Gli immobili oggetto di descrizione e verifica fanno parte di un. complesso immobiliare commerciale, direzionale e residenziale in

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1 Procedura Esecutiva n. R.g.e. 748/ UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA DEI BENI Gli immobili oggetto di descrizione e verifica fanno parte di un complesso immobiliare commerciale, direzionale e residenziale in Comune di Breda di Piave (TV), frazione Pero, Via Giuseppe Garibaldi n. 46. Il fabbricato confina a nord-est con Via Einaudi, a sud-est con Via Sandro Pertini, a sud-ovest con Via Giuseppe Garibaldi da cui ha accesso diretto, mentre a nord-ovest con area a verde e a parcheggio. 2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI Comune di Breda di Piave Catasto Fabbricati Sez. C Fg. 4 Mappale n.984 sub.60, Via Giuseppe Garibaldi - Piano 1-2 Cat. A/2 - cl. 2 - Consistenza 4,5 vani - R.C.. 371,85 - (appartamento); Sez. C Fg. 4 Mappale n.984 sub.53, Via Giuseppe Garibaldi - Piano S1 - Cat. C/6 - cl. 2 - Consistenza 17 mq. - R.C.. 44,78 - (garage). Le unità sopradescritte fanno parte di un complesso immobiliare composto da n. 3 unità immobiliari ad uso negozio, da n. 1 unità immobiliari ad uso studio, da n. 7 unità immobiliari ad uso abitazione, da n. 6 unità immobiliari ad uso garage e da n. 4 unità immobiliari ad uso magazzino. 1

2 Il fabbricato è stato edificato sul Mappale n. 984 identificato al Catasto Terreni nel Fg. n. 22 del Comune di Breda di Piave, Ente Urbano di mq CONFINI Partendo da nord in senso orario, e salvo altri o frazionati, le unità confinano rispettivamente: - il sub. 60 -appartamento-: confina a nord-est con Mn. 984 sub. 61 (ballatoio) e con Mn. 984 sub. 11 (disimpegno), a sud-est confina con Mn. 984 sub. 64 (abitazione), a sud-ovest non confina con unità immobiliari in quanto il lato è libero e si affaccia su via G. Garibaldi mentre a nord-ovest confina con il Mn. 984 sub. 70 (magazzino). - il sub. 53 -garage-: confina a nord-est con Mn. 984 sub. 48 (area di manovra), a sud-est confina con Mn. 984 sub. 52 (garage), a sud-ovest non confina con unità immobiliari, mentre a nord-ovest confina con Mn.984 sub. 54 (garage). 6 DESCRIZIONE DEI BENI I beni oggetto di descrizione fanno parte di un complesso immobiliare commerciale, direzionale e residenziale ubicato in zona centrale della frazione di Pero, Comune di Breda di Piave (TV). I lavori di costruzione del complesso sono iniziati in data 27 luglio 1992 e il relativo Permesso di Abitabilità è stato rilasciato in data 27 agosto Il piano terra del fabbricato è adibito ad attività commerciali-direzionali mentre il piano primo ad unità residenziali. 2

3 L intero edificio ha una struttura in cemento armato e muratura, le fondazioni sono del tipo a platea, i solai sono in latero-cemento e la copertura è a due falde con manto in coppi e grondaie in lamiera. L area scoperta dell edificio è suddivisa in aree verdi a prato polifita composto da varie graminacee, da aree a parcheggio e di manovra asfaltate e da camminamenti pavimentati in lastre di marmo e piastrelle in ceramica. Le unità residenziali oggetto di perizia hanno accesso, al piano terra, da un portico e da una scala con ballatoio comune. Il portico è pavimentato in piastrelle monocottura in ceramica antiscivolo mentre la scala è pavimentata con lastre di marmo e piastrelle in ceramica con parapetto in ferro. Al piano interrato si trovano le autorimesse; alle stesse si accede tramite una rampa esterna in calcestruzzo e da un area di manovra pavimentata in calcestruzzo lisciato; inoltre il piano interrato è accessibile da una scala esterna situata nel lato nord-est, pavimentata con piastrelle in ceramica antiscivolo per esterni. Il locale contatori si trova nel sottoscala del piano interrato. Nel piano interrato è stata riscontrata la presenza di umidità ascendente nelle murature del locale contatori e nel pavimento dell area di manovra. Nel soffitto, in corrispondenza del portico del piano terra, è presente una fascia di muffa. L edificio risulta notevolmente deteriorato in alcune parti esterne che sono direttamente a contatto con gli agenti atmosferici; difetti che 3

4 possono essere causati dall uso di materiali scadenti o da sistemi isolanti non adeguati. Il fabbricato complessivamente risulta in buone condizioni statiche; le opere di finitura necessitano di manutenzione ordinaria in quanto presentano un sufficiente grado di usura. Da accertamenti effettuati il complesso non risulta essere gestito da un amministratore di condominio. Mn. 984 sub. 60 -Appartamento al piano primo e secondo-: Trattasi di appartamento composto al piano primo da un soggiorno con zona cottura, un disimpegno, una camera, un bagno, un guardaroba, una loggia ed un balcone, mentre al piano secondo da una zona sottotetto praticabile. Nella zona giorno è stato realizzato un divisorio in cartongesso per delimitare la zona cottura. Sia la zona giorno che la zona notte sono pavimentate con listoni in legno tipo rovere. Il rivestimento delle pareti della zona cottura e del bagno è con piastrelle di ceramica monocottura. Si precisa che nel bagno non tutte le pareti hanno il rivestimento in piastrelle. Il soffitto dei locali bagno e guardaroba è inclinato con travatura in legno. Al piano secondo, zona sottotetto, si accede dalla zona giorno tramite una scala in legno con parapetto in legno e metallo. 4

5 Il sottotetto è pavimentato in parte con parquet in legno tipo rovere e in parte con piastrelle in ceramica. Inoltre è presente uno scarico per l allacciamento di una lavatrice. E illuminato da un lucernario tipo velux. Nel sottotetto è stato ricavato un nuovo servizio igienico, privo di fori finestra, completo di sanitari e doccia. Gli scuri e i serramenti esterni sono in legno tipo abete color noce con vetro camera e davanzali in marmo. Il portoncino d ingresso è blindato e le porte interne sono in legno tamburato. L unità è provvista di impianto citofonico e di impianto di climatizzazione con un unità esterna nella loggia e con unità interne nel disimpegno della zona notte e nella zona sottotetto. L impianto di riscaldamento e acqua calda è autonomo con caldaia posta nel bagno al piano primo. L impianto è composto da termosifoni tubolari a parete e termostati per la regolazione della temperatura. La loggia è accessibile dalla camera e dal guardaroba; è pavimentata con piastrelle in ceramica monocottura per esterni con parapetto metallico. Il balcone, accessibile dalla zona giorno, è pavimentato in marmo con parapetto in metallo verniciato. Sulle murature del bagno, al piano primo, vi è la presenza di muffe e salsedine a macchie dislocate. 5

6 Complessivamente le pavimentazioni interne dei locali e le varie opere di finitura si trovano in buone condizioni, pur presentando un leggero grado di usura. L appartamento ha una superficie commerciale comprensiva delle murature al piano primo di mq. 74,58 mentre al piano secondo di mq.26,06. I locali al piano primo hanno diverse altezze rispettivamente ml.2,70 - h.med.ml.2,50 - h.med.ml.2,61 mentre la zona sottotetto ha un altezza media pari a ml. 1,65. La loggia ha una superficie commerciale di mq. 7,04. Mn. 984 sub. 53 -Garage-: Trattasi di garage per un posto auto, al piano interrato, con accesso dall area scoperta tramite una rampa in calcestruzzo e da un area di manovra, comune, pavimentata in calcestruzzo lisciato. Il garage è pavimentato con piastrelle in ceramica monocottura. Il serramento esterno è in alluminio mentre il basculante è in metallo. Complessivamente il locale si trova in buone condizioni di manutenzione e presenta un discreto grado di usura. Il garage ha una superficie commerciale comprensiva delle murature di mq. 19,08 e un altezza interna di ml. 2,47. 6

7 7 DATI RELATIVI A PRESTAZIONE ENERGETICA In merito alla classificazione energetica degli immobili, si precisa che gli stessi risultano edificati in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica degli stessi. Dalla verifica della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Breda di Piave (TV) non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica. Si è provveduto alla redazione dell Attestato di Prestazione Energetica, dal quale risulta che l unità abitativa rientra nella classe energetica C come da copie depositate con la presente perizia. 8 DESCRIZIONE SITUAZIONE URBANISTICA E CONFORMITA AL PERMESSO DI COSTRUIRE Attualmente il lotto rientra in un area classificata dal P.R.G., del Comune di Breda di Piave, Z.T.O. C1. 7

8 Le Norme Tecniche di Attuazione definiscono che nella sottozona C1 ricadono le parti di territorio dove la superficie coperta degli edifici esistenti è compresa tra il 7,5% e il 12,5% della superficie fondiaria della zona e la densità territoriale è compresa tra 0,50 e 1,50 mc/mq.. A seguito di ritiro copia della documentazione, relativa ai beni pignorati, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Breda di Piave si è appurata l esatta situazione edilizia-urbanistica: - In data è stata rilasciata dal Comune di Breda di Piave Concessione Edilizia n. 153; - In data è stata rilasciata, dal Comune di Breda di Piave, Concessione Edilizia n. 114 prot.n. 91/2419 per lavori di nuovo fabbricato commerciale, direzionale e residenziale ; - In data vengono iniziati i lavori di costruzione del fabbricato commerciale, direzionale e residenziale ; - In data è stata rilasciata dal Comune di Breda di Piave Concessione Edilizia n. 61; - In data è stata rilasciata dal Comune di Breda di Piave Concessione Edilizia n. 106; - In data è stata rilasciata dal Comune di Breda di Piave Concessione Edilizia n. 177; - In data è stata rilasciata dal Comune di Breda di Piave Concessione Edilizia n. 124; - In data è stata rilasciata, dal Comune di Breda di Piave, Concessione Edilizia n. 109 prot.n. 4586, Pratica n. 176/97 per lavori di variante e rinnovo della Concessione Edilizia n.114/92 per la 8

9 costruzione di un edificio commerciale-residenziale e variante al progetto di ristrutturazione di un edificio residenziale ; - In data è stata rilasciata, dal Comune di Breda di Piave Concessione Edilizia n.68 prot.n Pratica n. 49/00 per lavori di Variante in corso d opera in sanatoria alla Concessione Edilizia n. 114 del ; - In data è stata rilasciata dal Comune di Breda di Piave ai Concessione Edilizia n. 110 prot.n Pratica n.49/00 per Rinnovo della Concessione Edilizia n. 114 del e successive proroghe e varianti ; - In data è stato rilasciato, dal Comune di Breda di Piave, Permesso di Costruire n. 23 prot.n. 924 per lavori di Variante in corso d opera alla Concessione Edilizia n. 114 del più volte prorogata e rinnovata, da ultimo con Concessione Edilizia n. 110 del ; - In data vengono ultimati i lavori di costruzione del fabbricato commerciale, direzionale e residenziale ; - In data viene rilasciato, dal Comune di Breda di Piave ai Permesso di Abitabilità/Agibilità n. 48. CONFORMITA AL PERMESSO DI COSTRUIRE L Esperto Stimatore dopo aver eseguito nelle unità immobiliari oggetto di perizia dettagliati rilievi metrici, elaborazioni grafiche degli stessi e confrontato i risultati ottenuti con il Permesso di Costruire n. 23 prot. 9

10 n.924 del , segnala le seguenti difformità urbanisticheedilizie: 1- Difformità sanabili con sanzione amministrativa pari ad. 516,00 (D.P.R. n. 380 del 6 Giugno 2001): Unita sub. 60 appartamentoa. lievi modifiche alla posizione di alcune pareti divisorie interne; b. lievi differenze delle altezze medie dei locali guardaroba e bagno; c. lievi modifiche alla scala interna di collegamento tra il piano primo e la zona sottotetto; d. realizzazione di un piccolo divisorio in cartongesso per delimitare la zona cottura; e. lieve spostamento della porta d ingresso; f. lievi modifiche alla foratura esterna. Unità sub. 53 garagea. lievi modifiche alla foratura esterna; b. lievi differenze di altezza da ml.2,50 a ml.2, Difformità non sanabili: a. Il servizio igienico ricavato nel sottotetto è stato realizzato in assenza di Permesso di Costruire e risulta non sanabile. Nella presente perizia non sarà quantificata la sanzione amministrativa per la suddetta opera abusiva, ma verranno quantificate le spese necessarie per la demolizione e trasporto in pubblica discarica del materiale. 10

11 Fa presente che l individuazione delle difformità sopradescritte può variare per diversa interpretazione e procedura da parte del Comune stesso al momento dell effettiva istruttoria della pratica oggetto di regolarizzazione. Nelle tavole grafiche C/1 e C/2 sono evidenziate le difformità riscontrate. 9 DESCRIZIONE SITUAZIONE CATASTALE A seguito accertamenti presso l Agenzia delle Entrate -Ufficio Provinciale di Treviso- risulta che le unità sono state denunciate come segue: - il Mn. 984 di mq deriva dalla fusione dei Mn. 923, Mn. 926, Mn.932, Mn. 935 e Mn. 943 in forza del Tipo Mappale n prot.n. TV presentato al Catasto Terreni in data 17 marzo 1999; - In data è stata presentata al Catasto Fabbricati denuncia di variazione n.1343 prot. n DISPONIBILITA DEGLI IMMOBILI Gli immobili oggetto di perizia attualmente non risultano abitati. 11 DIVISIBILITA DEI BENI Il bene non è divisibile in quanto le unità immobiliari formano un unico lotto. 11

12 12 STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO La determinazione del più probabile valore venale in comune commercio di un bene economico può farsi per via analitica o capitalizzazione dei redditi oppure per via sintetica, adottando i prezzi offerti dal mercato immobiliare praticato in loco mediante appositi sistemi ponderali di confronto. Del resto, in ultima analisi stimare vuol dire confrontare, mediante apposite scale di merito, beni di valore incognito con beni consimili di valore cognito. Nella fattispecie, non essendo verificate tutte le condizioni nelle quali può ritenersi applicabile la stima analitica, si è adottata la stima sintetica e pertanto le indagini sono state rivolte a conoscere il valore di mercato di beni consimili compravenduti in data recentissima, tenendo conto di tutte le considerazioni derivanti da fatti evidenti ed impliciti che possono concorrere alla formazione del più probabile valore del bene quali: la posizione del lotto, l accessibilità, l ubicazione, l esposizione delle unità immobiliari e in particolar modo l uso delle parti comuni (camminamenti, strade e servitù di ogni genere). VALUTAZIONE Mn. 984 Sub Appartamento ai piani primo e secondo: Abitazione -piano primo- Mq. 74,58 x./mq. 950,00 = ,00 Sottotetto -piano secondo- Mq. 26,06 x./mq. 650,00 = ,00 Loggia Mq. 7,04 x./mq. 550,00 = ,00 12

13 Totale = ,00 Mn. 984 Sub Garage: Mq. 19,08 x./mq. 600,00 = ,00 Somma totale (Sub.60 e Sub.53) ,00 Le operazioni di confronto hanno condotto a stabilire per le unità immobiliari in oggetto un valore complessivo di ,00 arrotondato ad ,00 (diconsi euro centotremila/00). QUANTIFICAZIONE DELLE SPESE L Esperto Stimatore per poter stimare e dare un giusto valore alle unità immobiliari oggetto di stima, ha quantificato le spese necessarie per la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria per le opere realizzate abusivamente e conseguente denuncia all Agenzia delle Entrate -Ufficio Provinciale di Treviso, il tutto così meglio dettagliato: 1- Spese tecniche per presentazione pratica edilizia;. 600,00 2- Sanzione amministrativa per le opere realizzate in difformità al Permesso di Costruire (D.P.R. n.380 del 6 Giugno 2001);. 516,00 3- Spese di demolizione del bagno nella zona sottotetto e degli allacciamenti presenti nelle due zone;. 800,00 4- Spese tecniche e diritti catastali per la presentazione di denuncia di variazione all Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Treviso-; 13

14 a corpo ,00 Somma Totale ,00 VALORE FINALE DEGLI IMMOBILI Per ottenere il valore definitivo delle unità immobiliari viene detratto dall ammontare del valore venale degli immobili l ammontare delle spese preventivate sopra descritte: Unità sub.60 e sub.53: Valore di mercato ,00 Spese preventivate ,00 Valore finale di stima ,00 Il suddetto valore viene arrotondato ad ,00 (diconsi euro centomila/00). 14