Dott. Ing. Giuseppe Esposito TRIBUNALE CIVILE DI PIACENZA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 20/2013: ARAMINI ALDO Curatore fallimentare DOTT. GABRIELE BINAGHI GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA MARINA MARCHETTI OGGETTO: PERIZIA TECNICO-ESTIMATIVA DEI BENI IMMOBILIARI DI PROPRIETA DEL SIG. ARAMINI ALDO LOTTO 4: APPARTAMENTO PIANO QUARTO VIALE LUCANIA N 15 MILANO Il perito Dott. Ing. Giuseppe Esposito STUDIO TECNICO- Via Gadolini, 33 29122 Piacenza -Tel. 0523/756378 fax. 0523/1996300 Email: beppe.esposito@libero.it Pec: giuseppe.esposito@ingpec.eu C.F. SPS GPP 76T20 G535I P.IVA 01465120333 Albo degli Ingegneri della Provincia di Piacenza n 1368
Premessa Il sottoscritto Ing. Giuseppe Esposito, nato a Piacenza il giorno 20 dicembre 1976, C.F. SPS GPP 76T20 G535I, con studio in Piacenza, via Gadolini 33, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al numero 1368, viene incaricato in data 14/06/2013 dal curatore fallimentare, Dott. Gabriele Binaghi, di redigere le seguenti perizie descrittive ed estimative degli immobili di proprietà del sig. Aramini Aldo. Lo scrivente: - eseguiti i necessari sopralluoghi e rilievi; - visionata la documentazione catastale ed urbanistica; - visionati gli atti di provenienza degli immobili oggetto di stima; - accertate le caratteristiche costruttive e le condizioni conservative degli immobili; - acquisite tutte le informazioni necessarie al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto della presente; - preso atto della situazione generale del mercato immobiliare, espone quanto segue. Lo scrivente: Svolgimento operazioni - in data 24/10/2013 richiedeva la documentazione catastale ed urbanistica riguardante gli immobili oggetto di stima; - in data 11/11/2013 si incontrava con il sig. Aramini Aldo al fine di fissare data del sopralluogo; - in data 30/04/2014 eseguiva i rilievi e le foto presso l immobile. 2
LOTTO 4: APPARTAMENTO PIANO QUARTO VIALE LUCANIA N 15 MILANO 1. Identificazione del bene 1.1 Intestazione e diritti reali ARAMINI ALDO nato a Caselle Landi (LO) il 29 novembre 1941 C.F.:RMNLDA41S29B961B Nuda proprieta` per 1/3; ARAMINI ERNESTINA nata a Caselle Landi (LO) il 08 novembre 1923 C.F.:RMNRST23S48B961D Nuda proprieta` per 1/3; ARAMINI GIUSEPPINA nata a Caselle Landi (LO) il 24 settembre 1927 C.F.:RMNGPP27P64B961S Nuda proprieta` per 1/3; PACCHIARINI ROMANO nato a Mantova il 28 ottobre 1933 C.F:PCCRMN33R28E897Q Usufrutto per 1/1; 1.2 Bene oggetto di stima e relativa identificazione catastale Appartamento ad uso civile abitazione posto al piano quarto del fabbricato sito in viale Lucania n 15 Milano. Il tutto è così censito al N.C.E.U. del Comune di Milano (MI): Foglio Particella Sub Zona Censuaria Categoria Classe Consistenza Rendita 558 38 705 2 A/2 3 6 vani 898,64 1.3 Confini in circondario L appartamento confina con proprietà di terzi facenti parte del condominio sito in viale Lucania n 15 Milano. 1.4 Quota oggetto di stima La presente stima è relativa alla quota di nuda proprietà per 1/3 del bene in capo al fallito. 3
1.5 Estremi dell atto di provenienza Il bene oggetto è pervenuto: - al signor Aramini Aldo per ATTO CAUSA DI MORTE del 14 dicembre 2011, Ufficio del Registro, repertorio n. 2340/9990, trascritto in data 09 gennaio 2012 ai nn. 705/975 in virtù del quale il suddetto Aramini Aldo ereditava la quota di 1/3 di nuda proprietà del bene in oggetto; 2. Descrizione e caratteristiche degli immobili 2.1 Area e complesso immobiliare Trattasi di fabbricato ad uso residenziale ubicato nel Comune di Milano Viale Lucania, 15. Il fabbricato si sviluppa per dieci piani fuori terra ed uno seminterrato. La struttura è a telaio in c.a. con solai interpiano realizzati in latero-cemento, la copertura è a falde inclinate con manto in coppi. Le facciate si presentano intonacate e tinteggiate con uno stato di manutenzione e grado di finitura buono. 2.2 Abitazione L accesso all abitazione avviene tramite due ingressi posti su vani scala comune. L appartamento è posto al piano quarto del fabbricato, ed è costituito da: ingresso, ampio disimpegno, soggiorno, cucina, n 2 bagni, n 2 camere, ripostiglio e n 2 balconi. I pavimenti dell immobile sono in parquet ad esclusione della cucina e dei bagni ove sono presenti pavimenti in ceramica, le pareti dei locali sono intonacate e tinteggiate ad esclusione dei bagni e della cucina ove sono presenti rivestimenti in ceramica. I serramenti interni sono in legno, mentre quelli esterni sono costituiti da telaio in alluminio con vetro doppio e avvolgibili. Il grado di finitura e lo stato di manutenzione dell immobile oggetto di perizia si presentano di qualità buone. Per quanto riguarda l impianto elettrico e quello di riscaldamento risultano entrambi in buono stato di manutenzione. 2.3 Pertinenze Al piano nono risultano n 2 locali di proprietà, adibiti a sottotetto, il cui accesso avviene tramite vano scala comune. 4
3. Stato di possesso del bene e titoli di occupazione Al momento del sopralluogo il sottoscritto perito ha constatato che l immobile risulta occupato dal sig. Pacchiarini Romano (titolare dell usufrutto di quota 1/1 dell immobile oggetto di stima). 4. Attestazione circa l esistenza di formalità e vincoli 4.1 Regime patrimoniale della famiglia ed esistenza di convenzioni matrimoniali Il sig. Aramini Aldo risulta sposato con matrimonio contratto il 27/04/1968 nel comune di Corno Giovine, registro degli atti di matrimonio del comune di Corno Giovine anno 1968 N. 1 P. 2 S A. 5. Vincoli ed oneri giuridici 5.1 Formalità, vincoli, oneri che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente Dalle visure nei Pubblici RR.II. è emerso che l unità immobiliare è gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli che saranno cancellate dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili all acquirente: - ATTO GIUDIZIARIO trascritto in data 11 novembre 2013 ai nn. 41002/55446, in forza di SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO del 25 marzo 2013, Tribunale di Piacenza, Repertorio n. 238; I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopraelencate, saranno calcolati in concreto dall Agenzia del Territorio e quindi richiesta all aggiudicatario. 6. Regolarità Edilizia ed urbanistica del bene 6.1 Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene. Dalla ricerca urbanistica effettuata dallo scrivente, è emerso che il fabbricato risulta essere stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967. Successivamente a tale data sono state rilasciati i seguenti titoli autorizzativi: 5
D.I.A. n 779/2003 rilasciata dal Comune di Milano in data 14/03/2003 in cui due unità immobiliari distinte venivano accorpate per creare un unica unità immobiliare (immobile oggetto di stima); Le planimetrie allegate ai titoli autorizzativi sopra citati risultano conformi allo stato attuale dei luoghi così come le planimetrie catastali. 6.2 Verifica della classificazione nel Piano delle Regole vigente. L area, su cui insiste il fabbricato oggetto di stima, è classificata dal Piano Regolatore vigente del Comune di Milano come ZONE OMOGENEE B1 (come da documentazione allegata). 7. Valutazione Metodologia estimativa Oggetto della stima è la determinazione del valore venale in comune commercio dell unità immobiliare, ovvero quel valore che in libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici, avrebbe la maggiore probabilità di costituire il punto di incontro tra domanda e offerta. Quindi l aspetto economico, nel caso in esame, è determinato come il più probabile valore di mercato. La presenza di un mercato sufficientemente ampio per beni analoghi a quello in esame, permette di formare un apposita scala di prezzi alla quale raffrontare il bene da stimare; pertanto si ritiene che il metodo più idoneo sia quello sintetico, fondato sulla comparazione con i prezzi di beni assimilabili. Determinazione del valore unitario ( /Mq.) Il valore unitario a mq. è stato ricavato da una scrupolosa indagine di mercato della zona comparando prezzi di vendita per beni analoghi tenendo conto del crollo delle compravendite trascritte nei primi due trimestri del 2013 strettamente connesso alla congiuntura economica fortemente negativa evidenziata dai principali indicatori economici. La crisi del mercato immobiliare, pertanto, dipende in primo luogo dalle condizioni di crisi della nostra economia, dal contenimento della domanda interna e dall aumento del costo del denaro per l acquisto di abitazioni. L introduzione dell IMU, inoltre, può aver gravato sulla decisione dell acquisto di abitazioni, non destinate all uso di abitazione principale, soprattutto quelle per uso proprio (seconde case a disposizione). Nell ultimo trimestre 2013 continua e si accentua il calo registrato per il mercato immobiliare italiano (a registrarlo è l Agenzia del 6
Territorio con una nota). Si evince pertanto un valore pari a 2.550,00 /mq per le abitazioni di tipo civile. Abbattimento forfettario del 20% del valore venale Il valore venale del bene subirà un abbattimento forfettario del 20% in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita e in considerazione del fatto che trattasi di stima di una quota di un immobile non comodamente divisibile (come indicato al successivo punto 8). Usufrutto e nuda proprieta Il più probabile valore di mercato, coincide con il corrispondente valore della nuda proprietà e sarà condizionato, o meglio, determinato, dal coefficiente riduttivo corrispondente all età dell usufruttuario. La definizione di Usufrutto può essere tratta dall art. 981 cc, in cui si legge: è il diritto reale temporaneo di utilizzare una cosa di proprietà altrui e di percepirne i frutti, con il limite di rispettarne la destinazione economica e di restituire la cosa stessa alla scadenza. Di conseguenza, la valorizzazione della nuda proprietà di un immobile è strettamente collegata alla determinazione dell usufrutto in quanto le due entità sono fra loro complementari; entrambe possono essere individuate previo ricorso al procedimento diretto che dovrà condurre alla determinazione di valore di mercato dell unità immobiliare, esaminata prescindendo dall indagine successiva rivolta alla determinazione proporzionale dei due valori. Occorre evidenziare che, una volta determinato il più probabile valore di mercato dell immobile, si dovrà ricorrere all elaborazione dei valori, rapportando lo sviluppo del procedimento all età del cosiddetto usufruttuario. Non potendo di fatto stabilire quale sarà la durata della vita di un individuo, si potrà far ricorso a quanto previsto dalla normativa giuridica che applica percentuali di proprietà prefissate in ragione dell età dell usufruttuario e rapportate al saggio legale di interesse. MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE DECRETO 23 dicembre 2013 Adeguamento delle modalita' di calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di imposta di registro e di imposta sulle successioni e donazioni. (GU Serie Generale n.303 del 28-12-2013) Allegato Coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse dell'1 per cento (saggio dal 1 gennaio 2014). 7
Eta' del beneficiario (alla data del 30/04/2014 81 anni) (anni compiuti) Coefficiente da 0 a 20 95,00 da 21 a 30 90,00 da 31 a 40 85,00 da 41 a 45 80,00 da 46 a 50 75,00 da 51 a 53 70,00 da 54 a 56 65,00 da 57 a 60 60,00 da 61 a 63 55,00 da 64 a 66 50,00 da 67 a 69 45,00 da 70 a 72 40,00 da 73 a 75 35,00 da 76 a 78 30,00 da 79 a 82 25,00 da 83 a 86 20,00 da 87 a 92 15,00 da 93 a 99 10,00 Calcolo della superficie commerciale La superficie commerciale è determinata al lordo delle pareti perimetrali esterne fino ad una larghezza di cm 50, il 50% delle pareti comuni, il 30% dei balconi ed il 25% del sottotetto in quanto pertinenza indiretta: Abitazione (Piano 4) 100 mq x 1,00 = mq 100 Balconi 17 mq x 0,30 = mq 5 Sottotetto 19 mq x 0,25 = mq 5 Sup. commerciale unità immobiliare mq 110 Stima unità immobiliare Valore venale dell unità immobiliare mq. 110 X 2.550,00 /mq = 280.500,00 Abbattimento forfettario del 20% - 56.100,00 Valore a seguito di abbattimento forfettario del 20% 224.400,00 8
Stima nuda proprietà Sig. Aramini Aldo (1/3 di quota) Il calcolo sarà effettuato rapportando il valore a seguito di abbattimento forfettario precedentemente calcolato con la corrispondente percentuale in base all età dell usufruttuario della tabella sopra riportata, il valore trovato verrà diviso per 3 trattandosi di stima di quota di 1/3 del valore della nuda proprietà: Valore usufrutto: (224.400,00 x 0,25)= 56.100,00 Valore nuda proprietà complessiva: (224.400,00 56.100,00) = 168.300,00 Valore nuda proprietà Sig. Aramini Aldo (1/3 di quota): (168.300,00 /3)= 56.100,00 Il sottoscritto perito ritiene opportuno intervenire con un ulteriore abbattimento del 20%, sul valore di proprietà del Sig. Aramini Aldo, trattandosi di quota di 1/3 della nuda proprietà e pertanto di difficile collocazione sul mercato immobiliare. Valore nuda proprietà Sig. Aramini Aldo 56.100,00 Abbattimento del 20% - 11.220,00 Valore a seguito di abbattimento del 20% 44.880,00 arrotondato a 44.500,00 (diconsi euro quarantaquattromilacinquecento/00) 8. Parere circa la comoda divisibilità del bene Lo scrivente dichiara che l appartamento in oggetto non risulta comodamente divisibile, compatibilmente alle quote spettanti agli attuali proprietari indicati al punto 1.1, in quanto tale divisione recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia, dell'igiene e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero. 9. Opere di manutenzione urgenti Nel corso del sopralluogo si è riscontrato che l immobile è in un buono stato di manutenzione pertanto lo scrivente non ritiene necessario alcun tipo di intervento. 9
10. Piante planimetriche e fotografie 10.1 Piante planimetriche Per quanto concerne la planimetria dell abitazione si fa riferimento alla planimetria catastale allegata. 10.2 Fotografie E stata allegata alla presente perizia una relazione fotografica comprendente n. 4 fotografie di cui 2 esterne e 2 interne. 11. Documentazione allegata alla perizia - Documentazione catastale; - Documentazione ipotecaria - Estratto del Piano Regolatore; - Relazione fotografica. Il perito, in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione è chiusa in Piacenza il giorno 12 maggio 2014. Piacenza 12/05/2014 in fede Il consulente tecnico d ufficio (Ing. Giuseppe Esposito) 10