RELAZIONE TECNICA D'UFFICIO SUPPLEMENTARE ALLE C.T.U. 20/2005 E 22/2005

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1 CARMINE DI CAPUA architetto PROSSIMA UD. 07/11/2008 TRIBUNALE DI LATINA SEZIONE DISTACCATA DI TERRACINA ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. F. CATRACCHIA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 20/05+22/05 Procedenti: M.P.S. BANCA PER L'IMPRESA S.p.A.. SOC. ITALPLANT SS Contro: C D' - R A RELAZIONE TECNICA D'UFFICIO SUPPLEMENTARE ALLE C.T.U. 20/2005 E 22/2005 Pagina 1 di 6

2 TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA SEZIONE DISTACCATA DI TERRACINA ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE N 20/ /05 G.E. F. CATRACCHIA Procedente: M.P.S. BANCA PER L'IMPRESA S.p.A. + SOC. ITALPLANT s.s. Contro: C, D' - R A RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Premesso: che alle udienze del e del , io sottoscritto arch. Carmine Di Capua iscritto all'albo professionale degli architetti della provincia di Latina al n 334, con studio professionale in Terracina, Via Badino Vecchia Km. 5,00, sono stato nominato C.T.U. nelle esecuzioni citate in epigrafe, successivamente unificate; All'udienza del sono stato di nuovo convocato ed il G.E. mi ha posto i seguenti quesiti suppletivi: "Dica il C. T. U. sulla base della documentazione allegata dalle parti ed acquisita agli atti del processo, in relazione alla incerta e contesa durata dei contratti relativi al compendio pignorato quale sia l'incidenza della stessa sul valore di mercato, con riferimento tanto alla durata novennale quanto quindicennale. " Tutto ciò premesso Si è proceduto all'esame della documentazione prodotta dalle parti ed acquisita al processo. In particolare si sono esaminate le copie dei tre contratti di affitto da cui emerge in sintesi quanto segue: Contratto di affitto del (Ali. A) Contraenti: Ri \ in qualità di proprietaria C Ai in qualità di affittuario Oggetto: Concessione in locazione del seguente immobile e macchina: appezzamento di terreno in comune di Terracina della superficie di mq ,00 distinto in Catasto Terreni al foglio 191, particella 343 (ex 62/a), con sovrastanti strutture in serre; motore AIFO marca SCOVA mod con carrello. Durata: Anni quindici (dal al ) Canone: annui ( 464,81) di cui ( 361,52) per il terreno e per il motore AIFO. Stipula: Il contratto viene sottoscritto dalle parti in data e registrato presso l'agenzia delle Entrate di Latina il al n 2599 Pagina 2 di 6

3 Contratto di affitto agrario del (Ali. B) Contraenti: Ci Di + R A in qualità di proprietari-locatori C A in qualità di conduttore Oggetto: Concessione in locazione agraria dei seguenti terreni agricoli siti in comune di Terracina, Via Cento Metri, distinti in Catasto Terreni al foglio 130, particella , per una superficie totale di mq ,00 Durata: Anni quindici (dal al ) Canone: annui Stipula: Il contratto viene sottoscritto dalle parti in data con firme autenticate del vicesegretario comunale di San Felice Circeo. Contratto di affitto del (Ali. C) Contraenti: C Di in qualità di locatore C; M in qualità di legale rappresentante p.t. dell'associazione "CENTRO IPPICO DEL CIRCEO" con sede in San Felice Circeo Oggetto: Concessione in locazione agraria del seguente complesso immobiliare: a) terreno di mq circa distinto in catasto al foglio 29, particelle ; b) appartamento di mq 120 circa distinto in catasto al foglio 29 pari 2022 sub 2 (vani 5,5) e) deposito di mq 80 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2022 sub 4; d) deposito di mq 200 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2022 sub 5; e) deposito di mq 70 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2022 sub 6; f) deposito di mq 300 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2022 sub 8; g) stalla e scuderie di mq 470 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2022 sub 9; h) terreno con serra mq 470 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2045; i) stalla e scuderie di mq 240 circa distinto in catasto al foglio 29, pari 2047; j) area cortilizia comune. Durata: Anni quindici (dal al ) Canone: 5.000,00 annui Stipula: Il contratto viene sottoscritto dalle parti in data con firme autenticate del vicesegretario comunale di San Felice Circeo In relazione a quest'ultimo contratto è doveroso evidenziare che all'epoca della stipula (giugno 2004) gli immobili elencati non potevano essere accatastati con questi identificativi, anzi alcuni immobili non erano stati ancora accatastati. Gli aggiornamenti e le variazioni catastali da cui sono scaturiti questi identificativi, sono state effettuate dal sottoscritto in qualità di C.T.U. su autorizzazione del G.E. nel periodo febbraio - maggio Si veda in proposito la risposta al quesito n 1 (pag. 5) relativo alla relazione di C.T.U. depositata in atti per il procedimento di E.l. 22/05 - MPS BANCA PER L'IMPRESA SPA e/ C> D' E_R A, nonché alla risposta al quesito n 3 (pag. 11) e la risposta al quesito n 7 (pag 13, 14) della stessa relazione. Pagina 3 di 6

4 RISPOSTA AL QUESITO POSTO: Ricerca dei coefficienti da applicare per immobile occupato con contratto di locazione Dall analisi del metodo di stima da applicare, ovvero la correzione delle valutazioni gia effettuate, in presenza di immobili occupati con contratto di affitto, si è valutata la non opportunità dell uso delle formule indicate nella Circolare n IV/PS/30800/bis del 10 aprile 2000 poiché non attinenti. Appare applicabile, al caso in esame, un metodo scaturito sull esperienza di mercato indicato da qualche anno da Il Consulente Immobiliare, basato sull applicazione di un coefficiente di riduzione pari a del valore allo stato libero dell immobile, aumentato dello 0,01 per ogni anno trascorso dalla stipula di un canone libero alla scadenza disdettata, fino al valore massimo di 0,90. Agli immobili oggetto di perizia, per le particolari connotazioni contrattuali e per differenziare i valori finali rispetto anche al tempo necessario all acquirente per entrare nella piena disponibilità degli immobili, considerato la doppia valutazione novennale e quindicennale, si ritiene opportuno applicare un ulteriore correttivo dello 0,01 in diminuzione per ogni anno di validità del contratto d affitto. Si riportano di seguito le tabelle con il valore degli immobili stimati al valore di mercato liberi e con i relativi coefficienti in aumento e diminuzione in funzione degli anni trascorsi dalla data di stipula del contratto e dagli anni ancora da trascorrere fino al termine del contratto. Nelle caselle finali con doppio righettato sono riportate le stime corrette nel caso di contratto a nove anni e a quindici anni. Considerato che la presente relazione è suppletiva alle C.T.U. gia in atti e relative alle E.I. 20/05 e 22/05, unificate successivamente alla stesura delle stesse, si chiarisce che i lotti, e la loro numerazione, indicati nella presente, sono corrispondenti ai lotti (e relativa numerazione) gia indicati nelle rispettive consulenze, pertanto per ogni tabella si indicherà oltre al numero del lotto gia assegnato, anche la corrispondente relazione di C.T.U relativa alla E.I. 20/05 oppure alla E.I. 22/05. La correzione viene effettuata solo per i lotti interessati dai contratti. CORREZIONE DELLA STIMA PER GLI IMMOBILI VALUTATI NELLA E.I. 20/05 Descrizione dei lotti Riferimento data contratto gia stimato Correttivo anni da trascorrere stima corretta ai 9 anni stima corretta ai 15 anni N ,00 + 0,06 a 9 anni -0,03 a 15 anni -0, , ,50 N , a 9 anni - 0,05 a 15 anni - 0, , ,50 Si aggiorna la stima del lotto n 3 con riferimento al contratto di affitto del della perizia relativa alla E.I. 20/05 consistente in: Appezzamento di terreno in comune di Terracina con accesso dalla Strada dei cento metri, composto dalla seguente particella catastale censita in Catasto Terreni al foglio 191: particella 343 di mq Orto irriguo U - R.D ,74 - R.A. 358,67 - per il contratto a presunta validità di 9 anni ,90 che si arrotonda a ,00 - per il contratto a presunta validità di 15 anni ,50 che si arrotonda a ,00 Pagina 4 di 6

5 Si aggiorna la stima del lotto n 2 con riferimento al contratto di affitto del della perizia relativa alla E.I. 20/05 consistente in: Appezzamento di terreno in comune di Terracina con accesso dalla Strada dei cento metri, composto dalle seguenti particelle catastali tutte censite in Catasto Terreni al foglio 130 per complessiva consistenza di mq : particella 514 di mq Seminativo 4 - R.D. 18,58 - R.A. 25,33 particella 519 di mq Seminativo 4 - R.D. 6,31 - R.A. 8,60 particella 518 di mq Seminativo 3 - R.D. 58,93 - R.A. 57,24 particella 121 di mq Seminativo 4 - R.D. 86,07 - R.A. 78,24 particella 122 di mq Seminativo 4 - R.D. 44,06 - R.A. 40,05 particella 184 di mq Seminativo 4 - R.D. 28,52 - R.A. 38,89 - per il contratto a presunta validità di 9 anni ,50 che si arrotonda a ,00 - per il contratto a presunta validità di 15 anni ,50 che si arrotonda a ,00 Si riportano di seguito le stesse valutazioni per i lotti definiti nella C.T.U. relativa alla E.I. 22/05 per i soli lotti interessati dal contratto di locazione. CORREZIONE DELLA STIMA PER GLI IMMOBILI VALUTATI NELLA E.I. 22/05 Descrizione dei lotti Riferimento data contratto gia stimato Correttivo anni da trascorrere stima corretta ai 9 anni stima corretta ai 15 anni N ,00 + 0,03 a 9 anni - 0,06 a 15 anni - 0, , ,00 N ,00 + 0,03 a 9 anni - 0,06 a 15 anni - 0, , ,00 N ,00 + 0,03 a 9 anni - 0,06 a 15 anni - 0, , ,00 Si aggiorna la stima del lotto n 2 con riferimento al contratto di affitto del della perizia relativa alla E.I. 22/05 consistente in: Piena proprietà di Appartamento a piano primo, in zona agricola, facente parte di fabbricato a due piani fuori terra ed uno interrato, sito in comune di San Felice Circeo, Via IV novembre, s.n.c., censito al Catasto Fabbricati al foglio 29, particella 2022 sub 2, Cat. A/3, classe 3, cons. vani 5,5, sup. cat. mq 119, Rendita 426,08. - per il contratto a presunta validità di 9 anni ,00 che si arrotonda a ,00 - per il contratto a presunta validità di 15 anni ,00 che si arrotonda a ,00 Si aggiorna la stima del lotto n 3 con riferimento al contratto di affitto del della perizia relativa alla E.I. 22/05 consistente in: Piena proprietà di locali deposito a piano seminterrato, in zona agricola, facente parte di fabbricato a due piani fuori terra ed uno seminterrato, sito in comune di San Felice Circeo, Via IV novembre, s.n.c., censito al Catasto Fabbricati al foglio 29, particella 2022 sub 3, Cat. C/2, classe 2, cons. mq. 100, sup. cat. mq 121, Rendita 232,41. Compreso la proprietà indivisa della corte comune censita alla stessa particella e con il sub 10. Pagina 5 di 6

6 - per il contratto a presunta validità di 9 anni ,00 che si arrotonda a ,00 - per il contratto a presunta validità di 15 anni ,00 che si arrotonda a ,00 Si aggiorna la stima del lotto n 5 con riferimento al contratto di affitto del della perizia relativa alla E.I. 22/05 consistente in: Appezzamento di terreno agricolo con sovrastanti fabbricati, locali deposito, stalle e serre, sito in comune di San Felice Circeo, Via IV novembre, s.n.c., così composto e censito al Catasto Terreni: foglio 29, particella 15, qualità sem. irrig., classe 1, sup.di mq , R.D. 37,49, R.A. 13,50 (terreno) foglio 29, particella 2044 qualità sem. irrig., classe 1, sup.di mq , R.D. 79,77, R.A. 28,72 (terreno) foglio 29, particella 2046 qualità sem. irrig., classe 1, sup.di mq , R.D. 261,19, R.A. 83,36 (terreno con soprastante serra in profilato metallico e film plastico per una superficie coperta di circa mq. 647,45) ed i seguenti fabbricati così censiti al Catasto Fabbricati: foglio 29, particella 2022 sub 5, Cat. C/2, classe 4, cons. mq. 190, sup. cat. mq 200, Rendita 608,39. (locali deposito) Compreso la proprietà indivisa della corte comune censita alla particella 2022 con il sub 11. foglio 29, particella 2022 sub 6, Cat. C/2, classe 4, cons. mq. 70, sup. cat. mq 75, Rendita 224,14. (tettoia in parte demolita da evento climatico) Compreso la proprietà indivisa della corte comune censita alla particella 2022 con il sub 11. foglio 29, particella 2022 sub 8, Cat. C/2, classe 3, cons. mq. 294, sup. cat. mq 317, Rendita 804,74. (locali deposito) Compreso la proprietà indivisa della corte comune censita alla particella 2022 con il sub 11. foglio 29, particella 2022 sub 9, Cat. C/6, classe 4, cons. mq. 470, sup. cat. mq 476, Rendita 1359,32. (stalla - scuderia) Compreso la proprietà indivisa della corte comune censita alla particella 2022 con il sub 11. foglio 29, particella 2045, Cat. C/2, classe 3, cons. mq. 170, sup. cat. mq 170, Rendita 465,33. (Copertura con telaio per serre e film plastico) foglio 29, particella 2047, Cat. C/6, classe 4, cons. mq. 234, sup. cat. mq 243, Rendita 676,77. (Stalla scuderia e fienile) - per il contratto a presunta validità di 9 anni ,00 che si arrotonda a ,00 - per il contratto a presunta validità di 15 anni ,00 che si arrotonda a ,00 Avendo assolto all incarico ricevuto si chiude la presente relazione che si compone di sei pagine dattiloscritte e n 3 allegati. Il C.T.U. rimane a disposizione per eventuali chiarimenti o integrazioni. Terracina 31 ottobre 2008 IL C.T.U. Pagina 6 di 6