TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: ****************************************************************** contro

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1 STUDIO TECNICO Arch. Antonella BODENIZZA Via Commenda n 1/A San Lazzaro di Savena (BO) Tel Fax arch.bodenizza@libero.it arch.bodenizza@archiworldpec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 192/16 Promosso da: ****************************************************************** contro **************************************** **************************************** *** Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con decreto in data 12 dicembre 2017 nominava l Arch. Antonella BODENIZZA iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Bologna al n. 3023, con studio in San Lazzaro di Savena (BO) Via Commenda n 1/A, Consulente Tecnico d Ufficio, e nell udienza del 22 dicembre 2017 gli dava l incarico di rispondere al quesito di rito. DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 08/03/2016 repertorio numero 1905, registrato il 07/06/2016 al Reg. gen e reg. part.16873, è stata pignorata a: -*****************************, per la quota pari ad 1/2; -*****************************, per la quota pari ad 1/2; la proprietà del seguente bene immobiliare a favore di *************. PERIZIA COMPLETA RG 192/16 LOTTO UNICO

2 2 di 17 Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno, indirizzo : Via Aldina n 21-25, piano T Foglio 50, Part. 42, sub.4, Via Aldina n.21, cat A/4, classe 2, vani 4, rendita catastale Euro 202,45. -Foglio 50, Part. 66, sub.4, via Aldina 25, Z.c.2, piano T, cat. Area Urbana, consistenza Mq 18,00. - Foglio 50, Part. 66, sub.5, via Aldina 25, Z.c.2, piano T, cat. Area Urbana, consistenza Mq 53,00. *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Porzione cielo-terra di fabbricato sito nel Comune di Calderara di Reno (BO), Via Aldina n 21, e più precisamente appartamento dislocato al Piano Terra e Piano Primo, collegati fra loro da scala interna, con annesso Piano Secondo Sottotetto esclusivo accessibile da botola interna, completa la proprietà l area cortiliva pertinenziale. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificato: Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno: 1) Foglio 50, Part. 42, sub.4, Via Aldina n.21, cat A/4, classe 2, vani 4, rendita catastale Euro 202,45. 2) Foglio 50, Part. 66, sub.4, via Aldina 25, Z.c.2, piano T, cat. Area Urbana, consistenza Mq 18,00.

3 3 di 17 3) Foglio 50, Part. 66, sub.5, via Aldina 25, Z.c.2, piano T, cat. Area Urbana, consistenza Mq 53,00. La scrivente sottolinea che parte della corte di proprietà, composta dalle Part.66 sub.4 e 5, ricade in area occupata da viabilità interna ove sussiste servitù di passaggio per le altre unità immobiliari vicine, chiarendo che i proprietari degli immobili vicini non hanno accesso diretto sulla strada pubblica. Bene intestato a: - **********************************per la quota pari ad 1/2; - **********************************per la quota pari ad 1/2; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità degli Esecutati. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: Porzione di corte esclusiva distinta al Foglio 50, Part.66, sub. 4 di Mq 18,00 e Foglio 50,

4 4 di 17 Part.66, sub. 5 di Mq 53,00. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti ai fini della valutazione del bene. CONFINI Muri esterni da Via Aldina, ragioni Facchini- Busi, salvo altri. PROPRIETÀ - ********************************* per la quota pari ad 1/2; - ********************************* per la quota pari ad 1/2; PROVENIENZA DEL BENE Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti passaggi di proprietà: ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA notaio NALDI SABRINA Repertorio 9917/2116 del 26/02/2007: TRASCRIZIONE A FAVORE del 01/03/2007- Registro Particolare 7900 Registro Generale 13612; AL DANTE CAUSA: *********************** *************************************************** ***************************** In parte per successione testamentaria al padre: **************************** **************************************************) ******************************

5 5 di 17 Deceduto il 24/06/2003, come da: TRASCRIZIONE CONTRO del 26/11/2007- Registro Particolare Registro Generale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 50/215 del 29/10/2007: ATTO PER CAUSA DI MORTE-CERTIFICATO DI DENUNCIA DI SUCCESSIONE; e in parte per: PERMUTA NOTAIO FORNI GIORGIO Repertorio 55792/24849 del 04/05/2006: TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 26/05/2006 Registro Particolare Registro Generale DALLE DANTI CAUSA: ************************* *********************************************************** **************************************** ***************************** **************************************************** ************************************ Proprietarie in virtù della detta successione. Al dante causa i beni pervennero per: ATTO TRA VIVI DIVISIONE di cui alla TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 02/03/1981 Registro Particolare 4530 Registro Generale SI DA ATTO CHE RISULTA IN RELAZIONE AD ALTRI BENI CADUTI NELLA DETTA EREDITA di ***************:

6 6 di 17 ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA in forza di atto CIOFFI MONICA Repertorio 28731/3801 del 06/11/2006: TRASCRIZIONE del 23/11/2006 Registro particolare Registro Generale ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: ISCRIZIONE CONTRO del 01/03/2007 Registro Particolare 3239 Registro Generale NALDI SABRINA Repertorio 9918/2117 del 26/02/2007: IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. TRASCRIZIONE CONTRO del 07/06/2007 Registro Particolare Registro Generale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI BOLOGNA Repertorio 1905 del 08/03/2016; ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile ante 1967 immobile irregolare Indagine URBANISTICA Il Piano Strutturale Comunale (PSC) dei Comuni

7 7 di 17 dell Associazione Intercomunale Terre d Acqua è stato elaborato secondo quanto previsto dalla Legge Regionale Emilia Romagna n.20 del , n.173. Il PSC è articolato per i sei territori comunali (Anzola dell Emilia, Calderara di Reno, Crevalcore, Sala Bolognese, San Giovanni in Persiceto, Sant Agata Bolognese) in forma autonoma. L area interessata dal fabbricato oggetto della presente perizia ricade in AMBITO AVN ovvero Area di valore naturale ed ambientale. Il RUE del Comune di Calderara di Reno individua come aree di valore naturale e ambientale (AVN) le aree del territorio rurale sottoposte dagli strumenti di pianificazione sovraordinata ad una speciale disciplina di tutela in base al Quadro Conoscitivo, come individuate dal PSC, che ne definisce gli obiettivi generali di valorizzazione, in coerenza con le indicazioni della pianificazione sovraordinata. Negli ambiti del territorio rurale del PSC, in talune situazioni di particolare impatto nei confronti del sistema della viabilità esistente, gli interventi edilizi potranno essere subordinati alla realizzazione di opere volte ad eliminare o a migliorare significativamente le condizioni negative rilevate. Tali opere potranno essere stabilite dall Amministrazione Comunale, per i singoli casi, all atto del rilascio del permesso di costruire e subordinate alla stipula di apposita convenzione,

8 8 di 17 da sottoscrivere prima del rilascio del titolo abilitativo alla costruzione. Per gli edifici compresi negli ambiti AVN e soggetti a tutela ai sensi degli artt. 17 e 18 delle NTA del PSC (edifici di interesse storico-architettonico), gli usi ammessi sono quelli insediati sulla base del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o l ultimo intervento legittimato o, in assenza o indeterminatezza del titolo, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero da altri documenti probanti. Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. D.I.A. Pg. n del ; 2. D.I.A. Pg. n del ; 3. V.c.o. al Pg. N del ; Sottolineando che, l immobile è già presente sia nella Cartografia Storica che nel Cessato Catasto del Dal confronto tra quanto rilevato e quanto depositato in Comune, risultano le seguenti difformità: L immobile risulta irregolare in quanto il vano ripostiglio è attualmente usato come cucina. Si chiarisce che il locale Ripostiglio non ha le caratteristiche di illuminazione e ventilazione tali da poterne cambiare la destinazione in locale Cucina.

9 9 di 17 E possibile ripristinare lo stato legittimo riportando all uso originale il vano ripostiglio. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 20/03/2018 codice identificativo redatto dall Ing. Luca Monti, numero di accreditamento 03580, valevole fino al 20/03/2028. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è occupata dagli esecutati. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato consiste in porzione di fabbricato cielo terra composto da Piano Terra, Piano Primo e Sottotetto al Piano Secondo non collegato da scala interna ma accessibile

10 10 di 17 da botola al Piano Primo; completa la proprietà, l area pertinenziale cortiliva. Il fabbricato, oggetto di stima risulta essere già presente sia nella Cartografia Storica che nella Cartografia del Cessato Catasto risalente al 1939, del Comune di Calderara di Reno presso la sede di San Giovanni in Persiceto. (ALLEGATO 2-3) Il fabbricato è composto da n 3 unità immobiliari cielo terra e l immobile oggetto di perizia è posto alla testa sinistra della stecca con affaccio principale sulla strada di Via Aldina. L appartamento. L abitazione è così articolata: All immobile si accede da area cortiliva recintata e pavimentata di proprietà. L appartamento si articola in Soggiorno/pranzo di Mq 10,40, ove è posta la caldaia, dal soggiorno tramite Disimpegno di Mq 1,27 si accede al Bagno di Mq 4,75 ed al ripostiglio (attualmente usato come Cucina) di Mq 3,33. Dalla Scala centrale, in proiezione in pianta di Mq 5,37, si accede al Piano Primo dove vi sono la Camera 1 di Mq 12,10 e la Camera 2 di Mq 10,29. Da botola posta al secondo piano vi è l accesso al Piano Sottotetto di Mq totali 27,54 con H min. 0,40 cm ed altezza di circa mt 1,80. Per una superficie totale commerciale di MQ 80,51. Si segnala che la calpestabilità del solaio tra il piano Primo ed

11 11 di 17 il piano sottotetto risulta compromessa dallo stato deteriorato delle assi di legno che compongono il solaio. Finiture. Le finiture di tutto l immobile sono passibili di rinnovo e manutenzione generalizzata. I rivestimenti dei pavimenti sono in piastrelle di gres grigio chiaro, le porte sono in legno tamburato, gli infissi sono in legno a doppia vetro camera con scuri in legno. Il bagno è rivestito in piastrelle colorate sino ad una altezza di circa mt 2,00 ed è dotato di sanitari in ceramica bianca, miscelatori e termoarredo. Lo stato delle murature al piano terreno invece, rivelano problematiche importanti di umidità di risalita soprattutto lungo tutte le pareti perimetrali esterne. Questo è un fenomeno tipico dei piani terra ove non sono presenti intercapedini di areazione, cantine o bocche di lupo perimetrali che isolano le partizioni verticali ed orizzontali dalla umidità della terra che nel caso specifico del Comune di Calderara, viene appunto definita come Terra d Acqua per la presenza di molte falde acquifere sotterranee. Vi sono vari modi per cercare di risolvere tale inconveniente, uno di questi è quello di creare dall interno una impermeabilizzazione che coinvolga le pareti perimetrali esterne sino ad una altezza di mt 1,00, sostituendo parte del l intonaco sino ad una profondità di cm 1,5/2,00 con un cemento ad alta tenuta all acqua, con un importo di spesa che

12 12 di 17 si aggira intorno ad 2.500,00. Questo sistema unito ad un eventuale nuovo riscaldamento a pavimento, rappresenta una ottimale soluzione al problema. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con radiatori in ghisa esterni. L acqua calda è fornita dalla stessa caldaia marca IMMERGAS, che produce il riscaldamento e l acqua calda sanitaria. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia e non è stato possibile reperirne le certificazioni. Pertinenze. Pertinenza dell alloggio risulta essere la corte di MQ 71,00. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune;

13 13 di 17 La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DELL ABITAZIONE SU TRE LIVELLI. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. PT Abitazione 36,43 1,00 36,43 P1 Abitazione 31,03 1,00 28,97 P.2 Sottotetto 27,54 0,35 9,63 PT CORTE 71,00 ASPETTO ECONOMICO 0,1 appl a 25mq 0.02 ecced. 3,42 Totale commerciale circa mq 80,51 STIMA DEL BENE Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni.

14 14 di 17 Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per

15 15 di 17 ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali FIAIP, edizione 2017: Comune di Calderara di Reno, abitazioni di tipo popolare, da ristrutturare, zona extraurbana, valori medi /mq. 800, ,00.

16 16 di 17 La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento su tre livelli compresa la corte: m² 76,39 x /m² 850,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro quarantacinquemila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza IL CONSULENTE TECNICO

17 17 di 17 Bologna 09 marzo 2018 (Arch. Antonella BODENIZZA)