Fallimento Maggi Ediliza Srl

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1 TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep /14 Giudice Delegato Dr Marco Mancini Curatore Dott Luca Corvi ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: cellulare: fax: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Costa Masnaga (Lecco) Via Sant'Ambrogio Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Costa Masnaga (Lecco) Via Sant'Ambrogio Composto da a piano terra appartamento composto da soggiorno/cucina, disimpegno, camera, bagno, portico, area di pertinenza A piano seminterrato cantina posto al piano terra e seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 91,31 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Maggi Edilizia Srl - CF Sez BRE foglio 4 mappale 1198 subalterno 12, categoria A/2, classe 2, composto da 3,5 vani, posto al piano PT/S1, - rendita: uro 343,44 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con mapp 1198 sub 1, sub 3, sub 15 B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Costa Masnaga (Lecco) Via Sant'Ambrogio Composto da box posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 35,76 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Maggi Edilizia Srl - CF Sez BRE foglio 4 mappale 1198 subalterno 44, categoria C/6, classe 2, composto da 33 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 153,39 Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp 1198 sub 7, sub 43, terrapieno, sub 45 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: di espansione residenziale ed agricola (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti Servizi della zona: biblioteca (buono), farmacie (buono), municipio (buono), parco giochi (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (1), ferrovia (3), superstrada (1,5) 3 STATO DI POSSESSO: alle date dei sopralluoghi l'immobile risultava libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: risultano in fase di regolarizzazione le opere previste nell'atto portante convenzione edilizia a favore del Comune di Costa Masnaga del rep Notaio Enrico Girola di Como trascritta ai nn 8026/4764, in particolare la cessione delle aree così come previste al comune, indispensabili al fine del rilascio delle agibilità Si specifica inoltre che dovranno essere acquisite dai condomini le seguenti aree pro quota, erroneamente rimaste interamente in capo al fallimento: mapp 1210, 1659, 1662, Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 2 di 8

3 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di apertura di credito (durata 15 anni) a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DELL'ALTA BRIANZA SOC COOP/ALZATE BRIANZA, contro Maggi Edilizia Srl/Castelmarte, a firma di Notaio Enrico Girola in data 06/02/2007 ai nn 12466/8182 iscritto a Como in data 01/03/2007 ai nn 6976/1405 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro ,00 OSSERVAZIONI: si precisa che a margine della formalità risulta atto in data rep 32540/8363 Notaio Camilla Pelizzatti di Erba annotato in data ai nn 3072/520 portante proroga della durata di apertura di credito conto corrente, a partire dal e fino al Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei Creditori del Fallimento della Società Maggi Edilizia Srl contro Maggi Edilizia Srl/Castelmarte a firma di Tribunale di Como in data 12/12/2014 ai nn 140 trascritto a Como in data 06/08/2015 ai nn 19327/ Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: relativamente al sub 12: appartamento: le misure interne rilevate sono leggermente differenti per difetto da quelle riportate nella pratica edilizia la finestra del bagno è leggermente più piccola rispetto a quella autorizzata regolarizzabili mediante pratica in sanatoria onorario tecnico: 1300,00 sanzioni ipotizzabili: 1000,00 Oneri totali: 2300, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: relativamente al sub 12 l'indicazione del Nord riportata in scheda è errata non sono riportati in scheda gli ingombri dei pilastri regolarizzabili mediante rifacimento scheda mediante pratica DOCFA onorario tecnico: 600,00 tributi preventivati: 50,00 Oneri totali: 650,00 Sono state riscontrate le seguenti difformità: relativamente al sub 44 l'indicazione del Nord riportata in scheda è errata regolarizzabili mediante rifacimento scheda mediante pratica DOCFA onorario tecnico: 400,00 tributi preventivati: 50,00 Oneri totali: 450,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1100,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 3989,14 Si specifica che il dato fornito dall Amministratore porta la data del ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 3 di 8

4 62 Precedenti proprietari: Grafica Alta Brianza di Colombo e Conti Snc/Annone Brianza proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Gian Piero Rossi in data 26/03/1990 ai nn trascritto a Como in data 19/04/1990 ai nn 7376/5087 atto con il quale Corti Giacomo Maria (1547) - libero di stato - e Corti Vittorio Carlo (29151) - come bene personale - vendono alla società "Grafica Alta Brianza di Colombo e Conti Snc/Annone Brianza" immobili siti in Costamasnaga Sez BRENNO DELLA TORRE e precisamente: terreno distinto al CT fg 4 (reale) con: mapp 29 are 6700 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza, la vendita risulta essere stata effettuata per Lire e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole AVVERTENZA: si precisa che non risulta trascritto atto di trasferimento sede della società "Grafica Alta Brianza di Colombo e Conti Snc" da Annone a Lambrugo Colombo Luigi (2247) proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Orlando Cornelio in data 23/09/2002 ai nn trascritto a Como in data 07/10/2002 ai nn 25280/16646 atto con il quale la società "Grafica Alta Brianza di Colombo e Conti Snc/Lambrugo" vende a Colombo Luigi - come bene personale - immobili siti in Costamasnaga Sez BRENNO DELLA TORRE e precisamente: terreno distinto al CT fg 4 (reale) con: mapp 29 are 6700 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza, la vendita risulta essere stata effettuata per uro 46500,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole Maggi Edilizia Srl/Castelmarte proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Enrico Girola in data 06/02/2007 ai nn 12465/8181 trascritto a Como in data 01/03/2007 ai nn 6975/4119 atto con il quale Colombo Luigi - come bene personale - vende alla Società Maggi Edilizia Srl/Castelmarte immobili siti in Costamasnaga Sez BRENNO DELLA TORRE e precisamente: terreno distinto al CT fg 4 (reale) con: mapp 1113 are 4317 (ex mapp 29/a) OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza, la vendita risulta essere stata effettuata per uro ,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole AVVETRENZA: risulta inoltre la seguente formalità: TRA 8026/4764 atto in data rep Notaio Enrico Girola di Como portante convenzione edilizia a favore del Comune di Costamasnaga ed a carico della società Maggi Edilizia Srl/Castelmarte, relativamente al mapp 1113 di mq 4317 fg 2 (logico) 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N 68/2006 per lavori di realizzazione di edificio residenziale plurifamiliare in attuazione al PL denominato "Via Sant'Ambrogio" intestata a Luigi Colombo poi volturata a Maggi Edilizia Srl Denuncia Inizio Attività presentata in data 05/12/2006 PE n N 01/2007 per lavori di realizzazione opere di urbanizzazione relative al Piano di Lottizzazione denominato "Via Sant'Ambrogio" intestata a Maggi Edilizia Srl Denuncia Inizio Attività presentata in data 05/01/2007 PE n N 75/2007 per lavori di realizzazione di edificio residenziale plurifamiliare in attuazione al PL denominato "Via Sant'Ambrogio" variante per modifiche interne ed esterne intestata a Maggi Edilizia Srl Denuncia Inizio Attività in variante presentata in data 20/11/2007 Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 4 di 8

5 PE n N 78/2007 per lavori di realizzazione di edificio residenziale plurifamiliare in attuazione al PL denominato "Via Sant'Ambrogio" variante per modifiche al solo piano interrato intestata a Maggi Edilizia Srl Denuncia Inizio Attività in variante presentata in data 26/11/2007 PE n N 71/2008 per lavori di realizzazione di edificio residenziale plurifamiliare in attuazione al PL denominato "Via Sant'Ambrogio" variante intestata a Maggi Edilizia Srl Denuncia Inizio Attività in variante presentata in data 12/11/2008 l'agibilità non è ancora stata rilasciata PE n N 09/2009 per lavori di realizzazione cabina ENEL intestata a Maggi Edilizia Srl Denuncia Inizio Attività presentata in data 06/02/2009 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Costa Masnaga (Lecco) Via Sant'Ambrogio Composto da a piano terra appartamento composto da soggiorno/cucina, disimpegno, camera, bagno, portico, area di pertinenza A piano seminterrato cantina posto al piano terra e seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 91,31 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Maggi Edilizia Srl - CF Sez BRE foglio 4 mappale 1198 subalterno 12, categoria A/2, classe 2, composto da 3,5 vani, posto al piano PT/S1, - rendita: uro 343,44 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con mapp 1198 sub 1, sub 3, sub 15 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 270 cm a piano terra e 240 cm a piano interrato Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 6 del pubblicato sul BURL n 22 del l'immobile è identificato nella zona Ambiti di Trasformazione ed Espansione - Comparto sottoposto a Piano di Lottizzazione PL4 (attuato) Norme tecniche ed indici: il CDU è contenuto in allegati Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente soggiorno/cucina piano terra Sup reale lorda 32,18 1,00 32,18 disimpegno piano terra Sup reale lorda 2,36 1,00 2,36 camera piano terra Sup reale lorda 20,70 1,00 20,70 bagno piano terra Sup reale lorda 7,41 1,00 7,41 portico piano terra Sup reale lorda 4,14 0,35 1,45 area di pertinenza piano terra Sup reale lorda 15,04 0,10 1,50 cantina piano seminterrato Sup reale lorda 9,48 0,40 3,79 Sup reale lorda 91,31 69,40 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto verificare i materiali di costruzione impiegati per l'inibito accesso alla botola Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: interna Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: anta singola a battente, apertura: elettrica Infissi esterni: tipologia: anta a battente, protezione: persiane Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno e vetro, accessori: con maniglione antipanico Impianti: Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 5 di 8

6 Ascensore: tipologia: oleopneumatico, conformità: documentazione non reperita Citofonico: conformità: documentazione non reperita Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: documentazione non reperita Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non reperita Idrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non reperita Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, conformità: documentazione non reperita Accessori: Descrizione box di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Costa Masnaga (Lecco) Via Sant'Ambrogio Composto da box posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 35,76 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Maggi Edilizia Srl - CF Sez BRE foglio 4 mappale 1198 subalterno 44, categoria C/6, classe 2, composto da 33 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 153,39 Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp 1198 sub 7, sub 43, terrapieno, sub 45 L'edificio è stato costruito nel 2006 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 240 cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente alla data del : in forza di delibera DCC n 6 del pubblicato sul BURL n 22 del l'immobile è identificato nella zona Ambiti di Trasformazione ed Espansione - Comparto sottoposto a Piano di Lottizzazione PL4 (attuato) Norme tecniche ed indici: il CDU è contenuto in allegati Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente box Sup reale lorda 35,76 1,00 35,76 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: basculante in lamiera Impianti: Elettrico: Accessori: Sup reale lorda 35,76 35,76 conformità: documentazione non reperita 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato e lo stato di completamento dei lavori Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 6 di 8

7 82 Fonti di informazione Catasto di Lecco: qui sono state recuperate le visure e le schede, unitamente all'estratto mappa Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: ispezioni effettuate ed aggiornate alla data del Ufficio Tecnico di Costamasnaga: qui sono state visionate e recuperate tutte le pratiche inerenti l'oggetto di stima Si specifica che la ricerca della documentazione è stata compiuta unicamente dal personale dell'ufficio Tecnico pertanto il perito ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato E' stato recuperato lo stralcio dello strumento urbanistico vigente Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Costamasnaga Borsino Immobiliare ed Agenzie della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di stima a nominativo del proprietario; la verifica a nome del proprietario ha dato esito positivo Sono stati acquisiti tutti i contratti registrati laddove possibile poichè per i contratti più vecchi (dall'anno 2009 e precedenti) non risulta possibile l'acquisizione per il motivo che gli archivi cartacei risultano essere ubicati fuori Regione Si riportano comunque gli estremi degli atti che non si sono potuti recuperare e quindi eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di stima precisando però che nessuno dei contratti risulta trascritto: Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero 517 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero 980 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero 1246 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero 1324 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero 1367 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero 1407 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg a Merate il mod 69 serie 3 numero 3083 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg a Merate il mod 69 serie 3 numero 4221 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg ad Erba il mod 69 serie 3 numero Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo soggiorno/cucina piano terra 32, , ,00 disimpegno piano terra 2, , ,00 camera piano terra 20, , ,00 bagno piano terra 7, , ,00 Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 7 di 8

8 portico piano terra 1, , ,70 area di pertinenza piano terra 1, , ,20 cantina piano seminterrato 3, , ,60 69, ,50 - Valore corpo: 90213,50 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 90213,50 - Valore complessivo diritto e quota: 90213,50 B box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo box 35,76 900, ,00 - Valore corpo: 32184,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 32184,00 - Valore complessivo diritto e quota: 32184,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 91, , ,50 B box 35, , , , ,50 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 18359,62 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 3400,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,87 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,87 Relazione lotto 004 creata in data 29/06/2018 Codice documento: F il perito Arch Raffaella Nespoli Giudice Dr Marco Mancini Perito: Arch Raffaella Nespoli 8 di 8