Rosa Parrettini. Docente di matematica. Ha pubblicato numerosi articoli e testi nell ambito estimativo dove ha maturato una lunga esperienza.

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2 Massimo Curatolo. Laureato in Ingegneria Civile presso l Università di Roma, è stato capo area presso la struttura centrale della Agenzia del Territorio che si occupava di Osservatorio del Mercato Immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni sia in campo estimale che catastale. Ha diretto l Ufficio Tecnico Erariale di Isernia e di Viterbo. È stato capo del Servizio Tecnico 1 della Direzione Centrale dei SS.TT.EE. Alessandra Curatolo. Ha effettuato numerose pubblicazioni nella materia estimativa dove ha approfondito gli aspetti economici e valutativi approfondendo in particolare il segmento statistico matematico. Rosa Parrettini. Docente di matematica. Ha pubblicato numerosi articoli e testi nell ambito estimativo dove ha maturato una lunga esperienza. Copyright 2011 DEI s.r.l. - TIPOGRAFIA DEL GENIO CIVILE Roma, Via Nomentana, Roma Tel Fax dei@build.it URL I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento, totale o parziale con qualsiasi mezzo (compreso i microfilm e le copie fotostatiche) sono riservati per tutti i Paesi. L elaborazione dei testi, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità per eventuali involontari errori o inesattezze.

3 Massimo Curatolo Alessandra Curatolo Rosa Parrettini Stima dei terreni Agricoli e Edificabili

4 Indice INTRODUZIONE PARTE PRIMA - TERRENI AGRICOLI 1. NOZIONE DI AZIENDA AGRARIA 1.1. Stima attraverso la comparazione diretta Schema per la compilazione delle relazioni di stima per i fondi rustici Esempio di descrizione di un fondo rustico Beni e capitali costituenti il fondo agricolo Capitale fondiario Caratteristiche di ruralità degli immobili Stima di un azienda agraria attraverso la comparazione indiretta Bilancio aziendale totale ai fini della stima delle aziende rustiche PROSPETTI PER LA STESURA DEL BILANCIO DI UNA AZIENDA AGRICOLA n. 1 Riparto della superficie del fondo per coltura praticata n. 2 Determinazione delle medie annue dei prodotti della terra n. 3 Specie e quantità dei prodotti medi annui della azienda n. 4 Scorte vive (consistenza e valore all inizio dell annata agraria o all acquisto) n. 5 Scorte vive (prodotti) n. 6 Scorte vive (deduzioni) n. 7 Scorte morte n. 8 Sementi, concimi, anticrittogamici e materiali occorrenti per la coltivazione n. 9 Mangimi e lettimi n. 10 Noleggio attrezzi, macchine e animali n. 11 Lavoratori addetti n. 12 Distinta dei lavori occorrenti per le singole coltivazioni n. 13 Distinta dei materiali occorrenti per le singole coltivazioni n. 14 Spese diverse n. 15 Manutenzione dei fondi n. 16 Reintegrazione delle colture n. 17 Riepilogo delle spese di reintegrazione delle colture AVVIAMENTO 3.1. Nozione di avviamento per le aziende agricole Determinazione dell avviamento aziendale

5 6 INDICE 3.3. Avviamento nelle aziende agricole Esempio di determinazione del valore di avviamento per una azienda agricola coltivata a oliveto CRITERI E METODI CLASSICI DI VALUTAZIONE 4.1. Metodo sintetico comparativo Stima attraverso la comparazione per valori tipici Criterio a valore complementare Aspetti limitativi in materia di espropriazione Stima per allineamento cronologico STIMA DEI PICCOLI APPEZZAMENTI 5.1. Qualità di coltura dei terreni agricoli Stima dei giardini, dei parchi, delle serre Stima degli orti Dati utili relativi alle piante da orto Esempio: determinazione del valore di mercato di un orto irriguo Stima dei pascoli Dati utili sulla produttività dei pascoli Animali che si possono mantenere su 10 ha di pascolo Stima dei prati stabili Esempio: determinazione del reddito medio di un fondo a rotazione Dati utili sulla produttività dei prati Esempio di compilazione di relazione descrittiva per i terreni STIMA DEI TERRENI ARBORATI 6.1. Valore del soprassuolo Valore dell arboreto in un anno intermedio del ciclo (anno m) Stima dell arboreto a valore di costo o in base ai redditi passati Stima dell arboreto in base ai redditi futuri Stima dell arboreto considerando un turno fittizio Stima dei frutti pendenti, delle anticipazioni colturali Stima dei residui di fertilità Stima dei miglioramenti fondiari Dati relativi alla produzione degli alberi d ulivo Dati relativi alla produzione delle piante di vite Dati relativi agli alberi da frutto Alberi ornamentali VALORI MEDI DI IMPIEGO DI MANODOPERA PER SINGOLE COLTURE E PER CIASCUN CAPO DI BESTIAME PER ALCUNE PROVINCE

6 INDICE 7 8. BREVI CONSIDERAZIONI SU Caratteristiche di un terreno agricolo Aspetti vincolistici gravanti su un terreno Servitù Aree di risulta, relitti o di pertinenza Tecniche colturali di incremento della produzione lorda vendibile Glossario delle caratteristiche dei terreni agricoli ESEMPI 9.1. Determinazione del danno di un terreno con coltura arborea Determinazione del valore di un bosco ceduo Determinazione del valore di un frutteto Determinazione dell analisi di conto colturale di un noccioleto Stima dei boschi con il metodo sintetico-comparativo Determinazione del valore del bosco mediante capitalizzazione dei redditi Relazione descrittiva per un fondo boschivo Determinazione del valore di mercato di un fondo boschivo Determinazione del valore di un azienda agricola Stima di un terreno con il metodo per allineamento cronologico Stima di un fondo agricolo con il metodo per allineamento cronologico Stima sommaria di un fondo agricolo con il metodo statistico dell intervallo di confidenza Un caso particolare di stima storica: valore di un possedimento forestale al Valore storico al 1938 di un possedimento boschivo di varie essenze con stima di una riserva di caccia Stima storica di un azienda di lavorazione del legno Determinazione del valore medio delle colture agricole in una provincia Determinazione del valore medio del seminativo nella provincia di Roma nell anno Determinazione del tasso medio di incremento di una massa legnosa Relazione tecnico-estimativa di un appezzamento di terreno nel comune di Impruneta Tabelle Età più conveniente alla prima recisione delle piante cedue Turni più convenienti Durata media di vegetazione delle piante boschive Produzione di carbone Proporzione percentuale tra fusto, rami e radici di una fustaia matura, regolarmente densa e cresciuta su terreno fertile Produzione di corteccia in rapporto al volume del legname Peso specifico di diverse qualità di legnami in uso nelle costruzioni

7 8 INDICE 10. AGRITURISMO Descrizione generale Immobili destinati alla attività agrituristica Certificazioni e concessioni Certificato di complementarità per l attività agrituristica Certificato per l abilitazione all attività agrituristica Concessione per la costituzione di aziende agrituristico-venatorie Concessione per la costituzione di aziende faunistico-venatorie Autorizzazione per l apertura di centri privati di pesca Marchio di Qualità delle aziende agrituristiche Calcolo del tempo di lavoro dedicato alla attività agricola per singole colture e per ciascun capo di bestiame Esempio: determinazione del tempo dedicato ad attività agricola in un azienda agrituristica in Aosta Esempio: determinazione del tempo dedicato ad attività agricola in un azienda agrituristica nella provincia di Pavia CONSIDERAZIONI GENERALI SULLA MATEMATICA FINANZIARIA ESEMPI DI APPLICAZIONE ALL ESTIMO AGRARIO Determinazione di un importo annuale di accantonamento per acquisto di un bene mobile in una azienda agraria Determinazione di un importo annuale di accantonamento per reintegro di colture arboree poliennali Determinazione dell interesse corrisposto per l acquisto di un frutteto Determinazione del valore medio di un fondo rustico che possiede redditi annuali variabili Determinazione della somma periodica costante di accumulazione di un fondo arboroso Determinazione del valore di un bosco con turno di poliannuale Determinazione del valore di un fondo rustico che possiede redditi saltuari Determinazione del valore di un azienda agraria soggetta a piano di ammortamento Determinazione del valore di un terreno coltivato a seminativo Determinazione del valore di un terreno coltivato a seminativo Determinazione del valore di un bosco con taglio periodico Determinazione del valore di cessione di un bosco che possiede ricavi periodici Determinazione dei ricavi di un bosco ceduo Ripartizione delle quote per la manutenzione di una strada interpoderale Ripartizione della spesa di manutenzione di una strada interpoderale Ripartizione delle quote per la manutenzione di una strada

8 INDICE 9 PARTE SECONDA - TERRENI EDIFICABILI 13. LA TIPOLOGIA E L ITER PROCESSUALE NELLA STIMA DEI TERRENI EDIFI- CABILI Tipologia delle stime Terminologia Iter estimativo di un terreno edificabile PARTE GENERALE E IDENTIFICAZIONE DEL BENE Premessa Parte generale IDENTIFICAZIONE TOPONOMASTICA E CATASTALE Segni convenzionali sulle mappe catastali Elementi costituenti il catasto terreni Reddito dominicale, reddito agrario e tariffa Variazioni Catastali Scheda dati identificativi CARATTERISTICHE Caratteristiche territoriali e posizionali Caratteristiche intrinseche di dettaglio ASPETTI LIMITATIVI E VINCOLISTICI Aspetti limitativi al pieno uso causati da soggetti privati Aspetti limitativi al pieno uso causati da fattori esogeni ovvero da norme e regolamenti Aspetti limitativi per espropriazione per pubblica utilità INQUADRAMENTO URBANISTICO Zone Territoriali Omogenee (ZTO) Attuazione dello strumento urbanistico Gli standard urbanistici ed edilizi POTENZIALITÀ E STATO EDIFICATORIO DELL AREA Aree urbane di risulta, relitti o pertinenza di immobili Aree di trasformazione e di riqualificazione urbana ATTI DOCUMENTALI STATO DI EDIFICABILITÀ DELL AREA Stato iniziale: area nuda

9 10 INDICE Stato intermedio:area pronta per l edificazione Oneri concessori Contributo oneri concessori per interventi residenziali Contributo oneri concessori per interventi industriali Oneri concessori per costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali Stato finale: area ad edificazione avvenuta DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA Suolo edificabile Edificio da realizzare o realizzato LO STUDIO DI FATTIBILITÀ DI UN INTERVENTO EDILIZIO E GLI INDICATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE LE INDAGINI DI MERCATO Le indagini indirette Le indagini dirette Le indagini in assenza di dinamica di mercato Indagine per allineamento cronologico Il sopralluogo IL PROCEDIMENTO VALUTATIVO Criteri classici di stima Stima diretta per comparazione o per confronto diretto Stima per valore mancato Stima indiretta per capitalizzazione dei redditi Stima per incidenza percentuale del valore dell area sulla costruzione Procedimenti di stima evoluti Varianza e deviazione standard Determinazione della deviazione standard:istruzioni Intervallo di confidenza e T di Student Procedimenti con utilizzo della regressione Procedimenti basati sull analisi dei flussi di cassa o metodi indiretti pluriperiodo Riconciliazione dei valori Conclusioni QUESTIONARI ESEMPI Stima di un comparto edificabile

10 INDICE Valutazione del danno subito da un area per effetto della violazione alle norme urbanistiche per la edificazione di un edificio confinante. Difetto di distanza dal confine Valutazione del danno subito da un area per effetto della violazione delle norme urbanistiche per la sopraelevazione di un edificio confinante. Danno provocato da violazioni di altezza Diminuzione di valore subito da un area edificabile per effetto della variazione di Piano Regolatore Generale Valutazione del danno subito da un area per effetto dell inquinamento Valore di un suolo edificabile con il criterio a valore di trasformazione Valore di un area edificata con il criterio a valore di trasformazione Valore di un terreno utilizzato a parcheggio. Metodo della regressione pluriparametrica Valore dell area di sedime di un edificio di tipologia ordinaria Valore dell incidenza di un area edificabile determinata con procedimento diretto Valore di un area edificata desunta dal parametro incidenza calcolato con procedimento diretto Stima di un suolo edificabile in presenza di indagini con diverso indice di edificabilità Stima di un terreno con la regressione lineare Stima storica di alberghi con il metodo dell incidenza del suolo Stima di un area oggetto di concessione in diritto superficiario

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12 INTRODUZIONE Il presente volume si prefigge lo scopo di costituire una guida esaustiva nella valutazione dei terreni agricoli ed edificabili, integrata da numerose esemplificazioni, nonché di fornire ai professionisti un vademecum ed un modello nel quale viene indicato, in maniera trasparente, il processo valutativo da seguire nella stima delle aree edificabili. Il testo si compone pertanto di due parti. Nella prima dedicata ai fondi rustici vengono enunciati sinteticamente i concetti della metodologia classica e trattati alcuni casi generali per procedere, con i vari procedimenti dottrinali, alla determinazione del valore di mercato di un bosco, di un terreno arborato ovvero più in generale di un terreno a destinazione agricola. Ogni argomento è integrato con opportuni esempi di stima che sono di notevole ausilio per il lettore che così può disporre di un efficace correlazione tra teoria e pratica, rappresentando in tal modo un utile guida per chi si cimenta, per la prima volta, nell attività estimativa nel settore dei terreni agricoli. Nella seconda parte, che tratta della valutazione di un terreno edificabile, viene analizzato in particolare l iter processuale necessario alla formulazione del giudizio necessario per redigere una stima di qualità, in quanto secondo gli standard di valutazione, l esordiente figura professionale che, nell arco di poco tempo, diverrà indispensabile per le stime è rappresentata dall istituzione del Valutatore certificato e qualificato. Ovviamente vengono sviluppati, ancorché sinteticamente, tutti i principali argomenti connessi alla valutazione di un terreno edificabile analizzando, con maggior risalto, taluni aspetti quali ad esempio quelli legati alla parte catastale e demandando gli altri a maggiori approfondimenti. In questa seconda parte è stato introdotto un questionario a risposta multipla che consente a ciascun lettore di effettuare una verifica di autoapprendimento sulla materia. Nelle parti relative alla pratica sono infine riportate, sia per i terreni agricoli che per i terreni edificabili, alcune esperienze estimative, anche di tipo particolareggiato, ove i procedimenti, classici ovvero di tipo statistico, sono stati adottati nell ambito della redazione di valutazioni professionali.

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