CHIARIMENTI SUL VALORE DI STIMA

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Luisa Rosa
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1 TRIBUNALE DI LIVORNO ***** ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A. Avv.ti Enrico De Crescenzo e Giovanna Gambicorti CONTRO xxx RUOLO GEN.ES.IMM.RE N. 26/2016 ***** GIUDICE DELL ESECUZIONE: Dr. Luciano Arcudi ESPERTO ESTIMATORE: DATA GIURAMENTO: 09/04/2016 DATA PROSSIMA UDIENZA: 26/10/2016 NUMERO LOTTO CATASTO ABUSI:non sono presenti abusi QUALITA ***** LOTTI N. 4 QUANTITA PARTICELLE LOCAZIONE 1 fabbricati Appartamento A/2 1 Via del Cardinale 6 LIVORNO (LI) 2 fabbricati Appartamento A/2 1 Via Sant Omobono 1B LIVORNO (LI) 3 fabbricati Appartamento A/2 1 Via Sant Omobono 1B LIVORNO (LI) 4 fabbricati Appartamento A/2 1 Via del Cardinale 6 LIVORNO (LI) CHIARIMENTI SUL VALORE DI STIMA

2 RELAZIONE PERITALE PREMESSA Il sottoscritto, nato a Livorno il 07/03/1976, residente a Livorno, con Studio in Livorno via C. Battisti 1, iscritto all'albo degli Ingegneri di Livorno al n 1986/A, ha ricevuto richiesta di chiarimenti da parte del.ill.mo Sig. Giudice L. Arcudi in data 23/11/2017 in merito ai seguenti quesiti: 1) Valori dei singoli lotti 1), 2), 4) esplicitando i criteri di calcolo adottati; Quanto esposto all interno dell integrazione inviata il 12/06/2017 corrisponde al corretto valore di stima immobiliare dei beni oggetto di pignoramento. Tale stima tiene conto infatti dei contratti di locazione posti in essere, della loro opponibilità e della congruità dei canoni. Si ricorda che per quanto concerne il LOTTO 3, il contratto di locazione era stato stipulato successivamente all atto di pignoramento e perciò risulta non opponibile alla procedura. La stima del valore effettuata in perizia e nell integrazione non varia perché si riferisce alla condizione di bene libero, privo di gravami. I valori degli immobili rispondenti ai lotti 1), 2), 4) riportati all interno dell integrazione, sono stati ricavati a partire dalla stima dei medesimi in condizione di beni liberi e privi di gravami, così come calcolati nell elaborato peritale. All interno dell integrazione questa cifra è stata decurtata dal valore locativo residuo di ogni immobile, stimato sulla base dei contratti stipulati ancora in corso di validità. Il valore attribuito per il canone di locazione mensile per mq ( /mq x mese) è stato desunto tenendo in considerazione i valori di mercato riscontrati da opportune indagini relative al periodo e alla zona in esame e attingendo inoltre dalla banca dati fornita dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, le cui fonti di rilevazione sono degne di attendibilità in quanto derivanti da ampie e capillari indagini territoriali presso agenti immobiliari, stime effettuate in ambito interno alla stessa Agenzia, offerte pubblicate, etc. Si precisa pertanto che i valori di stima corretti, per quanto concerne gli immobili di cui ai lotti 1), 2), 4), sono quelli riportati all interno dell integrazione del 12/06/2017, mentre i valori stimati nell elaborato peritale fanno riferimento ai medesimi in condizione di beni liberi e privi di gravami.

3 Si riporta per completezza quanto precedentemente specificato all interno della precedente integrazione, in merito alla stima immobiliare dei lotti di cui al presente elaborato. LOTTO 1 Foglio 94 particella 2344, sub. 42, categoria A/2, classe 4, consistenza 6 vani, rendita catastale Euro 1.053,57. Superficie Lorda = 139,80 mq. 139,80 mq x 6 /mq = Euro 838,80 Valore di locazione annuo stimato: Euro 838,80 x 12 = Euro ,6 Il contratto di locazione n serie 3 fra (locatore) e la xxx (conduttore) prevedeva una durata di anni quattro con decorrenza dal 15/12/2007 fino al 14/12/2011 con tacito rinnovo per ulteriori quattro anni salvo disdetta. In data 30/01/2012 è stato rinnovato con ritardo di pagamento per i successivi anni quattro ovvero fino al 13/12/2015 come da allegato. Il contratto è stato nuovamente rinnovato con pagamento dell annualità successiva in data 28/03/2017. Si ricorda che l atto di pignoramento è del 13/01/2016, protocollato al Tribunale il 26/01/2016 e presentato il 18/02/2016. Canone annuo stipulato: ,00 Euro Canone mensile stipulato: 850,00 Euro NOTA 1: Il canone stipulato nel contratto risulta perciò congruo all immobile. NOTA 2: Il contratto è terminato il 13/12/2015 ovvero antecedentemente al pignoramento del 13/01/2016; è stato successivamente rinnovato in data 28/03/2017. Nel momento in cui si era instaurata la procedura esecutiva il contratto era in corso di validità pertanto risulta opponibile alla procedura stessa. LOTTO 2

4 Foglio 94 particella 2344, sub. 33, categoria A/2, classe 4, consistenza 7,5 vani, rendita catastale Euro 1.316,97. Superficie Lorda = 153,60 mq. 153,60 mq x 6 /mq = Euro 921,60 Valore di locazione annuo stimato: Euro 921,60 x 12 = Euro ,20 Il contratto di locazione n serie 3 fra xxx (locatore) e il xxx (conduttore) prevedeva una durata di anni quattro con decorrenza dal 01/02/2011 fino al 31/01/2015 prorogato al 31/01/2019. Si ricorda che l atto di pignoramento è del 13/01/2016, protocollato al Tribunale il 26/01/2016 e presentato il 18/02/2016. Canone annuo stipulato: ,00 Euro Canone mensile stipulato: 850,00 Euro NOTA 1: Il canone stipulato nel contratto risulta perciò congruo all immobile. NOTA 2: Il contratto è iniziato antecedentemente al pignoramento ed è tuttora in corso di validità. Pertanto risulta opponibile alla procedura esecutiva. LOTTO 4 Foglio 94 particella 2344, sub. 46, categoria A/2, classe 4, consistenza 6 vani, rendita catastale Euro 1.053,57. Superficie Lorda = 132,50 mq. 132,50 mq x 6 /mq = Euro 795,00 Euro 795,00 x 12 = Euro 9.540,00

5 Il contratto di locazione n serie 3T fra xxx (locatore) e xxx (conduttore) prevedeva una durata triennale con decorrenza dal 01/01/2016 al 31/12/2019. Si ricorda che l atto di pignoramento è del 13/01/2016, protocollato al Tribunale il 26/01/2016 e presentato il 18/02/2016. Canone annuo stipulato: 9.600,00 Euro Canone mensile stipulato: 800,00 Euro NOTA 1: Il canone stipulato nel contratto risulta perciò congruo all immobile. NOTA 2: Il contratto n serie 3T è iniziato antecedentemente al pignoramento ed è ancora in corso di validità perciò risulta opponibile alla procedura esecutiva.

6 1) Calcolo del valore degli immobili locati (con riferimento alla data del pignoramento). LOTTO 1 valore immobile libero: contratto di locazione attuali: durata contratto mesi trascorsi ad oggi ,00 euro 850 euro mensili 12x16=192 mesi totali 12x12+1=145 mesi mancanti =47 valore medio di locazione 838,80 euro x mese RIDUZIONE = (850x47)x(838,80/850)=39.423,6 formula calcolo riduzione (loc mens att x mesi manc)x(loc media mens/loc mens att) VALORE IMMOBILE LOCATO= , ,60= ,40 euro PERCENTUALE 0,824 VALORE A BASE D ASTA IMMOBILE LOCATO=184256,40 x 0,85= ,94 euro LOTTO 2 valore immobile libero: contratto di locazione attuali: durata contratto mesi trascorsi ad oggi ,00 euro 850 euro mensili 12x8=96 mesi totali 12x5+1=61 mesi mancanti 96-61=35 valore medio di locazione 921,60 euro x mese RIDUZIONE = (850x35)x(921,60/850)=32.256,00 formula calcolo riduzione (loc mens att x mesi manc)x(loc media mens/loc mens att) VALORE IMMOBILE LOCATO= , ,00= ,00 euro PERCENTUALE 0,869 VALORE A BASE D ASTA IMMOBILE LOCATO= x 0,85= ,40 euro

7 LOTTO 4 valore immobile libero: contratto di locazione attuali: durata contratto ,00 euro 850 euro mensili 12x3=36 mesi totali mesi trascorsi ad oggi 1 mesi mancanti 35 valore medio di locazione 795,00 euro x mese RIDUZIONE = (800x35)x(795/800)=27.825,00 formula calcolo riduzione (loc mens att x mesi manc)x(loc media mens/loc mens att) VALORE IMMOBILE LOCATO= , ,00= ,00 euro PERCENTUALE 0,869 VALORE A BASE D ASTA IMMOBILE LOCATO= ,00 x 0,85= ,75 euro Livorno 06 giugno 2017 L'Esperto

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