PARTI COMUNI DELL IMMOBILE INTERNO UNITA IMMOBILIARE

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1 PARTI COMUNI DELL IMMOBILE FOTO 1 ANDRONE INGRESSO FOTO 2 - ASCENSORE INTERNO UNITA IMMOBILIARE FOTO 3 -CORRIDOIO FOTO 4 SALA DA PRANZO FOTO 5 -CUCINA FOTO 6 BAGNO

2 INDICE DATI GENERALI Ubicazione pag. 2 Proprietà pag.3 Riferimenti catastali pag. 3 Riferimenti urbanistici pag. 3 ANALISI EDIFICIO Cenni storici pag. 4 Descrizione generale pag. 5 Unità immobiliare Piano Rialzato pag. 6 Piano interrato pag. 6 Impianti pag. 6 STATO DI CONSISTENZA DELLA PROPRIETÀ Planimetria di inquadramento Superfici stato attuale pag.7 pag.7 Calcolo superfici commerciali pag. 8 OPERAZIONI PERITALI Criteri di valutazione pag. 8 Valori di mercato pag. 9 Valori immobile Conclusioni pag.10 pag.11

3 GIUDIZIO PERITALE OGGETTO: STIMA DEL VALORE DELL UNITA IM- MOBILIARE A PIANO RIALZATO SITA A PAVIA IN PIAZ- ZA DANTE N. 3 DI PROPRIETA DELL UNIVERSITA DE- GLI STUDI DI PAVIA Il sottoscritto Arch. Luca Pagani con studio in Pavia, via Ferrini n.79/c, iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Pavia al n 395, ha ricevuto incarico professionale conferito dall Università degli Studi di Pavia con determina n.1448/2011. DATI GENERALI La documentazione consegnata dall area Servizi Tecnici/Logistici dell Università di Pavia è stata analizzata e verificata, attraverso sopralluoghi sul posto ed accertamenti presso gli uffici competenti. Ubicazione L unità immobiliare è inserita nel contesto condominiale del Palazzo di Piazza Dante al civico n. 3 denominato Palazzo Lardera, nel Comune di Pavia, in zona semicentrale immediatamente a ridosso del nucleo storico della città. Il fabbricato di cui fa parte l appartamento oggetto della presente perizia, è posto in corrispondenza dell incrocio tra Piazza Dante e Viale Matteotti. Pag. 2/12

4 L edificio ubicato in prossimità della stazione ferroviaria e dell Ospedale, è comodamente servito dai mezzi pubblici, ed è posto nelle immediate vicinanze del centro cittadino. L accesso principale all immobile avviene direttamente da Piazza Dante, mentre su Viale Matteotti, si trova l accesso carraio con la rampa che porta al piano interrato del fabbricato. Proprietà L unità immobiliare oggetto della presente stima, è di proprietà dell Università degli Studi di Pavia,con sede a Pavia in C.so Strada Nuova n.65. Riferimenti catastali ( allegato 1 ) L unità immobiliare oggetto della presente stima, è censita al Nuovo Catasto Edilizio urbano del Comune di Pavia, è così identificato: Foglio 1, Particelle 139, Sub 1, Scheda Planimetrica Riferimenti urbanistici ( allegato 2 ) L immobile di cui fa parte l unità immobiliare oggetto della presente stima, è individuato nel vigente PRG in Aree di Impianto storico di cui all art. 12 delle Norme Tecniche di attuazione ed è classificato come appartenente al gruppo 3 (Edifici con valore Storico Ambientale). L intero immobile, risulta vincolato ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio: - vincolo Ambientale ai sensi dell art. 159 del D.Lgs n.42/04 del 22/01/2004, trattandosi di immobile ricadente in ambito vincolato;

5 ANALISI DELL EDIFICIO Cenni storici Le ricerche effettuate presso la biblioteca Civica Bonetta e l analisi sulla relativa bibliografia di riferimento, hanno consentito di inquadrare il periodo storico dell edificio denominato Palazzo Lardera. Catasto teresiano (allegato 3) Nella Mappa Catastale di quel periodo storico, non vi è traccia del Palazzo di Piazza Dante. In quel periodo il terreno era ancora inedificato ed era di Proprietà della chiesa di Santa Croce con convento, giardino e ortaglia dei Padri Francescani riformati. Mappe del Catasto Storico del 1823 e del 1894 ( allegato 4) In entrambe le planimetrie, il nucleo storico della Città appare definito, ma l edificazione all esterno del nucleo d origine, è avvenuta limitatamente alle aree adiacenti il Castello. Mappa Catasto 1932 (allegato 5) La planimetria mostra l avvenuta edificazione anche all esterno del centro d origine storico, e si nota l esistenza del Palazzo posto tra Viale Matteotti e Piazza Dante angolo Viale Nazario Sauro. L anno di costruzione del Palazzo Lardera è infatti il Descrizione generale del fabbricato Esternamente il fabbricato è rivestito con uno zoccolo in lastre di marmo colore scuro, fino alla quota del solaio di piano rialzato, Pag. 4/12

6 oltre e per tutti i piani è rivestito con lastre di marmo travertino, il tutto in buono stato di conservazione e manutenzione. L ingresso principale prospetta su Piazza Dante, ed è evidenziato da due colonne di granito che formando un portale, enfatizzano architettonicamente tutto il fabbricato. Internamente, lungo i lati prospettanti il cortile interno, le pareti sono finite ad intonaco civile fine e tinteggiate. L androne di ingresso principale ha il pavimento in marmo; le pareti ed i soffitti di questa zona sono rifinite con stucco tirato lucido. (allegato 6 ) La scala ai piani è formata da gradini a sbalzo con alzate e pedate in marmo, e le pareti del vano scala sono anch esse rifinite a stucco tirato lucido. Nel centro della tromba delle scale è ubicato l ascensore in vista che porta ai vari piani, racchiuso in gabbia di protezione formata da rete di ferro; l ascensore ha fermate e accesso a tutti i piani a partire dal piano rialzato. L unità immobiliare - Piano Rialzato L unità posta a piano rialzato, allo stato attuale risulta occupata, con contratto di affitto in scadenza. L impianto distributivo interno è di tipo tradizionale, con corridoio centrale ed un solo bagno; i soffitti presentano decori in gesso per i locali di rappresentanza ed il corridoio. Tutti gli ambienti con affaccio su Viale Nazario Sauro, presentano una pavimentazione in parquette tipo rovere, mentre il corridoio

7 ed i vani posti su corte interna sono in graniglia, ad eccezione del bagno che ha pavimentazione e rivestimento in ceramica. I serramenti esterni sono quelli originali in legno con inserimento di doppio vetro e le porte interne sono in legno di tipo originale con pannellatura centrale in vetro. A completare la proprietà, una cantina posta al piano interrato. Piano interrato Al piano interrato si può accedere sia attraverso l androne di ingresso in cui si trova la scala condominiale, o direttamente da Viale Matteotti in cui è posto l accesso carraio. I locali al piano interrato, hanno funzioni di cantine e Box. Le cantine si articolano in due corridoi distinti e presentano delle chiusure con porte in legno a doghe. Impianti dell immobile La situazione impiantistica sembra in buono stato. L impianto termico è di tipo centralizzato a gas/metano, destinato al riscaldamento dei vari ambienti. Gli elementi emissivi sono radiatori con elementi a colonna. L impianto elettrico necessita di minimi adeguamenti in conformità alla normativa vigente. STATO DI CONSISTENZA DELLA PROPRIETÀ Per una facilità di lettura dei dati, la quantificazione della superficie dell' unità immobiliare, è stata riassunta nella tabella sottostan te. La planimetria dell appartamento e la relativa superficie, è descritte in modo specifico nella documentazione allegata (all. 7) Pag. 6/12

8 TABELLA E SCHEMA CONSISTENZA PROPRIETA APPARTAMENTO PIANO TIPOLOGIA SUP. ABITAZIONE RIALZATO PRINCIPALE BALCONI RIALZATO PERTINENZIALE 2.10 CANTINA INTERRATO SECONDARIA 7.05 Calcolo superfici commerciali La consistenza della superficie è stata calcolata al lordo dello spessore dei muri, in relazione ai parametri forniti dall area Servizi Tecnici dell Università. Le superfici secondarie e pertinenziali ( balconi, terrazzi, magazzini, cantine, sottotetti, ecc..) sono state adeguate con un coefficiente di ponderazione oggettivo.

9 UNITÀ PIANO FUNZIONE SUP. COEFF SUP.COMM. ABITAZIONE RIALZATO PRINCIPALE ABITAZIONE RIALZATO BALCONI CANTINA INTERRATO SECONDARIA TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ Per uniformare i differenti aspetti inerenti caratteristiche e funzioni dell unità oggetto della presente stima, è stato quindi applicato alle superfici reali un parametro correttivo. OPERAZIONI PERITALI Criteri di valutazione La valutazione dell unità immobiliare è stata eseguita con il metodo della comparazione, immaginando di acquistare un appartamento in una zona semicentrale di Pavia con caratteristiche simili a quelle oggetto della presente perizia, in un edificio ad uso residenziale con la medesima tipologia, linguaggio architettonico e stato di conservazione del fabbricato sito in Piazza Dante al civico 3. A tale proposito è stato eseguita un attenta analisi di mercato presso agenzie immobiliari, liberi professionisti ed imprese operanti nella zona. Pag. 8/12

10 I dati rilevati, sono stati confrontati con i parametri economici desunti dal Borsino Immobiliare della Provincia di Pavia e dalla Banca Dati delle Quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio. I valori ottenuti sono stati assunti come dato di riferimento per la valutazione. Si precisa inoltre che l unità oggetto di stima, posta a Piano rialzato, risulta a diretto contatto con la strada, ed in adiacenza ad un Ufficio di uso pubblico (Ordine degli Architetti). Si è ritenuto pertanto congruo, applicare una diminuzione in percentuale del prezzo di mercato. Valori di mercato (allegato 8) Vengono riportatati i parametri economici desunti dal Borsino Immobiliare della Provincia di Pavia, dalla Banca Dati delle Quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, dai valori indicati dalla F.I.M.A.A. di Pavia, ( Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari). Tabelle osservatorio immobiliare urbano F.I.A.I.P. pavia

11 Tabelle Banca dati Agenzia del Territorio Tabelle F.I.M.A.A. Valore dell unita immobiliare Quanto sopra analizzato, ha consentito di definire in modo chiaro le caratteristiche dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Il valore stimato in rapporto all analisi di mercato effettuata, ed alla media dei parametri economici di riferimento oscilla fra Pag. 10/12

12 2.300 e al mq, in relazione alla tipologia, all ubicazione, alle finiture, all esposizione allo stato di conservazione generale ed alla classe energetica dell appartamento ( certamente bassa in ragione delle caratteristiche tecnologiche dei serramenti, della stratigrafica dei muri e della tipologia dell impianto Termico). Al fine di verificare l idoneità della stima effettuata, i valori dell unità immobiliare da ristrutturare, vengono confrontati con i valori dell unità immobiliare ristrutturata, attraverso una stima sommaria relativa ai costi generali di sistemazione ( adeguamentorifacimento impianto elettrico, adeguamento-rifacimento impianto idraulico con sostituzione sanitari,installazione impianto di condizionamento, sistemazione/sostituzione serramenti interni ed esterni, sistemazione /rifacimento parziale pavimenti e rivestimenti, e- ventuale spostamento pareti interne,sistemazione intonaci e tinteggiature). Spese Tecniche e Oneri Finanziari Costo di ristrutturazione (compreso valutazione 150 /mq 750 /mq problematiche di cantiere) Valore di acquisto stimato /mq Il valore ottenuto dalla somma dei costi sopra riportati, corrispondente a euro 3.300,00/mq. Tale parametro, confrontato con le quotazioni immobiliari inerenti ad immobili ristrutturati in zona semicentrale, confermano l idoneità della stima effettuata. CONCLUSIONI Premesso quanto decritto nella perizia, in riferimento anche

13 ai parametri economici desunti dal Borsino Immobiliare della Provincia di Pavia, dalla Banca Dati delle Quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, e dai dati descritti dalla F.I.M.A.A. di Pavia, il valore stimato all unità di superficie, corrisponde a (euro duemilaquattrocento /00 ). Pertanto il valore complessivo è così quantificato: SUP. COMMERCIALE TOT. (mq ) X VALORE/mq (2.400,00 ) = ,00 (quattrocentoseimilaottocentoventiquattro/00) In relazione al particolare momento di mercato, in cui si evidenzia un forte calo delle vendite immobiliari, è possibile ipotizzare un ribasso fino al 10% dei valori sopra stimati, in considerazione anche di una eventuale riduzione dei tempi di alienazione del bene. Quanto sopra ad evasione dell incarico conferito. Pavia lì, Luglio 2011 ARCH. LUCA PAGANI Allegati: 1. schede catastali 2. estratti PRG 3. catasto teresiano catasto Storico del 1823 e del catasto urbano tabella superfici con planimetria e punti di presa fotografica 7. rilievo fotografico 8. tabelle quotazioni immobiliari Pag. 12/12