ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO CONSULENZA TECNICA REGIONALE VENETO VIA FRATTINI, 48

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1 ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO CONSULENZA TECNICA REGIONALE VENETO COMUNE DI LEGNAGO (VR) CAP VIA FRATTINI, 48 UNITA IMMOBILARE: 5 piano, scala B, int. 3 - foglio 17, mapp. 1345, sub 174 RELAZIONE DI STIMA SOMMARIO A. ASPETTI GENERALI

2 A.1 - Estremi incarico ricevuto A.2 - Scopo della valutazione B. DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) B.2 - Descrizione generale dell immobile B.3 - Principali caratteristiche costruttive e di finitura B.4 - Anno di costruzione/ristrutturazione B.5 - Stato manutentivo B.6 - Stato locativo B.7 - Consistenze C. DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà C.2 - Situazione urbanistica C.3 - Situazione catastale C.4 - Classe energetica C.5 - Conformità a norme tecniche C.6 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto D. CRITERI DI STIMA ADOTTATI E. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA F. ALLEGATI 1

3 A. ASPETTI GENERALI A1 - Estremi incarico ricevuto Il sottoscritto ing Michele Capriuoli, dipendente INAIL in ruolo presso la Consulenza Tecnica Regionale per il Veneto, è stato incaricato in data dal Direttore Regionale dell INAIL Direzione Regionale per il Veneto, di redigere la stima dell immobile di proprietà dell INAIL, sito in Legnago (VR), via Frattini n. 48, scala B, 5 piano int. 3. Per l espletamento dell incarico è stato eseguito sopralluogo presso le unità immobiliari oggetto di stima in data , nel corso del quale il sottoscritto ha acquisito informazioni sullo stato conservativo degli immobili ed ha effettuato indagini di mercato presso agenzie locali che operano del settore immobiliare. A2 - Scopo della valutazione Scopo della valutazione è la vendita tramite procedura d asta dell unità immobiliare in esame, comprendente la relativa unità immobiliare associata, descritta come unità collegata. B. DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) Indirizzo L unità immobiliare oggetto della stima è ubicata nell ambito di un complesso immobiliare denominato Centro Direzionale Bezzecca (C.D.B.) confinante le seguenti strade urbane: a nord con via Bezzecca, ad est con via Frattini, a sud con via Matteotti. Nel suddetto complesso immobiliare, oltre all edificio di proprietà dell Istituto costituito dalla Sede INAIL di Legnago (VR), che comprendente anche n. 3 unità ad uso abitativo, sono presenti anche altri corpi di fabbrica di diverse proprietà con prevalente destinazione ad uffici pubblici o privati, nonché alcune abitazioni e negozi. Agli uffici della Sede INAIL si accede da via Bezzecca n. 30, mentre alle 3 abitazioni, sempre di proprietà dell INAIL si accede da via Frattini n. 48, quale principale ingresso condominiale del suddetto complesso immobiliare. Contesto urbano territoriale La zona è caratterizzata da edifici con destinazione residenziale di tipo intensivo nonché direzionale commerciale, posizionata sul lato destro del fiume Adige, nelle immediate vicinanze del centro cittadino ed a circa 600 m dalla stazione ferroviaria. Collegamenti di trasporto pubblico I Collegamenti viari sono adeguati e la zona appare sufficientemente servita da mezzi pubblici di trasporto di collegamento con le varie zone della città e con le primarie strutture di servizio pubblico. Insediamenti limitrofi Il quartiere è dotato di servizi primari necessari alla residenza, con ampi spazi a verde e parcheggi nelle vicinanze. Nella zona sono presenti altri edifici a destinazione d uso residenziale, attività complementari commerciali e direzionali, compatibili con la destinazione residenziale, centri sportivi e di fitness, centri ricreativi e culturali, scuole materne, elementari, medie e superiori, nonchè infrastrutture ed impianti pubblici, di uso pubblico e di interesse collettivo, di cui alcune raggiungibili a 2

4 piedi ed altre agevolmente raggiungibili con auto o mezzi pubblici. Nel medesimo complesso immobiliare è presente anche la sezione comunale dei Vigili Urbani. B.2 - Descrizione generale dell immobile Conformazione plano volumetrica Il complesso immobiliare in cui è ubicata l unità immobiliare in esame è costruito su terreno pianeggiante ed è del tipo a forma quadrangolare, piuttosto regolare, che racchiude all interno un cortiletto sistemato a verde, intorno al quale si sviluppano corpi di fabbrica ad altezze variabili,. Le dimensioni principali dell intero complesso immobiliare sono le seguenti: lati nord e ovest di mt 47 circa, lato sud di mt 45 circa e lato est di mt 35 circa, i cui corpi di fabbrica si sviluppano in elevazione per un massimo di n. 5 piani fuori terra. Nel complesso immobiliare sono ubicati i seguenti accessi: - da via Bezzecca numero civico 30 che conduce al blocco scala dedicato esclusivamente agli uffici INAIL della Sede di Legnago (VR); - da via Frattini numero civico 48, quale accesso condominiale principale che conduce direttamente al blocco scala condominiale e, tramite un porticato interno, anche al blocco scala B di proprietà esclusiva dell INAIL in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della stima, al 5 piano, unitamente ad altre due unità sul medesimo piano. Nel complesso condominiale sono presenti varie unità immobiliari a prevalente destinazione uffici, ubicati ai vari piani in elevazione, alcuni negozi al pano terra di altra proprietà, nonché un garage condominiale interrato con posti auto di pertinenza di alcuni immobili del complesso immobiliare a cui è possibile accedere da una rampa esterna e dal piano terra tramite un ascensore ed una scala esterna ubicati nel cortiletto interno. Lungo le vie principali di via Bezzecca e via Frattini è presente un ampio porticato ad uso comune su cui si affacciano sia gli uffici INAIL che i negozi di altre proprietà. L intero edificio di proprietà dell Istituto è composto da un piano interrato in cui è ubicato l archivio raggiungibile tramite scala interna, avente accesso dedicato dal portico lungo via Bezzecca, che si sviluppa fino al primo al primo piano della Sede INAIL, nonché da cinque piani fuori terra e copertura a terrazza praticabile sulla quale sono ubicati tutti locali tecnici ascensori, le centrali termiche, e gli impianti di condizionamento estivo. Per l accesso ai vari piani del blocco scala B in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di stima, sono presenti n 2 ascensori con funzionamento abbinato; nel medesimo blocco scala sono ubicati al primo e secondo piano gli uffici della Sede INAIL di Legnago, nonché al 3 e 4 piano gli uffici dell ASL concessi in locazione dall INAIL. Descrizione locali unità immobiliare L unità abitativa oggetto della stima, sita al 5 piano, scala B, int 3, si compone di ingresso soggiorno, cucina, due camere, bagno, terrazzino chiuso e n. 2 ripostigli di cui uno occupato da condutture degli impianti centralizzati dello stabile. B.3 - Principali caratteristiche costruttive e di finitura Caratteristiche dei fabbricati I fabbricati costituenti il complesso immobiliare sono stati costruiti nel 1988, con struttura portante intelaiata con travi e pilastri in cemento armato, orizzontamenti in solai costituiti da lastre prefabbricate 3

5 in cemento armato alleggerite con polistirolo, tamponature in laterizio, e copertura piana con terrazza pedonabile che presenta un piano di calpestio costituito da uno strato di ghiaia sciolta distribuita sul manto di copertura coibentante ed impermeabilizzante. La superficie delle pareti esterne in muratura è trattata da una normale finitura per esterni di colore chiaro; lungo il lati principali di via Bezzecca e via Frattini la tamponatura esterna perimetrale dei locali prettamente ad uso uffici è costituta da facciata continua vetrata di colore scuro, installata su struttura metallica; i serramenti esterni sono in alluminio anodizzato con vetrocamera; in tutte le finestre non sono presenti avvolgibili. I vano scala ed il porticato esterno è pavimentato con lastre di marmo lucidate. Gli impianti tecnologici sono rispondenti sostanzialmente alla caratteristiche risalenti all epoca della costruzione. Caratteristiche unità immobiliari L unità immobiliare abitativa presenta le seguenti caratteristiche costruttive: - partizioni interne in laterizio con normale finitura costituita da intonaco liscio tinteggiato; - pavimenti ceramici nella zona giorno ed in parquet nelle camere da letto; - battiscopa in legno; - rivestimenti murari in ceramica nella cucina e nei bagni; - porte interne in legno tamburato e maniglie in pvc; - portoncino d ingresso all abitazione del tipo blindato rivestito in legno; - illuminazione e/o aerazione dall alto di alcuni locali tramite lucernari con oblò installati in copertura; - il bagno è cieco ed è dotato di estrattore dell aria ad azionamento elettrico. Impianti elettrici e speciali - Gli impianti elettrici risalgono all epoca della costruzione, antecedente al 1990; il quadretto elettrico interno all abitazione, installato in prossimità della porta d ingresso, è dotato di un interruttore differenziale magnetotermico; le placche delle prese e dei pulsanti sono in alluminio. Non è stato possibile reperire alcuna dichiarazione di conformità degli impianti e componenti elettrici. - Il contatore elettrico dell abitazione è installato al piano terra in apposito alloggiamento ubicato nel sottoscala. - È presente un impianto video-citofonico il cui ricevitore interno è installato in prossimità della porta d ingresso. - Gli ascensori sono dotati di porte ad azionamento automatico. Impianto di riscaldamento - L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaietta a gas metano installata in apposita nicchia esterna sul terrazzo, completo di termoregolatore ambiente; - gli ambienti interni sono riscaldati tramite elementi radianti in ghisa. Impianto di condizionamento - non esistente. Impianto acqua calda - L impianto di acqua calda è autonomo collegato alla caldaietta a gas dell impianto di riscaldamento. 4

6 Impianto idrico sanitario - Sono presenti due bagni con dotazione igienica ed impiantistica risalente all epoca della costruzione, completi di vasca da bagno, doccia, water, bidet e lavabi; il bagno principale è dotato di n. 2 lavabi; i servizi si presentano in normale condizioni legate all usura per le precedenti locazioni. Impianto antincendio - Nell ambito dei vani scala sono presenti estintori ed idranti collegati ad un impianto di pressurizzazione condominiale. Scarichi fognari - La rete degli scarichi fognari confluisce nella rete pubblica comunale. B.4 - Anno di costruzione/ristrutturazione La costruzione dell abitazione risale al Negli anni successivi non sono stati eseguiti significativi interventi manutentivi o adeguamenti a nuove norme. B.5 - Stato manutentivo Lo stato di manutenzione generale del fabbricato è buono; sono necessari interventi localizzati di riparazione del manto coibentazione e impermeabilizzazione del terrazzo di copertura L unità immobiliare oggetto della stima, internamente si presenta in uno stato manutentivo mediocre dovuto all usura per le precedenti locazioni ed alla vetustà degli anni degli impianti e delle finiture; al momento del sopralluogo non è stato possibile accertare il reale grado di funzionamento degli impianti elettrici, termici ed idrico sanitari. Per quanto è stato possibile accertare al momento del sopralluogo, considerato l epoca della costruzione degli impianti, oltre alle normali manutenzioni di ripristino locativo, quali tinteggiature, sistemazioni o sostituzione di alcuni componenti per vetustà o non corretto funzionamento, si ritengono necessari almeno i seguenti interventi manutentivi e di adeguamenti a norme: - interventi sull impianto elettrico finalizzato al acquisizione della dichiarazione di conformità alla regola dell arte ai sensi del D.M. 37/2008; - sostituzione della caldaia a gas dell impianto termico e per l acqua calda con l acquisizione della dichiarazione di conformità alla regola dell arte ai sensi del D.M. 37/2008 e del libretto d impianto; - sostituzione dei sanitari con eventuale rifacimento degli impianti idrici sanitari; - installazione di tende oscuranti sugli infissi; - ripristini murari su pareti e soffitti legate alle dilatazioni termiche del solaio di copertura. B.6 - Stato locativo L unità immobiliare oggetto della stima è attualmente libera B.7 - Consistenze delle unità immobiliari La consistenza della superficie commerciale è stata ricavata da rilevazioni riportate su file in formato CAD supportate da alcune misurazioni effettuate in sito. - La superficie lorda dell appartamento risulta pari a 116,74 mq - La superficie lorda del terrazzino chiuso comunicante di pertinenza esclusiva risulta di 3,90 mq 5

7 La superficie commerciale è stata determinata considerando la consistenza delle parti in proprietà esclusiva in conformità alle istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, secondo il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 e risulta essere quella della seguente tabella: Destinazione Superficie lorda Coefficiente di omogeneizzazione Totale superficie commerciale Appartamento 116,74 mq 1 116,74 mq Terrazzino chiuso comunicante 3,90 mq 1 3,90 mq Totale superficie omogeneizzata abitazione 120,64 mq Per quanto attiene la quota delle parti comuni dell edificio afferenti l unità immobiliare in esame, questa deve ritenersi compresa nel valore della stima considerato che i prezzi unitari di mercato, riferiti alle superfici in proprietà esclusiva, sono comprensivi delle parti comuni nella normale aliquota di incidenza per la tipologia di immobili considerati. C. DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà Titolo di proprietà Proprietà dell INAIL acquisita con atto notarile redatto in data dal notaio dott. Franco Bartolomucci di Roma con numero di repertorio Vincoli, servitù, oneri Nell unità immobiliare è presente un locale ripostiglio attraversato da condutture degli impianti centralizzati dello stabile per cui esiste di fatto una servitù di passaggio per la manutenzione delle condutture stesse. Situazione di condominio E presente negli atti un Regolamento condominiale del complesso immobiliare denominato Centro Direzionale Bezzecca di Legnago Contenzioso Per le unità immobiliari in esame non risultano contenziosi in corso C.2 - Situazione urbanistica Certificato di destinazione urbanistica L area in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della stima, censita in catasto Terreni di Legnago (VR) al foglio 17, mappale n. 1345, è classificata dal piano regolatore generale come zona territoriale omogenea F3-attrezzature collettive, e nel Piano di Assetto del Territorio il medesimo terreno è classificato come Tessuto urbano consolidato-residenza e servizi per la residenza. Vincoli urbanistici (paesaggistico, storico-artistico, ecc.) Per la disciplina urbanistica della zona si fa riferimento all art. n. 69 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale ed all articolo n. 43 del Piano di assetto del Territorio. Permessi di costruire, concessioni edilizie, DIA, pratiche di condono. Concessione Edilizia del complesso immobiliare prat. N. 250/82 prot. N. 9610/83, affissa per estratto all Albo Pretorio del Comune di Legnago in data

8 Dichiarazione di agibilità Certificato di Abitabilità per gli uffici e n. 3 appartamenti di proprietà dell INAIL e di e agibilità parziale delle parti restanti del complesso immobiliare, rilasciato dal Comune di Legnago (TV) in data con prot. nn /88 e 13228/89 prat. N. 109/88 C.3 - Situazione catastale Catasto terreni Gli immobili in cui è ubicata l unità immobiliari oggetto di stima, sono identificati nel Catasto terreni del Comune di Legnago (VR), al Foglio 17, Mappale Catasto fabbricati L unità immobiliare oggetto di stima, è censita presso il Catasto Fabbricati del Comune di Legnago (VR) così come segue: Foglio Particella Sub Categoria classe consistenza Rendita A2 4 5,5 vani 639,12 Dagli accertamenti effettuati dai tecnici della Consulenza Tecnica Regionale dell INAIL per il Veneto, con sopralluogo e visure degli atti informatizzati presso la banca dati dell Agenzia delle Entrate (ex Territorio), effettuate tramite oggetto della stima. C.4 - Classe energetica SISTER, si evince la conformità catastale delle unità immobiliari L Attestato di Prestazione Energetica (APE) è stato rilasciato dalla Società EN SIT s.r.l., redatto dall ing Diego Leanza dell ordine degli ingegneri della provincia di Enna, in data , con validità 10 anni, dal quale risulta che l abitazione è in Classe F. C.5 - Conformità a norme tecniche Sussistono agli atti documenti comprovanti la legittimità edificatoria. Per quanto riguarda la conformità alle norme tecnico edilizie degli immobili oggetto della presente stima, si segnala quanto segue: Normativa sismica Alla data di costruzione degli immobili non c era alcun vincolo di natura sismica; ad oggi il territorio Comunale è classificato in zona sismica 4, come indicato nell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274/2003, aggiornata con la Deliberazione del Consiglio Regionale Veneto n. 67 del Barriere architettoniche L edificazione del complesso immobiliare risale ad epoca antecedente alla legge n. 13/89 relativa alle disposizioni emanate per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati. In corrispondenza del ingresso principale, ubicato su piano rialzato, è comunque installata una rampa di accesso in muratura per disabili, posizionata sotto il porticato. Requisiti acustici passivi Non risulta agli atti alcuna certificazione in merito alle requisiti acustici dei componenti strutturali. Prevenzione incendi Tutte le attività soggette alla prevenzione incendi presenti nel complesso immobiliari interessano locali che non sono di pertinenza dell unità immobiliare oggetto si stima. 7

9 Conformità impianti Agli atti non è reperibili alcuna certificazione di impianti e componenti. Contenimento dei consumi energetici Poiché dall Attestato di Prestazione Energetica risulta che l abitazione è in Classe G si ritengono possibili dei miglioramenti del contenimento energetico ottenibili principalmente con i seguenti interventi: - miglioramento della coibentazione del solaio di copertura e delle pareti laterali; - installazione di infissi aventi caratteristiche minime adeguate alla normativa esistente; - installazione di caldaie a condensazione. Norme ambientali (amianto, smaltimento liquami, ecc.) - Non risultano agli atti problematiche connesse alla presenza di componenti di rivestimento, o impiantistici, contenenti amianto; - la rete degli scarichi fognari è allacciata alla fognatura comunale. C.6 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto In merito al rilievo geometrico e fotografico si rimanda agli allegati della presente stima. 8