TRIBUNALE DI MILANO Sezione fallimentare Giudice Delegato : Dott. Roberto Fontana RELAZIONE DI STIMA del valore dei beni immobili ad uso terziario con annessi posti auto inseriti nell edificio denominato CENTRO DIREZIONALE TANGRAM sito nel Comune di Melzo (MI) via Martiri della Libertà n. 44 FALLIMENTO TANGRAM S.r.l. in liquidazione R.G. Fallimenti n. 148/2013 Curatore del Fallimento: Avv. Alessandro Corrado premesso che Il sottoscritto architetto Sergio Biliotti, nato a Firenze il 15/10/1950 iscritto all Albo degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Milano con il n 4498, e Consulente Tecnico del Tribunale di Milano n 6794, con studio a 20154 Milano in via Melzi D Eril n 20, codice fiscale BLTSRG50R15D612M, n. partita IVA 07226230154, tel 0236511883, fax 0236511975, e.mail sergiobiliotti@tiscali.it, veniva nominato Perito estimatore nel fallimento indicato in epigrafe dal Curatore, Avv. Alessandro Corrado per la valutazione dei beni immobili ad uso terziario con annessi posti auto inseriti nell edificio denominato CENTRO DIREZIONALE TANGRAM sito a Melzo (MI) via Martiri della Libertà n. 44; 1
che il Perito accettava l incarico in data 31.05.2013; ciò premesso il Perito esaminati atti e documenti forniti dal Curatore, avendo eseguito un sopralluogo e una opportuna documentazione fotografica in data 18.06.2013, eseguite le opportune indagini presso l ufficio tecnico del Comune di Melzo e presso gli uffici del Agenzia del Territorio, per acquisire la documentazione di tipo catastale ed urbanistica, redige la propria 1) RELAZIONE DI STIMA I beni immobili ad uso terziario con annessi posti auto interi ed esterni sono ubicati nel Comune di Melzo (MI), via Martiri della Libertà n. 44 all interno dell edificio denominato CENTRO DIREZIONALE TANGRAM, a destinazione terziaria di cinque piani fuori terra e piano interrato destinato a posti auto e magazzini, con due scale interne e tre ascensori. Le unità immobiliari interessate alla seguente relazione sono ubicate al piano primo, terzo, quarto ed interrato del suddetto edificio. 1A) - DATI CATASTALI Descrizione dei beni secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali: Le unità immobiliari sono censite nel Catasto Fabbricati del Comune di Melzo (MI), in ditta a TANGRAM srl, con sede in Monza, codice fiscale 02113110965, per il diritto di piena proprietà, come segue: 2
Foglio 9 - Particella 255 subalterno 8 categoria A/10 classe 1- consistenza 2,5 vani rendita. 742,41-; Foglio 9 - Particella 255 subalterno 9 categoria C/2 classe 2- consistenza 23 mq. rendita. 53,45-; Foglio 9 - Particella 255 subalterno 10 categoria C/2 classe 2- consistenza 23 mq. rendita. 53,45-; Foglio 9 - Particella 255 subalterno 11 categoria C/6 classe 2- consistenza 213 mq. rendita. 704,03-; Foglio 9 - Particella 255 subalterno 16 categoria C/6 classe 2- consistenza 160 mq. rendita. 528,85-; Foglio 9 - Particella 255 subalterno 704 categoria A/10 classe 1 - consistenza 25 vani rendita. 7.424,07-; Foglio 9 - Particella 255 subalterno 706 categoria A/10 classe 1 - consistenza 12 vani rendita. 3.563,55-; 1B) - ATTI di PROVENIENZA e QUOTE di PROPRIETA A tutto settembre 2013 i beni immobili, ad uso terziario, risultavano essere di proprietà della TANGRAM s.r.l. (ora TANGRAM s.r..l in liquidazione) con sede legale in Monza, via Toscana n. 11, codice fiscale e partita IVA n. 02113110965, iscritta nel Registro Imprese di Monza come si evince dalla seguente cronistoria: a- Con atto di compravendita autenticato dal Dott. Pietro Sormani, Notaio in Milano, in data 30.05.1991 n. 89934/26666 di repertorio, Registrato a Milano l 11.06.1991 al n 7285 serie 1/V, le aree su cui successivamente venivano edificati i beni in oggetto venivano 3
acquistati dalla TANGRAM s.r.l. (ora TANGRAM s.r.l. in liquidazione) con sede in Monza, via Toscana n. 11, codice fiscale e partita IVA n. 02113110965, rappresentata dal dott. Cesare Mario Lissoni, nato a Vedano al Lambro il 19.05.1960, nella sua qualità di Amministratore Unico della società, contro la SOCIETA PER AZIONI EGIDIO GALBANI con sede legale in Melzo, via Togliatti n. 8, iscritta al registro delle Imprese di Milano, numero di iscrizione 304452 e codice fiscale n. 04539680019, rappresentata dall ing. Emanuele Sbarbaro, nato a Milano il 28.06.1938, nella sua qualità di Direttore Generale della società. b- Con atto di compravendita autenticato dalla Dott.ssa Valentina Varlese, Notaio in Melzo, in data 02.03.2010 raccolta n. 2306 n di repertorio 12.814, Registrato a Gorgonzola il 03.03.2010 al n 949 serie 1T e trascritto a Milano 2 il 04.03.2010 ai nn. 27427/16777 la società TANGRAM s.r.l. (ora TANGRAM s.r.l. in liquidazione) con sede in Melzo, via Martiri della Libertà n. 44, codice fiscale e partita IVA n. 02113110965, rappresentata dal dott. Giacomo Belloni, nato a Treviglio il 01.12.1984, nella sua qualità di Amministratore Unico della società, cedeva alla società IMMOBILIARE POZZO D ADDA s.r.l. con sede in Melzo, via Martiri della Libertà n. 44, codice fiscale e partita IVA n.02998320960, rappresentata dal sig. Roberto Giuliano Protto, nato a Milano l 08.05.1948, nella sua qualità di Amministratore Unico della società la piena proprietà dei beni immobili: 4
- Banca al piano terra, composta di otto vani catastali, oltre accessori; - Ufficio al piano secondo, composto di tredici vani catastali; - Quattro magazzini al piano interrato; - Nove posti auto posti tutti al piano interrato. Il tutto identificato al Catasto fabbricati del Comune di Melzo al foglio 9, mappale 255:: - Sub. 703 (la Banca); - Sub. 705 (l ufficio al piano secondo); - Sub. 12 13 14 15 (i magazzini); - Sub. 708 709 710 711-712 713 714 715 720 (i posti auto). 1C) - UBICAZIONE Melzo, Comune della provincia orientale di Milano di circa 18.400 abitanti, a circa 30 km da Milano e 35 km da Bergamo. La via Martiri della Libertà è una strada di circonvallazione nei pressi del centro storico, non lontana dalla stazione ferroviaria ed in prossimità della S.P n.13 Monza-Melzo; caratterizzata da tessuto urbanistico composito con presenze residenziali e commerciali, il CENTRO DIREZIONALE TANGRAM è ben visibile e identificabile sulla via. 1D) - DESCRIZIONE e CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE Il cespite oggetto di stima è ubicato nel Comune di Melzo (MI) ed è costituito da tre unità immobiliari ad uso terziario, al piano primo, terzo 5
e quarto, magazzini e posti auto al piano interrato e tre posti auto all esterno, inserite nel fabbricato denominato CENTRO DIREZIONALE TANGRAM a cui si accede dalla via Martiri della Libertà da ingresso pedonale e da un parcheggio pubblico, sul retro, tramite rampa di accesso al piano interrato. L edificio, costruito negli anni novanta, di cinque piani fuori terra è costruito con pilastri e solette in c.a. e con facciate miste ad intonaco e continue con cristalli,, corpi scale a sezione semicircolare sulla facciata d ingresso, serramenti in profilato d alluminio, copertura piana. I locali hanno pavimentazioni miste in piastrelle di ceramica di cm 30x30 e moquette, le partizioni interne sono realizzate in pareti di cartongesso con porte in legno, controsoffitti in fibra minerale, i bagni hanno pavimentazione e rivestimento in piastrelle di ceramica di cm. 20x20, terrazzi con pavimentazione in piastrelle di ceramica di cm. 30x30. Gli impianti sono centralizzati con emissione di aria calda e fredda per mezzo di fan-coil, i locali caldaia e condizionatori sono ubicati sul tetto dell edificio. I locali magazzino al piano interrato con pavimentazione in piastrelle di ceramica cm. 30x30, porte in alluminio ed i posti auto con pavimentazione in cemento lisciato. I locali hanno le seguenti altezze: piano primo = cm. 290 piano terzo = cm. 270 piano quarto = cm. 290 piano interrato = cm. 240 posti auto = cm. 270 6
All esterno l edifico è contornato da area a verde con camminamenti in porfido. 1E) - CONSISTENZA Piano primo (uffici): mq. 503,00 Piano terzo (uffici) : mq. 422,00 Piano quarto (uffici): mq. 289,00 terrazzi: mq. 65,00 Piano interrato (magazzini): mq. 414,00 Piano interrato (posti auto+spazi di manovra): mq. 570,00 N 3 posti auto scoperti 1F) CONDIZIONI Le unità immobiliari sono in buono stato di manutenzione. 1G) STATO OCCUPATIVO Le unità immobiliari sono libere. 1H) REGOLARITA EDILIZIA ed ENERGETICA L area su cui è stato edificato l edificio fa parte della Convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di Melzo con Atto in data 04.12.1990 n. 83320/25421 di repertorio, del Dott. Pietro Sormani, Notaio in Milano, registrato a Milano in Atti Pubblici in data 20.121990 al n. 24023 Serie 1/B. 7
II fabbricato in cui sono inserite le unità immobiliari di riferimento è stato costruito secondo i seguenti provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune Melzo (MI): - Concessione Edilizia n. 9/1992 del 03.03.1992 - Concessione Edilizia n. 166/1992 del 27.07.1992 - Concessione Edilizia n. 53/93 del 12.03.1993 - Concessione Edilizia n. 119/93 del 25.05.1993 - Concessione Edilizia n. 211/93 del 26.08.1993 - Autorizzazione di Agibilità prot. n. 13608/93 del 08.09.1993 - Opere Interne (art. 26 legge n. 47/85) n. 025493 del 20.12.1994 - Opere Interne (art. 26 legge n. 47/85) n. 000573 del 10.01.1995 - Denuncia Inizio Attività n. 002322 del 24.01.1996 - Opere Interne (art. 26 legge n. 47/85) del 06.03.1998 - Denuncia di Inizio Attività prot. n. 12003 del 05.07.2007 Il fabbricato è in regola con le certificazioni energetiche: Dichiarazione di conformità degli impianti elettrici: Dichiarazione di conformità degli impianti termoidraulici: Attestazioni di Certificazioni Energetiche a firma del geom. Orietta Natali del Collegio dei Geometri della Provincia di Bergamo. Infine l edificio è conforme alla normativa di sicurezza vigente: 8
- Parere di Conformità pratica VV.F.F. n 314962 rilasciato dal Comando Provinciale Vigili del Fuoco di Milano Ufficio Prevenzione Incendi in data 06.04.2009 1I) - DESTINAZIONE URBANISTICA L area su cui sorge l immobile (Area Urbana - foglio 9 mappale 662) secondo il Piano delle Regole e del Documento di Piano di Governo del Territorio del Comune di Melzo in vigore dal 2009 ha la seguente destinazione: Tessuto per attività direzionali, commerciali e ludico-ricreative Regolate secondo l Articolo 34 delle Norme di Attuazione: Caratteri Tessuto caratterizzato da insediamenti con differenze morfologiche e tipologiche derivanti dalle differenti funzioni in atto e da epoca di costruzione, contraddistinto da edifici di grande dimensione, attuati con un disegno unitario e organico. Normativa funzionale Sono ammessi i seguenti usi. U2 - funzioni terziarie e commerciali diffuse di piccola e media dimensione U3 funzioni terziarie e commerciali di grande dimensione - U3.2, direzionali di grande dimensione. Attività di produzione di servizi ( quali i servizi bancario, assicurativo, centri di analisi medica, centri di calcolo e simili), attività di servizio di grande 9
dimensione (attività ricreative culturali, congressuali e sociali), in attività aventi Su eccedente a 300 mq - U3.3, pubblici esercizi con superficie superiore a 300 mq - U3.4, locali per pubblico spettacolo (cinematografi, teatri, sale conferenze, auditorium, sale da ballo e similari) - U3.5, ambiti all aperto ed in appositi edifici per il commercio ambulante - U3.6, artigianato di servizio a biciclette, moto, auto e altri mezzi meccanici, di superficie superiore a 250 mq - U3.7, centri direzionali complessi, centri fieristici - U3.8, magazzini connessi agli usi della presente funzione U5 funzioni di servizio, pubbliche e private La loro articolazione e specificazione è disciplinata all interno del Piano dei Servizi U7 funzioni turistico ricettive. Sono esclusi i seguenti usi. U1 funzione abitativa (è ammessa esclusivamente la residenza connessa con l attività, in funzione di un alloggio di 85 mq per ogni impresa) U3 funzioni terziarie e commerciali di grandi dimensioni - U3.1, grandi superfici commerciali (ammesse esclusivamente se esistenti) U4 funzioni produttive di tipo manifatturiero e assimilate U6 funzioni agricole. Indici urbanistico ecologici e parametri edilizi 10
If = 0,5 mq/mq Rc = 50% Dp = 10 mt Dc = 10 mt Ds = 10 mt H = 13 mt Ip = 15% A = 2 alberi/100 mq Ar = 2 arbusti/100 mq. 1L) - STIMA Al fine della valutazione, il sottoscritto si è avvalso della Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia edito dalla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Milano, dall osservatorio immobiliare dell Agenzia delle Entrate, dalle fonti in loco e da indagini di mercato. Considerando, quindi, tutti i suddetti aspetti si è proceduto al calcolo della seguente stima in base al valore di mercato riferito a settembre 2013. La valutazione dei beni immobili viene eseguita con il metodo della comparazione ad unità simili e comparabili poste sul mercato nel periodo di riferimento della redazioni delle presenti note, applicando un prezzo a mq. di superficie vendibile. Il valore di mercato è il più probabile prezzo di trasferimento di una proprietà immobiliare da una parte liberamente cedente ad un altra 11
liberamente acquirente, entrambe pienamente a conoscenza dei possibili usi e delle caratteristiche della stessa e delle condizioni esistenti sul mercato. 1La- Analisi di Mercato Valori immobiliari nella Provincia di Milano (Melzo Amb. Martesana- Adda,) per unità similari : fonte O.S.M.I. Borsa Immobiliare di Milano uffici min /mq. 1.650,00 max /mq. 1.950,00 box min /a corpo 18.000,00 max /a corpo 22.000,00 Valori immobiliari nella Provincia di Milano (Melzo Amb. Martesana- Adda,) per unità similari: fonte Agenzia del Territorio uffici min /mq. 1.450,00 max /mq. 1.850,00 box min /mq. 1.100,00 max /mq. 1.300,00 Valori immobiliari nella Provincia di Milano (Pessano con Bornago Amb. Martesana-Adda,) per unità similari: indagine in zona valore medio per uffici /mq. 1.700,00 Valore medio di riferimento adottato considerando che il mercato locale risente della crisi nazionale, che colpisce soprattutto gli immobili produttivi e di tipo terziario con una diminuzione del valore degli stessi di circa il 10-12% nel 2012, trend negativo che prosegue a tutt oggi anche nel 2103: = /mq. 1.500,00 12
N.B. - per quanto riguarda la superficie degli uffici si adotta un coefficiente di differenziazione pari a 100%; - per quanto riguarda la superficie dei terrazzi si adotta un coefficiente di differenziazione pari al 10%; - per quanto riguarda la superficie dei magazzini al piano interrato si adotta un coefficiente di differenziazione pari al 50%; - per quanto riguarda la superficie dei posti auto al piano interrato si adotta un coefficiente di differenziazione pari al 40%; - per quanto riguarda i posti auto scoperti si adotta una stima a corpo cadauno; 1Lb- Valutazione PIANO 1: uffici: /mq. 1.500,00 x mq. 503,00 x 100% =. 745.500,00 PIANO 3: uffici: /mq. 1.500,00 x mq. 422,00 x 100% =. 633.000,00 PIANO 4: uffici: /mq. 1.500,00 x mq. 289,00 x 100% terrazzi: /mq. 1.500,00 x mq. 65,00 x 10% =. 443.250,00 PIANO INTERRATO (magazzini): 13
magazzini: /mq. 1.500,00 x mq. 414,00 x 50% =. 310.500,00 PIANO INTERRATO (posti auto + spazi di manovra): superfici: /mq. 1.500,00 x mq. 570,00 x 40% =. 342.000,00 N 3 posti auto scoperti: a corpo =. 15.000,00 1Lc- Riepilogo valori stimati Piano 1. 745.500,00- Piano 3. 633.000,00- Piano 4. 443.250,00- Piano interrato (magazzini). 310.500,00- Piano interrato (posti auto). 342.000,00- Posti auto esterni. 15.000,00- TOTALE. 2.489.250,00- TOTALE DEI BENI IMMOBILI STIMATI =. 2.489.250,00- (duemilioniquattrocentoottantanovemiladuecentocinquantaeuro) 14
1M- CONCLUSIONI I beni immobili ad uso terziario con annessi posti auto inseriti nell edificio denominato CENTRO DIREZIONALE TANGRAM sito nel Comune di Melzo (MI), via Martiri della Libertà n. 44 di proprietà della TANGRAM s.r.l. in Liquidazione con sede in Monza, via Toscana n. 11, hanno un valore di mercato riferito a 2013 di. 2.489.250,00- (duemilioniquattrocentoottantanovemiladuecentocinquantaeuro) Il Perito ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 15 pagine e n. 2 allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Curatore e del Giudice Delegato per qualsiasi chiarimento. In fede Arch. Sergio Biliotti Milano, 30 settembre 2013 ALLEGATI: Allegato A Documentazione fotografica. Allegato B Planimetrie e visure catastali. 15