TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Concilio Silvia, nell'esecuzione Immobiliare 305/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Cronologia delle principali operazioni peritali... 3 Svolgimento delle operazioni di consulenza... 4 Descrizione... 5 Lotto Unico... 6 Completezza documentazione ex art Titolarità... 6 Confini... 6 Consistenza... 7 Cronistoria Dati Catastali... 7 Dati Catastali... 8 Precisazioni... 8 Condizioni... 9 Parti Comuni... 9 Servitù, censo, livello, usi civici... 9 Caratteristiche costruttive prevalenti... 9 Stato di occupazione Provenienze Ventennali Formalità pregiudizievoli Normativa urbanistica Regolarità edilizia Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 305/2015 del R.G.E Lotto Unico Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO Con udienza del 26/11/2015, il sottoscritto Ing. Concilio Silvia, con studio in Via F.lli Napoli, Fisciano (SA), [email protected], PEC [email protected], Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 30/11/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al cancelliere dott.ssa Lucia D Amato presso il Tribunale di Salerno. PREMESSA Il bene oggetto di pignoramento è costituito dal seguente immobile: Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Salerno (SA) - Via Porta Catena, 19 (Coord. Geografiche: 40 40' 46" N 14 45' 19" E alt. 98 m) CRONOLOGIA DELLE PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI : Nomina esperto; : Giuramento di rito, verbale di accettazione incarico di stima; : Acquisizione in copia della documentazione presso la Cancelleria dell Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Salerno; : Acquisizione copia di visure catastali e estratto di mappa su piattaforma Sister dell Ufficio Provinciale di Salerno Territorio; : Ispezione ipotecaria piattaforma Sister dell Ufficio Provinciale di Salerno Territorio; : Accesso Agenzia delle Entrate di Salerno Ufficio di Salerno: verifica registrazione contratto di locazione; : Invio comunicazioni data inizio operazioni peritali, tramite raccomandata A/R ai debitori e tramite indirizzo pec al creditore procedente; : Accesso Comune di Salerno (SA): acquisizione Certificato di Residenza, Stato di Famiglia dei debitori presso Settore Servizi Demografici; : Invio comunicazioni al creditore procedente posticipo ora inizio operazioni peritali; : Inizio operazioni peritali presso l immobile oggetto del procedimento sito nel Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena n. 19. Rilievo metrico e fotografico dell immobile; : Accesso Ufficio Provinciale di Salerno Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare: visione titolo rep. n /93; : Accesso Ufficio Provinciale di Salerno Territorio Servizi Catastali: consultazione cartacea; : Accesso Ufficio Provinciale di Salerno Territorio Servizi Catastali: Visure storiche e planimetrie; 3

4 : Accesso Comune di Salerno (SA): acquisizione Estratto Atto di matrimonio dei debitori presso Settore Servizi Demografici; Accesso Ufficio Provinciale di Salerno Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare: ispezione ipotecaria; : Accesso Ufficio Provinciale di Salerno Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare: richiesta accesso atti; : Accesso Ufficio Provinciale di Salerno Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare: presa visione Variazione n. 1339/2002 e 1345/2002; : Richiesta documentazione condominiale inoltrata a mezzo all Amm. p.t. del Condominio Porta Catena nn ; : Accesso Comune di Salerno (SA): protocollo richiesta certificato di destinazione urbanistica; : Acquisizione della documentazione condominiale Condominio Porta Catena nn : Accesso Comune di Salerno (SA) Settore Archivio Storico: presa visione documenti D.I.A. prot. n /2000; : Richiesta documentazione condominiale inoltrata a mezzo all Amm. p.t. del Condominio Porta Catena n. 29 ; : Accesso Comune di Salerno (SA): protocollo richiesta accesso agli atti Archivio Storico; : Accesso Comune di Salerno (SA): Acquisizione Certificato di Destinazione Urbanistica; ritiro copie Archivio Storico; : Acquisizione della documentazione condominiale Condominio Porta Catena n.29 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Verificata la completezza degli atti contenuti nel fascicolo R.G.E. n. 305/2015, in data veniva fissato l inizio delle operazioni peritali per il giorno alle ore 9:30 presso l immobile oggetto di procedimento, dandone comunicazione con lettera raccomandata A.R. ai debitori e tramite indirizzo pec c/o Avv. **** Omissis **** al creditore procedente (Allegato n.1). Su richiesta dei debitori del giorno , il sopralluogo veniva posticipato alle ore 12:15, avendone data comunicazione preventiva al creditore procedente. In data , la scrivente si recava unitamente al proprio collaboratore ing. Marco CONCILIO, presso l immobile pignorato e sito nel Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena civ. 19. Presso i luoghi era presente il sig. **** Omissis ****, figlio dei debitori, che consentiva alla sottoscritta di eseguire rilievo metrico e fotografico dell immobile con destinazione artigianale posto al piano terra, di un più ampio fabbricato storico e occupato, a titolo gratuito, dalla **** Omissis ****. Successivamente, si è proceduto a reperire tutta la documentazione necessaria per espletare l incarico. 4

5 DESCRIZIONE Il laboratorio artigianale di circa 46,00 mq di superficie utile è sito nel centro storico del Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena civ. 19. Il cespite pignorato si trova al piano terra di un più ampio fabbricato per civile abitazione con accesso da via Porta Catena. Trattasi di un fabbricato costruito ante 1967, recentemente ristrutturato, con struttura in muratura portante che si sviluppa su tre piani fuori terra destinati ad abitazioni, oltre il piano terra adibito a negozi ed attività artigianali. Il cespite ricade in zona centrale, dotata di tutti i servizi necessari quali parcheggi pubblici, trasporti pubblici, esercizi commerciali di vario genere, Istituti Scolatici di ogni ordine e grado, Istituti di Credito, Uffici Pubblici. L immagine che segue mostra la vista aerea della zona di ubicazione del cespite pignorato. Fig. 1: Vista aerea del fabbricato su via Porta Catena (immagine di Google Earth) 5

6 LOTTO UNICO Trattasi di un unico lotto così costituito: Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Salerno (SA) - Via Porta Catena, 19 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Ai sensi dell art. 567 cod. proc. civ. la documentazione presente in atti ed estesa al ventennio antecedente la trascrizione del pignoramento è idonea e completa, pertanto si è proceduto allo svolgimento della perizia. Si precisa che sull immobile in oggetto non gravano altre procedure esecutive. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni Al fine di accertare il regime patrimoniale dei debitori è stato acquisito in data , presso l Ufficio Servizi Demografici del Comune di Salerno (SA), estratto dell atto di matrimonio dei debitori **** Omissis **** e **** Omissis **** dal quale si evince che hanno contratto matrimonio a Salerno (SA) il , in comunione dei beni, in mancanza di ogni annotazione al riguardo (Allegato n.6). CONFINI Il cespite pignorato, laboratorio artigianale posto al piano terra di un più ampio fabbricato storico, sito alla via Porta Catena n. 19 del Comune di Salerno (SA) confina: - a Nord con Via Porta Catena; - a Est con cortile condominiale "Condominio Porta Catena nn. 5-15"; - a Ovest con beni **** Omissis **** (*). (*)Confinanti annotati nella nota di trascrizione dell'atto di compravendita del trascritto a Salerno ai nn /

7 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Laboratorio artigianale 46,00 mq 48,00 mq 1,00 48,00 mq 4,10 m T Soppalco non praticabile 13,00 mq 13,00 mq 0,50 6,50 mq 1,83 m Totale superficie convenzionale: 54,50 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 54,50 mq L'immobile oggetto di stima è in comproprietà tra i debitori esecutati sig.ri **** Omissis **** per la quota 1/2 e **** Omissis **** per la quota di 1/2. Essendo l'immobile aggredito per intero, non sussistono i presupposti per la predisposizione di un progetto di divisione in natura del bene. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 20/02/2002 al 06/12/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 64, Part. 333, Sub. 41, Zc. 5 Categoria C3 Cl.4, Cons. 41,0 mq Rendita 628,89 Piano T Il cespite pignorato - individuato al N.C.E.U. al Foglio 64 p.lla 333 sub 41 graffata p.lla 626 sub 19 di categoria C/3 cl. 4 consistenza 41 mq - nasce dalla fusione catastale con Variazione del n /2002 prot. n delle seguenti particelle del Foglio 64: - p.lla 626 sub 1 categoria C/3 cl. 4 consistenza 11 mq intestata dal 1987 a **** Omissis ****, soppressa il ; - p.lla 333 sub 40 graffata p.lla 626 sub 18 (già p.lla 333 sub 14 graffata p.lla 626 sub 8) categoria C/3 cl. 4 consistenza 30 mq intestata dal 1993 a **** Omissis ****, soppressa il Quest'ultima deriva da un cambio di destinazione d'uso da A/5 a C/3 variazione del n /2002 prot. n che ha soppresso la p.lla 333 sub 14 graffata p.lla 626 sub 8 categoria A/5 cl. 2 consistenza 1,5 vani. La sottoscritta ha presentato in data istanza di accesso agli atti presso l'ufficio Provinciale di Salerno - Territorio per poter visionare i documenti Docfa delle suddette variazioni ma dalla ricerca non è emersa nessuna indicazione circa i titoli abilitativi con cui esse sono state presentate. Per maggiori chiarimenti si rinvia alla planimetria della cronistoria catastale (Allegato n.5) e alle visure catastali storiche (Allegato n.3). Si rileva, inoltre, la non corretta intestazione del bene oggetto di pignoramento presso l'ufficio Provinciale di Salerno - Territorio, con la necessità di una mera rettifica. 7

8 Ed infatti, l'immobile oggetto di stima è stato acquistato dal sig. **** Omissis **** (atti di compravendita del 1987 e 1993), epoca in cui risultava già sposato in comunione con la moglie sig.ra **** Omissis ****. Pertanto i reali titolari del bene sono entrambi i coniugi ciascuno per la quota di 1/2. Si rileva che l'esatto indirizzo del cespite pignorato è via Porta Catena civ. 19 e non, come erroneamente riportato nella visura storica, al civ. 15 con la necessità di una mera rettifica. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C3 4 41,0 mq 81,0 mq 628,89 T p.lla 626 sub 19 Corrispondenza catastale Gli identificativi catastali dell'immobile corrispondono a quelli riportati nell'atto di pignoramento e relativa nota di trascrizione. Per quanto constatato in sede di sopralluogo, l'immobile oggetto del procedimento corrisponde alla planimetria catastale agli atti dell'ufficio Provinciale di Salerno - Territorio e che si riporta in copia (Allegato n.5). PRECISAZIONI Ai sensi dell art. 567 cod. proc. civ. la documentazione presente in atti ed estesa al ventennio antecedente la trascrizione del pignoramento è idonea e completa, pertanto si è proceduto allo svolgimento della perizia. Si precisa che sull immobile in oggetto non gravano altre procedure esecutive. Il Certificato di Residenza Stato di Famiglia acquisito dalla sottoscritta presso il Settore Servizi Demografici del Comune di Salerno(SA) il (Allegato n.6), attesta che il sig. **** Omissis **** è residente nel Comune di Salerno (SA) con abitazione in via Sant'Eremita civ. 23 e che la sua famiglia è così composta: - **** Omissis ****; - **** Omissis ****; - **** Omissis ****; - **** Omissis ****; - **** Omissis ****. 8

9 CONDIZIONI La sottoscritta ha effettuato ricerca presso l Agenzia delle Entrate in data ed ha potuto verificare che a nome del debitore sig. **** Omissis **** è registrato un contratto di comodato d'uso gratuito n /2001. Non risultano pertanto contratti di locazione che delimitino la piena fruibilità del cespite, come confermato inoltre dalla visura ipotecaria estesa al ventennio anteriore il pignoramento. PARTI COMUNI Il laboratorio artigianale oggetto di stima è parte di due distinti condomini: - Condominio Porta Catena nn c.f.: per il piccolo vano prospicente il cortile condominiale; - Condominio Porta Catena n. 29 c.f.: per la restante parte dell'immobile. Si rimanda alla planimetria allegata (Allegato n. 9) in cui vengono individuati i due distinti condomini. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù, censo, livello o uso civico gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il laboratorio artigianale oggetto di stima è sito nel centro storico del Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena civ. 19, ubicato al piano terra di un più ampio fabbricato, recentemente ristrutturato, costruito in epoca anteriore al 1967 con struttura portante verticale in muratura. Il laboratorio, riceve accesso diretto da via Porta Catena attraverso una porta in ferro a due battenti, apribile manualmente e dotato nella parte antistante di marciapiede (cfr. Allegato 13: foto 2 e 3). Il laboratorio è costituito da un ambiente principale di altezza netta interna di 4.10, superficie di circa mq, dotato di una finestra di dimensioni di 1.25x1.90 mq posta ad un altezza da terra di 1.00 m e prospicente il cortile condominiale (cfr. Allegato 13: foto 4 e 5). L'accessorio w.c., a cui si accede attraverso una porta in legno proprio all'ingresso del laboratorio (cfr. Alleg. n.13: foto 9), ha dimensioni di 2.38 mq; in esso è presente vaso e lavabo. Attraverso una scala in ferro il laboratorio risulta collegato ad un soppalco con struttura in profilati di acciaio che si estende per una larghezza di 3.85 m, posto ad altezza da terra di 2.13 m e l'altezza tra il pavimento finito del soppalco e il soffitto risulta pari a 1,83 m. Passando attraverso il piccolo vano al piano terra, utilizzato come archivio, si esce sul cortile condominiale attraverso una porta in ferro di dimensioni 1.06x2.25. Il pavimento è in grès porcellanato e le pareti tinteggiate con pittura di tipo civile. L'immobile è dotato di impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue funzionanti. Allo stato attuale il cespite necessita di lavori di manutenzione ordinaria poiché in più punti sul solaio e sulle pareti si evidenziano scrostature di intonaco (cfr. Allegato 13: foto 8). 9

10 STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. Alla data del sopralluogo, l'immobile risultava utilizzato a titolo gratuito come tipografia e stampa digitale **** Omissis ****. Non risultano pertanto contratti che delimitino la piena fruibilità del cespite. Il più probabile canone di locazione corrisponde alla somma di /mese come da informazioni reperite presso agenzie immobiliari della zona. La sottoscritta, inoltre, al fine di quantificare le presumibili spese occorrenti per la rimozione, trasporto e dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta rinvenuti nell immobile ha contattato l'impresa specializzata Orilia Trasporti s.r.l. - Traslochi e Deposito con sede in Rione Noviello, 20 (Camerelle) Nocera Superiore (SA) che ha preventivato un costo pari ad 2' oltre I.V.A. al 22% (cfr. Allegato n.14). Tale spesa risulta comprensiva dei certificati di analisi per la classificazione del rifiuto C.E.R.. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 01/06/1987 al 01/06/1987 **** Omissis **** - Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 01/06/1987 al 11/02/2016 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Pasquale Cammarano 01/06/1987 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Salerno 25/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Agropoli 16/06/

11 Il laboratorio artigianale pignorato nasce dalla fusione catastale avutasi nel 2002 delle seguenti particelle del Foglio 64: - p.lla 626 sub 1 derivante dall'atto di compravendita del a rogito del notaio Pasquale CAMMARANO e trascritto il ai nn / Il bene è stato acquistato dai coniugi **** Omissis **** e **** Omissis ****, coniugati in regime di comunione legale. - p.lla 333 sub 40 graffata p.lla 626 sub 18 (già p.lla 333 sub 14 graffata p.lla 626 sub 8) derivante da atto di compravendita del a rogito del notaio Sergio BARELA e trascritto in data ai nn / Il bene è stato acquistato dai coniugi **** Omissis **** e **** Omissis ****, coniugati in regime di comunione legale dai f.lli **** Omissis ****. Alla parte venditrice il bene è pervenuto in virtù della successione della madre sig.ra **** Omissis ****, apertasi in data , acquisti mortis causa regolarmente trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno con nota n. part del Per maggiori chiarimenti si rinvia alla planimetria della cronistoria catastale (Allegato n.5) e alle visure ipo-catastali, per immobile e per soggetto (a favore e contro), (Allegati n.3 e n.10). La documentazione estesa al ventennio è idonea e completa come riportato al quesito 1. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Salerno, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Salerno il 12/05/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 6,70 % Rogante: Notaio Sergio Barela Data: 07/05/2008 N repertorio: 75405/24442 Note: Il costo relativo alla cancellazione dell ipoteca volontaria a favore di BANCA CARIME S.P.A. è pari ad 35,00 per la tassa ipotecaria. Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Salerno il 13/05/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Il costo relativo alla cancellazione del pignoramento immobiliare è pari a 427,88 così 11

12 ripartito: - Tassa ipotecaria: 35,00 - Imposta di bollo: 59,00 - Imposta ipotecaria: 333,88 (0,5% del totale della somma del credito per cui si procede e pari a ,46). Tale formalità si riferisce ad un pignoramento non coltivato, precedente alla procedura. Pignoramento immobiliare Trascritto a Salerno il 06/10/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Il costo relativo alla cancellazione del pignoramento immobiliare è pari a 427,88 così ripartito: - Tassa ipotecaria: 35,00 - Imposta di bollo: 59,00 - Imposta ipotecaria: 333,88 (0,5% del totale della somma del credito per cui si procede e pari a ,46). Tale formalità è quella che ha dato origine alla procedura esecutiva con incarico si stima alla sottoscritta. Oneri di cancellazione Il costo complessivo relativo alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli che gravano il bene è pari a 890,76. NORMATIVA URBANISTICA La certificazione rilasciata alla scrivente in data (Allegato n.7) dal Settore Trasformazioni Urbanistiche del Comune di Salerno (SA), in riscontro all istanza presentata in data Prot. n. 6570, attesta che il fabbricato censito al N.C.E.U. al foglio 64, p.lle 333 e 626, ricade in: - ZONA Omogenea A del P.U.C. Vigente approvato con D.P.G.P. n. 147/2006, pubblicato sul BURC n. 2 del 08/01/2007; ZONA A Parte del territorio interessato da agglomerati urbani a carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale; La certificazione attesta, inoltre, che l immobile ricade nella Perimetrazione del Nuovo Piano Stralcio per l'assetto Idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) dell'autorità di Bacino Regionale in Destra Sele - adottato con delibera del Comitato Istituzionale n. 10 del e pubblicato sul B.U.R.C. n.26 del , ricadendo in area sottoposta a: - Rischio frane: R1 - Rischio moderato. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta agibile. Il fabbricato a cui appartiene il cespite pignorato è un fabbricato storico costruito ante Al fine di indagare sulla regolarità edilizia ed urbanistica del cespite pignorato, la sottoscritta ha presentato, in data , istanza di accesso agli atti prot. n all'archivio Storico del Comune di Salerno per poter prendere visione della D.I.A. n /2000 (cfr. Allegato 8), unico titolo abilitativo presente agli atti a nome dei debitori esecutati. 12

13 La ricerca presso l'archivio non ha però prodotto alcun risultato in quanto alla D.I.A. presentata nel 2000 non ha fatto seguito né l'inizio lavori, né dichiarazione di fine lavori con collaudo ad opere ultimate. Inoltre, la suddetta D.I.A. non fa riferimento né al cambio di destinazione d'uso, né alla fusione di cui alla documentazione catastale. Pertanto si ritiene di considerare nulla la D.I.A. n /2000. Per l'emissione del decreto di trasferimento si rende necessario sanare il cespite pignorato. Tali difformità sono classificabili come "interventi eseguiti in assenza di denuncia di inizio attività" come disposto all'art. 37 del D.P.R. 380/01 e s.m.i., rientrando tra la tipologia di abusi minori e sanabili mediante presentazione di S.C.I.A. in sanatoria al Comune di Salerno per lavori di ristrutturazione edilizia per accorpamento delle unità immobiliari e cambio di destinazione d'uso. Le spese di sanatoria per la regolarizzazione del cespite e che graveranno sull aggiudicatario ammontano a: -Oneri di Urbanizzazione 6,0 /mc (volume totale pari a circa 190,00 mc) x 2 sanzione ex art.42 del D.P.R. 380/01 e s.m.ii.; -Costo di costruzione pari al 10% del Computo Metrico estimativo dei lavori a farsi x 2 sanzione ex art.42 del D.P.R. 380/01 e s.m.ii.; -Diritti di segreteria ed Istruttoria 250,00; -Richiesta del certificato di agibilità 240, marche da Bollo di 16,00. Non essendoci aumento del carico urbanistico tale cambio di destinazione d'uso non comporta la monetizzazione degli standard urbanistici ex art 49 N.T.A. del P.U.C. e art. 30 del R.U.E.C.. A tali spese vanno sommate le spese tecniche. Tale sanatoria potrà riguardare anche il soppalco poiché la sua superfice risulta inferiore ad 1/3 della superficie del vano in cui esso è ricavato. Essendo però l'altezza del soppalco inferiore a 2,10 m esso costituisce pertinenza dell'unità immobiliare e può essere utilizzato esclusivamente con la destinazione di deposito ex art. 199 del R.U.E.C. vigente. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. 13

14 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Al fine di individuare l importo annuo delle spese condominiali ordinarie, le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute e le eventuali spese condominiali scadute e non ancora pagate negli ultimi due anni, la scrivente ha presentato apposita richiesta agli Amministratori p.t. dei due Condomini di appartenenza del cespite pignorato. (cfr. Allegato n.9). 1) Condominio Porta Catena nn c.f.: Amm. p.t. geom. Alfonso D'Andria Dalla documentazione trasmessa a mezzo dall'amm. p.t. in data emerge quanto segue: - che il condominio è privo di regolamento condominiale; - che l'importo annuo delle spese condominiali ordinarie per l'immobile in oggetto è pari a 6,69 euro; - che al è dovuta la somma di 13,38 per spese ordinarie degli ultimi due anni e 664,89 per spese straordinarie. Il cespite detiene una quota millesimale di 3,47 per la sola tabella cortile in quanto prospicente il cortile condominiale sul lato Est. 2) Condominio Porta Catena n. 29 c.f.: Amm. p.t. Donato Galatro - che il condominio è privo di regolamento condominiale; - che l'importo annuo delle spese condominiali ordinarie per l'immobile in oggetto è pari a 120,70 ; - che al è dovuta la somma di 241,40 per spese ordinarie degli ultimi due anni. Il cespite detiene una quota millesimale di: - 57,00 Tab. A - proprietà; - 219,00 Tab. C2 - terrazzo di copertura praticabile; - 230,00 Tab. C4 - tetto. STIMA / FORMAZIONE LOTTI La scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Salerno (SA) - Via Porta Catena, 19 Il laboratorio artigianale di circa 46,00 mq di superficie utile è sito nel centro storico del Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena civ. 19. Il cespite pignorato si trova al piano terra di un più ampio fabbricato per civile abitazione con accesso da via Porta Catena. Trattasi di un fabbricato costruito ante 1967, recentemente ristrutturato, con struttura in muratura portante che si sviluppa su tre piani fuori terra destinati ad abitazioni, oltre il piano terra adibito a negozi ed attività artigianali. Il cespite ricade in zona centrale, dotata di tutti i servizi necessari quali parcheggi pubblici, trasporti pubblici, esercizi commerciali di vario genere, Istituti Scolatici di ogni ordine e grado, Istituti di Credito, Uffici Pubblici. 14

15 Identificato al catasto Fabbricati - Foglio 64, part.lla 333, Sub. 41, Zc. 5, Categoria C3, Graffato p.lla 626 sub 19. L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: Proprietà (1/2) in capo a **** Omissis ****; Proprietà (1/2) in capo a **** Omissis ****. Valore di stima del bene è pari a : ,00. Scopo della presente stima è di determinare il più probabile valore di mercato inteso come la quotazione che il bene potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. La stima del bene oggetto di procedimento è svolta seguendo il procedimento sintetico-comparativo utilizzando i dati della Banca Dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I. dell Agenzia delle Entrate al sito (Allegato n.11) e svolgendo indagini presso le agenzie immobiliari della zona per informazioni circa il mercato immobiliare locale. STIMA SULLA BASE DEI DATI O.M.I. (1 semestre 2015) Provincia: SALERNO Comune: Salerno Fascia/zona: Centrale/Centro Storico Codice di zona: B11 Microzona catastale: 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Commerciale Superficie convenzionale lorda (mq): 54,50 Tipologia Stato conservativo Valori Valore Mercato ( /mq) Superficie Locazione (L/N) ( /mq mese) Min Max Min Max Superficie (L/N) Negozi Normale L (Lorda) 10,2 15,4 L (Lorda) Il parametro di riferimento utilizzato per la stima è il prezzo unitario del metro quadrato di superficie convenzionale lorda (valutata al paragrafo consistenza) e per uno stato di conservazione dell immobile normale. Si ritiene di riferirsi ad un valore di mercato unitario pari a Vu = 1300,00 /mq, tenendo conto del valore di mercato minimo poiché la fascia più alta si riferisce ad immobili ubicati in via dei Mercanti. Si ritiene di adottare il 50% del valore minimo poiché il cespite pignorato non ha categoria commerciale ma trattasi di un laboratorio artigianale con categoria catastale C/3 (Valore di Mercato minimo /mq 2550/2= 1275 /mq). Tenendo conto di tutte le considerazioni sopra riportate il valore di mercato dell immobile risulta pari a Vm = 1300,00 /mq 54,50 mq = 70'850,00. VALUTAZIONI AGENZIE IMMOBILIARI Di seguito si riporta, invece, la valutazione eseguita da tre agenzie immobiliari operanti a Salerno (SA) nella zona del centro storico. La stima effettuata tiene conto dello stato in cui si trova l immobile, della sua posizione centrale rispetto al centro della città, di trattative di compravendita in corso che hanno per oggetto immobili della stessa tipologia. 15

16 Nome Agenzia: Immobiliare Indirizzo: Via Roma, 144 Salerno (SA) Valore unitario ( /mq): V u = 1200,00 /mq di superficie lorda dell immobile Valutazione: V m = ,00 (superficie lorda: 54.5 mq circa) Nome Agenzia: Donnabella Fortunato immobiliare 2 Indirizzo: Via Vigorito Giuseppe, 8 Salerno (SA) Valore unitario ( /mq): V u = 1100,00 /mq di superficie lorda dell appartamento Valutazione: V m = ,00 (superficie lorda: 54.5 mq circa) 3 Nome Agenzia: Indirizzo: FRIMM Via Roma 38 Salerno (SA) Valutazione a corpo: V m = ,00 I risultati dei due criteri estimativi adottati presentano valori molto vicini tra loro. Si ritiene di riferirsi ad un valore di mercato unitario pari a Vu = 1300,00 /mq. Il valore di mercato dell immobile risulta pertanto pari a: V m = 70'850 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Laboratorio Artigianale Salerno (SA) - Via Porta Catena, 19 54,50 mq 1.300,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 16

17 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Fisciano, li 13/02/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Concilio Silvia ELENCO ALLEGATI: N 1 Comunicazioni inviate alle parti N 2 Verbale di sopralluogo N 3 Visure e schede catastali N 4 Estratti di mappa - Fgl. 64 p.lla 333 e p.lla 626 N 5 Planimetrie catastali N 6 Certificati Settore Servizi Demografici Comune di Salerno N 7 Certificato destinazione urbanistica - Fgl. 64 p..la 333 e p.lla 626 (Aggiornamento al 02/02/2016) N 8 Concessione edilizia - D.I.A. prot. n /2000 N 9 Documentazione condominiale N 10 Atto di provenienza - Ispezione ipotecaria N 11 Banca dati delle Quotazioni immobiliari N 12 Tavola del progetto (Aggiornamento al 18/12/2015) N 13 Foto (Aggiornamento al 18/12/2015) N 14 Preventivo sgombero ditta Orilia Traslochi S.r.l. N 15 Attestazioni invio alle parti della Relazione di Consulenza Tecnica N 16 Nota spesa e compensi 17

18 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Salerno (SA) - Via Porta Catena, 19 Il laboratorio artigianale di circa 46,00 mq di superficie utile è sito nel centro storico del Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena civ. 19. Il cespite pignorato si trova al piano terra di un più ampio fabbricato per civile abitazione con accesso da via Porta Catena. Trattasi di un fabbricato costruito ante 1967, recentemente ristrutturato, con struttura in muratura portante che si sviluppa su tre piani fuori terra destinati ad abitazioni, oltre il piano terra adibito a negozi ed attività artigianali. Il cespite ricade in zona centrale, dotata di tutti i servizi necessari quali parcheggi pubblici, trasporti pubblici, esercizi commerciali di vario genere, Istituti Scolatici di ogni ordine e grado, Istituti di Credito, Uffici Pubblici. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 64, Part. 333, Sub. 41, Zc. 5, Categoria C3, Graffato p.lla 626 sub 19 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: La certificazione attesta che il fabbricato censito al N.C.E.U. al foglio 64, p.lle 333 e 626, ricade in: - ZONA Omogenea A del P.U.C. Vigente approvato con D.P.G.P. n. 147/2006, pubblicato sul BURC n. 2 del 08/01/2007; ZONA A Parte del territorio interessato da agglomerati urbani a carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale; La certificazione attesta, inoltre, che l immobile ricade nella Perimetrazione del Nuovo Piano Stralcio per l'assetto Idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) dell'autorità di Bacino Regionale in Destra Sele - adottato con delibera del Comitato Istituzionale n. 10 del e pubblicato sul B.U.R.C. n.26 del , ricadendo in area sottoposta a: - Rischio frane: R1 - Rischio moderato. 18

19 SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 305/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Laboratorio Artigianale Ubicazione: Salerno (SA)- Via Porta Catena, 19 Diritto reale: Proprietà Quota **** Omissis ****(1/2) **** Omissis ****(1/2) Tipologia immobile: Laboratorio Artigianale Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 64, Part. 333, Sub. 41, Zc. 5, Categoria C3, Graffato p.lla 626 sub 19 Superficie 54,50 mq Pertinenze: Nessuna Superficie - Titolo di provenienza Atto di compravendita del notaio Cammarano Pasquale; Atto di compravendita del notaio Barela Sergio. Stato di comproprietà Il cespite pignorato è di proprietà esclusiva dei debitori esecutati Confini: - a Nord con via Porta Catena; - a Est con cortile condominiale; - a Sud e Ovest con altra ditta. Superficie utile Circa 46,00 mq Stato conservativo: Necessita di manutenzione ordinaria Stato di occupazione Libero - Occupato a titolo gratuito Descrizione: Regolarità ediliziourbanistica Il laboratorio artigianale di circa 46,00 mq di superficie utile è sito nel centro storico del Comune di Salerno (SA) alla via Porta Catena civ. 19. Il cespite pignorato si trova al piano terra di un più ampio fabbricato per civile abitazione con accesso da via Porta Catena. Trattasi di un fabbricato costruito ante 1967, recentemente ristrutturato, con struttura in muratura portante che si sviluppa su tre piani fuori terra destinati ad abitazioni, oltre il piano terra adibito a negozi ed attività artigianali. Il cespite ricade in zona centrale, dotata di tutti i servizi necessari quali parcheggi pubblici, trasporti pubblici, esercizi commerciali di vario genere, Istituti Scolatici di ogni ordine e grado, Istituti di Credito, Uffici Pubblici. Il fabbricato è stato costruito ante Certificato di agibilità o abitabilità: NON PRESENTE. Titoli abilitativi richiesti: NESSUNO 19

20 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Salerno il 12/05/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 6,70 % Rogante: Notaio Sergio Barela Data: 07/05/2008 N repertorio: 75405/24442 Note: Il costo relativo alla cancellazione dell ipoteca volontaria a favore di BANCA CARIME S.P.A. è pari ad 35,00 per la tassa ipotecaria. Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Salerno il 13/05/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Il costo relativo alla cancellazione del pignoramento immobiliare è pari a 427,88 così ripartito: - Tassa ipotecaria: 35,00 - Imposta di bollo: 59,00 - Imposta ipotecaria: 333,88 (0,5% del totale della somma del credito per cui si procede e pari a ,46). Tale formalità si riferisce ad un pignoramento non coltivato, precedente alla procedura. Pignoramento immobiliare Trascritto a Salerno il 06/10/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Il costo relativo alla cancellazione del pignoramento immobiliare è pari a 427,88 così ripartito: - Tassa ipotecaria: 35,00 - Imposta di bollo: 59,00 - Imposta ipotecaria: 333,88 (0,5% del totale della somma del credito per cui si procede e pari a ,46). Tale formalità è quella che ha dato origine alla procedura esecutiva con incarico si stima alla sottoscritta. 20