TRIBUNALE DI SONDRIO REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: Sacchi Giuseppe S.p.A. +2 contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 132/2014 Giudice: Pietro Della Pona ELABORATO PERITALE del 30/07/2015 Tecnico incaricato: Geometra Mauro Baggini iscritto all'albo Geometri della provincia di Sondrio al N. 1208 iscritto all'albo del Tribunale di Sondrio al N. 360 CF: BGGMRA72S23I829B con studio in Sondrio (SO) L.go Sindelfingen, 9 telefono: 0342515044 fax: 0342515044 email: mauro@bagginiprogettazioni.it email (pec): mauro.baggini@geopec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 13
PROCEDURA N. R.G.E. 132/2014 Sondrio LOTTO 1 BENI IN SONDRIO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Sondrio Via Buzzi 5: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di negozio, della superficie commerciale di 109,00 Mq. Trattasi di negozio composto da tre locali e un bagno con antibagno ubicato nella zona semicentrale di Sondrio. Si presenta in mediocre stato di conservazione e le finiture sono di bassa qualità. L'impianto di riscaldamento è stato rimosso e non è stato possibile verificare la funzionalità e l'efficienza di quello elettrico. E' stata riscontrata una difformità catastale (diversa distribuzione degli spazi interni) rispetto ai luoghi ovvero, l'unità è stata collegata tramite una porta al negozio di cui al sub. 56 (Lotto 2) L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 3.55m. Identificazione catastale: foglio 31 particella 100 sub. 55 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 12, consistenza 96 mq, rendita 862,69 Euro, indirizzo catastale: VIA FRANCESCO BUZZI n. 5, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1966. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 109,00 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 107.250,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 107.250,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:. 109.000,00 - Data della valutazione: 30/07/2015 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 02/09/2013 a Sondrio ai nn. 985/9010, a favore di Pagina 2 di 13
*** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: 612.000 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, in data 25/09/2014 - Tribunale di Sondrio ai nn. 1602 di repertorio, trascritta il 14/10/2014 a Sondrio ai nn. 8046/9847, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 482,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 1.391,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Fg. 31 mapp. 100 sub 36 è stato soppresso in data 30.09.2003 ed ha generato i subalterni 55 e 56 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di decreto di trasferimento (dal 12/05/2009), con atto stipulato il 12/05/2009 a firma di Tribunale di Sondrio ai nn. 76 di repertorio, registrato il 25/05/2009 a Sondrio ai nn. 446 serie 4, trascritto il 04/06/2009 a Sondrio ai nn. 6599/5262, in forza di decreto di trasferimento. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 55 e 56. Fg. 31 mapp. 100 sub 36 è stato soppresso in data 30.09.2003 ed ha generato i subalterni 55 e 56 6.2.Precedenti proprietari: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 18/12/1995), in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/12/1995 fino al 12/05/2009), con atto stipulato il 18/12/1995 a firma di Dott. Francesco Surace ai nn. 111353 di repertorio, registrato il 20/12/1995 a Sondrio ai nn. 671 serie IV, trascritto il 04/12/1996 a Sondrio ai nn. 136/124, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36. Fg. 31 mapp. 100 sub 36 è stato soppresso in data 30.09.2003 ed ha generato i subalterni 55 e 56 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI OPERE EDILIZIE N. prot. 5531, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione fabbricato, rilasciata il 16/12/1964, agibilità del 07/12/1966 con il n. prot. 13676 di protocollo NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI OPERE EDILIZIE N. prot. 13766, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione fabbricato, rilasciata il 20/12/1963, agibilità del 23/10/1964 con il n. prot. 10516 di protocollo Denuncia Inizio Attività N. prot. 24809, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per Pagina 3 di 13
lavori di Divisione unica unità immobiliare in due distinte, presentata il 29/07/2003. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36 7.2.Situazione urbanistica: Nessuna informazione. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: è stata realizzata una porta di collegamento tra il sub. 55 e il sub. 56, inoltre il locale principale è stato diviso da un tavolato in leterizio. Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia Costi di regolarizzazione: pratica edilizia: 1.000,00 Euro Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: Sono state rilevate le seguenti difformità: è stata realizzata una porta di collegamento tra il sub. 55 e il sub. 56 Le difformità sono regolarizzabili mediante: aggiornamento catastale Costi di regolarizzazione: variazione catastale: 750,00 Euro Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN SONDRIO VIA BUZZI 5 NEGOZIO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di negozio, della superficie commerciale di 109,00 Mq. Trattasi di negozio composto da tre locali e un bagno con antibagno ubicato nella zona semicentrale di Sondrio. Si presenta in mediocre stato di conservazione e le finiture sono di bassa qualità. L'impianto di riscaldamento è stato rimosso e non è stato possibile verificare la funzionalità e l'efficienza di quello elettrico. E' stata riscontrata una difformità catastale (diversa distribuzione degli spazi interni) rispetto ai luoghi ovvero, l'unità è stata collegata tramite una porta al negozio di cui al sub. 56 (Lotto 2) L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 3.55m. Identificazione catastale: foglio 31 particella 100 sub. 55 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 12, consistenza 96 mq, rendita 862,69 Euro, indirizzo catastale: VIA FRANCESCO BUZZI n. 5, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1966. Descrizione della zona: Pagina 4 di 13
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella media - esposizione: nella media - luminosità: nella media - panoramicità: mediocre - impianti tecnici: pessimo - stato di manutenzione generale: molto scarso - servizi: molto scarso Descrizione dettagliata: Trattasi di negozio composto da tre locali e un bagno con antibagno ubicato nella zona semicentrale di Sondrio. Si presenta in mediocre stato di conservazione e le finiture sono di bassa qualità. L'impianto di riscaldamento è stato rimosso e non è stato possibile verificare la funzionalità e l'efficienza di quello elettrico. I serramenti esterni sono vetusti in parte in metallo (vetrine) con vetro monolastra, protetti da delle serrande a claire con difficoltà di movimentazione, gli altri sono finestre in legno con tapparelle. La pavimentazione è in piastrelle, i muri sono tinteggiati e si presentano sporchi e in pessino stato conservativo (fori e breccie varie). i bagni necessitano di manutenzione straordinaria come del resto tutta l'unità immobiliare. - delle componenti edilizie: infissi esterni: vetrine realizzati in metallo scarso infissi esterni: finestre a battente realizzati in legno scarso pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di mediocre ceramica protezioni infissi esterni: serrande realizzate in scarso metallo - degli impianti: elettrico: in parte sottotraccia e in parte fuoritraccia pessimo in canaline conformità: n.d.. non è stato possibile verificarne la funzionalità termico: assente. è stato scollegato dall'impianto pessimo condominiale, sono stati rimossi anche tutti gli elementi radianti Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza coefficiente commerciale intera unità immobiliare 109,00 x 100 % = 109,00 Totale: 109,00 109,00 Valore di mercato: Pagina 5 di 13
Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Interviste agli operatori immobiliari: Banca dati delle quotazioni immobiliari AGENZIA ENTRATE (22/07/2015) valore minimo: 1.400,00 valore massimo: 2.100,00 note: riferiti ad immobili con stato di conservazione NORMALE Sviluppo valutazione: In considerazione dello stato di conservazione dell'immobile stesso che lo si può definire al di sotto della normalità, si ritiene congruo adottare un valore unitario al m² dell'immobile pari a 1000 /m² Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 109,00 x 1.000,00 = 109.000,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 109.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 109.000,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il metodo di stima adottato e ritenuto il più idoneo nel caso in esame è quello così detto sintetico comparativo. Tale metodo individua, tramite una ricerca di mercato, i prezzi medi praticati nella zona di ubicazione degli immobili da stimare; il prezzo medio così individuato viene parametrato e corretto, dal perito, in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili da valutare, in modo da ottenere così il prezzo unitario specifico. Tale prezzo unitario viene moltiplicato per la superficie commerciale, così come precedentemente individuata, andando così a definire il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di perizia. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Sondrio, ufficio del registro di Sondrio, conservatoria dei registri immobiliari di Sondrio, ufficio tecnico di Sondrio, agenzie: Varie, osservatori del mercato immobiliare OMI Agenzia Entrate, ed inoltre: WEB Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A negozio 109,00 0,00 109.000,00 109.000,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.750,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 107.250,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Pagina 6 di 13
- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 107.250,00 Pagina 7 di 13
PROCEDURA N. R.G.E. 132/2014 Sondrio LOTTO 2 BENI IN SONDRIO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Sondrio Via Buzzi 5: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di negozio, della superficie commerciale di 99,00 Mq. Trattasi di negozio composto da due locali e un bagno con antibagno ubicato nella zona semicentrale di Sondrio. Si presenza in mediocre stato di conservazione e le finiture sono di bassa qualità. L'impianto di riscaldamento è stato rimosso e non è stato possibile verificare la funzionalità e l'efficienza di quello elettrico. E' stata riscontrata una difformità catastale (diversa distribuzione degli spazi interni) rispetto ai luoghi ovvero, l'unità è stata collegata tramite una porta al negozio di cui al sub. 55 (Lotto 1) inoltre è stato realizzato un ulteriore anti bagno L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 3.55m. Identificazione catastale: foglio 31 particella 100 sub. 56 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 12, consistenza 83 mq, rendita 745,87 Euro, indirizzo catastale: VIA FRANCESCO BUZZI n. 5, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1966. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 99,00 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 97.250,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 97.250,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:. 99.000,00 - Data della valutazione: 30/07/2015 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: Pagina 8 di 13
ipoteca volontaria attiva, iscritta il 02/09/2013 a Sondrio ai nn. 985/9010, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: 612.000 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, in data 25/09/2014 - Tribunale di Sondrio ai nn. 1602 di repertorio, trascritta il 14/10/2014 a Sondrio ai nn. 8046/9847, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 393,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 1.143,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Fg. 31 mapp. 100 sub 36 è stato soppresso in data 30.09.2003 ed ha generato i subalterni 55 e 56 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di decreto di trasferimento (dal 12/05/2009), con atto stipulato il 12/05/2009 a firma di Tribunale di Sondrio ai nn. 76 di repertorio, registrato il 25/05/2009 a Sondrio ai nn. 446 serie 4, trascritto il 04/06/2009 a Sondrio ai nn. 6599/5262, in forza di decreto di trasferimento. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 55 e 56 6.2.Precedenti proprietari: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 18/12/1995), in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36. Fg. 31 mapp. 100 sub 36 è stato soppresso in data 30.09.2003 ed ha generato i subalterni 55 e 56 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/12/1995 fino al 12/05/2009), con atto stipulato il 18/12/1995 a firma di Dott. Francesco Surace Notaio ai nn. 111353 di repertorio, registrato il 20/12/1995 a Sondrio ai nn. 671 serie IV, trascritto il 04/12/1996 a Sondrio ai nn. 136/124, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36. Fg. 31 mapp. 100 sub 36 è stato soppresso in data 30.09.2003 ed ha generato i subalterni 55 e 56 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI OPERE EDILIZIE N. prot. 5531, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione fabbricato, rilasciata il 16/12/1964, agibilità del 07/12/1966 con il n. prot. 13676 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36 NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI OPERE EDILIZIE N. prot. 13766, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione fabbricato, rilasciata il 20/12/1963, Pagina 9 di 13
agibilità del 23/10/1964 con il n. prot. 10516 di protocollo Denuncia Inizio Attività N. prot. 24809, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Divisione unica unità immobiliare in due distinte, presentata il 29/07/2003. Il titolo è riferito solamente a Fg. 31 mapp. 100 sub 36 7.2.Situazione urbanistica: Nessuna informazione. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: è stato realizzato un antibagno Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia Costi di regolarizzazione: pratica edilizia: 1.000,00 Euro Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: Sono state rilevate le seguenti difformità: è stato realizzato un antibagno Le difformità sono regolarizzabili mediante: aggiornamento catastale Costi di regolarizzazione: variazione catastale: 750,00 Euro Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN SONDRIO VIA BUZZI 5 NEGOZIO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 ( *** DATO OSCURATO *** ) di negozio, della superficie commerciale di 99,00 Mq. Trattasi di negozio composto da due locali e un bagno con antibagno ubicato nella zona semicentrale di Sondrio. Si presenza in mediocre stato di conservazione e le finiture sono di bassa qualità. L'impianto di riscaldamento è stato rimosso e non è stato possibile verificare la funzionalità e l'efficienza di quello elettrico. E' stata riscontrata una difformità catastale (diversa distribuzione degli spazi interni) rispetto ai luoghi ovvero, l'unità è stata collegata tramite una porta al negozio di cui al sub. 55 (Lotto 1) inoltre è stato realizzato un ulteriore anti bagno L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 3.55m. Identificazione catastale: foglio 31 particella 100 sub. 56 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 12, consistenza 83 mq, rendita 745,87 Euro, indirizzo catastale: VIA FRANCESCO BUZZI n. 5, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1966. Pagina 10 di 13
Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella media - esposizione: nella media - luminosità: nella media - panoramicità: mediocre - impianti tecnici: pessimo - stato di manutenzione generale: molto scarso - servizi: molto scarso Descrizione dettagliata: Trattasi di negozio composto da due locali e un bagno con antibagno, si presenza in mediocre stato di conservazione, l'impianto di riscaldamento risulta essere stato rimosso e non è stato possibile verificare la funzionalità e l'efficienza di quello elettrico. I serramenti esterni sono vetusti in parte in metallo (vetrine) con vetro monolastra, protetti da delle serrande a claire con difficoltà di movimentazione, gli altri sono finestre in legno con tapparelle. La pavimentazione è in piastrelle, i muri sono tinteggiati e si presentano sporchi e in pessino stato conservativo (sono presenti fori e breccie varie). i bagni necessitano di manutenzione straordinaria come del resto tutta l'unità immobiliare. - delle componenti edilizie: infissi esterni: vetrine realizzati in metallo scarso infissi esterni: finestre a battenti realizzati in legno scarso protezioni infissi esterni: serrande realizzate in scarso metallo pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di mediocre ceramica - degli impianti: elettrico: in parte sottotraccia e in parte fuoritraccia pessimo in canaline. non è stato possibile verificarne la funzionalità termico: assente. è stato scollegato dall'impianto pessimo condominiale, sono stati rimossi anche tutti gli elementi radianti Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza coefficiente commerciale intera unità immobiliare 99,00 x 100 % = 99,00 Totale: 99,00 99,00 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al Pagina 11 di 13
prezzo medio. Interviste agli operatori immobiliari: Banca dati delle quotazioni immobiliari AGENZIA ENTRATE (22/07/2015) valore minimo: 1.400,00 valore massimo: 2.100,00 note: riferiti ad immobili con stato di conservazione NORMALE Sviluppo valutazione: In considerazione dello stato di conservazione dell'immobile stesso che lo si può definire al di sotto della normalità, si ritiene congruo adottare un valore unitario al m² dell'immobile pari a 1000 /m² Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 99,00 x 1.000,00 = 99.000,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 99.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 99.000,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il metodo di stima adottato e ritenuto il più idoneo nel caso in esame è quello così detto sintetico comparativo. Tale metodo individua, tramite una ricerca di mercato, i prezzi medi praticati nella zona di ubicazione degli immobili da stimare; il prezzo medio così individuato viene parametrato e corretto, dal perito, in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili da valutare, in modo da ottenere così il prezzo unitario specifico. Tale prezzo unitario viene moltiplicato per la superficie commerciale, così come precedentemente individuata, andando così a definire il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di perizia. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Sondrio, ufficio del registro di Sondrio, conservatoria dei registri immobiliari di Sondrio, ufficio tecnico di Sondrio, agenzie: Varie, osservatori del mercato immobiliare OMI Agenzia Entrate, ed inoltre: WEB Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A negozio 99,00 0,00 99.000,00 99.000,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.750,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 97.250,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Pagina 12 di 13
- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 97.250,00 data 30/07/2015 il tecnico incaricato Mauro Baggini Pagina 13 di 13