TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE III CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Forzata

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1 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE III CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata OMISSIS contro OMISSIS OMISSIS N. Gen. Rep. 1508/2015 ELABORATO PERITALE Esperto Incaricato: Arch. BRAMBILLA MASSIMO Iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n Iscritto all Albo del Tribunale al n C.F. BRM MSM 46C21 F205M P.IVA N con studio in MILANO Via Castelvetro n. 20 Telefono fax Cellulare: libero.it - pec: oamilano.it 1

2 Bene immobile sito in MILANO Piazzale Vincenzo Cuoco n.7 Lotto 001 A) AVVISI Il sottoscritto, inviata il giorno raccomandata a.r. agli esecutati ed al Legale del creditore procedente Avv. OMISSIS, il 19 gennaio 2016 si recava in loco con il nominato Custode Giudiziario Avv. Giovanna Caruso, con il fabbro e con l ausilio della forza pubblica poteva visionare l unità immobiliare pignorata. B) Atto di pignoramento 1) Estremi atto di pignoramento: notificato a mezzo del servizio postale il trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Milano 1 il , Reg. Part. n , Reg. Gen. n , Pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario, Rep del , a favore di OMISSIS, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 contro OMISSIS, C.F. OMISSIS ed OMISSIS, C.F. OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di ½ ciascuno, per il corrispettivo di euro ,54 oltre interessi successivi e spese occorrende. 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE PIGNORATO b. Proprietà per la quota di ½ ciascuno di Appartamento sito in Milano Piazzale Vincenzo Cuoco, al civico numero 7, piano 2-6 sottotetto. Composto da ingresso, due locali, un balcone, cucina e servizio igienico con annesso vano di solaio al 6 piano sottotetto. L unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 59,00 circa. c. Identificato in Catasto come segue: intestazione: - OMISSIS OMISSIS, nata OMISSIS OMISSIS, C.F. OMISSIS, proprietaria per 1/1 in regime di comunione dei beni - OMISSIS OMISSIS, nato a OMISSIS OMISSIS, C.F. OMISSIS, proprietario per 1/1 in regime di comunione dei beni descrizione: in comune di Milano Foglio n. 483; Mappale n. 9, Sub. 143, Piazzale Vincenzo Cuoco n. 7, piano 2-6, Categoria A/4 Classe 1, Consistenza vani 5, Rendita 309,87. (visura storica per immobile, planimetria catastale 1:200, allegato 1) Coerenze dell appartamento: parti comuni, viale Molise, piazzale Cuoco, cortile. Coerenze del solaio: unità immobiliare interno 4, parti comuni, unità immobiliare interno 6, cortile. 2

3 d. Estremi atto di provenienza: compravendita del , Rep.n. 3818, Raccolta n. 2523, Notaio OMISSIS, trascritta alla Conservatoria dei RR.II Milano 1 il giorno ai nn / I Sigg. OMISSIS ed OMISSIS, coniugi in comunione di beni acquistano in Milano, piazzale Cuoco 7, appartamento a piano secondo di due locali e servizi con annesso vano di solaio nel sottotetto; il prezzo convenuto della vendita è di euro , DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche della zona: Caratteristiche zone limitrofe: Servizi offerti dalla zona: Collegamenti pubblici: come risulta dalla mappa della Camera di Commercio (allegato 2) piazzale Cuoco è compreso nel zona 32 decentramento Martini Cuoco. Ha superficie di 2,969 kmq. e abitanti. L edificio di P.le Cuoco 7 dista circa 3 km. dal centro città. La zona è posta a sud est ed è contraddistinta dai recenti interventi di recupero delle aree industriali dismesse limitrofe alla stazione ferroviaria di Porta Vittoria ove si hanno edifici residenziali risalenti a fine 800, primi 900, industriali e artigianali. i quartieri limitrofi sono: a nord Argonne - Corsica, ad est Salomone - Bonfadini, a sud Corvetto e ad ovest Libia Cirene aventi tutti prevalenza di edifici residenziali con residue attività industriali, artigianali e commerciali. sono presenti negozi, supermercati, edifici di culto, scuole elementari, medie e superiori; gli uffici decentrati del comune, il mercato ortofrutticolo. a meno di 500 mt. la stazione Brenta della linea metropolitana 3; a meno di 1 km. la stazione ferroviaria di Porta Vittoria con le linee sub urbane S1, S2, S5, S6, S13. Linee di superficie dell ATM collegano con il centro città ed i quartieri vicini. A circa 3 km. scorre la tangenziale est con i raccordi per l autostrada del sole. 3. STATO DI POSSESSO Dalla ricerca presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Milano 2 (allegato 3) non risultano registrati contratti di locazione o di comodato d uso stipulati come dante causa, per l unità immobiliare in oggetto di stima. Alla data del 19 gennaio 2016 fatto accesso con il Custode Giudiziario, nell appartamento non risultavano presenti persone. L appartamento risulta pertanto libero da persone. Si allegano : 1) certificati storici di residenza di OMISSIS e OMISSIS debitori (allegati 3.1) 2) certificato stato di famiglia di OMISSIS (allegato 3.2); 3) comune di Milano non ci risulta un matrimonio in Milano (allegato 3.3) 3

4 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli : nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale : nessuna Atti di asservimento urbanistico: nessuno Limitazioni d uso: nessuno 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Ispezione ipotecaria del (allegato 4.2) ISCRIZIONI: ipoteca volontaria: iscritta in data , Reg. Part. n. 2019,Reg. Gen. n , pubblico ufficiale Notaio OMISSIS, Repertorio n /42612 del derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore OMISSIS, sede OMISSIS, C.F. OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota 1/1 importo capitale: ,00, importo ipoteca: ,00, durata 20 anni. contro - OMISSIS OMISSIS, C.F. OMISSIS, per il diritto di proprietà per la quota di 1/2. - OMISSIS OMISSIS, C.F. OMISSIS, per il diritto di proprietà per la quota di 1/2. (allegato agli atti) pignoramenti: Pignoramento: derivante da atto di precetto, notificato a mezzo del servizio postale il a favore OMISSIS, Milano, C.F. OMISSIS, atto depositato in Cancelleria il a firma dell avv. OMISSIS (Milano) trascritto a Milano 1 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in data Reg. Part. n. OMISSIS, Pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario, Milano, Rep. n del contro - OMISSIS, C.F. OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/2. - OMISSIS, C.F. OMISSIS per il diritto di proprietà la quota di 1/2. (allegato agli atti) 4

5 Pignoramento: trascritto in data , Reg. Part. n ,Reg. Gen. n , pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario, Rep. n del a favore OMISSIS OMISSIS, sede Milano, C.F , per il diritto di proprietà per la quota di 1/1, contro - OMISSIS, C.F. OMISSIS per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. Pignoramento immobiliare del valore di euro ,49 oltre interessi di mora da al saldo, nonché oltre tutte le successive spese occorrende. (allegato a) Con le riserve del caso si stimano i seguenti oneri: - per cancellazione ipoteca volontaria tassa fissa 35,00; - per cancellazione dei pignoramenti 294,00 cad Altre limitazioni d uso: nessuna Altre limitazioni d uso: nessuna 4.3. Giudizio di conformità edilizia-urbanistica e catastale Conformità edilizia: Nessuna difformità La costruzione dell edificio di Piazzale Vincenzo Cuoco risale al 1933; in data il comune di Milano ha concesso il Nulla Osta n.2187 (allegato 4.3.1a). In data 6 dicembre 1935 il Comune di Milano ha dichiarato NULLA OSTA e rilasciato Licenza di Occupazione N.1056 (allegato 4.3.1b) Conformità urbanistica: Nessuna difformità L edificio di piazzale Vincenzo Cuoco n. 7 in base al vigente PGT, è ubicato in ADR Ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile (Titolo II- Capo II) Tessuto urbano a impianto aperto (Art.15.3) Insiemi urbani unitari (Art.15.6) (allegato 4.3.2) Conformità catastale: Nessuna difformità Lo stato di fatto rilevato il coincide con la planimetria catastale scala 1:200 presentata il (allegato 1) 5

6 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione immobile anno 2015/ ,10 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: -- Spese straordinarie di gestione immobile già scadute (2013) 4.894,80 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,28 (di cui 1.573,81 per anno 2015 ed 328,94 genn/febbraio 2016) Amministrazione OMISSIS del (allegato 5.1) - Alla porzione dell appartamento spetta e compete una proporzionale quota di comproprietà indivisa in ragione di complessivi 41,84 millesimi. Cause in corso: nessuna Atti ablativi: nessuna 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1 Attuali proprietari OMISSIS, C.F. OMISSIS, e OMISSIS, C.F. OMISSIS, in forza di atto di compravendita del , Rep. 3818, Racc. n. 2523, Notaio OMISSIS, tra loro coniugati in regime di comunione legale dei beni, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II di Milano 1 il giorno ai nn / (allegato 6.1) Precedenti proprietari (nel ventennio) OMISSIS, C.F. OMISSIS, e OMISSIS, C.F. OMISSIS in forza dell atto notaio OMISSIS (Milano) del , Repertorio n , registrato a Milano in data n PRATICHE EDILIZIE 7.1. Licenza Edilizia: Nulla Osta per la costruzione di fabbricato ad uso abitazione rilasciato il a OMISSIS 7.2. Licenza di occupazione: rilasciata a OMISSIS il 6 dicembre

7 7.3 Caratteristiche descrittive dell edificio di piazzale Cuoco 7 Milano E stato costruito nel 1933 Il fabbricato di 6 piani fuori terra oltre ai piani seminterrato e sottotetto (foto 1) ha struttura in cemento armato. Le facciate hanno tamponamento a cassa vuota con paramento esterno in mattoni facciavista lato strada (foto 2), intonacate al civile e tinteggiate lato cortile (foto 3); la copertura è a falde con manto in tegole marsigliesi, lattoneria in rame. Il cancello di ingresso pedonale e carraio è in ferro; l androne di ingresso è pavimentato con quadrotti cm. 40x40 di cemento e graniglia. Il cortile è pavimentato in parte in asfalto in parte in masselli autobloccanti, aiole con siepi, arbusti da fiore, panchine e alberi di medio fusto completano la sistemazione dell area compresa tra i fabbricati condominiali. La scala di accesso all u.i. in stima (foto 4) ha portone in ferro verniciato, i gradini sono rivestiti in marmo grigio, le pareti sono rivestite per una altezza di mt. 1,60 in pittura lavabile. L edificio dispone del servizio di portineria, non dispone di ascensore, dispone di citofono ed è allacciato alle reti cittadine di acqua, fogna, luce, gas metano. L Amministrazione del Condominio, non ha trasmesso la dichiarazione di conformità dell impianto elettrico riguardante le parti comuni. (allegato 7.3.1) Lo stato di conservazione e manutenzione generale è normale Descrizione appartamento di cui al punto 1. Proprietà di OMISSIS e OMISSIS, per la quota di ½ ciascuno di Appartamento sito in Milano, piazzale Vincenzo Cuoco, al civico 7, piano secondo con vano solaio al piano sesto sottotetto. L appartamento in stima è parte di un edificio in condominio; ha tripla esposizione con affacci per due lati su cortile e per un lato sul viale Molise ed è composto da: ingresso tinello (foto 5), balcone (foto 6), cucinino (foto 7), camera lato cortile (foto 8), cameretta lato viale Molise (foto 9) e servizio igienico (foto 10) con annesso vano di solaio al 6 piano sottotetto (foto 11-12). L appartamento sviluppa una superficie lorda di mq. 59,00 circa. Identificazione in Catasto come segue: intestazione: - OMISSIS, nata OMISSIS, C.F. OMISSIS, proprietaria per 1/1 in regime di comunione dei beni - OMISSIS, nato OMISSIS C.F. OMISSIS, proprietario per 1/1 in regime di comunione dei beni 7

8 Descrizione: in comune di Milano Foglio n. 483; Mappale n. 9, Sub. 143, Piazzale Vincenzo Cuoco n. 7, piano 2-6, Categoria A/4, Classe 1, Consistenza vani 5, Rendita 309,87. Coerenze dell appartamento: parti comuni, viale Molise, piazzale Cuoco, cortile. Coerenze del solaio: unità immobiliare interno 4, parti comuni, unità immobiliare interno 6, cortile. L unità immobiliare ha un altezza interna di circa 3,30 mt. Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni Piano secondo Appartamento 52, ,61 est-sud-ovest normali Balcone 4,16 0,50 2,08 sud-ovest normali solaio 5,25 0,25 1,31 -- normali Parti comuni condominiali 5% 2,80 -- normali Totale 58,80 arr. 0,20 Totale arr. 59, Caratteristiche descrittive dell appartamento: Infissi esterni Infissi interni (componente edilizia): Plafoni (componente edilizia): Pareti (interne) Tipologia: ante a battente in legno con vetri semplici Condizioni: carenza manutentiva Protezioni esterne: tapparelle in pvc Condizioni: necessita manutenzione Tipologia: portoncino di ingresso in legno blindato Tipologia: porte in legno Materiali: stabilitura e tinteggiatura Materiali: stabilitura e tinteggiatura 8

9 Rivestimento Ubicazione: cucinino (componente edilizia): Materiale: ceramica cm. 15x20 h.160 Ubicazione: bagno Materiale: ceramica cm. 20x25 h.cm.175 Pavimenti (componente edilizia): Ubicazione: ingresso tinello, camere, cucinino Materiale: ceramica cm. 30x30 Ubicazione: bagno Materiale: ceramica 25x25 Ubicazione: balcone Materiale: ceramica monocottura cm. 30x30 Antifurto (componente Tipologia: non presente edilizia) Gas (impianto) Elettrico (impianto) Fognatura (impianto) Telefonico (impianto) Citofonico (impianto) Idrico (impianto) Termico (impianto) Alimentazione: metano Certificazioni: non pervenute Tipologia: sottotraccia Certificazioni: non pervenute Tipologia: mista Fognatura: comunale Certificazioni: non ispezionata non presente Tipologia: audio Condizioni: funzionante Certificazioni: non pervenute Alimentazione: acquedotto comunale Condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute Bagno: è installato lavabo incassato su muratura, vasca a sedere, wc, bidet. tipologia: riscaldamento centralizzato; caloriferi in ghisa, scaldabagno elettrico per produzione acqua calda sanitaria posizionato in bagno Certificazioni: non pervenute Certificazione Attestato di Prestazione Energetica energetica Codice identificativo del Classe energetica G 375,49 Kwh/m2a (allegato 7.4.1) Condizionamento (componente edilizia) tipologia: non presente 9

10 Pertinenze annesse all appartamento: solaio è posto al piano 6 sottotetto Coerenze: unità immobiliare interno 4, parti comuni, unità immobiliare interno 6, cortile. Sviluppa una superficie complessiva di 5,25 mq. circa Caratteristiche descrittive Pavimento : in battuto di cemento Pareti : intonaco rustico porta di ingresso in legno impianto elettrico non presente 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE 8.1 Criterio di stima Per la definizione del più probabile valore di mercato si è tenuto conto dello stato di fatto del bene, dello stato di conservazione e di manutenzione e si sono considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche con i coefficienti seguenti: zona periferica 0,90; servizi di trasporto 1,00; piano 2 1,00; facciate 1,00; orientamento luminosità esposizione 1,00; taglio abitazione 0,90; funzionalità 0,90; impianti e finiture 0,90; appartamento tipo popolare 0,90. Totale 8,50 : 9 = 0, ,50/mq. x 0,94 = 1.658,63 arr , ,00 x 59/mq. = , Fonti di informazioni Osservatorio Quotazioni Immobiliari (allegato 8.2.1) Rilevazione prezzi Camera Commercio di Milano 1 semestre 2015 (allegato 8.2.2) Agenzia Entrate (allegato 8.2.3) Osservatorio Mercato Immobiliare (allegato 8.2.4) Valore medio ponderale: (1.502, , , ,00) : 4 = 1.764, Valutazione immobile ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Appartamento 59, , , ,00 10

11 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi, per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno 8.5. Prezzo base d asta dell immobile Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 L Esperto incaricato Arch. Massimo Brambilla Milano,

12 ALLEGATI A) raccomandata ai debitori e al Legale (n.3 fogli); 1) estratto mappa, visura storica, planimetria catastale (n. 5 fogli); 2) mappa Camera di Commercio; 3) 3 Verifica esistenza contratti di locazione Ufficio Territoriale di Milano 2; 3.1 certificati storici di residenza dei debitori esecutati (n. 2 fogli); 3.2 certificato stato di famiglia di OMISSIS; 3.3 comune di Milano; 4.2) 4.2 ispezione ipotecaria del ; 4.2.2a ispezione ipotecaria del trascrizione pignoramento (n. 2 fogli); 4.3) 4.3.1a Nulla Osta Edilizio del 1933; b Licenza di Occupazione del 1935 (n.2 fogli); estratto PGT vigente (n. 2 fogli); 5) 5.1 amministrazione OMISSIS; 6) 6.1 compravendita con allegati (n. 7 fogli); 7.3) amm.ne OMISSIS per I.E.; 7.4) Attestato di Prestazione Energetica (n. 5 fogli); 8.2) Osservatorio Quotazioni Immobiliari; Rilevazione prezzi Camera di Commercio; Banca Dati Agenzia Entrate; andamento OMI (n. 2 fogli); a) fotografie esterne ed interne del bene e planimetria (n. 7 fogli); b) attestazione invii Elaborato Peritale al Legale del creditore procedente, al legale del creditore omissis ed ai debitori esecutati (n. 2 fogli). 12