TRIBUNALE DI TREVISO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Transcript

1 P a g i n a TRIBUNALE DI TREVISO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Imm.re R.G.E. n. 11/2011 riunita alla n. 445/ RELAZIONE DI STIMA Lotto Unico : APPARTAMENTO AL PIANO QUINTO CON POSTO AUTO COPERTO AL PIANO INTERRATO FACENTI PARTE DEL CONDOMINIO GUARDA ubicazione : MONTEBELLUNA (TV) Corso G. Mazzini, civico 10 scala A int. 15 disponibilità : OCCUPATO stato di conservazione : SCADENTE (Classe energetica : F) descrizione catastale : Comune di MONTEBELLUNA (TV) Catasto Fabbricati Sezione G Foglio 1 m.n. 98 sub 43 : cat. A/2 cl. 3 vani 5 R.C. 515,68 Corso Giuseppe Mazzini piano 5 m.n. 98 sub 115 : cat. C/6 cl. 6 mq 13 R.C. 65,13 Corso Giuseppe Mazzini piano S1 con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni quota pignorata : quota dell intero 1/1 del diritto di piena proprietà Valore di Stima : ,00 (euro settantottomila/00) Valore Pronto Vendita Consigliato al 06/02/2015: ,00 (euro sessantottomila/00) Lotto Unico : APPARTAMENTO AL PIANO QUINTO CON POSTO AUTO COPERTO AL PIANO INTERRATO FACENTI PARTE DEL CONDOMINIO GUARDA 1 ) UBICAZIONE L appartamento con posto auto coperto oggetto di esecuzione immobiliare è ubicato in : Comune di Montebelluna (TV), Corso G. Mazzini, civico 10, scala A, interno 15. L appartamento fa parte di un più ampio condominio a destinazione mista (commerciale, direzionale e residenziale) denominato Condominio Guarda. Il condominio è situato nel centro di Montebelluna (zona Stazione Ferroviaria), in zona comoda ai servizi (Municipio, scuole, esercizi di vicinato, Posta, banche, ecc.). L immobile è collocato in una posizione facilmente accessibile dalle principali arterie stradali. In particolare, l edificio è posto sull angolo nord-ovest di Piazza IV novembre (dove attualmente vi è una rotonda, che conduce anche alla predetta Stazione Ferroviaria), in corrispondenza dell intersezione tra Corso Giuseppe Mazzini sull asse est-ovest (continuazione della S.R. n. 248 Schiavonesca-Marosticana ) e via XXIV Maggio sull asse nord-sud.

2 P a g i n a - 2-2) IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE L appartamento al piano quinto con posto auto coperto al piano interrato oggetto di esecuzione immobiliare è censito catastalmente in : Comune di MONTEBELLUNA (TV) Catasto Fabbricati Sezione G Foglio 1 m.n. 98 sub 43 (appartamento al piano quinto) cat. A/2 cl. 3 vani 5 R.C. 515,68 Corso Giuseppe Mazzini piano 5 m.n. 98 sub 115 (posto auto coperto al piano interrato) cat. C/6 cl. 6 mq 13 R.C. 65,13 Corso Giuseppe Mazzini piano S1 con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni Alle unità immobiliari sopra elencate ed oggetto di esecuzione appartiene altresì la quota proporzionale di comproprietà sugli enti e sugli spazi comuni, così come stabilito dall art C.C. e seguenti ed in base ai titoli di provenienza (in particolare sull appartamento del custode mappale 98 sub 25). La ditta catastale attuale delle unità in oggetto, presente in banca dati catastale, corrisponde a quanto risulta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso. Le planimetrie catastali delle unità in oggetto sub 43 mappale 98 appartamento e sub 115 mappale 98 posto auto coperto presentate con dichiarazione di variazione in data 17/01/1990, protocolli n , corrispondono allo stato di fatto. Confini (in senso orario, salvo altri e/o più precisi): l appartamento al piano quinto (sub 43, mappale 98, Sez. G Fg. 1, Montebelluna) confina a nord con altra unità residenziale, ad est è libero con affaccio sulla via XXIV Maggio, a sud con altra unità residenziale, ad ovest con vano scale, corridoio e ascensori condominiali ed altra unità residenziale. il posto auto coperto al piano interrato (sub 115, mappale 98, Sez. G Fg. 1, Montebelluna) confina a nord con altro posto auto coperto, ad est con il muro perimetrale contro terra, a sud con altro posto auto coperto, ad ovest con la corsia di manovra coperta condominiale.

3 P a g i n a ) PROVENIENZE e SERVITU NEL VENTENNIO : 3.2) COMPROPRIETÀ SULLE PARTI COMUNI : Alle unità immobiliari in oggetto compete pure la comproprietà sulle parti ed impianti comuni del fabbricato di cui fanno parte in base ai titoli di provenienza, per legge ai sensi dell art e seguenti del C.C., in particolare sull appartamento del custode mappale 98 sub 25 (Sezione G, Foglio 1, Montebelluna), nonché alla vigente regolamentazione in materia condominiale, oltre che dal Regolamento di Condominio con annesse Tabelle Millesimali, allegati all atto in data 20/04/1971 n di rep. del Notaio, trascritto a Treviso il 10/05/1971 ai nn. 8785/ ) SERVITÙ: Le servitù e/o pesi, vincoli, limitazioni, ecc. in essere e/o costituite a carico e a favore delle unità immobiliari in capo agli odierni esecutati, desumibili dagli atti di provenienza dell immobile, si possono così riassumere: - le servitù nascenti dalla situazione di condominio o stabilite e poste in essere dalla legge; - le servitù ed i vincoli di cui all atto in data 16 aprile 1971 rep. n del Notaio trascritto a Treviso il 20 maggio 1971 ai nn. 8784/ tutti gli obblighi, le limitazioni, le riserve e le servitù derivanti dalla vendita frazionata delle singole unità costituenti l intero complesso residenziale e con le servitù tecnologiche per l erogazione dei servizi. 4 ) ZONIZZAZIONE URBANISTICA Nel vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Montebelluna, come pure nel Piano degli Interventi adottato, l area coperta e scoperta del condominio di cui fanno parte le unità oggetto di esecuzione ricadono in Zona Residenziale di riqualificazione B.2. 5 ) DESCRIZIONE DELLE UNITA IMMOBILIARI : 5.1 ) DESCRIZIONE GENERALE DEL CONDOMINIO : Le unità oggetto di esecuzione immobiliare fanno parte di un più ampio fabbricato condominiale multipiano a destinazione mista (commerciale, direzionale e residenziale), con oltre cinquanta appartamenti, oltre dieci negozi, circa quindici uffici, ecc., ubicato in zona centrale e densamente urbanizzata, in prossimità della stazione ferroviaria. Gli esercizi commerciali al piano terra prospettano direttamente a sud sul Corso G. Mazzini, ad est sulla via XXIV Maggio e sulla galleria interna con doppio accesso dalle anzidette strade.

4 P a g i n a L edificio condominiale è stato edificato nella fine degli anni sessanta e presenta nove piani fuori terra, oltre ai piani di copertura, mezzanini ed interrato. Il fabbricato è composto da due vani scale, quello più a sud contraddistinto dalla lettera A), che interessa l appartamento oggetto di esecuzione immobiliare, e l altro più a nord contraddistinto dalla lettera B) che serve altre unità. Il condominio è provvisto altresì di ascensori condominiali. Il complesso condominiale Guarda presenta un scadente aspetto architettonico/conservativo. Le facciate esterne del condominio sono tinteggiate con color chiaro (giallo tenue) in scadente stato di conservazione (interessate anche da fenomeni di umidità). La pavimentazione della rampa scoperta condominiale e dello spazio di manovra coperto condominiale al piano interrato è in calcestruzzo. Il portoncino dell ingresso condominiale al piano terra per l accesso agli appartamenti è in alluminio e vetro, mentre tra la rampa e lo spazio di manovra condominiale nell interrato vi è un portone a griglia metallica con apertura automatizzata. 5.2 ) ACCESSI : Accesso al condominio : L accesso pedonale al vano scale condominiale avviene dalla galleria interna con doppio accesso da sud dal marciapiede di Corso G. Mazzini, oppure da est da quello di via XXIV Maggio, sui quali prospetta direttamente. Accesso all appartamento al piano quinto: Dalla predetta galleria, si accede all ingresso condominiale del vano scale contrassegnato dalla lettera A (quello più a sud). Il vano scale condominiale A, oppure gli adiacenti vani ascensore condominiali, conducono al disimpegno condominiale al quinto piano, che serve l appartamento oggetto di esecuzione immobiliare. Accesso al posto auto coperto al piano interrato : L accesso carrabile al piano interrato avviene da est dalla via XXIV Maggio per il tramite della rampa scoperta condominiale, situata sul confine nord del lotto. Tra la rampa e lo spazio di manovra coperta condominiale è interposto un portone a chiusura automatizzata (con possibilità di accesso pedonale).

5 P a g i n a ) DESCRIZIONE DELLE UNITA IMMOBILIARI : L appartamento è situato al piano quinto nella zona sud-est del complesso condominiale Condominio Guarda, con accesso dal vano scala condominiale contraddistinto dalla lettera A e con esposizione sul lato est. L appartamento è composto da ingresso corridoio, cucinino e soggiorno su vani separati, camera, cameretta, bagno cieco e ripostiglio. Sono presenti due terrazze, l una con accesso dal cucinino e dal soggiorno e l altra con accesso dalla camera matrimoniale (attualmente trasformata in veranda e da riportare a terrazza mediante demolizione della chiusura abusiva installata). Al piano interrato vi è il posto auto coperto, ubicato nella zona sud-est del piano interrato. 5.4 ) FINITURE INTERNE : I pavimenti del soggiorno e dell ingresso-corridoio sono in piastrelle di pietra naturale. I pavimenti della cucina e del bagno sono in piastrelle (usurate), come pure quelli delle terrazze. I pavimenti delle camere sono in parquet di legno (usurato). I rivestimenti delle pareti di bagno e cucina sono in piastrelle. Le pareti e i soffitti sono intonacati al civile color bianco. La porta di ingresso dell appartamento è in legno, mentre le porte interne sono in legno tamburato. I serramenti esterni dell appartamento sono in legno con vetro semplice, esternamente vi sono gli avvolgibili in pvc. La cameretta e il soggiorno hanno altresì la doppia finestra esterna, che saranno da rimuovere in quanto abusivamente installate. Il bagno è cieco, in quanto non dotato di finestre apribili verso l esterno. 5.5 ) EPOCA DI COSTRUZIONE : La costruzione del fabbricato di cui è parte l appartamento in oggetto risale alla fine degli anni sessanta ed è stato dichiarato agibile con decorrenza dal 29/12/1970. La tipologia costruttiva e di finitura del condominio di cui sono parte le unità in oggetto è quella tipica degli edifici condominiali multipiano dell epoca di costruzione del fabbricato stesso. Trattasi di edificio edificato in epoca in cui il Comune di Montebelluna non era ancora classificato sismico.

6 P a g i n a ) TIPOLOGIA E STRUTTURA : Le unità oggetto di esecuzione immobiliare fanno parte di un più ampio fabbricato condominiale multipiano a destinazione mista (commerciale, direzionale e residenziale), con oltre cinquanta appartamenti, oltre dieci negozi, circa quindici uffici, ecc.), edificato nella fine degli anni sessanta. Il fabbricato condominiale presenta nove piani fuori terra, oltre ai piani di copertura, mezzanini e interrato. Il piano terra ed interrato hanno una base pressoché a forma rettangolare, mentre la sagoma dei restanti piani fuori terra presenta un contorno irregolare. È composto da due vani scale, quello più a sud contraddistinto dalla lettera A), che interessa l appartamento oggetto di esecuzione immobiliare, e l altro più a nord contraddistinto dalla lettera B) che serve altre unità. Il condominio è provvisto altresì di ascensori condominiali. La struttura portante verticale è formato da un telaio di pilastri in calcestruzzo armato con tamponamenti in laterizio, mentre le strutture orizzontali sono del tipo misto in latero-cemento. Nell epoca in cui il fabbricato è stato edificato (fine anni sessanta), il Comune di MONTEBELLUNA non era ancora classificato in zona sismica. 5.7) IMPIANTI : L impianto di adduzione dell acqua potabile è da acquedotto comunale; l appartamento è dotato di impianto di riscaldamento centralizzato risalente all epoca di costruzione del fabbricato (fine anni sessanta), non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative; l impianto termoidraulico sanitario ha caratteristiche tipologiche e materiali risalenti all epoca di costruzione del fabbricato (fine anni sessanta), non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative; l impianto elettrico è autonomo ha caratteristiche tipologiche e materiali risalenti all epoca di costruzione del fabbricato (fine anni sessanta), non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative. 5.8) STATO MANUTENTIVO : L aspetto architettonico e conservativo generale del fabbricato in generale è scadente (si evidenzia la presenza di umidità nelle murature perimetrali esterne dovuti agli eventi atmosferici e termo-igrometrici susseguitisi negli anni). Lo stato di manutenzione e di finitura dell appartamento è scadente. Infatti si sono riscontrate evidenti tracce di umidità e muffe, come ad esempio nei parapetti delle terrazze esterne, nel bagno cieco, ecc.. Si segnala inoltre che la porta-finestra del soggiorno è rotta.

7 P a g i n a Pertanto l appartamento necessita sia di interventi di manutenzione ordinaria che di manutenzione straordinaria. 5.9) STATO DELL IMMOBILE : L abitazione attualmente è occupata dagli esecutati. Essendo l appartamento abitato risulta arredato; l arredo e le cose mobili non sono comprese nella vendita. Alla data odierna risultano altresì da versare spese condominiali per oltre (relativi al Conguaglio di spesa Esercizio 2013/2014 e al Preventivo di spesa Esercizio 2014/2015), salvo eventuali ed ulteriori conguagli. 5.10) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA DELL APPARTAMENTO : In merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di MONTEBELLUNA non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica e nemmeno l Attestato di Prestazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile oggetto di esecuzione immobiliare (superficie e volume riscaldato), il suo stato di conservazione e manutenzione, la tipologia delle strutture di tamponamento e delle pareti divisorie interne, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di pessima qualità energetica; quindi, sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico, l appartamento appartiene alla classe F. 6) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE RILASCIATE Autorizzazione Edilizia Originaria :( n. 280/67, prot. n del 05/10/1967) La costruzione dell edificio condominiale di cui è parte l appartamento ed il posto auto coperto oggetto della presente esecuzione di vendita forzata è stata autorizzata dal Sindaco di Montebelluna con AUTORIZZAZIONE PER COSTRUZIONI EDILIZIE A MENTE DELL ART. 31 DELLA LEGGE URBANISTICA 17/08/1942 N in data 05/10/1967 n. 280/67, prot. n. 9943, per essere autorizzati a costruire casa di civile abitazione a più appartamenti in Comune di Montebelluna al mapp. n , Sez. G, Fg. I in Corso Mazzini. Abitabilità :(Abitabilità n prot., n. 280/67 del 29/12/1970) L unità immobiliare oggetto della presente esecuzione è stata dichiarata abitabile con decorrenza dal 29/12/1970, a seguito del rilascio in data 29/12/1970 della Dichiarazione di Abitabilità n di prot., n. 280/67 del Reg. Costruz. Edilizia.

8 P a g i n a Concessione Edilizia per Sistemazione Parti Comuni Condominio Guarda :(prot. 7398/89) Al fine di sistemare ed adeguare le parti comuni con le prescrizioni dei Vigili del Fuoco, successivamente veniva rilasciata in data 03/05/1989 la Concessione Edilizia n. 7398/89 di prot., prat. N. 114/89, per la sistemazione delle parti comuni del Condominio Guarda, su istanza dell Amministratore del Condominio Guarda in Montebelluna, mappale 98, Foglio 43, via XXIV Maggio Corso Mazzini. I lavori sono iniziati in data 08/05/1989, con Denuncia prot. n del 10/05/1989. Agibilità Parti Comuni : (Agibilità n. 9616/89 del 22/05/1989) In data 22/05/1989 veniva rilasciata l Agibilità n. 9616/89 relativa alle parti comuni del condominio. 7 ) CONFORMITA URBANISTICA : 7.1) STATO AUTORIZZATO APPARTAMENTO : Dalla disamina di quanto riportato nel precedente paragrafo 6) si è riscontrato che la costruzione dell edificio condominiale di cui sono parte l appartamento ed il posto auto in oggetto (condominio multipiano con oltre 50 cinquanta appartamenti, oltre 10 negozi, circa 15 uffici, ecc.) è stata autorizzata con Autorizzazione Edilizia : n. 280/67, prot. n del 05/10/ ) STATO AUTORIZZATO PARTI COMUNI : Dalla disamina di quanto riportato nel precedente paragrafo 6) si è riscontrato che per le parti comuni dell appartamento, oltre al titolo originario, è stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 7398/89 di prot. del 03/05/1989, prat. N. 114/89, e relativa Agibilità n. 9616/89 del 22/05/1989. Dai sopralluoghi si è riscontrato la corrispondenza delle parti comuni fra quanto autorizzato e quanto esistente. 7.3) STATO DI FATTO Dal confronto fra lo stato di fatto e lo stato autorizzato si riscontra subitaneamente che vi sono delle differenze, come meglio evidenziato al successivo punto ) Difformità riscontrate e poste in atto con la costruzione dell immobile:

9 P a g i n a Nell appartamento si è riscontrato che l attuale ingombro dell appartamento differisce da quanto autorizzato per i seguenti aspetti : l ingombro attuale dell appartamento è diverso da quello risultante dalle tavole del progetto autorizzato, in quanto l unità in oggetto è di minore superficie rispetto a quella originariamente prevista ed autorizzata, ed inoltre è planimetricamente traslato in quanto come si riscontra di fatto l attuale posizione è posta a cavaliere di due appartamenti autorizzati ; l appartamento autorizzato era di dimensioni maggiori e con doppio affaccio sui fronti est e ovest dell edificio, mentre quello attuale è con solo affaccio ad est ; rispetto a quanto autorizzato vi sono difformità della distribuzione interna, finestre, terrazzi, ecc.; anche la sagoma della muratura di tamponamento esterna è con sagoma e conformazione diversa da quanto autorizzato ) Difformità riscontrate e poste in atto successivamente alla costruzione dell immobile: Nel sopralluogo si è riscontrato la presenza di ulteriori difformità non riconducibili al periodo di costruzione dell immobile, in quanto per caratteristiche formali e tipologie dei materiali impiegati si deduce chiaramente che trattasi di superfetazioni poste in essere in periodo successivo all edificazione dell immobile. In particolare si sono riscontrati le seguenti ulteriori difformità non sanabili: Chiusura Terrazzo con ricavo Veranda all angolo nord-est dell appartamento (il terrazzo della camera grande) è stato tamponato con profili in alluminio e vetro ed è stata ricavata una veranda. Tale abuso non è sanabile e dovrà essere rimosso. Si segnala che il Comune di Montebelluna, sulla precedente Richiesta di Sanatoria prot. n del 07/04/1998 presentata per sanatoria per ricavo veranda su terrazzo ha già espresso parere negativo. Installazione di doppie finestre (poste esternamente alle persiane avvolgibili) sui fori del soggiorno e della cameretta. Opera non sanabile che dovrà essere rimossa. 7.5) SANABILITA DELLE DIFFORMITA RISCONTRATE 7.5.1) Sanabilità delle difformità riscontrate e poste in atto con la costruzione dell immobile: Per quanto concerne le difformità di cui al precedente punto riguardanti la diversa conformazione dell appartamento ed altre modifiche varie, tutte risalenti all epoca di costruzione dell edificio condominiale di cui è parte l appartamento in oggetto (e per le quali è stato comunque rilasciato dall Amministrazione Comunale il relativo Certificato di Abitabilità), si ritiene che, essendo che in luogo dell originaria ubicazione approvata dell appartamento vi sono ora unità in proprietà di terzi, per esprimere un giudizio sulla sanabilità o meno di quanto riscontrato occorre appurare se

10 P a g i n a trattasi di interventi eseguiti in totale difformità o di variazioni essenziali, ovvero se trattasi di interventi eseguiti in parziale difformità. Per appurare ciò occorre estendere la verifica urbanistica all intero complesso condominiale. Qualora risultasse: che trattasi di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo, gli stessi rientrerebbero fra quelli di cui all articolo 34 del D.P.R. 380/2001. che trattasi di interventi eseguiti in totale difformità dal titolo abilitativo o che trattasi di variazioni essenziali, gli stessi rientrerebbero fra quelli di cui agli articoli del D.P.R. 380/2001. Essendo che l appartamento in oggetto è parte integrante ed indivisibile di un edificio di maggiori dimensioni, la cui costruzione è stata autorizzata con un unico titolo edilizio, ne discende che anche la valutazione delle difformità edilizie debba essere formulata (e quindi estesa) con riferimento all intera opera assentita (cioè su tutto il complesso condominiale). Cosa questa che esula dal presente incarico in quanto va ad interessare anche proprietà terze non rappresentate nella presente Esecuzione forzata (e che quindi dovrebbe essere eventualmente oggetto di un supplemento di incarico) ) Sanabilità delle difformità riscontrate e poste in atto successivamente alla costruzione dell immobile: Per quanto concerne le difformità di cui al precedente punto (veranda e doppie finestre) non sono sanabili e come tali dovranno essere rimosse. 8 ) CONSISTENZA DELL IMMOBILE Le unità immobiliari oggetto della presente esecuzione hanno le seguenti consistenze : SUPERFICI LORDE : le unità immobiliari hanno le seguenti consistenze lorde, espresse in metri quadrati, al lordo delle murature : piano quinto appartamento circa mq 90 terrazze circa mq 12

11 P a g i n a piano interrato posto auto coperto circa mq 12 (ai fini della valutazione il posto auto coperto viene considerato unitamente all appartamento) SUPERFICI COMMERCIALE : come da usi e consuetudini del locale mercato immobiliare, si computano ai fini della successiva valutazione anche le superfici commerciali dell immobile, che si ottengono moltiplicando le superfici singole di cui sopra per i coefficienti di adeguamento, ottenendo così : APPARTAMENTO (piano quinto) mq 90 x 1,00 = mq 90 + TERRAZZE (piano quinto) mq 12 x 0,33 = mq 4 + POSTO AUTO COPERTO (p. interrato) mq 12 x 0,50 = mq 6 = Sommano mq Incidenza parti comuni 5% di mq 100 mq 5 = Totale superficie commerciale (arrotondata) mq ) PENALITA DELL IMMOBILE Ai fini della valutazione dell immobile si fanno presenti le seguenti penalità : lo stato manutentivo e di finitura dell appartamento è scadente, infatti abbisogna di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria; il bagno dell appartamento è cieco; ai fini della classificazione energetica, l appartamento rientra in fascia F ; l isolamento acustico e termico o comunque prestazionali in genere sono quelli tipici dell epoca di costruzione (fine anni sessanta) come pure gli impianti tecnologici;

12 P a g i n a la costruzione dell immobile risale alla fine degli anni sessanta, dunque antecedente all inserimento del territorio del Comune di Montebelluna nelle zone dichiarate sismiche; parte delle spese condominiali pendenti, come per legge, saranno a carico dell aggiudicatario; l appartamento non dispone di area scoperta esclusiva; il condominio, di cui sono parte le unità in oggetto, non dispone di verde condominiale; vi sono difformità edilizie risalenti all epoca di costruzione e la cui sanabilità è da verificare; vi sono difformità edilizia consistenti nel ricavo della veranda sul terrazzo pre-esistente e installazione doppie finestre non sanabili e pertanto da rimuovere. 10 ) CRITERIO ADOTTATO PER LA STIMA DELL IMMOBILE Ciascun bene può essere valutato sotto vari profili economici, in relazione alla ragione pratica per cui la valutazione è stata richiesta. Il criterio di stima adottato nel caso in oggetto è quello del valore di mercato, che esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene (rapporto che è funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato) e che si concretizza nel determinare il più probabile prezzo che si presume essere realizzato qualora quel bene venisse scambiato. Il procedimento che verrà impiegato in questo caso nell applicazione del metodo estimale è il cosiddetto procedimento sintetico; esso consentirà di conoscere un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile del più probabile valore venale dell alloggio da stimare. 11 ) VALUTAZIONE DELL IMMOBILE La seguente valutazione è il risultato degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, delle considerazioni in merito all anno di costruzione, alle caratteristiche costruttive, tipologiche e di manutenzione del fabbricato, della ubicazione dello stesso, delle condizioni del mercato della zona in cui esso è ubicato, ecc.; in particolare: considerata la posizione centrale dell appartamento, vicinissimo alla Stazione e al centro;

13 P a g i n a considerata la consistenza e la tipologia dell immobile (appartamento al quinto piano bicamere, con cucinino e soggiorno su vani distinti, e con posto auto coperto al piano interrato); tenuto conto che parte delle spese condominiali pendenti, come per legge, saranno a carico dell aggiudicatario; tenuto conto delle spese che necessitano per le demolizioni, ripristini, pratiche per la rimozione, demolizione delle porzioni non autorizzate e non sanabili; tenuto conto che sull immobile vi sono difformità edilizie riconducibili ancora all epoca di costruzione dell intero complesso condominiale e che il relativo giudizio di sanabilità potrà essere espresso solamente con un indagine estesa all intero condominio Guarda ; si ritiene che se posto sul mercato per l intera piena proprietà si potrebbe realizzare un valore a corpo di ,00 diconsi settantottomila/00 che corrisponde all incirca ad un valore di 750,00 (Euro settecentocinquanta/00) al metro quadrato. Si consideri però che vista l attuale situazione di completo ristagno del mercato immobiliare, specialmente per quanto riguarda l offerta di una grande mole di appartamenti nuovi ancora invenduti, si stima congruo di consigliare, in caso di vendita a breve degli immobili oggetto di esecuzione immobiliare, un valore a corpo (per l intera piena proprietà) di ,00 diconsi sessantottomila/00