Dott. Ing. Nicola Mutalipassi Via Giardino n 3 84070 Perdifumo fraz. Vatolla (SA) Tel/fax 0974/1848010 Cell. 3381319257 e-mail:munico1981@libero.it P.IVA: 04561120652 TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA Esecuzione immobiliare 102/07 RGE G.E. Dr.ssa Carla Di Filippo RELAZIONE DI STIMA DEI BENI Vatolla, lì 20 settembre 2011 Il C.T.U. Ing. Nicola Mutalipassi
PREMESSA Con provvedimento di codesto onorevole ufficio del 12 gennaio 2011, io sottoscritto ing. Nicola Mutalipassi, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n 5227, venivo nominato consulente tecnico d ufficio per svolgere la consulenza relativa alla stima dei beni oggetto dell esecuzione immobiliare R.G. 102/07 del Tribunale di Vallo della Lucania. In data 11 marzo 2011 lo scrivente, di fronte al G.E. Dr.ssa Carla Di Filippo, accettava l incarico, prestava giuramento di rito e riceveva copia del foglio delle raccomandazioni generali per le attività di esperto per la stima di immobili, riportante: Le condizioni di esecuzione dell attività; I quesiti a cui rispondere. ACCERTAMENTI ESEGUITI In data 19 marzo 2011, previo avviso per raccomandate e/o fax alle parti, lo scrivente si recava nei luoghi di esecuzione, assieme al Dr. Omissis, nominato Custode Giudiziario, per l effettuazione di un primo sopralluogo. Sul posto erano presenti unicamente il CTU Ing. Mutalipassi e il Custode Dr. Omissis, i quali nell impossibilità di accedere agli immobili e vista l assenza del debitore esecutato Sig. Omissis, effettuavano solo una ricognizione sommaria dei luoghi. In data 11 giugno 2011, previo ulteriore avviso per raccomandate e/o fax alle parti, lo scrivente si recava nei luoghi di esecuzione, assieme al Dr. Omissis, nominato Custode Giudiziario, per l effettuazione dell accesso ai luoghi di causa. Sul posto erano presenti unicamente il CTU Ing. Mutalipassi e il Custode Dr. Omissis, i quali nell impossibilità di accedere agli immobili e vista l assenza del debitore esecutato Sig. Omissis, fissavano un nuovo sopralluogo in data 09 luglio 2011. Previa comunicazione alle parti, il CTU in data 09 luglio 2011 effettuava un terzo sopralluogo e un primo accesso agli immobili, alla presenza del Custode Giudiziario Dr. Omissis, mediante forzatura delle porte d ingresso, vista l autorizzazione del G.E. Nel corso del sopralluogo si effettuava una ricognizione dello stato dei luoghi con l effettuazione di scatti fotografici e misurazioni degli immobili, così come riportato nel verbale di III sopralluogo. Di detti sopralluoghi venivano redatti regolari verbali, riportati in copia tra gli allegati. In data 01/04/2011, su delega dello scrivente, venivano richieste all Ufficio Provinciale di Salerno, Agenzia del Territorio visure storiche e ordinarie, nonché relative planimetrie catastali degli immobili.
In data 31 maggio 2011 si recava presso il Comune di Piaggine a colloquio con il Responsabile Area Tecnica del Comune per acquisire il Certificato di Destinazione Urbanistica dell area su cui insiste l immobile. Il giorno 27 settembre 2011, inoltre, lo scrivente acquisiva presso l Ufficio Provinciale di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare documenti riguardanti formalità esistenti sugli immobili. RISPOSTE AI QUESITI POSTI DAL GIUDICE Quesito 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca agli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta presente in atti. Essa è completa ed idonea. Quesito 2 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa e idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. Sic. Quesito 3 Se i beni pignorati consistono, sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa e idonea. Proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente, agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12. Punto non applicabile. PER I BENI PER I QUALI LA DOCUMENTAZIONE E COMPLETA E IDONEA Quesito 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e, sommariamente, descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento.
LOTTO N 1 L immobile oggetto di esecuzione è ubicato in Piaggine (SA) in Via Roma n 25 (catastalmente Via G.Ricci) e identificato all NCEU del comune di Piaggine al foglio n 16, p.lla n 449 sub n 11. L appartamento, ubicato nel centro storico del paese, è dislocato su quattro livelli: al piano terra sono presenti due ambienti destinati a deposito con accesso direttamente dall esterno; al piano primo, a cui si accede da scala esterna, sono presenti l ingresso con ripostiglio, cucina con camino, soggiorno con una botola attraverso cui si accede alla soffitta, stanza da letto e bagno; al piano secondo, con accesso da scala interna, è presente una stanza da letto con una botola attraverso cui si accede alla soffitta e una porticina che da accesso a un locale in soffitta all interno di cui è presente anche un forno a legna. Nei locali al piano terra è presente una pavimentazione in cls grezzo, mentre al piano primo e secondo è presente una pavimentazione in piastrelle di ceramica di varia tipologia e colorazione, così come i rivestimenti presenti in cucina e nel bagno, all interno di cui sono presenti gli igienici (vaso, bidet, lavabo e vasca) e una lavatrice. Gli ambienti sono interamente tinteggiati di colore bianco. L immobile risulta essere in completo stato di abbandono con evidenti macchie di umidità sulle murature interne, per infiltrazioni di acqua piovana, e distacco dello strato superficiale dell intonaco. Gli impianti non risultano essere a norma per cui necessiterebbero di un intervento di manutenzione straordinaria così come la copertura da cui provengono i maggiori problemi di infiltrazioni. Gli infissi esterni presenti sono in alluminio e legno, mentre le porte interne sono in legno con vetro nella parte interna. Inoltre, si evidenzia la presenza delle pluviali e discendenti in cemento-amianto sul prospetto della casa visibile da Via Roma (vedi foto in allegato). Le soffitte, all interno di cui sono depositate vecchi coppi e calcinacci hanno un altezza variabile tra i 20 cm e i 150 cm. Quesito 5 Dica dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. All atto dei vari sopralluoghi, l immobile nella piena e sola disponibilità dell esecutato sig. Omissis risulta in totale stato di abbandono.
Quesito 6 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Il debitore esecutato sig. Omissis è in regime di separazione dei beni. Quesito 7 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Dal certificato rilasciato dal Responsabile UTC del Comune di Piaggine del 01/06/2011, risulta che i terreni distinti al catasto al foglio n 16 p.lla n 449 sub n 11 risultano avere la seguente destinazione urbanistica: Zona B di completamento così come da Zonizzazione P.R.G. L immobile non risulta avere certificato di agibilità; L area è soggetta al vincolo di cui all art. 142, comma 1, lett. f) del D. Lgs 42/2004, essendo il territorio comunale ricompreso nel perimetro del Parco nazionale del Cilento e vallo di Diano; Il territorio comunale è a media sismicità secondo la classificazione di cui alla Delibera GRC n. 5447 del 07.11.2002; Non è a rischio frane. Non sono presenti concessioni edilizie rilasciate sull immobile oggetto di esecuzione rilasciate così come espressamente dichiarato dal Responsabile UTC nella Pec inviata:., in considerazione dell ubicazione dell immobile, in area costituitasi urbanisticamente in epoche precedenti alla legge urbanistica del 1942 presumo che al più si possa rinvenire una eventuale richiesta di ristrutturazione. Non esistono, invece, vincoli di natura condominiale. L Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale del Territorio di Salerno, ha fornito il seguente elenco sintetico delle formalità a seguito dell ispezione ordinaria per immobile richiesta in data 27/09/2011 dal CTU sui beni identificati al foglio n 16 particella n 449 sub n 11 del Catasto Fabbricati del Comune di Piaggine che sono oggetto del pignoramento: Foglio n 16 Particella n 449 sub n 11, 1. TRASCRIZIONE a favore del 03/04/2006 Reg. Part. 11188 Reg. Gen. 18881
Pubblico Ufficiale NOTAIO D ANNA MARIA LUISA Rep. 92750/32368 del 27/03/2006 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA 2. ISCRIZIONE contro del 03/04/2006 Reg. Part. 5766 Reg. Gen. 18882 Pubblico Ufficiale NOTAIO D ANNA MARIA LUISA Rep. 92751/32369 del 27/03/2006 ATTO NOTARILE PUBBLICO IPOTECA VOLONTARIA 3. TRASCRIZIONE contro del 29/10/2007 Reg. Part. 33153 Reg. Gen. 52692 Pubblico Ufficiale UFF. GIUD. TRIB. VALLO DELLA LUCANIA Rep. 1140 del 01/07/2007 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Dalle informazioni avute dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno, i costi per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni contro, dovrebbero essere pari ad un totale di 262,00 per ciascuna di esse. Si precisa, tuttavia, che l importo indicato di 262,00 deve intendersi puramente indicativo, in quanto i singoli importi che ne generano il totale possono essere suscettibili di variazioni nel tempo. Considerato il numero di formalità presenti, si ritiene opportuno rimandare alla Conservatoria la determinazione finale degli oneri di cancellazione delle stesse. Quesito 8 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Non appare, allo stato dei fatti, la presenza di formalità, vincoli e oneri che possano essere cancellati e risultare non opponibili all acquirente. Quesito 9 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 06.06.2001 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della legge 28.02.85 n. 47 e successive modifiche; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare la nullità di cui all art. 46 co.1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40 co.2 della citata legge 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo,
con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 40 co.6 della legge 47/85 Dai documenti presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Piaggine risulta che il fabbricato oggetto di esecuzione è stato edificato in data antecedente al 1967 e che successivamente non sono state rilasciate concessioni edilizie per esecuzione di lavori. Per la destinazione urbanistica dei beni, vale quanto precisato al quesito n.7. Circa quanto riportato all art. 46 del T.U. di cui al D.P.R. 380/2001, non trova verosimilmente applicazione quanto previsto ai commi da 1 a 4, stante il fatto che la costruzione è stata iniziata ben prima del 17 marzo 1985. Non risulta presente regolare dichiarazione di abitabilità per gli immobili identificati al foglio n 16 particella n 449 sub n 11. All ispezione del fabbricato, lo scrivente CTU, non ha riscontrato sostanziali differenze tra lo stato attuale del manufatto e le planimetrie catastali depositate presso l Ufficio del Catasto di Salerno, a meno della presenza di una piccola soffitta al piano secondo. Quesito 10 Determini il valore con indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati Allo scopo di determinare il valore dei beni pignorati, lo scrivente ha svolto un attività di monitoraggio dei prezzi degli immobili siti nel comune di Piaggine e nei paesi limitrofi, nonché ha consultato, ove disponibili, i listini immobiliari di alcune società di mediazione presenti nel territorio. Vista la mancanza di informazioni su libere e recenti contrattazioni di vendita, di locazione di immobili analoghi per ubicazione, tipologia costruttiva, epoca di edificazione, l Esperto ha preso quale riferimento il listino presentato dall ufficio dell Agenzia del Territorio, relativo al secondo semestre dell anno 2010, riportato in copia tra gli allegati, da cui si desume che nel comune di Piaggine, il costo per mq. di immobili adibiti a civili abitazioni in buone condizioni oscilla tra i 600-670 euro. Consegue da quanto sopra la determinazione del valore dell immobile attraverso la stima analitica: VAL. MERC. = S.C. (mq) x Val. Unit. ( /mq) S.C. = S.U.R. + 0,60 S.N.R. + 0,25 S.N.R.
con S.C. = Superficie Convenzionale; V.U. = Valore Unitario; S.U.R. = Superficie Utile Residenziale; 0,60 S.N.R. = Superficie dei depositi, garage; 0,25 S.N.R. = Superficie dei balconi, loggie etc. Val. Unit. = Val. OMI min + (Val. OMI max Val. OMI min) x K; con Val. OMI min = Valore minimo ( /mq); Val. OMI max = Valore massimo ( /mq). K = media ponderata dei coefficiente K 1 e K 2 che viene calcolata con la seguente formula: K = (K 1 + 3 x K 2 ) / 4 K 1 = Taglio di Superficie; K 2 = Livello di Piano. Tenuto conto dell ubicazione del fabbricato, nonché dei dati rilevati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio lo scrivente valuta nei seguenti termini il valore delle superfici di interesse: Superficie lorda dell unità immobiliare ubicata in via Roma n 25 (catastalmente Via G.Ricci) del Comune di Piaggine e identificata al N.C.E.U. al foglio n 16 particella n 449 sub n 11: 600,00 /mq; DESTINAZIONE S.U.R. S.N.R.(60%) S.N.R.(25%) Lotto 1 Appartamento Ingresso piano terra mq. 6,41 Deposito mq. 15,09 Ingresso piano primo mq. 3,63 Ripostiglio mq. 4,45 Cucina mq. 11,55 Soggiorno mq. 16,41 Letto 1 mq. 11,16 Bagno mq. 5,42 Letto 2 mq. 13,25
Scala interna mq 3,30 Balcone mq 1,03 Soffitta 1 mq 17,34 Soffitta 2 mq. 6,30 Soffitta 3 mq 15,88 Tot. mq. 87,37 mq. 39,52 mq. 4,33 APPARTAMENTO S.C. = S.U.R. + 0,60 S.N.R. + 0,25 S.N.R. S.C. = 87,37 mq + (39,52 x 0,60) mq + (4,33 x 0,25) mq S.C. = 87,37 mq + 23,71 mq + 1,08 mq S.C. = 112,16 mq Il prezzo pieno di vendita risulta così determinato: Unità immobiliari Superficie Valore unitario Valore di Convenzionale ( /mq) mercato ( ) (mq.) Lotto 1 Appartamento 112,16 600,00 67.296,00 Totale 67.296,00 Il valore di stima dei beni di proprietà della Sig. Omissis ammonta, pertanto, ad 67.296,00 ( euro sessantasettemiladuecentonovantasei/00). Quesito 11 Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via, località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione e al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella e all eventuale subalterno, al numero di vani e accessori, al numero civico, al piano e al numero di interno). Il lotto individuato viene di seguito descritto:
LOTTO 1: L immobile oggetto di esecuzione è ubicato in Piaggine (SA) in Via Roma n 25 (catastalmente Via G.Ricci) e identificato all NCEU del comune di Piaggine al foglio n 16, p.lla n 449 sub n 11. L appartamento, ubicato nel centro storico del paese, è dislocato su quattro livelli: al piano terra sono presenti due ambienti destinati a deposito con accesso direttamente dall esterno; al piano primo, a cui si accede da scala esterna, sono presenti l ingresso con ripostiglio, cucina con camino, soggiorno con una botola attraverso cui si accede alla soffitta, stanza da letto e bagno; al piano secondo, con accesso da scala interna, è presente una stanza da letto con una botola attraverso cui si accede alla soffitta e una porticina che da accesso a un locale in soffitta all interno di cui è presente anche un forno a legna. Nei locali al piano terra è presente una pavimentazione in cls grezzo, mentre al piano primo e secondo è presente una pavimentazione in piastrelle di ceramica di varia tipologia e colorazione, così come i rivestimenti presenti in cucina e nel bagno, all interno di cui sono presenti gli igienici (vaso, bidet, lavabo e vasca) e una lavatrice. Gli ambienti sono interamente tinteggiati di colore bianco. L immobile risulta essere in completo stato di abbandono con evidenti macchie di umidità sulle murature interne, per infiltrazioni di acqua piovana, e distacco dello strato superficiale dell intonaco. Gli impianti non risultano essere a norma per cui necessiterebbero di un intervento di manutenzione straordinaria così come la copertura da cui provengono i maggiori problemi di infiltrazioni. Gli infissi esterni presenti sono in alluminio e legno, mentre le porte interne sono in legno con vetro nella parte interna. Inoltre, si evidenzia la presenza delle pluviali e discendenti in cemento-amianto sul prospetto della casa visibile da Via Roma (vedi foto in allegato). Le soffitte, all interno di cui sono depositate vecchi coppi e calcinacci hanno un altezza variabile tra i 20 cm e i 150 cm.
LOTTO 1 COMUNE: Piaggine VIA: Via Roma n 25 CONFINI: Vico I Roma Proprietà eredi Omissis Omissis Proprietà eredi Omissis ESTENSIONE APPARTAMENTO: mq 112,16 DATI CATASTALI APPARTAMENTO: Foglio n 16 - Particella n 449 sub n 11 Categoria A/4 Consistenza 6 vani VALORE DI MERCATO 67.296,00 Quesito 12 Estragga reperto fotografico dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni Il reperto fotografico è riportato in separato fascicolo. Tanto per quanto di competenza e ad espletamento dell incarico ricevuto, con riserva di messa a disposizione per eventuali chiarimenti sugli inevitabili tecnicismi riportati nella presente. Si allegano alla presente relazione i seguenti documenti che ne costituiscono parte integrante: Reperto fotografico Verbali di sopralluogo Planimetrie fabbricato Stralcio ortofoto Stralcio cartografia Documentazione fornita dal Comune di Piaggine Risultati ispezione presso Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale del Territorio di Salerno Visure catastali storiche ed ordinarie Cd-rom Vatolla lì, 20 settembre 2011 Il CTU Ing. Nicola Mutalipassi