Geom. BOLITI MANUELA Via Don Z. Iodi, 5-42100 Reggio Emilia telefono 0522.432611 FAX 0522.453123 cell. 338.4932255 e.mail boliti@interfree.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 486/2012 Giudice delegato: Dott. Gianluigi Morlini Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. BOLITI MANUELA REGGIO EMILIA, LOCALITA VILLA SESSO, VIA MISELLI
0-SOMMARIO 0-SOMMARIO... 2 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI... 3 2-COMUNICAZIONI... 3 3-DATI CATASTALI... 4 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO... 4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA... 4 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 4 4-DESCRIZIONE DEI BENI... 5 5-LOTTI DI VENDITA... 5 5.1-LOTTO 1... 5 5.1.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI... 5 5.1.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 6 5.1.3-LOTTO 1: DESTINAZIONE URBANISTICA... 6 5.1.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 11 5.1.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 11 5.1.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 11 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 11 5.1.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE... 12 5.1.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 12 5.1.10-LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 14 5.1.11-LOTTO 1: FOTOGRAFIE... 14 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE... 15 7 ALTRE NOTIZIE... 15 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI... 15 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA... ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE... VISURE CATASTALI... ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E VISURA IPOTECARIA... ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE... VERIFICHE EDILIZIE URBANISTICHE - CDU... VISURA CAMERALE... ALLEGATI A, B, C, D... CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA... 1 Trib unale di Reggio E milia Uf f icio E se cuzioni Immob iliari GE Dott. Gianluig i M orlini Pagina 2 di 15
1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 486/2012 Esecutati: Procedente: Data conferimento incarico: 26.06.2013 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria Esecuzioni: 05.10.2013 Udienza: 20.11.2013 ore 11,30 Data trascrizione pignoramento: 13.08.2012 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti:.. Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza degli esecutati e via e.mail ai legali del procedente e degli intervenuti. Pagina 3 di 15
3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI:. Ia - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Dati catastali Particella Superficie Qualità Classe Rendita Terreno Comune di Reggio Emilia 22-488 663 mq Semin arbor / RD.. 5,82 RA..6,16 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI:.. IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Dati catastali Particella Superficie Qualità Classe Rendita Terreno Comune di Reggio Emilia 22-488 663 mq Semin arbor 2 RD.. 5,82 RA..6,16 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. 1 Vedi allegato Pagina 4 di 15
4-DESCRIZIONE DEI BENI TERRENO POSTO IN LOCALITA VILLA SESSO A REGGIO EMILIA (fg.22 mapp.488): Piena proprietà di terreno pianeggiante composto da unica area non edificata di forma irregolare e accessibile dalla strada di lottizzazione. Si tratta di un area con potenzialità edificatoria residua del piano particolareggiato di iniziativa privata delle aree di trasformazione integrata e ambientale denominato P.U.A. n. Ti3-50 e Ta-58, oggetto di avvenute urbanizzazioni convenzionate e completamente attuate; il piano convenzionato è scaduto per decorrenza dei dieci anni da convenzione e le aree urbanizzate collaudate e prese in carico dall amministrazione comunale. L area in oggetto è parte del lotto 1 del P.P. edificato per la superficie utile residenziale ammessa, con residua superficie utile commerciale e terziaria di mq. 670 da realizzare con limiti di edificazione e proprietà. L estensione catastale del terreno è di mq 663. La descrizione dei limiti di edificabilità e delle condizioni urbanistiche di utilizzo e stima vengono riportate nei successivi capitoli. 5-LOTTI DI VENDITA La presenza di un unico terreno non comodamente frazionabile prevede la vendita in un unico lotto. 5.1-LOTTO 1 5.1.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Dati catastali Particella Superficie Qualità Classe Rendita Terreno Comune di Reggio Emilia 22-488 663 mq Semin arbor 2 RD.. 5,82 RA..6,16 Confini: Nord e Est ragioni mapp.459 strada di lottizzazione, Ovest altre ragioni mapp.169, Sud altre ragioni mapp.524. Pertinenze del bene: /// Pagina 5 di 15
5.1.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE TERRENO POSTO IN LOCALITA VILLA SESSO A REGGIO EMILIA (fg.22 mapp.488): Piena proprietà di terreno pianeggiante composto da unica area non edificata di forma irregolare e accessibile dalla strada di lottizzazione. Si tratta di un area con potenzialità edificatoria residua del piano particolareggiato di iniziativa privata delle aree di trasformazione integrata e ambientale denominato P.U.A. n. Ti3-50 e Ta-58, oggetto di avvenute urbanizzazioni convenzionate e completamente attuate; il piano convenzionato è scaduto per decorrenza dei dieci anni da convenzione e le aree urbanizzate collaudate e prese in carico dall amministrazione comunale. L area in oggetto è parte del lotto 1 del P.P. edificato per la superficie utile residenziale ammessa, con residua superficie utile commerciale e terziaria di mq. 670 da realizzare con limiti di edificazione e proprietà. L estensione catastale del terreno è di mq 663. 5.1.3-LOTTO 1: DESTINAZIONE URBANISTICA In merito alla destinazione urbanistica si riporta dal CDU 2 in allegati che nell attuale zonizzazione del piano urbanistico adottato PSC/RUE dal Comune di Reggio E. il terreno è posto in Ambiti urbani consolidati prevalentemente residenziali AUC 1 tessuti omogenei di impianto recente frutto di piani attuativi unitari capo 4.2.1 comma 1.a delle norme del Regolamento Urbanistico Edilizio. Il piano particolareggiato di iniziativa privata denominato P.U.A. n. Ti3-50 e Ta-58 è stato approvato con delibera del Consiglio Comunale n.34 del 14.03.2003. Con atto a ministro Notaio A.Vacirca in data 15.04.2003 rep.17698/6898 è stata sottoscritta con il Comune di Reggio Emilia la convenzione urbanistica 3 contenente la regolamentazione per la realizzazione del progetto di P.P. e le prescrizioni per le esecuzioni delle opere di urbanizzazione, primaria, nonché la cessione delle aree di urbanizzazione primaria e secondaria. La convenzione urbanistica stabiliva termine in anni 10, dalla data di approvazione del piano, per la realizzazione delle opere ed impianti di urbanizzazione primaria, cessione e realizzazione degli edifici. Il piano convenzionato è dunque scaduto il 14.03.2013. Dal sopralluogo e dalle ricerche effettuate presso l Amministrazione Comunale ad oggi le opere di urbanizzazione del PUA sono state completamente attuate, con collaudo presentato il 12.05.2006 n.9875/2006p.g. e prese in carico dal Comune di Reggio Emilia. 2 CDU certificato di destinazione urbanistica in allegati 3 CONVENZIONE URBANISTICA in allegati Pagina 6 di 15
L edificazione dell area in oggetto, parte del lotto 1 del piano, malgrado la scadenza del PUA è tuttora consentita dalle norme citate del RUE riferite all ambito AUC1, in particolare si riporta Art.4.2.3 interventi edilizi ammessi comma 4 : Dopo la scadenza di un PUA, qualora le opere di urbanizzazione non siano state terminate e prese in carico dal Comune, e fino a quel momento, sono ammessi solo gli interventi di cui al comma 1 (manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione ). Successivamente è ammessa la NC (nuova costruzione) per le parti non attuate che possono essere realizzate nel rispetto dei limiti, dei parametri dimensionali e relative modalità di misura e delle prescrizioni contenute nel PUA. STRALCIO RUE (auc 1) Il P.U.A 4. prevedeva la realizzazione sul LOTTO 1 dei seguenti indici: Sup. lotto mq 1163 (ex mappale 461) Sup. utile mq 1175 di cui RESIDENZIALE mq 505 (max.9 alloggi) e TERZIARIA mq 670 Usi previsti U1/1 abitazioni residenziali U2/1 esercizi commerciali di vicinato U2/4 terziario diffuso uffici studi ecc. Piani max n.4 4 PUA n.ti3-50 e Ta-58 in allegati stralcio norme e tavola individuazione lotti Pagina 7 di 15
STRALCIO PUA LOTTO 1 Il LOTTO 1 è stato in parte edificato con presentazione di progetto in data 09.01.2004 e rilascio di permesso di costruire n.365/2004 del 03.02.2004; venivano autorizzati mq 495 di residenziale in palazzina B oggi edificata, resa agibile e compravenduta; il progetto prevedeva la realizzazione di una seconda palazzina A ad usi commerciali e terziari non autorizzata con il Pdc citato ma in esso approvata come pre-progetto a secondo stralcio conforme agli indici e perimetri di edificazione del piano. I due edifici venivano collocati sul lotto 1 a distanza di mt 5,00 collegati con corpo d attacco 5. 5 Pdc 365/2004 preprogetto LOTTO 1 in allegati Pagina 8 di 15
PLANIMETRIA DI PRE PROGETTO LOTTO 1 Si evidenzia che tale progetto veniva richiesto e autorizzato alla società..., quando già con atto notarile del 17.07.2003 la suddetta richiedente risultava proprietaria di parte del lotto 1 (mappale 487 oggi mappali 522 e 524) con diritto edificatorio di mq 505 di superfici utili, mentre la restante estensione interessata dal progetto (mappale 488) con diritto edificatorio di mq 670 di superfici utili risultava di proprietà di... oggi esecutata. Dall analisi del progetto previsto sul Lotto 1, la realizzazione della palazzina A ad usi commerciali terziari per mq 670 di superficie utile, è possibile edificando sul mappale 524 e sul mappale 488 (unico oggetto d esecuzione) e realizzando il corpo d attacco previsto sul mappale 522 su cui insiste il fabbricato residenziale completato e di altrui proprietà. Dall analisi delle norme del PUA e della convenzione si riporta: art.7 LOTTI EDIFICABILI.. gli interventi all interno dei lotti saranno realizzati previo rilascio della Concessione Edilizia, nel rispetto delle norme e previsioni di P.P. e delle indicazioni di cui alla tav.5 6 è consentito in fase di Concessione Edilizia l accorpamento di due o più lotti le linee di suddivisione di lotti contigui potranno subire piccole variazioni. sono ammesse lievi modifiche della superficie dei lotti le modifiche di cui sopra non rappresentano variante al P.P. come specificato al succ art.10 e sono attuabili secondo le procedure ivi riportate 6 la tavola n.5 individua i lotti con i limiti di edificabilità, IN ALLEGATI NORME DI PIANO CONVENZIONE STRALCIO TAVOLA Pagina 9 di 15
art.8.3 LIMITI DI EDIFICABILITA.. la tav.5 del piano fissa il limite di edificabilità entro il quale dovrà essere contenuta la futura edificazione art.10 MODIFICHE.. le previsioni plano volumetriche contenute nella tav.6 del piano, lievi modifiche della S.U. di ogni lotto e lievi modifiche delle linee di suddivisione dei lotti di cui all art.7 potranno essere modificati attraverso l elaborazione di un progetto preliminare con la sola procedura della Concessione Edilizia non rappresenta variante al piano. Modifiche innovative saranno introdotte seguendo la procedura prevista dall art.25 LR 47/85 per l approvazione dei P.P. di iniziativa privata Dall analisi complessiva svolta e dai colloqui intercorsi con l ufficio urbanistica del Comune di Reggio Emilia, ad oggi a PUA scaduto risulta improbabile la ridefinizione dei limiti d edificazione del LOTTO 1, modifica non prevista negli articoli citati come variazione possibile in sede di Concessione Edilizia/PdC, è quindi plausibile l edificazione come prevista nel pre-progetto che ha interessato la parte residenziale edificata del lotto, con i limiti descritti inerenti le diverse proprietà. L edificazione prevista sul mappale 488 oggetto d esecuzione per mq 670 di superficie utile commerciale terziaria verrà stimata per l intera consistenza (come ceduta nel rogito notarile) ma con le prudenziali decurtazioni dovute all incertezza sulla legale edificazione dell intera capacità urbanistica gravata dai limiti di proprietà. LIMIT I DI E DIFICABILIT A E PR OPR IE TA Pagina 10 di 15
5.1.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non necessarie. 5.1.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previsti. 5.1.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il terreno risulta libero. 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali trascritte. Risultano convenzioni edilizie e urbanistiche trascritte: con atto a ministro Notaio A.Vacirca in data 15.04.2003 rep.17698/6898 trascritto a Reggio E. il 7.05.2003 al n.7447 R.G. è stata sottoscritta con il Comune di Reggio Emilia la convenzione urbanistica contenente la regolamentazione per la realizzazione del progetto di P.P. e le prescrizioni per le esecuzioni delle opere di urbanizzazione, primaria, nonché la cessione delle aree di urbanizzazione primaria e secondaria. La convenzione urbanistica stabiliva termine in anni 10 (scaduta), dalla data di approvazione del piano, per la realizzazione delle opere ed impianti di urbanizzazione primaria, cessione e realizzazione degli edifici. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: si rileva che nell atto di provenienza di scioglimento della comunione della proprietà indivisa delle due società. venivano attribuite alle rispettive assegnazioni le cubature previste da piano particolareggiato (mappale 488 edificabilità di mq 670). Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura, qui verificate ed aggiornate al 24.07.2013, che di seguito si riassumono: Pagina 11 di 15
. 5.1.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione. 5.1.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici fondiarie e utili da piano urbanistico e da un valore unitario di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Il bene visitato risulta essere un terreno libero da fabbricati posto in quartiere residenziale di recente formazione nella frazione di Villa Sesso, costituito da area urbanizzata di possibile edificazione come meglio descritto nel capitolo 5.1.3. L estensione catastale del terreno risulta di mq 663, dall atto di provenienza e dal piano urbanistico risultano edificabili mq 670 di superficie utile a usi commerciali e terziari. L area è parte del LOTTO 1 del piano urbanistico citato e si colloca al limite della rotatoria di via Miselli con accesso dalla strada di lottizzazione; si tratta dell unica area non edificata residua al piano completamente attuato. Per ubicazione, usi ammessi e limiti di edificazione rispetto alle proprietà confinanti non si ritiene appetibile e se ne prevede una stima prudenziale che tenga conto delle variabili progettuali possibili di riduzione delle superfici ammesse. Dall analisi urbanistica ed edilizia svolta a seguito di molteplici accessi agli uffici comunali e varie consultazioni si ritiene corretto in via prudenziale stimare la superficie utile ammessa nella misura del 60% al fine di garantire ai futuri acquirenti la possibilità edificatoria nel ristretto dei limiti di piano e di proprietà confinanti. La completa capacità edificatoria è sfruttabile nel caso di completamento e nuova autorizzazione del pre-progetto che ha interessato la realizzazione della palazzina residenziale sul lotto 1 con il coinvolgimento di altre aree non in proprietà o attraverso la modifica dei limiti del piano urbanistico oggi scaduto. Pagina 12 di 15
I valori attribuiti alla superficie fondiaria sono parametrati al valore della superficie utile a usi terziari come reperiti dal mercato immobiliare tenendo in debito conto l attuale situazione di recessione e crisi del settore edile e delle compravendite in genere. I dati di valutazione reperiti sono stati comparati con il costo d acquisto dell area (circa /mq 300) e con i presunti costi d urbanizzazione. Sono poi stai considerati i dovuti abbattimenti, per la conformazione dell area e gli usi ammessi scarsamente appetibili nella zona e per l incertezza sulla reale possibilità edificatoria della complessiva superficie utile. Infine i valori unitari sono stati confrontati con le schede ICI valore delle aree fabbricabili del Comune di Reggio Emilia, scheda 2 ( /mq 920 sulla SU), valori a oggi ritenuti dalla sottoscritta ampliamente fuori mercato e non applicabili al bene in oggetto. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato a corpo dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Terreno Comune di Reggio Emilia foglio 22 particella 488 AREA CON POTENZIALITA EDIFICATORIA AREA di 663 mq S.f. e 670 mq S.u mq. 663 250,00 /mq. 165.750,00 valore di mercato - a corpo - arrotondato. 165.000,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità disposte dalla procedura la valutazione, considerando il valore di pronto realizzo, in caso d asta viene ridotta di circa il 30% risultando pertanto come segue: valore a corpo base d asta -. 115.000,00 decurtazioni Regolarizzazioni edilizie e catastali:. /// valore finale del bene base d asta - a corpo -. 115.000,00 Stima commerciale della sola quota: Il pignoramento ha colpito la quota intera della piena proprietà. Pagina 13 di 15
5.1.10-LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume: -.. in allegati 7. 5.1.11-LOTTO 1: FOTOGRAFIE 7 Vedi allegato Pagina 14 di 15
6 STATO CIVILE DEL DEBITORE La società 7 ALTRE NOTIZIE documentazione fotografica estratto di mappa catastale visure catastali atto di pignoramento immobiliare e visure ipotecarie atti di provenienza del bene verifiche edilizie urbanistiche - CDU visura camerale allegati a, b, c, d CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI A/B E FOTO Reggio Emilia, li' 04.10.2012 L esperto estimatore designato geom. BOLITI MANUELA Pagina 15 di 15