TRIBUNALE DI VITERBO ESECUZIONI IMMOBILIARI Via Falcone e Borsellino n. 41

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1 Geom. Petrocchi Raffaele Via San Giuseppe n Latera (VT) cell TRIBUNALE DI VITERBO ESECUZIONI IMMOBILIARI Via Falcone e Borsellino n. 41 ****** Esecuzione immobiliare: Nei confronti di: Promosso da: n. 201/2013 R.G.E. Giudice dell Esecuzione: Custode Giudiziario: Perito (C.T.U.): Dr.ssa Chiara Serafini Dr.ssa Elena Brama Geom. Raffaele Petrocchi NOTA INTEGRATIVA ALLA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il sottoscritto Geom. Raffaele Petrocchi iscritto all Albo dei Geometri di Viterbo e Provincia al n. 1118, con studio in Latera (VT) in Via San Giuseppe n. 38, nominato C.T.U. all Udienza del 20/02/2014, con la presente integra la propria relazione di consulenza tecnica, di cui all esecuzione immobiliare n. 201/2013 R.G.E. presso il Tribunale di Viterbo (depositata in Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari in data 05/06/2014), a seguito della richiesta da parte del G.E. (formulata dopo la presentazione dell istanza in data 17/07/2014 dall Avvocato del creditore procedente), affinché si determini il canone di locazione degli immobili concessi in locazione dalla debitrice esecutata alla. Il dispositivo del G.E. assieme all istanza sopra citata sono stati consegnati al sottoscritto dalla Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari il 18/09/2014 (che si allegano per completezza - All. 1). Prima di rispondere a quanto richiesto dal G.E., preme al sottoscritto C.T.U. evidenziare che l esecuzione immobiliare n. 201/2013 R.G.E., c /, riguarda solo n. 1 appartamenti, n. 7 cantine e n. 7 posti auto scoperti, mentre il contratto di locazione citato nell stanza prodotta il 17/07/2014 dall Avvocato del creditore procedente (facendo riferimento solo all esecuzione immobiliare n. 201/2013 R.G.E.), comprende anche molte altre unità immobiliari, che fanno sempre parte delle due palazzine in cui si trovano le u.i.u. interessate della presente esecuzione, ma sulle quali il sottoscritto si trova impossibilitato a rispondere poiché non sono oggetto dell incarico conferitogli e di conseguenza non avendole visitate non ne conosce le caratteristiche intrinseche e la consistenza reale; tenuto altresì conto che su diverse di queste altre unità immobiliari pendono ulteriori due esecuzioni per le quali sono stati nominati i rispettivi C.T.U.. 1

2 Quindi tutto ciò premesso, il sottoscritto può proseguire col dare risposta a quanto richiesto dal G.E. ad integrazione della propria relazione, specificatamente per le unità immobiliari che compongono il compendio pignorato nell esecuzione immobiliare n. 201/2013 R.G.E. per la quale risulta nominato C.T.U.. Quesito: omissis. Il G.E. letta l istanza che precede dispone che il C.T.U., ad integrazione della relazione già versata in atti, determini in base ai valori di mercato, il canone di locazione degli immobili concessi in locazione dalla debitrice esecutata alla, omissis. Risposta al quesito: Le indagini di mercato sono state eseguite reperendo i dati (mediante ricerca dei prezzi di locazione sul mercato di immobili simili a quelli oggetto di stima, locati nella zona) da operatori presenti sul territorio comunale e riscontrati con le quotazioni riportate nelle banche dati dell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio e della Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura della Provincia di Viterbo. Dopo l acquisizione delle informazioni si è provveduto alla comparazione della media dei valori, prendendo come parametro di confronto il metro quadrato di superficie commerciale per determinare il prezzo di locazione unitario; quindi operare le aggiunte e detrazioni relative alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sempre tenendo conto dell andamento odierno del mercato delle locazioni immobiliari. - Le abitazioni al p.1 simili a quella in oggetto (come descritta nella relazione di consulenza tecnica ed a cui si rimanda), presso la Loc. Petignano di Orte (VT), presentano prezzi di locazione variabili da 4,50 Euro/mq. per mese a 5,70 Euro/mq. per mese di superficie utile di calpestio, che nel caso specifico equivalgono: da 3,76 Euro/mq. per mese a 4,77 Euro/mq. per mese di superficie commerciale. - Le cantine/loc. depositi al p.s1 simili a quelli in oggetto (come descritti nella relazione di consulenza tecnica ed a cui si rimanda), presso la Loc. Petignano di Orte (VT), non hanno un vero e proprio mercato dovendoli affittare autonomamente, in quanto in questa zona normalmente vengono locati a corpo insieme all abitazione ed al posto auto, pertanto per determinare il prezzo di locazione a mq. è stato necessario estrapolare tale valore dal canone di locazione mensile complessivo; questa operazione ha portato a individuare prezzi di locazione variabili da 1,00 Euro/mq. per mese a 1,50 Euro/mq. per mese di superficie utile di calpestio, che nel caso specifico equivalgono: da 0,87 Euro/mq. per mese a 1,30 Euro/mq. per mese di superficie commerciale. - Anche i posti auto scoperti simili a quella in oggetto (come descritti nella relazione di consulenza tecnica ed a cui si rimanda), presso la Loc. Petignano di Orte (VT), non hanno un vero e proprio mercato dovendoli affittare autonomamente, in quanto in questa zona normalmente vengono locati a corpo insieme all abitazione ed alla cantina o al locale di deposito, pertanto per determinare il prezzo di locazione a mq. anche in questo caso è stato necessario estrapolare tale valore dal canone di locazione mensile complessivo; questa operazione ha portato a individuare prezzi di locazione variabili da 1,00 Euro/mq. per mese a 1,50 Euro/mq. per mese di superficie utile di calpestio (che nel caso specifico corrisponde al valore a mq. di superficie commerciale). Eseguita l analisi dei dati raccolti, si è giunti ad attribuire alla data di stesura della presente i seguenti prezzi unitari di locazione a mq. per mese: 2

3 - abitazione = 4,70 Euro/mq. per mese di superficie commerciale, che nel caso specifico equivale a 5,63 Euro/mq. per mese di sup.utile di calpestio, - cantine = 1,30 Euro/mq. per mese di superficie commerciale, - posti auto scoperto = 1,20 Euro/mq. per mese, da cui ne segue che il più probabile valore di locazione mensile risulta essere di: lotto n. 1: - abitazione: 64,19 mq. (sup. commerciale) x 4,70 Euro/mq./mese = 301,69 Euro/mese lotto n. 2: - cantina: 21,03 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 27,34 Euro/mese lotto n. 3: - cantina: 22,32 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 29,02 Euro/mese lotto n. 4: - cantina: 20,86 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 27,12 Euro/mese lotto n. 5: - cantina: 21,23 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 27,60 Euro/mese lotto n. 6: - cantina: 15,87 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 20,63 Euro/mese lotto n. 7: - cantina: 19,52 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 25,38 Euro/mese lotto n. 8: - cantina: 20,09 mq. (sup. commerciale) x 1,30 Euro/mq./mese = 26,12 Euro/mese lotto n. 9: lotto n. 10: lotto n. 11: lotto n. 12: lotto n. 13: 3

4 lotto n. 14: lotto n. 15: Con quanto sopra riportato il sottoscritto C.T.U. ritiene di avere esaustivamente integrato nei limiti del proprio mandato, la relazione di consulenza tecnica, a seguito di quanto richiesto dal G.E.. A conclusione della presente nota integrativa, il sottoscritto precisa che sia nel quadro sinottico che nella C.T.U. depositati in Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari in data 05/06/2014 ha riportato i più probabili valori di mercato dei diversi lotti formati, come se questi risultassero liberi, in quanto il contratto di locazione opponibile alla procedura di esecuzione immobiliare scade in data 30/09/2016, che può sembrare lontana, ma considerato che l udienza per la vendita probabilmente verrà fissata nell arco del 2015, rimane a quel punto all incirca un anno di validità del contratto di locazione opponibile. Ad ogni buon conto per completezza documentale, il sottoscritto C.T.U. con la presente nota integra la propria relazione di consulenza tecnica riportando di seguito anche i valori alla data della presente, della nuda proprietà dei vari lotti formati (per via della decurtazione da operarsi sul valore della piena proprietà in proporzione agli anni che mancano fino alla scadenza del contratto opponibile alla procedura di esecuzione immobiliare) e allega un nuovo quadro sinottico con indicati i valori della nuda proprietà e non della piena proprietà (All. 2). LOTTO N. 1: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Ottantaduemila/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,60 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Ottantamilaquattrocento/00). VALORE LOTTO N. 2: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Undicimilacinquecento/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,45 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Undicimilatrecento/00). 4

5 VALORE LOTTO N. 3: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Dodicimiladuecento/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,66 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Dodicimila/00). VALORE LOTTO N. 4: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Undicimilaquattrocento/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,42 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Undicimiladuecento/00). VALORE LOTTO N. 5: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Undicimilaseicento/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,48 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Undicimilaquattrocento/00). VALORE LOTTO N. 6: (come determinato nella C.T.U.) = 8.700,00 Euro (Ottomilasettecento/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 8.528,61 Euro che si arrotonda per eccesso a 8.550,00 Euro (Ottomilacinquecentocinquanta/00). VALORE LOTTO N. 7: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Diecimilasettecento/00). 5

6 vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,21 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Diecimilacinquecento/00). VALORE LOTTO N. 8: (come determinato nella C.T.U.) = ,00 Euro (Undicimila/00). vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = ,30 Euro che si arrotonda per eccesso a ,00 Euro (Diecimilaottocento/00). VALORE LOTTO N. 9: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). VALORE LOTTO N. 10: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). VALORE LOTTO N. 11: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). 6

7 VALORE LOTTO N. 12: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). VALORE LOTTO N. 13: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). VALORE LOTTO N. 14: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). VALORE LOTTO N. 15: vigente saggio di interesse legale e dei vigenti coefficienti = 5.097,56 Euro che si arrotonda per eccesso a 5.100,00 Euro (Cinquemilacento/00). Si Allegano: - All. 1) fotocopia dell istanza depositata in Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari in data 17/07/2014 da parte dell Avvocato del creditore procedente, con annesso dispositivo del G.E. con il quale si chiede l integrazione della relazione di consulenza tecnica, - All. 2) nuovo quadro sinottico con indicati i valori della nuda proprietà e non della piena proprietà. 7

8 Tanto era dovuto ad espletamento del mandato conferitomi. Latera lì 29/09/2014 Il C.T.U. (Geom. Raffaele Petrocchi) 8