STUDIO TECNICO Arch. Antonella BODENIZZA Via Commenda n 1/A 40068 San Lazzaro di Savena (BO) Tel. 051/452374 Cell. 335/8170058 E-mail: arch.bodenizza@libero.it arch.bodenizza@archiworldpec.it LOTTO DUE TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 273/18 Promosso da: ***************************************************************** contro ********************************* * * * Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con decreto in data 03 ottobre 2018 nominava l Arch. Antonella BODENIZZA iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Bologna al n. 3023, con studio in San Lazzaro di Savena (BO) Via Commenda n 1/A, Consulente Tecnico d Ufficio, e nell udienza del 25 ottobre 2018 gli dava l incarico di rispondere al quesito di rito. DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 23/05/2018 repertorio numero 4985 trascritto il 03/07/2018 al registro gen.31820 e registro particolare n.21541, è stata pignorata a: -*************************************** per la quota pari ad 1/1; la proprietà del seguente bene immobiliare a favore di EMIL ******************************************************************: UNITA NEGOZIALE 1: -CATASTO FABBRICATI Comune di San Benedetto Val di PERIZIA COMPLETA RG 273/18 LOTTO DUE
2 di 16 Sambro (BO) -Foglio 13, Particella 509, sub. 3 graff. Sub.17, Categoria A/3 abitazione di tipo economico, Classe 3, consistenza 5 vani, Superficie Catastale Mq 77,00, totale escluso aree scoperte Mq 76,00, rendita Euro 309,87, Via Santa Maria Maddalena n.206, piano T-2; -Foglio 13, Particella 509, sub. 5 graff. Sub.14, Categoria A/3 abitazione di tipo economico, Classe 3, consistenza 4 vani, Superficie Catastale Mq 81,00, totale escluso aree scoperte Mq 81,00, rendita Euro 247,90, Via Santa Maria Maddalena n.206, piano 3; Si ritiene opportuno suddividere la vendita in LOTTO UNO, LOTTO DUE per i seguenti motivi: 1) Perché di fatto vi sono due compendi immobiliari già separati, situati su due piani differenti (secondo e terzo), con impianti distinti e tecnicamente funzionali come numero di vani e servizi per ciascuna unità. 2) Per essere venduti distintamente non richiedono alcuna operazione di adeguamento. 3) Gli immobili così suddivisi risultano di gran lunga più appetibili, una volta immessi sul mercato. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO DUE Piena ed esclusiva proprietà di unità immobiliare sita nel
3 di 16 Comune di San Benedetto Val di Sambro (BO), Via Vittime Rapido 904 N.12, costituita da una abitazione al piano terzo sottotetto della superficie catastale di Mq 81,00; completa la proprietà la piccola area cortiliva in proprietà esclusiva graffata al sub.14. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano ad oggi così identificati: -CATASTO FABBRICATI Comune di San Benedetto Val Di Sambro (BO) -Foglio 13, Particella 509, sub. 5 graff. Sub.14, Categoria A/3 abitazione di tipo economico, Classe 3, consistenza 4 vani, Superficie Catastale Mq 81,00, totale escluso aree scoperte Mq 81,00, rendita Euro 247,90, Via Santa Maria Maddalena n.206, piano 3; Si segnala che i riferimenti toponomastici dell immobile non risultano aggiornati in Catasto; attualmente la via ed il civico risultano essere Via Vittime Rapido 904 al civico n.12, l aggiornamento al catasto sarà a carico dell aggiudicatario. Beni intestati a: -***************************************per la quota pari ad 1/1; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato.
4 di 16 CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DEGLI ESECUTATI E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità degli Esecutati. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato del fabbricato. VINCOLI E ONERI Le spese relative alla amministrazione, al riscaldamento condominiale ed all approvvigionamento idrico, ammontano a circa Euro 200,00 mensili. Attualmente non risultano pendenze o debiti nei confronti del condominio, amministrato dal Geom. *********************. Non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti ai fini della valutazione del bene. CONFINI In confine con vano scale, parti comuni per più lati, salvo altri. PROPRIETÀ -************************************** per la quota pari ad 1/1; PROVENIENZA DEL BENE
5 di 16 Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti passaggi di proprietà- L immobile suddescritto è pervenuto all attuale proprietario come segue: - quanto alla particella 509 sub.3 graffato con il sub.17, per 3/4 (tre quarti) da ben oltre il ventennio, e per 1/4 (un quarto), per cessione di diritti reali a titolo oneroso dalla signora ************************, con l atto 16 dicembre 1999 rep.n.6348 della *********************. - quanto alla particella 509 sub.5 graffato con il sub.14 per successione per legge al fratello, sig. *****************, **********************************, come risulta dalla dichiarazione di successione registrata a Bologna, al 2 Ufficio delle Entrate, il 17 giugno 2009 al n.30, vol.28, trascritta il 30 giugno 2009 al n.part.**************, e accettazione tacita trascritta il 10 maggio 2016 al n. part.*************; al sig. ************************ l immobile apparteneva da ben oltre il ventennio. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Risultano gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: -IPOTECA VOLONTARIA iscritta il 10 maggio 2016 al n.part.3549 e n.gen.20541, per euro 210.000,00 (duecentodiecimila virgola zero zero) a garanzia del mutuo di euro 105.000,00 (centocinquemila virgola zero zero), di cui all atto 5 maggio 2016 rep.n.18176/4727
6 di 16 del Notaio **********************, a favore di *******************, con sede in **************************. -PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto il 3 luglio 2018 al n.part.21541 e n.gen.31820, a favore di ******************************, presso lo studio dell *********************. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 immobile irregolare, senza agibilità. Indagine URBANISTICA Il Piano Strutturale Comunale del Comune di San Benedetto Val di Sambro è redatto secondo le disposizioni dell art. 28 della L.R n. 20/2000. Il PSC è lo strumento urbanistico generale che delinea per tutto il territorio comunale, a tempo indeterminato, le scelte e i contenuti strutturali e strategici, di assetto e di sviluppo, traducendo l'obiettivo di tutela dell'integrità fisica e ambientale e dell'identità culturale in coerenza con quanto contenuto nel Quadro Conoscitivo (QC) e con gli esiti della Valutazione di sostenibilità ambientale e territoriale (VAS/VALSAT). L immobile oggetto di presente relazione, ricade in Zona territoriale omogenea B1, ovvero zone edificate a prevalente destinazione residenziale.
7 di 16 Le zone territoriali omogenee "B" comprendono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate e a prevalente destinazione residenziale o turistico-residenziale che non rivestono interesse storico-artistico e prive di particolare pregio ambientale. Nelle zone "B" i parcheggi inerenti gli standards di cui all art. 37 della legge regionale 47/78 e sue successive modifiche ed integrazioni debbono essere realizzati all interno del lotto dell intervento edificatorio ovvero in un suo lotto contiguo ma accessibile dalla viabilità pubblica. Gli interventi edilizi attuativi nelle sottozone B1 sono ammessi fino alla saturazione della potenzialità edificatoria complessiva ammessa nel lotto. Indagine EDILIZIA Presso l ufficio Tecnico del Comune di San Benedetto Val di Sambro risultano depositate le seguenti pratiche edilizie. -LICENZA DI COSTRUZIONE N.1485 rilasciata il 10 dicembre 1972; -Concessione edilizia n.3913 del 14 maggio 1981; -Concessione edilizia n.4607 del 17 marzo 1984. Dal confronto tra quanto rilevato e quanto legittimato si sono rilevate difformità relative al dimensionamento delle aperture delle finestre. Sarà possibile sanare tali difformità ripristinando lo stato legittimo oppure presentando richiesta di SCIA in sanatoria in
8 di 16 Comune, da parte di tecnico abilitato, con oneri a carico dell aggiudicatario quantificabili in Euro 5.000,00. Sarà altresì necessario richiedere un nuovo Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità e depositare un catastale aggiornato, sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. Si specifica che il supporto grafico degli elaborati allegati ai titoli rilasciati risultano scarsi di quote e di limitata fedeltà rappresentativa ed in parte incompleti. L aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R.6601 n.380 e della L.47/85 e successive modificazioni. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica n 03845-63009-2011-Rev01 rilasciata il 18-07- 2011 e valida sino al 18-07-2021, redatta dal Perito Industriale ***************, soggetto certificatore n 03845. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti interni all immobile, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37
9 di 16 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile risulta occupato dalla signora **********************, con contratto di locazione stipulato il 23/10/2017 e registrato alla Agenzia delle Entrate -DPBO UT BOLOGNA2 al N.9329 serie 3T, in data 09/11/2017. Il contratto è stipulato per la durata di un anno prorogabile tacitamente, con inizio in data 01/11/2017 sino al 30/10/2018, prorogato tacitamente sino al 30/10/2019. DESCRIZIONE DEI BENI Piena proprietà di appartamento mansardato, posto al piano terzo sottotetto, di fabbricato edificato nel 1972, l altezza del tetto a falde, ha luce minima di Mt 2,20, altezza max sottotrave di Mt 2,80 e colmo di Mt 3,00. L appartamento risulta ben distribuito; è composto da un ampio e luminoso vano soggiorno/pranzo con caminetto ad angolo attualmente chiuso, un cucinotto comunicante, un piccolo ripostiglio ed un disimpegno dal quale si accede al bagno ed alle due camere da letto, per una superficie catastale di Mq 81,00.
10 di 16 Risulta di pertinenza dell appartamento, una piccola porzione di area cortiliva identificata al subalterno 14 graffato. Il fabbricato, dista circa 7 km dal centro del Comune di San Benedetto Val di Sambro. La costruzione del fabbricato composto da poche unità, per tre piani fuori terra compreso il piano seminterrato, risale alla fine degli anni settanta (1975), ed è privo di ascensore. Il fabbricato presenta finiture molto semplici ma al contempo in buono stato di manutenzione, esternamente è intonacato, il tetto a falde ricoperte con coppi ed il basamento rivestito in pietra; la scelta dei materiali rivela appieno il gusto e le finiture dell epoca. L immobile poggia su un basamento seminterrato areato, dove sono presenti alcune delle cantine di proprietà delle altre unità immobiliari. La presenza di vani areati sulla base, consente un buon isolamento dell immobile dal terreno. Lo stato di manutenzione del fabbricato e delle parti comuni è discreto, compatibilmente con l età dell immobile che non evidenzia opere di manutenzioni straordinarie recenti. L appartamento presenta all ingresso un ampio vano mansardato di circa mq 22,00, le finestre sono poste in alto, e sebbene la loro dimensione sia contenuta, la collocazione sulla parte superiore dei muri perimetrali, non pregiudica l illuminazione generale del vano.
11 di 16 Il dimensionamento delle finestre risulta quindi leggermente inferiore in percentuale (1/8 della superficie) del dimensionamento aeroilluminante prescritto dalla Normativa igienico/sanitaria. Sarà comunque possibile chiede di inserire delle aperture nella falda del tetto (velux) per aumentare la superficie aeroilluminante. Nel vano mansardato c è inoltre un camino ad angolo attualmente murato. Sarà necessario mettere a norma tutti gli impianti tecnologici, verificare il corretto funzionamento della caldaia presente ed adeguare gli impianti esistenti alle attuali normative vigenti. I costi di tali verifiche ed adeguamenti, si intendono totalmente a carico dell 'aggiudicatario. Si stima dei costi relativi all adeguamento degli impianti tecnologici, comprese le necessarie certificazioni, ammonti a circa Euro 5.000,00. Finiture. Le finiture di tutto l immobile sono abbastanza datate e discontinue anche se l immobile non presenta ammaloramenti evidenti, muffe, infiorescenze, perdite d acqua. I rivestimenti dei pavimenti sono in ceramica bicottura posato ortogonalmente, gli intonaci sono integri, gli infissi sono del tipo anticorodal a vetrocamera. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento
12 di 16 centralizzato, mentre l acqua calda sanitaria è prodotta dalla caldaia elettrica marca ARISTON. Pertinenze. E compresa la proprietà pro-quota di tutto ciò e quanto è comune negli edifici in condominio per destinazione o per legge. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - Per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DELL APPARTAMENTO MANSARDATO: Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione
13 di 16 del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. P3 abitazione 81,00 1,00 81,00 Totale commerciale circa mq 81,00 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo
14 di 16 scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 10%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo.
15 di 16 Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio Immobiliare OMI dell Agenzia delle Entrate di San Benedetto Val di Sambro (BO), quartiere centrale, abitazioni da ristrutturare, valori medi /mq. 750,00 900,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti
16 di 16 compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento mansardato m² 81,00 x /m² 825,00 = 66.825,00 e, in cifra tonda, si assume come valore di mercato del bene intero 67.000,00. Detraendo il 10% circa ( 6.700,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene: LOTTO DUE PREZZO BASE D ASTA: 60.000/00 (euro sessantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario Con Osservanza Bologna 20/02/2019 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Antonella BODENIZZA)