TRIBUNALE DI VICENZA CIME E PENALE. Esecuzione Forzata Condominio Everest contro

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1 TRIBUNALE DI VICENZA CIME E PENALE Esecuzione Forzata Condominio Everest contro N. Gen. Rep /11 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Fiammella Vincenzi iscritto all'albo della provincia di Vicenza al N. 507 iscritto all'albo del Tribunale di Vicenza al N /NC77,1158M-141,840B- Iva con studio in Monteviale (Vicenza) Via Giovanni XXIII n 82 telefono: cellulare: fax: fiammetta.vincenzi, 21ibero.it Heimdall Studio - www_hestudio.it

2 Esecuzione Forzata N /11 Beni in Vicenza (Vicenza) Viale Torino n.26 Lotto 001 I. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Vicenza (Vicenza) Viale Torino n.26. Composto da appartamento bicamere posto al primo piano del cosiddetto 'Condominio Everest', edificio di 18 piani situato in Viale Torino. L'appartamento è costituito da un ampio ingresso, soggiorno, cucina con loggia, due camere da letto, bagno con vasca, w.c. con antibagno, ripostiglio. Le condizioni generali dell'appartamento sono scarse. Posto al piano I sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 125,5 Identificato al catasto fabbricati: intestata a 1 :... Proprietà per 1/2 in regime di Comunione dei beni con...; 2:... Proprietà per 1/2 in regime di Comunione dei beni con foglio 46 mappale 965 subalterno 93, categoria A/2, classe 4, composto da 6 vani, posto al piano 1, rendita: E 759,19. Coerenze: in senso N.E.S.O.: muro perimetrale su due lati; mapp. 965 sub 91 - vano scale comune; A.U.I. Note: L'unità immobiliare fa parte di un fabbricato che insiste sul lotto così identificato: Comune di Vicenza - C. terreni - Fg mapp Ente urbano di are Confini in senso N.E.S.O.: mapp. 1000; Via Torino; mapp. 1459; mapp Beni Comuni: mapp. 965 sub 5, sub 75, sub 76, sub 77, sub DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Servizi della zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici (km): semicentrale residenziale e mista (degradata) a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti. farmacie (buono), negozio al dettaglio (buono), spazi verdi (buono), parco giochi (buono), scuola elementare (buono), scuola media inferiore (buono), teatro (orti m o), supermercato (buono). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria residenziali, miste i principali centri limitrofi sono Verona, Padova, le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Colli Berici, le attrazioni storiche presenti sono: Opere palladiane. autobus (0,5), ferrovia (0,5). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da...in forza di un contratto di affitto del tipo 4+4 per l'importo di C 4.800,00 stipulato in data 16/01/2012 con scadenza in 15/01/2016. registrato a Vicenza in data 01/02/2012 ai nn VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Perito: Arch. Hammetta Vintemi 2 d i 9

3 Esecuzione Forzata N / I [ Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di Mutuo Fondiario a favore di BANCA ANTONVENETA S.P.A. CON SEDE A PADOVA C.F RELATIVAMENTE ALL'UNITÀ NEGOZIALE N. 1- DIRITTO: PROPRIETÀ - QUOTA: 1/1, contro Soggetto n.1:...- Relativamente all'unità Negoziale n.1 - DIRITTO: Proprietà - Quota: 1/2; Soggetto n Relativamente all'unità Negoziale n.1 - DIRITTO: Proprietà - QUOTA: 1/2, a firma di Dott. Loretta Munzio notaio in Vicenza in data 17/02/2005 ai nn. Rep. 4387/2411 iscritto a Agenzia del Territorio Uff. Prov. di Vicenza in data 23/02/2005 ai mi. R.G R.P importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 UNITA' NEGOZIALE N.1 Immobile n Comune di Vicenza - C. fabbricati - Fg mapp. 965 sub 93 - Natura: A/2 - Consistenza: 6 vani - Indirizzo: Viale Torino n Piano:l Pignoramenti: Pignoramento a favore di Condomino Everest con sede a Vicenza C.F Relativamente all'unita' NEGOZIALE n. 1 - DIRITTO: Proprietà - QUOTA: 1/1 contro Soggetto n.1:...- Relativamente all'unità Negoziale n.1 - DIRITTO: Proprietà - QUOTA: 1/2 in regime di Comunione legale con...(soggetto n.2); Soggetto n.2:...- Relativamente all'unità Negoziale n.1 - DIRITTO: Proprietà QUOTA: 1/2 in regime di Comunione Legale con...(soggetto n.1) a firma di Tribunale di Vicenza in data 20/06/201 I ai nn. Rep trascritto a Agenzia del territorio Uff. Prov. Vicenza in data 11/07/2011 ai nn. R.G R.P UNITA' NEGOZIALE N.1 Immobile n.1 - Comune di Vicenza - C. fabbricati - Fg.46 - mapp. 965 sub 93 - Natura: A/2 - Consistenza: 6 vani - Indirizzo: Viale Torino n.26 - Piano Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: I - Non sono rispettati i requisiti igienico-sanitari in quanto uno dei due bagni comunica con la cucina tramite una finestra. Regolarizzabile mediante : Chiusura della finestra e installazione dell'aerazione forzata 2 - Si segnala l'esistenza di una tettoia in alluminio e policarbonato, di mq. 2,50 circa, realizzata abusivamente. Regolarizzabile mediante Rimozione dell'abuso 3 - Opere interne: è stato realizzato un elemento divisorio in cartongesso che divide il soggiorno in due locali. Regolarizzabile mediante: Rimozione del divisorio Perito: Arch_ Fiammetta Vincenzi 3 d i 9

4 Esecuzione Forzata N / Opere interne: nella C.E. in sanatoria P.G. 3222/86 sono indicate due porte di comunicazione con l'appartamento adiacente che in realtà non esistono, mentre la planimetria catastale è corretta. Regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria Sanzione opere interne: 516,00 Spese tecniche per correzione generale delle irregolarità: 1.500,00 Oneri totali: 2.016, Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile. già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Amministratore: Studio Minaudo di Anna Maria Minando tel. 049/ ,00 0, ,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: 1-...Proprietà per 1/2 in regime di Comunione legale dei beni con Proprietà per 1/2 in regime di Comunione legale dei beni con... Proprietario dal 17/02/2005 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Dott. Loretta Munizio notaio in Vicenza in data 17/02/2005 ai M). Rep Racc registrato a Vicenza in data 22/02/2005 ai nn. 815 serie 1T trascritto a Conservatoria dei RR.II. di Vicenza in data 23/02/2005 ai nn. R.G R.P.3033 Parte venditrice: Beni oggetto della compravendita: piena proprietà dell'unità immobiliare facente parte del fabbricato denominato 'Condominio Everest' sito in Vicenza Viale Torino 26 edificato sul mapp. 965 del Fg. 46 del C. terreni. Trattasi di appartamento ubicato al piano primo di detto fabbricato censito come segue: Comune di Vicenza - C. fabbricati - Fg mapp. 965 sub 93 - V.le Torino 26 - P.1 Cat. A/2 - ci.4 - vani 6 - R.C. 759,19. L'unità immobiliare deriva da denuncia di variazione per cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione n del Prot. V che ha determinato la soppressione del mapp. 965 sub 81 e la costituzione del mapp. 965 sub 93. L'unità immobiliare in oggetto viene alienata con i corrispondenti proporzionali diritti condominiali sulle parti comuni ai sensi art C.C., parti comuni contraddistinte dai mapp. 965 sub. 5, sub 78, sub 76, sub 75, sub Precedenti proprietari:...proprietaria per 1/1. Proprietario da data antecedente il ventennio al 17/02/2005 in forza di denuncia di successione con atto registrato a Arzignano in data 18/05/1976 ai nn. n.53 vol 76 trascritto a Conservatoria RR. II. di Vicenza in data 22/12/1976 aí nn. R.G R.P Denuncia di successione in morte del padre..apertasi a Zurigo il Beni oggetto della successione (oltre ad altri): - Comune di Vicenza part Sez.G - Fg 4 - mapp. 965 sub 12 e 13 due appartamenti in Via Torino. Beneficiarie per la quota di 1/2 ciascuna: La figlia.. La moglie Successivamente in forza della Successione in morte della madre... deceduta ii denuncia registrata ad Arzignano il n. 1 I vol 111 trascritta alla Conservatoria dei RR.II. di Vicenza il R.G R.P la Sig. ra.. è divenuta proprietaria per l'intero dei beni in oggetto. Perito: Arch. Fi ammetta Vincenzi 4 d i 9

5 Esecuzione Forzata N /11... proprietario per I/1. Proprietario dal 17/06/1968 al 22/11/1975 in forza di atto di compravendita a firma di Dott. Mario Velo notaio in Vicenza in data 17/06/1968 ai nn. rep trascritto a Conservatoria dei RR.II. di Vicenza in data 08/07/1968 ai nn. R.G R.P Parte venditrice: Beni oggetto della compravendita (oltre ad altri): - Comune di Vicenza - sez. G - Fg 4 - mapp. 965 sub 12 - Cat. A/2 - classe 4 - vani 6 - Via Torino - Piano 1. Beni comuni: mapp. 965 sub 5 - sub 75 - sub 76 - sub 77 - sub PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. Autorizzazione a costruire n P.G. per lavori di Costruzione di un palazzo a torre in Via Torino Sez. G Fg. 4 - mapp. 218/b, 202/b, 201/b. Intestata a.. per conto di Condominio Everest. Autorizzazione edilizia presentata in data 31/08/1957- n. prot. P.G U.T.636 rilasciata in data 03/01/1958- n. prot P.G r.p. L'agibilità è stata rilasciata in data 17/0 4 / n. prot / 59 F.G / 59 u.p. Inizio lavori in data: Fine lavori in data: L'abitabilità è stata concessa in data con retroattività al dopo essere stata più volte negata per il superamento delle altezze consentite dal Regolamento Edilizio. NOTA: in questa prima autorizzazione edilizia il piano primo risulta avere destinazione ad uffici e la distribuzione interna è completamente diversa rispetto a quanto risulta dalla successiva documentazione. Nell'Atto di compravendita in data a firma doti. Mario Velo notaio in Vicenza Rep trascritto alla Conservatoria del RR.II. di Vicenza R.G R.P. 246 tra le parti: 1-.. parte venditrice 2-.. parte acquirente si stipula la vendita della piena proprietà della porzione al piano primo del fabbricato di nuova costruzione denominato 'Condominio Everest', eretto sul terreno - Sez.G - Fg 4 - mapp / a di are 5 44, identificata al sub 7: casa di abitazione non di lusso di vani 11. In fase di stipula dell'atto di compravendita vengono richieste alla parte venditrice delle modifiche interne. Riguardo a questa prima variazione dell'immobile non è stato possibile reperire la pratica edilizia presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vicenza Il primo accertamento e classamento dell'immobile è stato eseguito in Catasto vigente: Sez.G - fg 4 - mapp.596/a sub 7. N.C.E.U. Sez. G Fg 4 - mapp. 965 sub 12 Proprietario:... Destinazione d'uso dell'immobile: abitazione. Elementi di classamento: c1.4 vani 6. P.E. n. Concessione edilizia in sanatoria P.G /86 per lavori di Cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio intestata a... Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n 47) presentata in data 03/12/1990- n. prot. P.G /86 Rilasciata in data 09/01/1995- Prat. n. 8302/CON - progr P.F. n. Cambio di destinazione d'uso senza opere per lavori di Cambio di destinazione d'uso senza opere da direzionale a residenziale nell'unità immobiliare sita a Vicenza Via Torino 26 intestata a... Comunicazione presentata in data 14/12/ Prot. N.P.G /04 - Progr. 5502/04 rilasciata in data 15/12/2004- Prot. N.P.G /04 Descrizione appartamento di cui al punto A Perito: Ardi. Fiammetta Vincenzi 5 di 9

6 Esecuzione Forzata N /11 Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Vicenza (Vicenza) Viale Torino n.26. Composto da appartamento bicamere posto al primo piano del cosiddetto 'Condominio Everest', edificio di 18 piani situato in Viale Torino. L'appartamento è costituito da un ampio ingresso, soggiorno, cucina con loggia, due camere da letto, bagno con vasca, w.c. con antibagno, ripostiglio. Le condizioni generali dell'appartamento sono scarse. Posto al piano 1 sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 125,5 Identificato al catasto fabbricati: intestata a 1... Proprietà per 1/2 in regime di Comunione dei beni ; 2:... Proprietà per 1/2 in regime di Comunione dei beni con... foglio 46 mappale 965 subalterno 93, categoria A/2, classe 4, composto da 6 vani, posto al piano 1, rendita: 759,19. Coerenze: in senso N.E.S.O.: muro perimetrale su due lati; mapp. 965 sub 91 - vano scale comune; A.U.I. Note: L'unità immobiliare fa parte di un fabbricato che insiste sul lotto così identificato: Comune di Vicenza - C. terreni - Fg mapp Ente urbano di are Confini in senso N.E.S.O.: mapp. 1000; Via Torino; mapp. 1459; mapp Beni Comuni: mapp. 965 sub 5, sub 75, sub 76, sub 77, sub 78. L'edificio è stato costruito nel L'unità immobiliare é identificata con il numero 4 di interno, ha un'altezza interna di circa cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico Variante tecnica al P.R.G. vigente in forza di delibera C.C. n.1 del efficace dal Nello strumento urbanistico Piano degli Interventi adottato in forza di delibera C.C. n.50 del 23-24/10/2012 l'immobile è identificato nella zona B19: Zona residenziale e mista esistente e di completamento Norme tecniche ed indici: N.T.O.: art.37 Uf: I mq/mq h max: 15 m Vincoli: Tutele: Art.14: aree a 'Rischio archeologico' Art.14: Siti sottoposti a tutela dell'unesco - Buffer zone. Zona giorno, zona notte loggia Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Sup. reale lorda 118,00 Sup. reale lorda 7,50 Sup. reale lorda 125,50 Coefficiente 1,00 0,50 Valore equivalente 118,00 3,75 121,75 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: plinti su pali, materiale: c.a., condizioni: non verificabili. Note: Vedere allegato certificato di collaudo Travi: materiale: c.a., condizioni: sufficienti. Note: Vedere allegato Certificato di collaudo Solai: tipologia: latero- cemento a travetti paralleli, condizioni: sufficienti. Note: Vedere Certificato di collaudo allegato Componenti edilizie e costruttive: Scale: posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmo, condizioni: sufficienti. Portone di ingresso: Pavim. Interna: Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: acciaio e vetro, accessori: con maniglione antipanico, condizioni: molto buone. materiale: marmo, condizioni: buone. Note: Pavimentazione dell'atrio tipologia: anta singola a battente, materiale: legno massello, condizioni: scarse. Perito: Arch. M:ammetta Vincenzi 6 di 9

7 Esecuzione Forzata N /1 Infissi esterni: Infissi esterni: Infissi interni: Pavim. Interna: Pavim. Interna: Pavim. Interna: Rivestimento: Rivestimento: Impianti; Ascensore: Montacarichi: l'erotico: Elettrico: Gas: Idrico: Citofonico: tipologia: ante a battente e fissi, materiale: alluminio, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: scarse. Note: salotto tipologia: ante a battente e fissi, materiale: legno senza vetrocamera, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: scarse_ tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: scarse. materiale: palladiana in marmo, condizioni: discrete. Note: zona giorno-notte. materiale: piastrelline in ceramica, condizioni: sufficienti. Note: cucina materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: scarse. Note: bagno ubicazione: cucina, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: sufficienti. ubicazione: bagno, materiale: mosaico in vetro, condizioni: sufficienti. Note: Bagno tipologia: a fune, condizioni: sufficienti. tipologia: a fune, condizioni: sufficienti. tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, rete di distribuzione: riscaldamento a pavimento, condizioni: impianto dell'epoca di costruzione, da verificare. tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: scarse, conformità: non a norma. tipologia: con tubazioni a vista, alimentazione: metano, condizioni: pessime, conformità: non a norma. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, condizioni: scarse. Note: L'acqua sanitaria è riscaldata con uno scaldabagno elettrico. Condizioni scarse. tipologia: video, condizioni: discrete, conformità: da verificare. Accessori: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Perito: Arch. Fiammetta Vincenzi 7 di 9

8 Esecuzione Forzata N /11 L'immobile in oggetto è un appartamento bicamere posto al primo piano del 'Condominio Everest' un edificio a torre situato in Viale Torino, in una zona nei pressi della stazione ferroviaria che negli ultimi anni ha subito un progressivo degrado. L'edificio, costituito da 18 piani fuori terra e un piano interrato per totali 72 appartamenti più. 2 negozi, si presenta con un atrio ben tenuto dotato di servizio di portierato. I collegamenti ai piani sono assicurati, oltre che dalle scale, da tre ascensori più un montacarichi. L'appartamento in oggetto si trova al piano primo; è costituito da un ampio ingresso, soggiorno, due camere da letto, bagno con vasca, un secondo w.c. con antibagno, cucina con loggia affacciata sull'interno, ripostiglio. L'appartamento non è dotato di garage nè di cantina. L'immobile presenta gli ampi spazi tipici dell'epoca, ma le condizioni di manutenzione generali sono scarse ed è necessario un intervento di ristrutturazione generale. Il valore dell'immobile è penalizzato dai seguenti fattori: degrado generale della zona, assenza di garage, posizione dell'appartamento al primo piano, stato di manutenzione. Considerati questi fattori, presi in esame e ponderati i prezzi medi di mercato correnti in zona per beni con caratteristiche simili, sentiti inoltre operatori del settore immobiliare, la sottoscritta CTU ritiene congruo e attendibile stimare il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova come segue. In merito alla classificazione energetica dell'immobile si precisa che lo stesso risulta edificato con titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che dopo tale data non risulta siano stati effettuati interventi di riqualificazione energetica. Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vicenza non sono inoltre stati rinvenuti nè l'attestato di Qualificazione Energetica nè l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile ( di superficie inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e di manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scarsa qualità energetica. Si presuppone quindi che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo delle qualità e del risparmio energetico Fonti di informazione Catasto di Vicenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, ufficio tecnico di Vicenza, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Vicenza, Ufficio Borsa immobiliare C.C.I.A.A. di Vicenza, Agenzia del Territorio: Banca dati delle quotazioni immobiliari Valutazione coniai _...,., Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota lorda ponderale A appartamento 125,5 E ,00 E , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 2.016,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,00 Perito: Arch. Fiammetta Vincenzi 8 di 9

9 Esecuzione Forzata N /11 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,00 Relazione lotto 001 creata in data 08/03/2013 Codice documento: E il perito Arch. Fiammetta Vincenzi Perito: Arch. Fiammetta Vincenzi 9 d i 9