TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 381/2017 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE
2 di 11 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) - Foglio 186: - Particella 222, Sub 30, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Via del Pratello n. 44. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale
3 di 11 sito nel Comune di Bologna, in Via del Pratello n. 44 e consistente in un monolocale sito al piano terra composto da ingresso su soggiorno/letto con angolo cottura e bagno cieco con aspirazione forzata. Approssimativamente la superficie utile calpestabile in pianta del bene è di mq. 18, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 186: - Particella 222, sub 30, Via del Pratello n. 44, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Classe 4, Consistenza 1,5 vani, Superficie catastale totale 21 mq., rendita. 166,56, Piano T. La planimetria catastale attuale dell unità immobiliare non corrisponde allo stato rilevato, in quanto sono state realizzate delle controsoffittature in corrispondenza della zona cucina e lungo il perimetro della stanza, portando tali zone ad altezza pari a 240 cm. La regolarizzazione catastale sarà da eseguirsi a cura e spese dell aggiudicatario. La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad. 27.982,08. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU
4 di 11 È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per legge, uso, destinazione, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, enti condominiali, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI Sull unità immobiliare oggetto di procedura gravano delle spese condominiali non pagate. Dal prospetto pervenuto dall Amministratore pro-tempore del Condominio in cui è inserita l unità immobiliare al momento gravano. 159,91 di rate scadute al 15.07.2018 e di. 77,96 in scadenza il 01.04.2019. CONFINI I beni sono in confine con altre proprietà su più lati, muri perimetrali e parti comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE Il bene è pervenuto all esecutato con atto di compravendita in data 08.04.1977 e trascritto in data 22.04.1977. Successivamente l originario bene pervenuto con il suddetto atto di acquisto e contraddistinto al sub. 5, risulta essere stato frazionato in due unità separate originando l attuale bene oggetto di esecuzione immobiliare di cui al sub. 30. Si evidenzia che nel suddetto atto viene indicata la comproprietà in ragione di 1/4 dell area cortiliva anziché la proprietà esclusiva come indicata nella planimetria catastale del 01.03.1977 prot. 2291.
5 di 11 Dalle ricerche effettuate presso gli uffici del Catasto, lo scrivente ha recuperato copia della suddetta planimetria ove risulta essere stata cancellata la dicitura cortile esclusivo ed indicato cortile comune, attualmente identificato al mappale 562, variazione d ufficio del 01.03.1971 in atti dal 28.09.1971 n. 57871 ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 11.08.2011; - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 25.11.2015. Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 09.06.2017. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data anteriore al 01.09.1967. Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi riferiti alle unità immobiliari oggetto di procedura: - P.G. N. 122061/86 Condono edilizio riferito alla suddivisione in due unità abitative di una unità immobiliare sita al piano terra. - P.G. N. 113043/12 del 10.05.2012 Certificato di conformità edilizia ed agibilità condominiale riferito alle sole parti comuni del fabbricato.
6 di 11 Tale domanda di condono è stata accolta in data 03.05.1999 ai sensi dell art. 35 comma 18 L.47/85 in quanto sulla medesima si è regolarmente formato il silenzio-assenso, ma l iter burocratico non risulta essere completo in quanto ad oggi non risulta essere mai stato ritirato, né risultano essere state allegate le planimetrie catastali come richiesto, né risultano essere stati corrisposti i diritti di segreteria pari a Lire 150.000. Per il suddetto condono non risultano essere stati allegati elaborati grafici, pertanto al fine di verificarne la conformità fa riferimento la planimetria catastale aggiornata in data 02.02.1999 preventivamente al rilascio del condono stesso. In sede di sopralluogo sono state rilevate le seguenti difformità edilizie rispetto alla suddetta planimetria: - realizzazione di controsoffitto in corrispondenza della zona cucina e lungo il perimetro della stanza su tre lati, portando tali zone ad altezza pari a 240 cm; - fra la zona cucina e la camera è stato realizzato un muretto in cartongesso di altezza pari a cm. 105; - nella stanza è presente una nicchia fra la portafinestra d ingresso ed il bagno di dimensioni di cm. 30x120 ed alta cm. 240. Vista la planimetria catastale precedente alla divisione in due unità immobiliari del 01.03.1977, in corrispondenza di tale nicchia risultava esservi un vano porta che collegava l ingresso dell unità immobiliare adiacente con l attuale camera del monolocale. Si segnala che l abitazione ha una superficie utile di circa mq. 18, ben inferiore al minimo consentito dagli strumenti urbanisti che indicano una superficie minima utile di mq. 28. Pertanto lo stato di fatto è da considerarsi come
7 di 11 situazione congelata dal condono edilizio e pertanto non si possono apportare modifiche, salvo diverse disposizioni future in ambito urbanistico. Si segnala altresì, che oltre a non esserci conformità urbanistica per le difformità sopra evidenziate, l unità immobiliare risulta essere priva di certificato di abitabilità/agibilità. Pertanto la regolarizzazione e/o l eventuale messa in pristino delle suddette difformità è a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data 20.06.2015 e valevole sino al giorno 20.06.2025. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA IMPIANTI Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna (BO), risultano le seguenti certificazioni di conformità degli impianti riferite all unità immobiliare oggetto di procedura: - P.G. N. 68486/2011 del 30.03.2011 Dichiarazione di conformità dell'impianto alla regola d'arte in base al D.M. 37/08 Termoidraulico per certificazione gas e sostituzione caldaia con intubamento canna fumaria; - P.G. N. 162162/2011 del 04.07.2011 Dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico alla regola d'arte in base al D.M. 37/08 Adeguamento e messa a norma dell impianto elettrico. Si segnala che gli impianti, pur avendo le dichiarazioni di conformità, non se n è potuta verificare la funzionalità in quanto attualmente le utenze risultano essere disattivate. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
8 di 11 Al momento del sopralluogo l immobile risulta essere concesso in locazione con regolare contratto di locazione stipulato in data 01.05.2017 della durata di anni 4 (quattro) con scadenza il 30.04.2021 e registrato presso l Agenzia delle Entrate di Bologna in data 13.05.2017 (precedente alla trascrizione del pignoramento) per un importo annuo pari ad. 6.840,00 pari ad. 570,00 mensili. Nel presente contratto, oltre all immobile oggetto della presente relazione (sub. 30), la proprietà concede in locazione anche l unità immobiliare adiacente (sub. 29) e pertanto il suddetto importo è riferito ad entrambe le unità immobiliari. Lo scrivente ha reperito dalla proprietà un contratto di locazione precedente stipulato fra le medesime parti in data 01.11.2016 ed avente in oggetto solamente l unità immobiliare di cui al sub. 29, la quale veniva concessa in locazione per un importo di. 330,00 mensili. Pertanto in considerazione della differenza fra i suddetti importi e vista l analisi odierna del mercato per beni simili in zona, lo scrivente ritiene di poter determinare un congruo canone di locazione pari ad. 2.880,00 annui, ovvero rate mensili da. 240,00. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato inserita in un contesto residenziale sito nel Comune di Bologna (BO) e più precisamente in Via del Pratello n. 44, strada posta nel centro storico e compresa fra la Via San Felice e la Via Sant Isaia, in un contesto ben servito, con la presenza di strutture commerciali nelle vicinanze e caratterizzato dalla presenza di molteplici locali quali osterie e pub. Il fabbricato residenziale nel quale è posta l unità immobiliare è costruzione già edificata negli anni 40 come reperito dalle planimetrie di primo impianto
9 di 11 presso il catasto fabbricati. La costruzione è di tre piani oltre il piano interrato. La struttura è in muratura portante con tamponature in laterizio intonacato, mentre la copertura è a falde inclinate con soprastanti coppi in laterizio. L unità immobiliare oggetto di procedura è ubicata al piano terra con ingresso da corte comune e con finestra che affaccia sul corridoio del vano scale ed è monolocale con angolo cottura e locale servizio igienico. Il monolocale si presenta in uno discreto stato di conservazione e risulta essere stato in parte riammodernato nel corso degli anni. Il bagno invece, privo di finestrature, ma dotato di aspirazione forzata, presenta finiture sommariamente scadenti con pavimento in battuto di cemento e necessita di essere riammodernato. In particolare sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti e soffitti ad intonaco tinteggiato; - Pavimenti ceramici nel monolocale, ad eccezione del bagno ove il pavimento è in battuto di cemento; - Bagno completo di sanitari (il wc è privo di asse e coperchio di chiusura), box doccia e rubinetteria; - Infissi metallici con vetro-camera e con scuro in legno solamente sulla porta d ingresso, mentre la finestra su corridoio è dotata di inferriata di sicurezza; - Porta interna in legno; - Impianto elettrico dotato di dichiarazione di conformità, ma non funzionante al momento del sopralluogo; - Impianto citofonico; - Impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria autonomo
10 di 11 con terminali di emissione radiatori. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del 23.03.1998 Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione mq. 21,00 100% Circa mq. 21,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 21,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato sita nel Comune di Bologna (BO), in Via del Pratello n. 44. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e
11 di 11 delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, considerando che la regolarizzazione sarà da effettuarsi a cura e spese dell aggiudicatario, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE. 60.000,00 VALORE A BASE D ASTA (-20%). 48.000,00 (euro quarantottomila//00) * * * Bologna, 01 ottobre 2018 IL CONSULENTE TECNICO