RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO RELATIVA ALLA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 24/2010

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Camillo Chiesa
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1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO RELATIVA ALLA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 24/2010 PROMOSSA DA Banca di Credito Cooperativo S. Michele di Caltanissetta e Pietraperzia CONTRO Chiolo Filippo Rosario s.a.s. + altri CHIARIMENTI INTRODUZIONE Con biglietto di cancelleria è stata notificata al sottoscritto l ordinanza del Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott. ORRIGO Omar Martino Antonio, del , con la quale il sottoscritto, Ing. Alberto Fonte, nominato consulente tecnico di ufficio nell esecuzione immobiliare n. 24/2010 promossa dalla Banca di Credito Cooperativo S. Michele di Caltanissetta e Pietraperzia contro la Chiolo Filippo Rosario s.a.s. + altri, è stato invitato a presentarsi all udienza del , al fine di rendere chiarimenti alle osservazioni sollevate dal consulente di parte, geom. Adriano Musumeci. In tale giorno, il sottoscritto, sotto il vincolo del già prestato giuramento, è stato incaricato dal G.O.T. di rispondere con relazione scritta ai rilievi sollevati dal geom. Adriano Musumeci, da depositarsi nel termine di giorni RILIEVI MOSSI DAL CTP GEOM. MUSUMECI ADRIANO Il geom. Musumeci, dopo avere fatto notare che per ciascun bene il CTU si è limitato ad una descrizione degli immobili estremamente sommaria, che i confinanti non vanno identificati con Pagina 1 di pag. 6

2 dei numeri di particella bensì con nomi di persone fisiche o persone giuridiche e che le superfici sono state rilevate direttamente dalle planimetrie catastali, focalizza la propria attenzione essenzialmente sulla stima dell immobile, sito nel territorio di Pietraperzia, C.da Santa Lucia, con annessa corte di circa mq, annotato in Catasto Fabbricati al Foglio 61 mappale 261, destinato ad attività commerciale (categoria catastale D8), lamentando che la valutazione attribuita dal sottoscritto pari a ,00, non risulta coerente alla realtà del mercato, ritenendo che il giusto valore da assegnare al suddetto bene sia di ,00 con una differenza, quindi, di ,00 rispetto al valore attribuito dal CTU. Lo stesso geom. Musumeci, inoltre, pur contestando il metodo di stima adottato dal sottoscritto visto che non si ha traccia di elementi oggettivi di valutazione. (omissis) il criterio adottato dal C.T.U. non solo non corrisponde allo stesso metodo, ma anzi si tratta di un criterio personale che non ha alcun riscontro nella dottrina estimativa non fa alcun cenno al valore assegnato alle altre unità immobiliari oggetto di pignoramento, limitandosi solamente al locale commerciale di contrada Santa Lucia. 3. RISPOSTA AI RILIEVI MOSSI DAL CTP MUSUMECI Per un ordinata risposta ai rilievi sollevati dal geom. Adriano Musumeci, il sottoscritto la disarticola in cinque distinti sintetici capitoli : 3.1 descrizione estremamente sommaria dei beni pignorati 3.2 identificazione dei confini 3.3 misure rilevate dalla planimetria catastale 3.4 criterio di stima degli immobili 3.5 valutazione del locale commerciale di C.da Santa Lucia, Foglio 61 mappale 261 Pagina 2 di pag. 6

3 risposta al primo capitolo Il sottoscritto si è limitato a una sommaria e sintetica descrizione dei beni immobili oggetto di esecuzione immobiliare nel pieno rispetto del quesito A formulato dall Illustrissimo Signor Giudice: Descriva sommariamente gli immobili pignorati come individuati nell atto di pignoramento. 3.2 risposta al secondo capitolo Il sottoscritto ha identificato i confini di ciascun immobile pignorato indicando con esattezza le strade e vie comunali e limitandosi a indicare le particelle catastali sia per motivi di privacy, sia perché in questa sede, non dovendosi redigere un rogito notarile non è necessario indicare con esattezza i nominativi delle ditte proprietarie confinanti. A ciò si aggiunga che i nominativi degli attuali proprietari, potrebbero non coincidere al momento della vendita dei beni, visto che nessuno può escludere che questi frattanto possano spogliarsi dei beni in favore di altri soggetti: sia persone fisiche che persone giuridiche. Tuttavia, il sottoscritto, a semplice richiesta dell Illustrissimo Signor Giudice, se lo riterrà necessario, prima della vendita dei beni all incanto è pronto a fornire i nominativi esatti dei proprietari dei fondi confinanti. 3.3 risposta al terzo capitolo La la superficie lorda posta alla base del calcolo delle unità immobiliari è stata rilevata mediante misurazione dalla planimetria catastale e verifica di attendibilità sui luoghi. A riguardo, il sottoscritto nella nota 1 a piè di pagina delle relazione di consulenza, ha fatto presente che tale scelta non influisce sul valore finale dell immobile atteso l ordine di grandezza dell eventuale differenza tra Pagina 3 di pag. 6

4 superficie reale e la superficie dedotta da supporto cartaceo. Nota questa, che, verosimilmente, sarà sfuggita all attenzione del geom. Musumeci. 3.4 risposta al quarto capitolo Il sottoscritto, al fine di determinare il prezzo di stima del valore dei beni immobili sopra descritti, ha utilizzato il criterio di stima sintetico comparativo a prezzi unitari di mercato. Per fare ciò ha tenuto conto dei dati forniti dall OMI (osservatorio mercato immobiliare) nel II semestre 2011 per le abitazioni e le attività commerciali dislocate nel Comune di Pietraperzia e, da questi, tenuto conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche di ciascun bene e delle informazioni assunte sui luoghi, ha indicato al Giudice il più probabile valore di mercato di ciascun bene, riportandolo in tabella. Il sottoscritto volutamente non ha tenuto conto e non ha inteso ricercare, atti pubblici di compravendita da prendere come riferimento, atteso che i dati indicati negli atti pubblici quasi sempre non riportano il reale prezzo di vendita. Infatti, negli atti pubblici di compravendita che riguardano immobili per civile abitazione, il prezzo indicato, generalmente, viene ottenuto moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126, che si riduce a 116 nel caso di vendita che riguardano prime abitazioni. Invece, per gli immobili che interessano locali commerciali è prassi moltiplicare la rendita catastale per 43 mentre per quelli che riguardano uffici e fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale (categoria catastale D8) il coefficiente moltiplicatore utilizzato è 63. Nel caso in specie, se il sottoscritto avesse tenuto conto di eventuali atti pubblici di compravendita di beni omologhi a quello oggetto di stima vale a dire categoria D8 rendita Pagina 4 di pag. 6

5 catastale di 4.580,00 con molta probabilità avrebbe rilevato un valore pari a ,00 ( 4.580,00 x 63). Valore di gran lunga inferiore a quello indicato dal sottoscritto di ,00. Quanto al criterio di stima proposto e adottato dal CTP, per valutare il locale commerciale di C.da Santa Lucia vale a dire il metodo analitico si fa rilevare che il geom. Musumeci, partendo dal dato certo riferito al canone annuo di locazione dell immobile, quantifica, in maniera del tutto apodittica e personale, le spese annue in ,00 limitandosi a scrivere. A quali verifiche il CTP fa riferimento? Quali spese ha preso in considerazione ed ha esaminato? Per applicare il metodo di stima analitico le spese non vanno genericamente indicate e quantificate ma vanno dettagliatamente calcolate e giustificate con i relativi documenti contabili. Il geom. Musumeci per essere attendibile avrebbe dovuto indicare, voce per voce le spese e allegare i relativi giustificativi di spesa. Ma di tutto ciò non vi è traccia, forse perché il CTP aveva come unico obiettivo non quello di ricercare il giusto valore di mercato del bene bensì quello di contestare il prezzo indicato dal CTU cercando di farlo lievitare in favore del suo cliente. A ciò si aggiunga che il prezzo indicato dal geom. Musumeci ,00 - non è per nulla attendibile se si considera che l immobile ricade in un piccolo Paese della Provincia di Enna, Pietraperzia, dove il mercato della vendita di immobili commerciali è praticamente bloccato, così com è fermo l intero comparto dell edilizia. 3.5 risposta al quinto capitolo Rebus sic stantibus, poiché il ragionamento logico-estimativo condotto dal geom. Musumeci non è condivisibile essendo affetto da una assoluta carenza di dati che dimostrano le effettive spese Pagina 5 di pag. 6

6 sostenute, il sottoscritto, anche in questa sede, conferma che il più probabile valore di mercato del locale commerciale sito in C.da Santa Lucia del Comune di Pietraperzia, annotato in Catasto Fabbricati al Foglio 61 mappale 261, categoria D8, rendita 4.580,00, attualmente locato, è di ,00. Ciò è quanto in fede il sottoscritto può rassegnare in risposta ai rilievi sollevati dal geom. Musumeci Adriano nell'interesse dell esecutato signor Chiolo Salvatore. IL C.T.U. (Ing. Alberto Fonte) Pagina 6 di pag. 6

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