TRIBUNALE DI BOLZANO

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1 TRIBUNALE DI BOLZANO SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI SÜDTIROL VOLKSBANK contro XXX Causa R.G. 188/2012 Giudice esecutore: dott. PAPARELLA MICHELE STIMA DEI BENI IMMOBILIARI pp.mm. 1,2,3,4 p.ed P.T.1809/II c.c Dodiciville Bolzano, 02/09/2013 Il C.T.U. Ing. Laura Formica

2 PREMESSA: INCARICO DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE OGGETTO DELLA STIMA IDENTIFICAZIONE A1 E A SEZIONE B P.M VINCOLI E ONERI CHE SI ESTINGUONO CON LA PROCEDURA P.M SEZIONE B P.M VINCOLI E ONERI CHE SI ESTINGUONO CON LA PROCEDURA P.M SEZIONE B P.M VINCOLI E ONERI CHE SI ESTINGUONO CON LA PROCEDURA P.M SEZIONE B P.M VINCOLI E ONERI CHE SI ESTINGUONO CON LA PROCEDURA P.M STATO DI POSSESSO SITUAZIONE CATASTALE SITUAZIONE URBANISTICA AMMINISTRATIVA PARAMETRI URBANISTICI REGOLARITÀ EDILIZIA DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI IMMOBILE SULLA P.ED 2072 E LE P.M. 1, 2, 3, CONSISTENZA DEI BENI ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE SPESE CONDOMINIALI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA CERTIFICATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO CRITERI DI STIMA FONTI DI INFORMAZIONE VALORE UNITARIO MEDIO DI RIFERIMENTO PARAMETRI FORMATIVI DEL VALORE DI MERCATO Parametro zonale Parametro di conservazione Parametro costruttivo Parametro funzionale Parametro urbanistico Parametro estetico - architettonico COMPARAZIONE PARAMETRICA Comparazione del parametro zonale Comparazione del parametro di conservazione Comparazione di parametri costruttivi Comparazione di parametri funzionali Comparazione di parametri urbanistici e catastali DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO Valutazione del lotto Adeguamento e correzione dei valori PREZZO DI STIMA A BASE D ASTA CONCLUSIONI...19 ALLEGATI

3 PREMESSA: INCARICO In data la sottoscritta dott. ing. Laura Formica nata a Fano il 17 Novembre 1982 con studio professionale a Bolzano, Via Vintler n 13, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bolzano al n 1916 A, compariva dinnanzi al G.E. Michele Paparella per l affidamento dell incarico come C.T.U. relativo alla stima dell immobile definito da: pp.mm. 1,2,3,4 p.ed P.T.1809/II c.c Dodiciville provvedendo in particolare a: 1. Descrizione sommaria: Eseguendo, ove occorre un numero di fotografie sufficienti a rappresentare compiutamente lo stato dell immobile pignorato, compresi gli ambienti interni, accerti l esatta superficie degli ambienti interni e ponga in evidenza eventuali difformità rispetto ai dati catastali; Tipologia dell immobile ed ubicazione Inquadramento della zona in cui si trova (pregi difetti, servizi, comodità varie ) Descrizione del complesso immobiliare di cui, eventualmente costituisce una parte Epoca di costruzione, caratteristiche generali, pertinenze comuni Descrizione dell immobile specifico (oggetto di procedimento), facendo riferimento a planimetrie o mappe (se trattasi di appartamento è necessario allegare planimetria, possibilmente in scala 1:100, se trattasi di terreni allegare mappa catastale, se utile ingrandita, con evidenziati i fondi in esame) con elencazione della consistenza, posizione, esposizione 2. Identificazione tavolare dei beni oggetto della vendita: 2.1. Indicazione della consistenza come risultante dal foglio A1 della partita tavolare, con diritti attivi, come da foglio A 2.2. Indicazione della quota oggetto di esecuzione in relazione a quella di pertinenza dell esecutato come da foglio B della partita tavolare; 2.3. elencazione dei vincoli ed oneri giuridici che gravano gli immobili (come da foglio C della partita tavolare), distinguendoli fra quelli: che restano a carico dell acquirente (servitù passive, diritti di usufrutto o abitazione, vincoli conseguenti l erogazione di agevolazioni provinciali. In questo caso specificare il costo per l eventuale estinzione del vincolo e/o le limitazioni che esso comporta) oneri che si estinguono con la procedura (solitamente le ipoteche) ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti di vendita; 3

4 3. Stato di possesso: Specificare chi fruisce (detiene il possesso) dei beni ed in base a quale titolo Se l immobile è locato specificare gli estremi del contratto (registrazione, durata, scadenza, canone, se disdettato o meno) con riguardo all efficacia rispetto al pignoramento e procedura dichiarazione del terzo occupante Se goduto da usufruttuario, indicare gli estremi e l età dello stesso, specificando che la vendita è riferita a nuda proprietà Ove l immobile sia occupata o fruito dal debitore, specificare che è tenuto in uso dall esecutato senza titolo 4. Situazione catastale: Se trattasi di terreni (agricoli o edificali) elencare le particelle, coltura superficie e rendita; Se trattasi di edificio o unità abitative riferire il classamento, con la rendita ed il corrispondente valore fiscale degli immobili, verificare la corrispondenza tra planimetrie catastali e lo stato di fatto; 5. Situazione urbanistica amministrativa: Se trattasi di terreni definire la destinazione urbanistica delle zona in cui insistono, la normativa cui è soggetta, con copia (possibilmente a colori) della zona stessa; Per le costruzioni riferire gli estremi della concessione edilizia e licenza d uso, se sono conformi al progetto approvato, ed ogni altro vincolo, se hanno esaurito o meno l attitudine edificabile del terreno, se vi sono pratiche di sanatoria in corso ed eventuali oneri in sospeso, ecc. 6. Descrizione analitica dei beni Se trattasi di componenti agricoli (masi), descrivere le caratteristiche, lo stato di coltivazione, definire le estensioni per ciascuna tipologia di coltura; per le costruzioni di pertinenza definire la consistenza (le cubatura per ciascuna destinazione d uso), le caratteristiche, lo stato di conservazione, ecc; Se trattasi di intere costruzioni ad uso abitativo o commerciale, valutare qual è l aspetto economico di maggior pregio (per esempio se la costruzione è vetusta sarà in rapporto alla cubatura costruibile, previa demolizione) per cui esporre i parametri di ricostruzione o risanamento; Se trattasi di parte di edifici o singole unità abitative, descrivere le caratteristiche costruttive, le dotazioni e finiture, gli impianti, lo stato di manutenzione, ecc. La consistenza sarà definita in superficie commerciale, quale somma della superficie lorda 4

5 abitativa (comprensiva dei muri, non distinta per singoli vani), più gli accessori, (balconi, cantine, ecc.) ragguagliati con opportuni coefficienti, ed eventuali pertinenze (quote giardino o parti comuni), assunte magari in forma percentuale. 7. Altre informazioni per l acquirente: Eventuali spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia; Eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate, di prossima attuazione; Altre spese, anomalie o cause in corso che costituiscono difficoltà per l acquirente 8. Valutazione complessiva del lotto: Criterio di stima ed epoca cui si riferisce la stessa Fonti di informazione Definizione del prezzo unitario e calcolo del valore di mercato dell intero bene; Eventuale calcolo del valore di una quota, se la vendita non riguarda l intero, oppure calcolo del valore della nuda proprietà in caso d usufrutto od altri diritti reali; Adeguamenti e correzioni della stima (con adeguamento percentuale del valore in relazione alle incertezze e peculiarità insite nella procedura); indicazione del prezzo di stima a base d asta 9. Quadro riepilogativo sintetico Il sottoscritto accettava l incarico, impegnandosi a svolgerlo bene e fedelmente. 5

6 1. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE OGGETTO DELLA STIMA Dopo avere comunicato con congruo anticipo alle parti coinvolte nella procedura di esecuzione immobiliare l inizio delle operazioni peritali è stato fissato in data 31 maggio 2013 alle ore in via Santa Gertrude 18 a Bolzano. Il primo accesso agli immobili è avvenuto in presenza di: -sig. xxxx (esecutato); L immobile, oggetto della stima, è ubicato nel Comune amministrativo di Bolzano presso il quartiere Aslago - Oltreisarco. Le immagini seguenti rappresentano un inquadramento planimetrico degli immobili in esame. pp.mm. 1,2,3,4 p.ed P.T.1809/II c.c Dodiciville 6

7 Immagine 1, 2, 3: Ubicazione dell immobile oggetto della presente stima 2. SITUAZIONE TAVOLARE P.T II C.C. DODICIVILLE 2.1. Identificazione A1 e A2 L immobile in esame, tavolarmente iscritto in P.T. 1809/II, è la p.ed di 617 mq. p.m. 1: al primo interrato: 4 magazzini, 2 scale, 1 corridoio, 2 disimpegni, 1 vano montacarichi, 2 bocche da lupo, 7

8 al piano terra: 2 negozi, 2 uffici, 2 giardini, 1 corridoio, 1 disimpegno, 1 wc, 1 antiwc, 1 camino, 2 entrate, 1 marciapiede, 1 vano montacarichi, 3 lucernai, al 1 piano: 1 camino, al 2 piano: 1 camino, al 3 piano: un camino. p.m.2: al 1 piano: 1 cucina, 3 stanze, 1 soggiorno, 1 atrio, 1 disimpegno, 1 bagno-wc, 1 balcone, 1 camino, al 2 piano: 1 camino, al 3 piano: un camino. p.m.3: al 2 piano: 1 cucina, 2 bagn1-wc, 5 stanze, 1 atrio, 2 disimpegni, 1 balcone, 1 camino, al 3 piano: 1 camino. p.m.4: al piano sottotetto: 1 sottotetto non praticabile, al piano copertura: 1 copertura. Nella sezione C comune non è stato intavolato niente Sezione B p.m. 1 xxxx quota 1/1. 05/03/ G.N. 1466/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1 Atto del 23/01/ Vincoli e oneri che si estinguono con la procedura p.m. 1 28/05/2003 G.N. 4067/1 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale importo complessivo ,00.- a carico p.ed p.m. 1 per la Cassa Centrale Raiffeisen dell Alto Adige S.p.a. sede di Bolzano Contratto del 20/05/2003 annotazione simultaneità con accessorie P.T II p.m. 2 G.N. 4067/ /10/2006 G.N. 8409/1 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale importo complessivo ,00.- a carico p.ed p.m. 1 per la Banca Popolare dell Alto Adige Soc. Coop. S.r.l. sede di Bolzano Contratto del 09/10/2006 annotazione simultaneità con accessorie P.T II p.m. 2 G.N. 8409/ P.T II p.m. 3 G.N. 8409/

9 P.T II p.m. 4 G.N. 8409/ /04/2007 G.N. 3173/3 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale importo complessivo ,00.- a carico p.ed p.m. 1 per la Cassa Centrale Raiffeisen dell Alto Adige S.p.a. sede di Bolzano Contratto del 11/04/2007 annotazione simultaneità con accessorie P.T II p.m. 2 G.N. 3173/ P.T II p.m. 3 G.N. 3173/ P.T II p.m. 4 G.N. 3173/ /11/2010 G.N. 9659/1 Annotazione atto di pignoramento immobiliare notificato il 09/11/2010 a realizzo del credito di Mongelli Vincenzo nell importo di ,53 oltre agli interessi legali dalla data del precetto al saldo ed alle spese di 1.000,0.- a carico p.ed p.m. 1 06/07/2012 G.N. 5622/1 Annotazione atto di pignoramento immobiliare notificato il 04/06/2012 a realizzo della Banca Popolare dell Alto Adige S.p.a. sede di Bolzano per l importo di ,83 oltre a spese ed accessori ai sensi dell atto di pignoramento a carico p.ed p.m Sezione B p.m. 2 xxxx quota 1/1. 29/04/ G.N. 3342/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1 Atto del 30/09/ Vincoli e oneri che si estinguono con la procedura p.m. 2 28/05/2003 G.N. 4067/2 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 12/10/2006 G.N. 8409/2 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 16/04/2007 G.N. 3173/4 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 06/07/2012 G.N. 5622/2 Annotazione 9

10 atto di pignoramento immobiliare notificato il 04/06/2012 a realizzo della Banca Popolare dell Alto Adige S.p.a. sede di Bolzano per l importo di ,83 oltre a spese ed accessori ai sensi dell atto di pignoramento a carico p.ed p.m Sezione B p.m. 3 xxxx quota 1/1. 29/04/ G.N. 3342/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1 Atto del 30/09/ Vincoli e oneri che si estinguono con la procedura p.m. 3 28/05/2003 G.N. 4068/1 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale importo complessivo ,00.- a carico p.ed p.m. 3 per la Banca Popolare dell Alto Adige Soc. Coop. S.r.l. sede di Bolzano Contratto del 20/05/2003 annotazione simultaneità con accessorie P.T II p.m. 4 G.N. 4068/ /10/2006 G.N. 8409/3 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 16/04/2007 G.N. 3173/5 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 06/07/2012 G.N. 5622/3 Annotazione atto di pignoramento immobiliare notificato il 04/06/2012 a realizzo della Banca Popolare dell Alto Adige S.p.a. sede di Bolzano per l importo di ,83 oltre a spese ed accessori ai sensi dell atto di pignoramento a carico p.ed p.m Sezione B p.m. 4 xxxx quota 1/1. 29/04/ G.N. 3342/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1 Atto del 30/09/ Vincoli e oneri che si estinguono con la procedura p.m. 4 28/05/2003 G.N. 4068/1 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m. 3 12/10/2006 G.N. 8409/3 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 10

11 16/04/2007 G.N. 3173/5 Intavolazione diritto d ipoteca P.T. Principale ,00.- Vedi intavolazione p.m.1 06/07/2012 G.N. 5622/4 Annotazione atto di pignoramento immobiliare notificato il 04/06/2012 a realizzo della Banca Popolare dell Alto Adige S.p.a. sede di Bolzano per l importo di ,83 oltre a spese ed accessori ai sensi dell atto di pignoramento a carico p.ed p.m STATO DI POSSESSO L immobile attualmente è occupato dagli esecutati con la famiglia e non risulta locato. 4. SITUAZIONE CATASTALE Dalle visure catastali, nel c.c. Dodiciville, via Santa Gertrude 18, risultano censiti: p.ed. sub p.m. categoria classe consistenza superficie rendita D/ Euro 2.840, A/2 3 7 vani 147 mq Euro 976, A/2 3 7,5 vani 147 mq Euro 1.045, C/ mq - Euro 286,63 Proprietario: xxx proprietario per 1/1 p.m. 1 xxx proprietario per 1/1 p.m. 2 xxx proprietario per 1/1 p.m. 3 xxx proprietario per 1/1 p.m. 4 Lo stato di fatto corrisponde alla situazione catastale (vedi planimetrie catastali, allegato 5). 11

12 Immagine 4: Estratto mappa C.C. Dodiciville 5. SITUAZIONE URBANISTICA AMMINISTRATIVA 5.1. Parametri urbanistici Dall estratto del P.U.C. del Comune di Bolzano rappresentato nell immagine 5 si nota che l immobile in oggetto è inserito nella zona Zona B3 - zona di completamento. Le Norme di Attuazione al Piano Urbanistico riportano i seguenti indici: Zona B3 - zona di completamento: Queste zone comprendono aree, già in larga parte edificate, che costituiscono le più recenti espansioni urbane. Sono ammessi gli interventi previsti dalle norme vigenti in materia, nel rispetto dei seguenti indici: a) indice di fabbricabilità del lotto edificabile: 3,5 m³/m²; b) altezza massima: 14,00 metri c) rapporto massimo di copertura: 35%; d) distanza minima dai confini: 5 metri, salvo allineamenti preesistenti sul fronte stradale; e) distanza minima tra i fabbricati: 10 metri. 12

13 Immagine 5: Estratto P.U.C. Comune di Marlengo 5.2. Regolarità edilizia Da consultazione presso l Ufficio Tecnico del Comune di Bolzano risultano rilasciati i provvedimenti autorizzativi sotto elencati. Concessione edilizia nr. 131/55 del Agibilità del DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI 6.1. Immobile sulla p.ed 2072 e le p.m. 1, 2, 3, 4 L immobile è stato eretto a metà degli anni 50. L edificio in esame è un edificio indipendente con diverse destinazioni d uso. La p.m. 1 si sviluppa al piano terra e al piano interrato ed ha destinazione d uso commerciale. All esterno troviamo un giardino e due ingressi alla proprietà: uno dal lato ovest e uno dal lato sud. Al piano terra troviamo il negozio che ha un unico vano per l esposizione dei prodotti, collegati al negozio troviamo anche un wc con l anti-wc e due uffici. Scendendo una scala collocata planimetricamente in basso sulla sinistra si scende al piano interrato dove è presente un ampio magazzino con due locali tecnici. La p.m. 1 risulta comunicante con le altre p.m. attraverso un vano scala comune che parte dal piano terra. L ingresso al vano scala è comunque mascherato al resto del negozio e sarebbe volendo chiudibile per rendere indipendente quest ultimo dal resto del fabbricato. 13

14 La p.m. 2, collocata al primo piano dell immobile, è un appartamento ad uso residenziale ed attualmente occupato dall esecutato. Dal vano scala comune si accede al disimpegno su cui si affaccia la zona giorno. Tramite un secondo disimpegno si accede alla zona notte e al bagno. Il pavimento del disimpegno è in granigliato, mentre in cucina abbiamo infissi in legno e pavimenti in piastrelle. Il soggiorno e le camere da letto hanno pavimento il legno. Complessivamente la p.m. ha un livello di finitura medio, le finiture sono quelle dell epoca della costruzione dell immobile. Tutte le stanze sono dotate di radiatori. La p.m. 3, collocata al secondo piano dell immobile, è un appartamento ad uso residenziale ed attualmente occupato dalla famiglia dell esecutato. Dal vano scala comune si accede al disimpegno su cui si affacciano un bagno, 3 stanze e la cucine. Passando poi attraverso un corridoio alla zona notte e al bagno. Anche qui il pavimento del disimpegno è in granigliato, mentre in cucina abbiamo infissi in legno e pavimenti in piastrelle. Il soggiorno e le camere da letto hanno pavimento il legno. Complessivamente la p.m. ha un livello di finitura buono, è evidente che l appartamento ha subito una ristrutturazione interna negli ultimi 10 anni. Tutte le stanze sono dotate di radiatori. La p.m. 4 è il sottotetto praticabile. Le caratteristiche dell immobile si possono così riassumere: riscaldamento a metano con radiatori ad ogni piano, acqua calda autonoma, infissi in metallo al piano terra e in PVC ai restanti piani con doppio vetro con tapparelle ad ogni finestra (nei piani superiori), pavimento industriale al piano interrato, piastrelle al piano terra e diverse tipologie di pavimentazione al piano primo e secondo; bagni piastrellati, portone blindato all ingresso degli appartamenti, porte interne in legno, sottotetto praticabile; l altezza dei locali è di mt Strutturalmente l immobile è caratterizzato da una struttura portante in cemento armato e muri di tamponamento in mattoni, da solai latero-cemento e da una copertura a falde in legno. Esternamente l edificio risulta in buono stato di conservazione e con un buon grado di finiture. In tab. 1 si riassumono le caratteristiche dell immobile. 14

15 SCHEMA RIASSUNTIVO della p.ed. 907 e delle pp.mm , p.ed. 905, c.c. Marlengo solai tamponamenti esterni tamponamenti interni copertura impianto elettrico impianto riscaldamento impianto condizionamento grondaie e pluviali impianto ascensore serramenti pavimenti latero - cemento laterizio laterizio copertura a falde in legno conforme alla L. 46/90, 220V Caldaia autonoma a metano Non presente in lamiera verniciata Non presente Metallo - PVC Piastrelle, legno e laminato Tab. 1: Tabella riassuntiva delle caratteristiche dell immobile 6.2. Consistenza dei beni La superficie commerciale è computata secondo il criterio della superficie convenzionale vendibile, che considera la somma delle superfici coperte, le superfici ponderate (secondo coefficienti definiti dalla UNI 10750:2005) ad uso esclusivo (come terrazze e giardini) e le superfici ponderate delle pertinenze (come cantine e soffitte). La tab. 2 riporta le varie consistenze ricavate graficamente dalle planimetrie catastali. p.ed. sub. p.m. Piano Superfici lorde (m²) coeff. Superfici Superficie comm. (m²) locali tecnici laboratorio-magazzino ufficio negozio appartamento giardino locali tecnici laboratorio-magazzino ufficio uffici appartamento giardino interrato 22,68 380,22 0,75 0,9 359, terra 46,36 114,62 157, ,25 200, primo 160,98 93,21 1 0,25 184, secondo 160,98 93,21 1 0,25 184, terzo 160,98 93,21 0,5 0,25 TOTALE: 103, ,97 Tab. 2: Consistenza dei beni oggetto della stima 15

16 7. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE 7.1. Spese condominiali Essendo un immobile autonomo sono presenti solo le spese di gestione Regolarizzazione urbanistica L edificio non presenta difformità rispetto ai documenti catastali Certificato di qualificazione energetica Come previsto dall'art. 6 comma 1-bis del D. Lgs. 192/2005, entrato in vigore con il decreto attuativo DPR 59/2009, è necessario allegare l attestato di qualificazione energetica degli immobili all atto di compravendita. Poiché l immobile in oggetto ne è sprovvisto, si valutano con 500 le spese di redazione dell attestato. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1. Criteri di stima La sottoscritta intende procedere nella determinazione del valore di mercato degli immobili con il criterio comparativo sintetico, fondato sulla comparazione dei prezzi con beni assimilabili a quello oggetto di stima. Al fine di tenere nel dovuto conto le caratteristiche specifiche del bene occorre applicare a questo valore dei coefficienti correttivi (decrementativi e/o incrementativi) determinati sulla base dell intrinseca specificità dell unità immobiliare Fonti di informazione Le fonti di informazione per la determinazione di un valore medio di riferimento sono le seguenti: indagini di mercato presso agenzie immobiliari relativamente a trattative di compravendita di immobili situati nei dintorni della zona in esame; informazioni fornite dall Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio Valore unitario medio di riferimento Le fonti di informazione hanno consentito alla sottoscritta di identificare il valore unitario di mercato per destinazione residenziale variabile tra i /m² e i /m², per i negozi tra /m² e /m², per i magazzini tra 900 /m² e /m². È quindi possibile affermare che un immobile di riferimento ha un valore di mercato medio pari a / m² per la residenza, /m² per il negozio e /m² per il magazzino Parametri formativi del valore di mercato 16

17 Sono stati considerati i seguenti parametri formativi: Parametro zonale Il parametro zonale considera caratteristiche come l ubicazione rispetto al centro della località, l urbanizzazione del quartiere e l esposizione Parametro di conservazione Il parametro di conservazione considera lo stato di fatto dell opera nel suo complesso sia dal punto di vista impiantistico che strutturale rispetto ad uno stato nuovo Parametro costruttivo Il parametro costruttivo considera caratteristiche come la struttura, il livello di finitura e gli impianti Parametro funzionale Il parametro funzionale considera la razionale fruibilità degli interni ed esterni dell immobile, nonché la potenzialità di uso derivante dagli annessi, qual il giardino Parametro urbanistico Il parametro urbanistico tiene conto della corrispondenza tra immobile e situazione urbanistica e catastale Parametro estetico - architettonico Il parametro estetico - architettonico considera la qualificazione formale e stilistica dell immobile, conferita sia dalla tipologia di materiali utilizzati, sia dalla ricerca estetica esterna ed interna Comparazione parametrica Comparazione del parametro zonale L ubicazione in via Santa Gertrude 18 in una zona caratterizzata da un edilizia abitativa media e abbastanza vicino al centro suggerisce l applicazione di un coefficiente invariante pari a k 1 = 1, Comparazione del parametro di conservazione Non sono presenti quadri di dissesto, lesioni o fessurazioni significative degli elementi strutturali e non si hanno neppure guasti a livello impiantistico. Si assume un coefficiente invariante pari a k 2 = 1, Comparazione di parametri costruttivi Con riferimento alle varie componenti: Componente strutturale: non sono presenti quadri di dissesto, lesioni o fessurazioni significative degli elementi strutturali. Si assume un coefficiente invariante k 3 = 1,00. 17

18 Componente di finitura: le finiture sono di buona fattura sia all interno che all esterno. Si può quindi adottare un coefficiente incrementale pari a k 4 = 1,01. Componente impiantistica: la presenza d impianto riscaldamento autonomo a gas conforme alle normative vigenti, può essere trasposto con un coefficiente invariante pari a k 5 = 1, Comparazione di parametri funzionali L immobile è indipendente con accesso diretto dal vialetto esterno, si applica un coefficiente incrementale pari a k 6 = 1, Comparazione di parametri urbanistici e catastali L immobile è conforme ai documenti catastali; si assume quindi un coefficiente invariante k 7 = 1, Determinazione del valore di mercato Valutazione del lotto In tab. 3 si determina il valore del lotto p.ed. sub p.m. piano superficie (m²) valore base unitario ( /m²) K1 K2 K3 K4 K5 K6 K₇ valore finale unitario ( /m²) valore finale ( ) interrato 359, ,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 1, , , terra 200, ,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 1, , ,95 TOT P.M.1: , primo 184, ,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 1, , , secondo 184, ,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 1, , , terzo 103, ,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 1, , ,82 TOT: ,75 Tab. 3: Determinazione del valore del lotto Adeguamento e correzione dei valori In considerazione di quanto esposto nei capitoli precedenti della presente relazione, il valore del lotto viene adeguato come esposto in tab. 4 per ottenere il più probabile valore di mercato. Valore lotto: ,75 Spese di ristrutturazione e/o adeguamenti: 0,00 Decurtazione stato di possesso: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri di urbanizzazione da riconoscere al Comune: 0,00 Redazione attestato di certificazione energetica: - 500,00 Valore di mercato: ,75 Tab.4: Adeguamento valore 18

19 8.7. Prezzo di stima a base d asta In considerazione della vendita dei beni in esame tramite la particolare forma di asta giudiziaria, per adeguamento e correzione della stima in relazione alle incertezze del mercato, per l incertezza dei tempi di aggiudicazione e la disponibilità, nonché in considerazione di ogni altro aspetto sfavorevole eventualmente non emerso e non citato in questa relazione, si ritiene doversi applicare una ulteriore diminuzione al prezzo di mercato come sopra stimato, riducendo lo stesso di ca. il 10% ed arrotondando il valore risultante, si ottiene un prezzo a base d asta pari a: CONCLUSIONI In conclusione, rispondendo al quesito, la sottoscritta dichiara che: il valore di mercato della pp.mm. 1,2,3,4 p.ed P.T.1809/II c.c Dodiciville è pari a (un milione ottocentomila euro) L immobile sarebbe divisibile in p.m. separate e sarebbe possibile la divisione del valore in base alle singole porzioni materiali per una vendita agevolata dello stesso. Ritenendo esaurientemente evaso il mandato conferito, la sottoscritta rassegna la presente relazione. Bolzano, 02/09/2013 Il C.T. U. Ing. Laura Formica ALLEGATI 1. Documentazione fotografica 2. Copia visure catastali 3. Copia estratto tavolare 4. Provvedimenti autorizzativi (concessioni edilizie e licenze d uso) 5. Planimetrie catastali 6. Testo per inserzione pubblicitaria 19