecuzione. Punto 11 Determinare il valore di mercato dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall art. 568, comma 2 C.p.c. e considerando inoltre: - i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, se disponibili; - specifici atti pubblici di compravendita di beni analoghi, per collocazione e/o tipologia; - indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; - banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima, considerando lo stato di conservazione dell immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore a quella di trascrizione del pignoramento. L assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta: - opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; - non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento; - sempre opponibile se trascritta in data anteriore a quella di trascrizione del pignoramento (in questo caso l immobile andrà valutato come se oggetto della stima fosse la nuda proprietà del medesimo); Per quanto attiene alla determinazione del più probabile, attuale, valore di mercato delle unità immobiliari (fabbricati) oggetto di esecuzione, preme evidenziare che la stessa viene effettuata adottando i criteri estimativi introdotti dagli International Valuation Standards (I.V.S.). Tali criteri, già recepiti dalla Banca d Italia sin dal dicembre del 2006, sono stati tradotti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari edito in Italia da Tecnoborsa. Alla redazione del Codice delle Valutazioni Immobiliari hanno fattivamente collaborato vari Enti e 14

15 Associazioni, tra i quali l ABI (Associazione Bancaria Italiana), i Consigli Nazionali di vari Ordini Professionali (Geometri, Architetti, Ingegneri, ecc.), l UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione), il Ministero dello Sviluppo Economico e il Ministero dell Economia e delle Finanze. Tra i procedimenti estimativi contemplati nel Codice delle Valutazioni Immobiliari quello che lo scrivente c.t.u. ha utilizzato per il caso in esame è il così detto Market Comparison Approach comunemente definito con l acronimo M.C.A. Tale metodologia si basa sulla comparazione tra beni immobili simili, ubicati nella stessa zona e appartenenti allo stesso segmento di mercato (metodo del confronto di mercato). Riesce, tramite procedimenti induttivi e matematici, a ridurre al minimo le differenze tra le caratteristiche del soggetto di stima e quelle dei soggetti comparabili presi come riferimento (esempio: la differenze tra le superfici dei soggetti analizzati, il numero dei servizi igienici, lo stato conservativo, ecc.). Tenuto altresì conto che il soggetto di stima ed i soggetti comparabili, ancorché appartenenti allo stesso segmento di mercato, sono ubicati in contesti aventi un livello di pregio differente gli uni dagli altri, il risultato ottenuto con il M.C.A. è stato ulteriormente affinato con un altra metodologia estimativa (comunque ammessa dal Codice delle Valutazioni Immobiliari) definita come Sistema di Stima. Preme inoltre evidenziare che le valutazioni eseguite secondo i canoni e le linee guida del Codice delle Valutazioni Immobiliari si articolano e si compongono in diverse fasi, tutte riportate all interno del Rapporto di Valutazione documento allegato alla presente relazione peritale d Ufficio per costituirne parte integrante e sostanziale. Lo scrivente C.T.U. riporta di seguito la sintesi delle risultanze del Rapporto di Valutazione sopra citato. Beni immobili oggetto di esecuzione: Catasto Fabbricati del Comune di Radda in Chianti: appartamento: foglio 19, particella 62, subalterno 32; categoria A/2, classe 1, consistenza 10,5 vani catastali, superficie catastale mq. 248, rendita catastale 704,96; magazzino: foglio 19, particella 62, subalterno 29; categoria C/2, classe 8, consistenza mq. 64, superficie catastale mq. 86, rendita catastale 89,24; 15

16 Più probabile attuale valore di mercato dei beni immobili (unico lotto) = ,00 (euroquattrocentosessantaquattromila,00) * * * * * * * * In virtù di quanto sopra esposto, lo scrivente c.t.u. ritiene, in fede, di aver espletato l'incarico affidatogli. Siena, 12 febbraio 2018 Il C.T.U. geom. Andrea Cartocci Allegati al presente elaborato tecnico d Ufficio: 1. Rapporto di Valutazione; 2. Documentazione fotografica; 3. Documentazione catastale; 4. Copia delle note di trascrizione e iscrizione; 5. Attestato di Prestazione Energetica. 6. planimetria dimostrativa dell attuale stato dei luoghi 16

17 TRIBUNALE DI SIENA Oggetto: Esecuzione Immobiliare n. 221/2016 promossa da Siena Mortgages 10-7 S.r.l. contro i Sigg. Iorio Mario e Calvelli Lucia. - Consulente Tecnico d Ufficio: geom. Andrea Cartocci - Udienza del 31 maggio 2018 * * * * * * * * Allo scrivente c.t.u., in data 05.4.u.s., successivamente al deposito della canonica relazione tecnica d Ufficio, sono state rivolte delle domande riguardo ai sotto elencati temi: 1) - Più probabile valore di mercato dell unità imm.re esecutata decurtata del vano facente parte catastalmente del sub. 21, della p.lla 62, del foglio 19, del Catasto fabbricati di Radda in Chianti, subalterno non aggredito dall esecuzione in oggetto e di una percentuale per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto; 2) - Più probabili costi inerenti i lavori da fare per riaccorpare il vano sopra citato al sub. 21 3) - Somme verosimilmente occorrenti per espletare e ottenere le sanatorie edilizie. 1) Togliendo il vano, facente parte (catastalmente) del sub. 21 della particella n. 62, si è reso necessario rielaborare il rapporto di valutazione utile alla determinazione del più probabile attuale, valore di mercato dei beni immobili oggetto della esecuzione imm.re n. 221/2016 (vedi allegato). L importo ricalcolato è pari ad ,00. Sia il precedente valore di ,00, sia quello ricalcolato di , non tengono conto della riduzione da praticare discrezionalmente per l assenza della garanzia del bene venduto (aggiudicazione all asta). Lo scrivente, discrezionalmente, applica una riduzione percentuale del 15%. Pertanto, il più probabile valore di mercato al quale porre in vendita l immobile esecutato è pari ad ,00 che, se ritenuto opportuno, potrà essere arrotondato ad ,00. 2) Per stralciare il sopra citato vano dall unità immobiliare oggetto di esecuzione immobiliare, accorpandolo nuovamente all adiacente appartamento distinto con il subalterno n. 21 (non interessato dalla esecuzione in argomento) è necessario presentare al Comune di Radda in Chianti una pratica del tipo C.I.L.A. onerosa. Gli oneri da corrispondere al Comune per il vano da stralciare (mq. 25,00 di S.u.l.) sono: - urbanizzazione primaria ( 11,19 x mq. 25,00 di Sul). 279,75 1

18 - urbanizzazione secondaria ( 32,34 x mq 25,00 di Sul). 808,50 - percentuale sul costo di costruzione [( 214,44 x mq 25,00 di Sul)x 3%] 160,83 - diritti comunali di segreteria. 40,00 Sommano 1.289,08 Lo scrivente ha inoltre redatto un computo metrico estimativo delle opere edili necessarie a materializzare le operazioni di stralcio e accorpamento del vano sopra citato, utilizzando, ove possibile, i prezzi medi unitari editi dal Prezzario delle Opere Pubbliche della Regione Toscana per l anno L intervento in argomento comporterà verosimilmente un costo imponibile di 1.700,00 (+i.v.a. 22% = 2.074,00) al quale dovranno essere aggiunti i costi inerenti la necessaria pratica edilizia da predisporre a cura di un tecnico abilitato. Per tale pratica edilizia gli onorari verosimili saranno pari ad 900,00 imponibili, corrispondenti ad 1.152,90 al lordo degli oneri previdenziali (5%) e dell i.v.a. (22%). 3) - Per quanto attiene all indicazione dei costi inerenti la sanatoria edilizia che si renderà necessaria, lo scrivente ribadisce quanto già affermato in precedenza nell elaborato peritale già depositato, ovvero che la sanzione economica che il Comune di Radda in Chianti comminerà al richiedente la sanatoria stessa potrà oscillare da un minimo di ,00 (importo recentemente aggiornato dalla Regione toscana) ad un massimo di ,57, oltre ai diritti comunali di segreteria pari ad 100,00. A tale importo dovrà sommarsi un ulteriore sanzione di. 750,00 per la Compatibilità paesaggistica in sanatoria correlata alla trasformazione di una finestra in porta finestra. Gli onorari professionali e le spese accessorie relativi alla redazione della Pratica Edilizia in Sanatoria da inoltrare al Comune di Radda in Chianti ammonteranno verosimilmente ad 1.200,00 imponibili, oltre oneri di Legge per un importo lordo complessivo di 1.537,20. Dal momento che gli abusi riscontrati hanno interessato anche porzioni di murature portanti (Piano 1 ), si renderà necessaria anche la redazione da parte di un ingegnere strutturista abilitato di un certificato di idoneità statica. Quest ultima incombenza comporterà verosimilmente un costo di ,00 imponibili oltre oneri di legge per un importo lordo complessivo di 1.903,20. 2

19 CONCLUSIONI RIEPILOGATIVE 1) ,00 (eurotrecentosessantamila,00); 2) ,98 (euroquattromilacinquecentoquindici,98); 3) (utilizzando l importo medio della sanzione) , , , ,20 + Diritti di segreteria se occorrenti. 100,00 per complessivi ,69 (eurosettemilatrecentosettantadue,69) Detraendo al più probabile valore di mercato dell immobile esecutato (punto 1) le spese per stralciare la porzione non esecutata (punto 2) e le sanzioni per le sanatorie (punto 3) il valore al quale porre in vendita l immobile esecutato è pari ad ,33 che, se ritenuto opportuno, potrà essere arrotondato ad ,00. In virtù di quanto sopra esposto, lo scrivente c.t.u. ritiene, in fede, di aver esaustivamente integrato il proprio lavoro. Siena, 31 maggio 2018 Il C.T.U. geom. Andrea Cartocci Allegati al presente elaborato tecnico d Ufficio: 1. NUOVO Rapporto di Valutazione; 2. Computo metrico estimativo delle opere edili necessarie; 3

20 Allegato 1 TRIBUNALE DI SIENA Oggetto: Esecuzione Immobiliare n. 221/2016 promossa da Siena Mortgages 10-7 S.r.l. nei confronti del Sig. Iorio Mario e della Sig.ra Calvelli Lucia. - Consulente Tecnico d Ufficio (udienza del 16 settembre 2017): geom. Andrea Cartocci - Prossima udienza: 29 marzo 2018 RAPPORTO DI VALUTAZIONE Monteriggioni, 08 febbraio 2018 Il c.t.u. geom. Andrea Cartocci

21 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO UNICO Tecnico valutatore:, iscritto all Albo dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Siena al n. 696, con studio in Via Enea Silvio Piccolomini n Siena (SI); posta elettronica gcartocci.andrea@gmail.com; posta elettronica certificata andrea.cartocci@geopec.it Committente: Tribunale di Siena Scopo della valutazione: Stima del più probabile, attuale, valore di mercato delle unità immobiliari ad uso abitativo e magazzino, interessate dal procedimento di Esecuzione Immobiliare n. 221/2016 del Tribunale di Siena. Ubicazione dei beni da stimare: Località Lucarelli n. 63/64 Strada Provinciale Chiantigiana 2 bis, Radda in Chianti (SI) Più probabile, attuale, valore dei beni oggetto di stima: ,00 Data del sopraluogo: 07 dicembre 2017 Data della valutazione: 07 febbraio 2018 Data del rapporto di valutazione: 12 febbraio 2018 Il valutatore geom. Andrea Cartocci

22 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 1) IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE 1.A) LOCALIZZAZIONE Provincia Siena Comune Radda in Chianti Località Lucarelli nn. Civici 63 e 64 Indirizzo Strada Provinciale Chiantigiana 2bis Trattasi di una abitazione che si sviluppa su tre piani fuori terra (piano terreno, primo e secondo), e di un magazzino (piano terreno), facenti parte di un più ampio fabbricato posto Modalità di accesso in località Lucarelli con accesso diretto dalla Strada Provinciale Chiantigiana 2 bis, ai civici nn 63 e 64. La località Lucarelli si trova nel territorio agricolo posto a Nord/Ovest del Comune di Radda in Chianti in prossimità del confine con la Provincia di Firenze. 1.B) IDENTIFICAZIONE CATASTALE 1.B.1) CATASTO FABBRICATI FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO/I ZONA CENSUARIA A/2 1 SUPERFICIE RENDITA CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA CATASTALE CATASTALE TOTALE MQ ,5 escluse aree. 704,96 (catastali) scoperte MQ C/ MQ TOTALE MQ ,24 1.C) CONFORMITÀ CATASTALE (cfr. Art. 29 comma 1 bis della Legge 27 Febbraio 1985, n. 52) La planimetria catastale del magazzino, in atti presso l Agenzia delle Entrate e del Territorio di Siena, è sostanzialmente conforme allo stato dei luoghi accertato in sede di sopraluogo, eccezion fatta per la mancata rappresentazione di un piccolo vano sottoscala la cui altezza massima utile interna è pari a circa ml. 1,40 per poi finire a zero. La planimetria catastale dell appartamento depositata in atti presso l Agenzia delle Entrate e del Territorio di Siena, NON è conforme allo stato dei luoghi accertato in sede di sopraluogo. In essa infatti, al primo piano, vengono rappresentati quattro vani e un servizio igienico. Attualmente gli spazi interni del piano primo sono suddivisi diversamente anche mediante la realizzazione di nuovi brevi tratti di tramezzature in muratura di laterizi forati. Inoltre, sono stati realizzati tre nuovi varchi (passaggi che hanno messo in comunicazione tra loro la cucina il soggiorno e il salotto) nelle murature portanti ed uno preesistente è stato tamponato. La finestra della cucina del piano primo è stata trasformata in porta finestra che consente di accedere ad un sottostante resede privato non oggetto di esecuzione. Al piano secondo della medesima planimetria sono rappresentate due camere da letto, con inframezzo un ampio vano disimpegno dal quale si accede anche al w.c.in realtà le camere sono tre in conseguenza dell avvenuto accorpamento di un vano facente parte dell adiacente subalterno catastale n. 21 anch esso di proprietà dei Sigg. Iorio Mario e Calvelli Lucia, ma estraneo al procedimento al quale si riferisce la presente relazione (vedi planimetria dimostrativa allegata). Inoltre, la camera posta nell angolo in basso a destra della planimetria ha in realtà un altezza utile interna di ml. 2,58 anziché di ml. 2,75 come indicato nella planimetria catastale. All interno dello stesso è stata realizzata una sorta di cabina armadio.

23 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 1.D) PROPRIETÀ ATTUALE (Dati risultanti dalle visure catastali attuali ) CALVELLI Lucia, nata a Firenze (FI) il c.f. CLVLCU58S51D612U - proprietà per 1/2; IORIO Mario nato a Paternopoli (AV) il c.f. RIOMRA67R06G370J- proprietà per 1/2; 1.E) DISPONIBILITÀ DELL UNITÀ IMMOBILIARE Lo scrivente, alla data del proprio sopraluogo ( ), ha constatato che- i beni immobili in argomento sono occupati ed utilizzati dalla Sig.ra Calvelli Lucia (esecutata) e dal di Lei figlio; 2) CONFORMITÀ URBANISTICA 2.A) DOCUMENTAZIONE URBANISTICA REPERITA - TITOLI ABILITATIVI CHE HANNO INTERESSATO L UNITÀ IMMOBILIARE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE A seguito degli accertamenti svolti dallo scrivente presso l Ufficio Tecnico del Comune di Radda in Chianti, non sono emerse pratiche edilizie che, in passato, hanno riguardato le due unità immobiliari d interesse. 2.A.1) CERTIFICAZIONE O DICHIARAZIONE DI ABITABILITÀ/AGIBILITÀ A seguito delle indagini effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Radda in Chianti NON è stato reperito il CERTIFICATO DI ABITABILITÀ. 2.B) RISPONDENZA DELL ATTUALE STATO DEI LUOGHI AI TITOLI ABILITATIVI ESAMINATI Dalle ricerche svolte dallo scrivente presso l Ufficio Tecnico del Comune di Radda in Chianti, non sono emerse pratiche edilizie che, in passato, hanno riguardato le due unità immobiliari d interesse. Non è inoltre stato possibile accertare l epoca nella quale venne originariamente realizzata la costruzione all interno della quale si trovano le unità immobiliari in esame. Nella mappa di impianto (canapina) custodita e consultabile presso l Ufficio Provinciale di Siena dell Agenzia delle Entrate e del Territorio (ex Catasto), la sagoma esterna della costruzione in argomento risulta pressoché corrispondente a quella rappresentata negli odierni estratti di mappa (particella n. 62 del foglio n. 19) del Comune di Radda in Chianti. La mappa di impianto fu pubblicata per la prima volta in data 01 novembre E pertanto lecito ritenere che a tale data la costruzione del fabbricato del quale sono parte anche le unità immobiliari di interesse fosse già stata ultimata. Lo scrivente c.t.u. ritiene opportuno evidenziare anche altri aspetti riguardanti l argomento della conformità urbanistica. Preliminarmente però occorre distinguere il termine conforme da regolare. Quando si utilizza il termine conforme si suppone che esista una documentazione alla quale riferirsi per il confronto con l attuale realtà dei luoghi. In mancanza di sufficiente esaustiva documentazione, il termine conforme non è adeguato ed il tecnico NON può esprimersi in tal senso. Diversamente, definendo regolare l immobile di interesse, si può intendere che la sua esistenza non debba/possa essere ritenuta illegittima. Sin dal la legislazione Italiana prevedeva: omissis l obbligo di chiedere l autorizzazione preventiva da parte di chi volesse svolgere attività edificatoria all interno dei centri abitati. omissis (vedi R.D.L. n. 640, art. 4).

24 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari -Tale obbligo veniva ribadito dall art. 6 del R.D.L n. 2105, poi convertito nella Legge n Nel periodo compreso tra le date sopra riportate ( ) molti regolamenti edilizi non erano ancora entrati in vigore. Con la promulgazione della Legge Fondamentale Urbanistica del n ebbe invece inizio la pianificazione territoriale urbanistica in tutta Italia. -Nacquero i primi Piani Regolatori e le relative discipline che contemplarono il rilascio della licenza edilizia (nuova denominazione della preesistente autorizzazione a suo tempo introdotta con il R.D.L. n. 640/1935) per tutte le costruzioni da eseguirsi nei centri abitati. -Nel 1967 venne emanata la Legge ponte (Legge 6 agosto 1967, n. 765), così chiamata in quanto avrebbe dovuto costituire una sorta di ponte di passaggio tra la Legge urbanistica n del 1942 ed una futura Legge di riforma del settore urbanistico. La Legge ponte estese l obbligo della licenza edilizia preventiva a tutto il territorio, ivi comprese le zone agricole, in precedenza escluse. -Dall analisi combinata delle Leggi del 1942 e del 1967 si evince che: 1) gli immobili costruiti in data anteriore al 1942 senza alcuna licenza, sia all interno che all esterno dei centri urbani edificati, possono ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico; 2) gli immobili costruiti all interno dei centri urbani edificati tra il 1942 ed il 1967 senza preventiva Licenza Edilizia non possono essere ritenuti regolari sotto il profilo urbanistico; 3) gli immobili costruiti tra il 1942 ed il 1967 all esterno dei centri urbani senza la preventiva Licenza Edilizia sono da ritenersi regolari sotto il profilo urbanistico. Stante il fatto che negli archivi del Comune di Radda in Chianti non sono custodite planimetrie rappresentanti le due unità immobiliari oggetto di esecuzione immobiliare, tenuto conto delle interpretazioni sopra sintetizzate, lo scrivente ritiene in fede le due unità immobiliari possano essere ritenute urbanisticamente regolari. Lo scrivente ha interpellato il tecnico del Comune di Radda in Chianti riguardo alle discordanze rinvenute in sede di sopraluogo. Preme evidenziare che il fabbricato che comprende le unità immobiliari di odierno interesse ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico (area di rispetto del Fiume Pesa). Le difformità interne riscontrate tra lo stato attuale e quello rappresentato nella planimetria catastale potrebbero essere amministrativamente regolarizzate mediante un Accertamento di Conformità in Sanatoria ai sensi dell art. 209 della L.R. Toscana 65/2014 e s.m.i. e dell art. 36 del D.P.R. 380/2001. Il rilascio della sanatoria sarà comunque vincolato al pagamento di una sanzione compresa tra. 516,00 ed ,00 l esatto importo della quale dovrà essere determinato dal Responsabile dell Ufficio Tecnico comunale dopo l approvazione della stessa. Per quanto attiene invece alla modifica della finestra in porta finestra, ricadendo l edificio nell area di rispetto del fiume Pesa sottoposta a vincolo paesaggistico, potrebbe ravvisarsi un danno ambientale, e comunque tale modifica necessita di essere regolarizzata per mezzo di un Accertamento di Compatibilità Paesaggistica. In merito a quest ultima circostanza il Comune di Radda in Chianti si è dotato di apposito regolamento per la valutazione dei danni ambientali ai sensi dell art. 167, comma 5 del D. Lgs. 42/2004. Il medesimo Comune di Radda in Chianti, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 45 del 31/10/2015, si è altresì dotato di un apposito regolamento in merito al calcolo dell indennità risarcitoria del Danno Ambientale. Il rilascio dell Accertamento di Compatibilità Paesaggistica sarà comunque subordinato al pagamento di una sanzione comminata ai sensi dell articolo 6, comma 2 lettera B 3 paragrafo, NON inferiore a 750,00.

25 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 3) INDAGINE DI MERCATO (SCHEDA DI RILEVAMENTO DEL SEGMENTO DI MERCATO) 3.A) PARAMETRI PRINCIPALI UTILIZZATI PER SVOLGIMENTO DELLA RICERCA DI MERCATO 3.A.1) DESTINAZIONE D USO Residenziale Attività commerciale Studio prof./ufficio Attività produttiva Attività agricola Altro 3.A.2) TIPOLOGIA IMMOBILIARE ED EDILIZIA nuovo seminuovo usato ristrutturato da ristrutturare casa colonica villa abit. indipendente abit. in condominio capannone 3.A.3) TIPOLOGIA COSTRUTTIVA signorile alta media/civile economica industriale / artigianale 3.A.4) TIPOLOGIA DI CONTRATTO Compravendita Affitto Altro diritto reale Comodato Leasing 3.A.5) MOTIVO DELL ACQUISTO Abitazione primaria Abitazione secondaria Attività lavorativa Investimento Altro 3.A.6) TIPOLOGIA INTERMEDIARI Nessuno Mediatore Ag. Immobiliare Broker Vendita Forzata 3.B) CARATTERI DELLA DOMANDA E DELL OFFERTA 3.B.1) LATO DOMANDA Privati Imprese Cooperative Soc. Immobiliare Ente Pubblico 3.B.2) LATO OFFERTA Privati Imprese Cooperative Soc. Immobiliare Ente Pubblico 3.C) FORMA DI MERCATO Concorrenza perfetta Concorrenza monopolistica Oligopolio Concorrenza monopolistica ristretta Monopolio bilaterale Monopolio 3.D) FASE DEL MERCATO Espansione Contrazione Recessione Recupero 3.E) CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA Centralissima (centro storico) Centrale Semicentrale Periferica Isolata Altro: 3.F) RAPPORTI MERCANTILI La Consulta interassociativa dei Professionisti del settore Immobiliare della Provincia di Siena, ha redatto un documento denominato STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE, all interno del quale sono stati individuati i coefficienti (rapporti mercantili) da utilizzare per la conversione in Superficie Commerciale delle diverse superfici costituenti le unità immobiliari oggetto di stima. Lo scrivente ha ritenuto corretto e opportuno adottare i medesimi coefficienti per la determinazione delle Superfici Commerciali dei beni. 4.1) CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE

26 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari (SCHEDA DI RILEVAZIONE DEL SOGGETTO) 4.1.A) CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE strutture portante in elevazione Cemento armato Muratura Muratura mista di mattoni e pietrame. solai Struttura portante in legno e sovrastante scempiato in mezzane di laterizio murature perimetrali muratura di laterizio pieno divisori interni Prevalentemente in muratura di laterizio forato copertura Falde inclinate finitura prospetti Ad intonaco tinteggiato finitura divisori interni intonaco civile con tinteggiatura a più mani di tempera infissi esterni In legno e vetro normale mm 3 con oscuramento tramite persiane. infissi interni Legno a più corpi pavimenti Prevalentemente in laterizio.e ceramica nei servizi igienici 4.1.B) DOTAZIONI IMPIANTISTICHE riscaldamento Si No Altro. garantito da Caldaia autonoma Centrale termica privata Centrale termica cond. Pompa di calore alimentata da Metano G.P.L. Biomassa Elettricità condizionamento Si (solo predisposizione) No elettricità Si No telefono Si No fognatura Scarichi collegati alla fognatura pubblica Impianto di smaltimento privato A.P.E. Si No se si, classe energetica G 4.1.C) ALTRE DOTAZIONI DEL FABBRICATO portineria Si No ascensore Si No montacarichi Si No 4.1.D) CARATTERISTICHE GENERALI DELL IMMOBILE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE tipologia di lusso signorile civile economica industriale/artig.le condizioni statiche normali precaria stato conservativo ottimo/buono normale scadente 4.1.E) CONSISTENZA DIMENSIONALE tipologia superficie destinazione Superficie rapporti (secondo S.I.M.) mercantili sup. commerciale principale/abitativa vani principali e acc. diretti mq. 279,84 1,00 mq. 279,84 magazzino mq. 86,23 0,50 mq. 43,12 secondaria - accessoria autorimessa mq ,50 mq posto auto coperto mq ,20 mq esterna resede esclusivo mq mq resede condominiale mq mq superficie commerciale complessiva mq. 322,96 4.2) RILEVAZIONE DEI COMPARABILI La ricerca dei soggetti comparabili è stata eseguita cercando di reperire atti di compravendita aventi per oggetto beni immobili ragionevolmente assimilabili a quelli oggetto di stima. Il tutto, nell ambito territoriale compreso nel Comune di Radda in Chianti. Lo scrivente ha reperito solamente alcuni annunci immobiliari relativi ad immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato del soggetto da stimare.

27 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 4.3) SCHEDA DI RILEVAZIONE DEL COMPARABILE N. 1 (VEDI ASSUNZIONI) UBICAZIONE: Comune di Radda in Chianti, 4.3.A) CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE strutture portante in elevazione Cemento armato Muratura solai murature perimetrali divisori interni copertura (struttura e manto) finitura prospetti finitura divisori interni infissi esterni infissi interni pavimenti e rivestimenti Legno e laterizio Muratura in pietrame locale Laterizio forato A falde inclinate Muratura faccia vista Intonaco civile Altro Muratura in pietra ad opus incertum 4.3.B) DOTAZIONI IMPIANTISTICHE riscaldamento Si No Altro. garantito da Caldaia autonoma Centrale termica privata Centrale termica cond. Pompa di calore alimentata da Metano G.P.L. Biomassa Elettricità condizionamento Si No elettricità Si No telefono Si No fognatura Scarichi collegati alla fognatura pubblica Impianto di smaltimento privato A.P.E. Si No se si, classe energetica G 4.3.C) ALTRE DOTAZIONI DEL FABBRICATO portineria Si No ascensore Si No montacarichi Si No 4.3.D) CARATTERISTICHE GENERALI DELL IMMOBILE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE tipologia lusso signorile medio economico popolare condizioni statiche normali precarie stato conservativo ottimo/buono normale scadente 4.3.E) CONSISTENZA DIMENSIONALE tipologia superficie principale secondaria esterna destinazione Superficie rapporti mercantili sup. commerciale vani principali e accessori diretti mq ,00 mq. 119,0 autorimessa mq. mq. box auto (in spazio cond.le) mq. mq. posto auto coperto mq. mq. autorimessa mq. mq. soffitta (non abitabile) mq. mq. sottotetto/mansarda mq. mq. terrazza/balcone mq. 6,0 0,25 mq. 1,5 cantina mq. mq. portico/tettoia mq. mq. altro: scala ps1/pt mq. mq. altro: posto auto scoperto mq. 12 0,20 mq. 2,4 resede esclusivo mq. 25,0 0,15 mq. 3,8 resede condominiale mq. mq. superficie complessiva mq. 126,7

28 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 4.4) SCHEDA DI RILEVAZIONE DEL COMPARABILE N. 2 (VEDI ASSUNZIONI) UBICAZIONE: Comune di Radda in Chianti, Località Volpaia 4.4.A) CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE strutture portante in elevazione Cemento armato Muratura solai murature perimetrali divisori interni copertura (struttura e manto) finitura prospetti finitura divisori interni infissi esterni infissi interni pavimenti e rivestimenti Legno e laterizio Muratura in pietrame locale Laterizio forato A falde inclinate Muratura faccia vista Intonaco civile Altro Muratura in pietra ad opus incertum 4.4.B) DOTAZIONI IMPIANTISTICHE riscaldamento Si No Altro. garantito da Caldaia autonoma Centrale termica privata Centrale termica cond.le Pompa di calore alimentata da Metano G.P.L. Biomassa Elettricità condizionamento Si No elettricità Si No telefono Si No fognatura Scarichi collegati alla fognatura pubblica Impianto di smaltimento privato A.P.E. Si No se si, classe energetica G 4.4.C) ALTRE DOTAZIONI DEL FABBRICATO portineria Si No ascensore Si No montacarichi Si No 4.4.D) CARATTERISTICHE GENERALI DELL IMMOBILE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE tipologia lusso signorile medio economico popolare condizioni statiche normali precarie stato conservativo ottimo/buono normale scadente 4.4.E) CONSISTENZA DIMENSIONALE tipologia superficie principale secondaria esterna destinazione Superficie rapporti mercantili sup. commerciale vani principali e accessori diretti mq. 160,0 1,00 mq. 160,0 autorimessa mq. mq. box auto (in spazio cond.le) mq. mq. posto auto coperto mq. mq. autorimessa mq. mq. soffitta (non abitabile) mq. mq. sottotetto/mansarda mq. mq. terrazza/balcone mq. mq. cantina mq. mq. portico/tettoia mq. mq. altro: scala ps1/pt mq. mq. altro: posto auto scoperto mq. mq. resede esclusivo mq. mq. resede condominiale mq. mq. superficie complessiva mq. 160,0

29 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 5) CRITERI DI VALUTAZIONE 5.1) DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE modalità di calcolo S.E.L. S.I.L. S.I.N. S.I.M. (S.I.M. sta per Sistema Italiano di Misurazione e prevede la misurazione vuoto per pieno delle tramezzature interne e delle pareti perimetrali ) origine dei dati dimensionali rilievo metrico progetto plan. catastale libretto Do.C.Fa. fornito/ reperito/espletato dal committente tecnico incaricato 5.2) BASE DI VALORE ADOTTATA Valore di mercato Valore di costo Valore di trasformazione Valore complementare Valore di sostituzione 5.3) PROCEDIMENTO DI STIMA UTILIZZATO METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO MARKET COMPARISON APPROACH (M.C.A.) Lo scrivente, al fine di attribuire un maggior grado di attendibilità alla presente valutazione, in primo luogo ha cercato di reperire informazioni recenti relative a beni immobili simili e/o assimilabili a quello di interesse, posti nella stessa zona ed appartenenti allo stesso segmento di mercato di quello oggetto della presente valutazione. Le informazioni reperite da annunci immobiliari sono state poi utilizzate per sviluppare la valutazione secondo una delle metodologie descritte nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, ovvero il Market Comparison Approach (M.C.A.). 6.1) ASSUNZIONI fatti, condizioni e/o situazioni che influiscono sull oggetto da valutare, la verifica dei/delle quali può non essere possibile e/o necessaria. Quanto dichiarato, deve essere accettato per comprendere la valutazione. (cfr. Codice delle Valutazioni Immobiliari, capitolo 11, punto 2.5) 1) La superficie commerciale degli immobili oggetto di esecuzione è stata determinata in base alle indicazioni riportate all interno del documento denominato STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE, redatto dalla Consulta Interassociativa dei Professionisti dell Immobiliare della Provincia di Siena; 2) Le schede di rilevazione del/dei soggetto/i comparabile/i sono state compilate, per quanto possibile, con i dati rilevati dagli annunci immobiliari reperiti sulla rete internet dallo scrivente; 3) I calcoli riportati all interno del presente rapporto di valutazione sono stati sviluppati con l ausilio di strumenti elettronici (foglio di calcolo di Microsoft Excel) che tengono in considerazione un numero di cifre decimali superiore a quello indicato nelle tabelle dallo scrivente. Qualora il lettore intendesse sviluppare/verificare per proprio conto la correttezza di detti calcoli con strumenti differenti, ed utilizzando le sole cifre decimali riportate nelle tabelle, potrebbe ottenere risultati leggermente diversi da quelli del presente rapporto di valutazione, senza che ciò possa sancire un errore; 4) Il valore dei comparabili, rilevati da un annunci immobiliari pubblicizzati sulla rete internet, è stato discrezionalmente abbattuto di una percentuale pari al 15% ipotizzando gli effetti di una normale, libera trattativa tra l offerente ed il richiedente.

30 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 6.2) METODO DELLA CONFRONTO DI MERCATO MARKET COMPARISON APPROACH 6.2.1) TABELLA DATI Comparabile A Comparabile B Soggetto Prezzo , , Rapporto Mercantile Data (1) Superficie principale 119, ,8 1 Superficie autorimesse ,50 Superficie box auto Superficie posti auto 12, ,20 Superficie resedi 25, ,15/0,02/0,05 (2) Superficie soffitte Superficie sottotetto/mansarda Superficie cantine ,20 Superficie terrazze/logge 6, ,25 Superficie locali accessori diretto magazzino ,2 0,50 Superficie locali tecnici Superficie "commerciale" fabbricato 122,9 160, ,9 Superficie "commerciale" resedi 3, Superficie commerciale complessiva 129,7 160, ,9 Livello di piano (edificio con ascensore) Livello di piano (edificio senza ascensore) Servizi igienici Vetustà servizi igienici Vetustà degli impianti Stato di manutenzione (3) Riferimenti Comparabile A Riferimenti Comparabile B Riferimenti Comparabile C (1) (2) (3) Il saggio di interesse annuo utilizzato per il calcolo del prezzo marginale della caratteristica, ove presente/reperita, viene assunto pari al -3% Il rapporto mercantile 0,15 viene utilizzato per la conversione in superficie commerciale di tutte le pertinenze esterne aventi superfici minori o uguali a quella dei vani principali del comparabile/soggetto. La superficie eccedente a tale limite viene convertita in superficie commerciale applicando il rapporto mercantile 0,02. L ulteriore eccedenza viene calcolata applicando un rapporto mercantile pari allo 0,5% 1= mediocre; 2=sufficiente (ristrutturazione eseguita negli ultimi 20 anni); 3 ottimo (ristrutturazione/realizzazione recente) = (nessuna ristrutturazione da oltre 20 anni) N.B. L'indicazione del valore " " in uno o più campi della "TABELLA DATI" sta a significare l'assenza della corrispondente caratteristica nel comparabile e/o nel soggetto, oppure l'oggettiva impossibilità di reperire tali specifici dati all'interno delle banche dati utilizzate per l'individuazione dei comparabili.

31 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 6.2.2) RICERCA DEI PREZZI MARGINALI (caratteristiche qualitative) A. - PREZZO MARGINALE VETUSTÀ SERVIZI IGIENICI SEGNO ATTESO POSITIVO (costo dei servizi igienici / vita utile) Costo/valore servizio igienico (a corpo) = ,00 Vita utile =.25 anni Prezzo marginale = ,00 / 25 =. 200, B. - PREZZO MARGINALE VETUSTÀ IMPIANTI SEGNO ATTESO POSITIVO (costo degli impianti / vita utile) Costo/valore servizio igienico (a corpo) = ,00 Vita utile =.25 anni Prezzo marginale = ,00 / 25 =. 600, B. - PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE SEGNO ATTESO POSITIVO (costo degli impianti / vita utile) Prezzo marginale (a corpo, per singolo metro quadrato commerciale) =./mq. 500,00 TABELLA DI VALUTAZIONE N. 1 (caratteristiche qualitative) Parametro di moltiplicazione del prezzo marginale = Quantità soggetto - quantità comparabile (vedi Tabella Dati) Aggiustamento = Parametro di moltiplicazione x prezzo marginale x segno atteso Caratteristica Comparabile A Comparabile B Prezzo , ,00 Vetustà dei servizi igienici (vita residua) 1.400, ,00 Impianti (vita residua) , ,00 Stato di manutenzione , ,00 PREZZI CORRETTI , , ) RICERCA DEI PREZZI MARGINALI (caratteristiche superficiarie) A. PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE SEGNO ATTESO POSITIVO Prezzo medio Comparabile A = ,00 / mq. 126,7 = ,14 Prezzo medio Comparabile B = ,00 / mq. 160,0 = ,00 Rapporto di posizione (prezzo medio minimo / prezzo medio massimo) = 0,9427 Prezzo marginale superficie principale (prezzo medio dei comparabili x rapporto di posizione) = , B. PREZZO MARGINALE SUPERFICI SECONDARIE SEGNO ATTESO POSITIVO (prezzo marginale superficie principale x rapporto mercantile) Prezzo marginale superficie principale = ,54 Prezzo marginale locale accessorio = ,77 Prezzo marginale superficie posto auto scoperto = ,91 Prezzo marginale superficie resede = ,93 Prezzo marginale superficie terrazze = ,88

32 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari 6.3) CALCOLO AGGIUSTAMENTI IN RAGIONE DELLE CARATTERISTICHE QUANTITATIVE TABELLA DI VALUTAZIONE N. 2 (caratteristiche superficiarie) Parametro di moltiplicazione del prezzo marginale = Quantità soggetto - quantità comparabile (vedi Tabella Dati) Aggiustamento = Parametro di moltiplicazione x prezzo marginale x segno atteso Comparabile A Comparabile B Prezzo , ,00 Superfici principali , ,55 Locale accessorio , ,99 Superfici posto auto scoperto , Superfici terrazze , Superfici resede , PREZZI CORRETTI , ,54 DIVERGENZA PERCENTUALE ((Prezzo Massimo - Prezzo Minimo) / Prezzo Minimo) = 3,37% 6.2.5) SISTEMA DI STIMA CALCOLO DEL PIÙ PROBABILE, ATTUALE VALORE DI MERCATO Il passaggio successivo viene sviluppato per determinare il più probabile valore di mercato della porzione immobiliare, in considerazione del livello di pregio del contesto all interno della quale si trova il fabbricato del quale è parte. TABELLA CARATTERISTICA QUALITATIVA γ Prezzo corretto (post M.C.A.) Comparabile 1 Comparabile 2 Soggetto , ,54 - livello di pregio del contesto matrice dei coefficienti matrice inversa determinante = prezzo marginale del livello di pregio (risultante dai calcoli impostati sotto forma matriciale) = ,49 (segno atteso positivo) AGGIUSTAMENTI FINALI Parametro di moltiplicazione del prezzo marginale = Quantità soggetto - quantità comparabile (vedi Tabella caratteristica qualitativa - γ) Aggiustamento = Parametro di moltiplicazione x prezzo marginale x segno atteso

33 Via Enea Silvio Piccolomini Siena (SI) tel. e fax cell cartocci.andrea@gmail.com andrea.cartocci@geopec.it (P.E.C.) Certificato n Esperto in Valutazioni Immobiliari Comparabile 1 Comparabile 2 Prezzo , ,54 livello di pregio del contesto , ,96 PREZZI CORRETTI , ,58 Più probabile valore di mercato cautelativo, allo stato attuale dei luoghi = ,00 (euroquattrocentosessantaquattromila,00) 7) DICHIARAZIONI DEL VALUTATORE GRADO DI COMMERCIABILITÀ DEL BENE ottimo buono normale limitato pessimo Motivazioni della scelta del grado di commerciabilità: Tenuto conto del perdurare della crisi generale ed in particolare di quella del settore edile/immobiliare, beni immobili di tipologia analoga a quella del Soggetto di odierno interesse, sono reperibili con una certa difficoltà nell area di interesse. Nonostante ciò, è altrettanto vero che la crisi affligge e limita fortemente anche coloro i quali, in condizioni ordinariamente migliori, potrebbero risultare interessati ad acquistare tali tipologie di immobili. Il sottoscritto, nella sua qualità di perito estimatore, dichiara di: - non aver agito in modo ingannevole e/o fraudolento; - non aver agito in conflitto di interesse; - non aver utilizzato, né fatto affidamento, su conclusioni non sufficientemente fondate; - aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obbiettività e imparzialità, senza accomodamenti per interessi personali; - possedere l esperienza e la conoscenza necessarie per l espletamento dell incarico; - aver sviluppato il presente rapporto di valutazione, per la parte relativa alle operazioni di calcolo, con l ausilio del software microsoft office, modulo excel; - aver redatto la presente valutazione in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari (I.V.S.); - essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame; - aver svolto personalmente l incarico, e per questo lo sottoscrive; N.B. E fatto assolutamente divieto di pubblicare, in toto o in parte, il presente rapporto di valutazione, così come ogni e qualsiasi riferimento citato all interno del medesimo, senza il preliminare formale consenso scritto del tecnico redattore. Monteriggioni, lì Il valutatore geom. Andrea Cartocci

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