TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N. Gen. Rep. 000034/17 Giudice Delegato Dr. Alessandro Petronzi Curatore Dottoressa Cinzia Quagliara ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N. 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como C.F. NSPRFL73R58C933L- P.Iva 02596200135 con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: 0313355056 cellulare: 3487431219 fax: 0316470364 email: architettonespoli@mpplanet.it Heimdall Studio - www.hestudio.it
. Beni in Castelmarte (Como) Lotto 033 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: C. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Castelmarte (Como). Superficie complessiva di circa mq 1780. Identificato al catasto terreni: intestata a - C.F. 00609870134 foglio 9 mappale 666 qualità seminativo, classe 3, superficie catastale 1780 mq, - reddito agrario: uro 2,76, - reddito domenicale: uro 5,98. Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp. 665, strada, 1571, 1570, 667, 2436. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti. Servizi della zona: municipio (sufficiente), negozio al dettaglio (buono), centro commerciale (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono). Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (2), ferrovia (3). 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo (durata 10 anni) a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DELL'ALTA BRIANZA - ALZATE BRIANZA - SOCIETÀ COOPERATIVA/ALZATE BRIANZA, contro Impresa Minoretti Spa/Erba, a firma di Notaio Camilla Pelizzatti in data 18/07/2008 ai nn. 30524/6969 iscritto a Lecco in data 24/07/2008 ai nn. 12557/2664 importo ipoteca: uro 368.000,00 importo capitale: uro 184.000,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di CASSA EDILE DI MUTUALITÀ ED ASSISTENZA DELLE PROVINCE DI COMO E LECCO/COMO, contro Impresa Minoretti Spa/Erba, a firma di Tribunale di Como in data 20/11/2015 ai nn. 356 iscritto a Lecco in data 11/10/2016 ai nn. 12393/2043 importo ipoteca: uro 222.082,24 importo capitale: uro 111.041,12 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato (durata 20 anni) a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DELL'ALTA BRIANZA - ALZATE BRIANZA - SOCIETÀ COOPERATIVA/ALZATE BRIANZA, contro Impresa Minoretti Spa/Erba, a firma di Notaio Camilla Pelizzatti in data 15/10/2013 ai nn. 37587/11431 iscritto a Lecco in data 15/10/2013 ai nn. 11632/1752 importo ipoteca: uro 2.900.000,00 importo capitale: uro 1.450.000,00 2 di 8
4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di massa dei creditori del fallimento della Società Minoretti Srl contro Impresa Minoretti Srl/Erba a firma di Tribunale di Como in data 15/03/2017 ai nn. 34 trascritto a Lecco in data 22/06/2017 ai nn. 8284/5978 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: - Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: - Ulteriori avvertenze: si specifica che il terreno oggetto della presente stima risulta ricompresi, come anche si evince dal Certificato di Destinazione Urbanistica in allegati, nel Piano di Lottizzazione n. 3. All'interno dello stesso Piano risultano esserci mappali intestati anche a terzi soggetti. A seguito della consultazione delle pratiche disponibili, in sede di accesso agli atti, la situazione è la seguente:. con D.C.C. n. 38 del 23.09.2010 è stato definitivamente approvato il P.L. n. 3. in data 19.04.2011 il Comune inoltrava comunicazione ai proprietari al fine di sollecitare la definizione dell'iter procedurale del P.L. mediante la stipula dell'atto di Convenzione (la bozza dell'atto è allegata alla D.C.C.). in data 23.11.2013 il Comune inoltrava comunicazione al fine di dare corso ad un incontro congiunto per la definizione del P.L. n. 3. in data 04.02.2016 in Comune inoltrava comunicazione al fine di sollecitare nuovamente la definizione dell'iter procedurale del P.L. mediante stipula dell'atto di Convenzione entro 90 giorni, al fine di non incorrere in possibili penalizzazioni derivanti da eventuali variazioni dei piani urbanistici sovracomunali. Nella pratica null'altro è contenuto. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.2 Precedenti proprietari: Pontiggia Riccardo proprietario in forza di atto portante acquiescenza a disposizioni testamentarie a firma di Notaio Giuseppe Corti in data 18/06/1942 ai nn. 5769/4816 trascritto a Lecco in data 15/07/1942 ai nn. 2053/1894 atto portante acquiescenza a disposizioni testamentarie in morte di Pontiggia Pietro Giuseppe fu Luigi (m. 14.12.41) in forza di testamento pubblico registrato in data 3.1.42 rep. 5397/4556 stesso Notaio a favore di Pontiggia Riccardo Luigi fu Pietro Giuseppe, Pontiggia Benvenuto fu Pietro Giuseppe, Pontiggia Mario fu Pietro Giuseppe, Pontiggia Salvatore fu Pietro Giuseppe, Pontiggia Natale fu Pietro Giuseppe, Pontiggia Claudina fu Pietro Giuseppe e Pontiggia Concordia fu Pietro Giuseppe. Vengono prelegati a favore di Pontiggia Riccardo Luigi fu Pietro Giuseppe anche immobili siti in Castelmarte e precisamente: 3 di 8
Pontiggia Riccardo Luigi fu Pietro proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Lecco in data 17/06/1942 ai nn. 1818/1676 successione di Pontiggia Pietro Giuseppe fu Luigi (m. 14.12.41) denunciata in data 9.6.42 nr. 50 vol. 73 U.R. di Erba devoluta per testamento pubblico. Vengono prelegati a favore di Pontiggia Riccardo Luigi fu Pietro Giuseppe per quota non menzionata (si suppone quota intera di piena proprietà) anche immobili siti in Castelmarte e precisamente: mapp. 666 Pontiggia Augusto (19.7.23), Pontiggia Giulio (13.2.26) e Pontiggia Natalina Rosa (12.1.28) proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Lecco in data 06/07/1976 ai nn. 4815/4152 successione di Pontiggia Riccardo Luigi o Luigi (12.11.1893, m. 8.11.75) denuncia nr. 12 vol. 9 U.R. di Erba devoluta per legge a favore di Pontiggia Augusto, Pontiggia Giulio e Pontiggia Natalina Rosa per quota 1/3 ciascuno di piena proprietà. Vengono denunciati per quota non menzionata (si suppone quota intera di piena proprietà) anche immobili siti in Castelmarte e precisamente: Pontiggia Augusto (19.7.23), Pontiggia Giulio (13.2.26) proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Lecco in data 04/02/1987 ai nn. 1383/1009 successione di Pontiggia Rosa o Natalina Rosa (12.01.1928, m. 14.10.85) denuncia nr. 14 vol. 46 U.R. di Erba devoluta per legge a favore di Pontiggia Augusto, Pontiggia Giulio per quota 1/2 ciascuno di piena proprietà. Vengono denunciati per quota 1/3 di piena proprietà anche immobili siti in Castelmarte e precisamente: Cacchione Maria (4.1.27) e Pontiggia Raffaella (6.4.56) proprietario in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Lecco in data 07/11/1988 ai nn. 10191/7261 successione di Pontiggia Augusto (19.7.23, m. 22.2.88) denuncia nr. 27 vol. 55 U.R. di Erba devoluta per legge a favore di Cacchione Anna Maria e Pontiggia Raffaella per quota 1/2 ciascuno di piena proprietà. Vengono denunciati per quota 1/2 di piena proprietà anche immobili siti in Castelmarte e precisamente: Cacchione Maria (4.1.27) e Pontiggia Raffaella (6.4.56) proprietario in forza di atto di divisione a firma di Notaio Cesare Quagliarini in data 24/09/1997 ai nn. 59042 trascritto a Lecco in data 21/10/1997 ai nn. 12193/8058 atto con il quale Pontiggia Giulio - coniugato in regime di comunione legale - Cacchione Anna Maria - vedova - e Pontiggia Maria Raffaella - coniugata in regime di separazione dei beni - addivengono a divisione. Vengono assegnati a Cacchione Anna Maria e Pontiggia Raffaella per quota 1/2 ciascuno di piena proprietà anche immobili siti in Castelmarte e precisamente: AVVERTENZA: si precisa in atto che l'accesso avviene dalla strada proveniente da Nord (Via Castello) tramite sentiero che si diparte dalla stessa strada e successivamente tramite i mappali 1571, 1570 e 1568. OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza gli immobili assegnati risultano avere un valore complessivo di Lire 50.000.000 e liberi da qualsivoglia formalità pregiudizievole in quanto il menzionato pignoramento trascritto in data 4.10.82 ai nn. 7396/6457 risulta successivamente cancellato con annotamento del 23.1.99 ai nn. 928/15. 4 di 8
Impresa Minoretti Spa/Erba proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Camilla Pelizzatti in data 18/07/2008 ai nn. 30523/6968 trascritto a Lecco in data 24/07/2008 ai nn. 12556/8192 atto con il quale Cacchione Anna Maria (4.1.27) - vedova - e Pontiggia Maria Raffaella (6.4.56) - coniugata in regime di separazione dei beni - vendono alla società Impresa Minoretti Spa/Erba immobili siti in Castelmarte e precisamente:.terreno distinto al Catasto Terreni foglio 9 con: AVVERTENZA: si precisa in atto che l'accesso al terreno si pratica da strada proveniente da Nord Via Castello) e attraverso i mapp. 1571, mapp. 1570 e mapp. 1568 in coerenza Sud. OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per uro 200.000,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole. Impresa Minoretti Srl/Erba proprietario in forza di atto di trasformazione societaria a firma di Notaio Camilla Pelizzatti in data 20/12/2013 ai nn. 37819/11590 trascritto a Lecco in data 31/12/2013 ai nn. 15311/11267 atto portante trasformazione della società Impresa Minoretti Spa/Erba in Impresa Minoretti Srl/Erba. Risultano di proprietà della società anche immobili siti in Castelmarte e precisamente:.terreno distinto al Catasto Terreni con foglio 9: 7. PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. N. 1993/2010 per lavori di Approvazione definitiva Piano di Lottizzazione Residenziale n. 3 intestata a Prina Attilde, Brambilla Alice, Brambilla Maria Pia, Impresa Minoretti. Autorizzazione a Lottizzazione presentata in data 02/02/2010 rilasciata in data 23/09/2010- n. prot. n. 38 Descrizione terreno di cui al punto C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Castelmarte (Como). Superficie complessiva di circa mq 1780. Identificato al catasto terreni: intestata a - C.F. 00609870134 foglio 9 mappale 666 qualità seminativo, classe 3, superficie catastale 1780 mq, - reddito agrario: uro 2,76, - reddito domenicale: uro 5,98. Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp. 665, strada, 1571, 1570, 667, 2436. Il terreno ha una forma pressoché regolare, una orografia variabile Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera D.C.C. n. 20 del 08.05.2012 pubblicato sul B.U.R.L. n. 27 del 04.07.2012 l'immobile è identificato nella zona Piano di Lottizazione n. 3 - approvato con delibera C.C. n. 38 del 23.09.2010 di Approvazione definitiva Piano di Lottizzazione n. 3" in Zona C3 insediamenti residenziali in attuazione con P.L. approvati Norme tecniche ed indici: il Certificato di Destinazione Urbanistica richiesto è presente in allegati Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente terreno Sup. reale lorda 1.780,00 1,00 1.780,00 Sup. reale lorda 1.780,00 1.780,00 Accessori: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 5 di 8
8.1. Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì la destinazione urbanistica. Nel caso specifico tenendo in considerazione il Piano di Lottizzazione n. 3 così come approvato, con le tavole grafiche allegate e la possibilità di edificazione. Si rimanda inoltre interamente al contenuto delle tavole grafiche per qualsiasi dubbio inerente aree da cedersi o altro. Sarà necessario al momento dell'acquisizione, consultare tutti i documenti disponibili e depositati presso l'ufficio Tecnico al fine di prendere visione anche dell'ammontare degli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e contributo al costo di costruzione. 8.2. Fonti di informazione 6 di 8
Catasto di Como: qui sono state visionate e recuperate le visure storiche degli immobili al Catasto Terreni e le mappe. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del 03.05.2018. Ufficio Tecnico di Castelmarte: sono state visionate e recuperate le pratiche edilizie inerenti il compendio immobiliare. Si precisa che la ricerca informatizzata delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio pertanto il Ctu ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento in questo caso Castelmarte. Borsino Immobiliare della Provincia di Como. Agenzie Immobiliari della zona. Valori medi agricoli redatti dall'agenzia del Territorio. Listino opere edili redatto dalla Camera di Commercio di Como. Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data 01.03.2018 al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di perizia; la ricerca a nominativo della società ha dato esito positivo, ma non è stato possibile recuperare tutti gli atti in forma cartacea per verificare la sussistenza o meno in relazione agli immobili oggetto di perizia, poiché i meno recenti risultano ubicati in archivi fuori Provincia. Si riportano gli estremi dei documenti risultanti a seguito delle ispezioni riguardanti i contratti non verificabili precisando che nessuno di questi risulta trascritto e precisamente: - comodato reg. a Erba in data 13.5.1999 Modello 69 Serie 3 n. 1374 - contratto preliminare reg. a Erba in data 9.2.2007 Modello 69 Serie 3 n. 396 - contratto preliminare reg. a Erba in data 17.12.2007 Modello 69 Serie 3 n. 2940 - contratto preliminare reg. a Erba in data 13.6.2008 Modello 69 Serie 3 n. 1497 - contratto preliminare reg. a Erba in data 4.7.2008 Modello 69 Serie 3 n. 1687 - contratto preliminare reg. a Erba in data 13.1.2009 Modello 69 Serie 3 n. 86 - contratto preliminare reg. a Erba in data 5.11.2009 Modello 69 Serie 3 n. 2235 - contratto preliminare reg. a Erba in data 19.1.2011 Modello 69 Serie 3 n. 129 - contratto preliminare reg. a Erba in data 28.12.2011 Modello 69 Serie 3 n. 3075 - contratto preliminare reg. a Erba in data 7.3.2012 Modello 69 Serie 1T n. 179 - contratto preliminare reg. a Erba in data 22.4.2014 Modello 69 Serie 3 n. 508 - contratto preliminare reg. a Erba in data 28.4.2014 Modello 69 Serie 3 n. 519 - contratto preliminare reg. a Erba in data 9.5.2014 Modello 69 Serie 3 n. 560 - contratto preliminare reg. a Erba in data 5.8.2014 Modello 69 Serie 3 n. 827 - contratto preliminare reg. a Erba in data 13.10.2014 Modello 69 Serie 3 n. 964 - contratto preliminare reg. a Erba in data 27.11.2014 Modello 69 Serie 3 n. 1121 - contratto preliminare reg. a Erba in data 5.5.2015 Modello 69 Serie 3 n. 368 - contratto preliminare reg. a Erba in data 30.10.2015 Modello 69 Serie 3 n. 907. 8.3. Valutazione corpi C. Terreno Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente 7 di 8 Valore unitario valore complessivo terreno 1.780,00 80,00 142.400,00 - Valore corpo: 142.400,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 142.400,00
- Valore complessivo diritto e quota: 142.400,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota C terreno 1780 142.400,00 142.400,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 21.360,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 121.040,00 Relazione lotto 033 creata in data 05/06/2018 Codice documento: F038-17-000034-033 il perito Arch. Raffaella Nespoli 8 di 8